Отказ от доли в аварийном жилье, купленном на маткапитал: стоит ли ждать сноса и как учитывают разнополость детей при расселении

Как оформить «отказ» сына от доли в пользу сестры и правовой режим доли после материнского капитала

Доли всем членам семьи уже выделены, поэтому обязательство, вытекающее из использования материнского капитала, исполнено: помещение оформлено в общую собственность родителей и детей, и дальнейший оборот доли подчиняется общим правилам гражданского законодательства, а не ст. 10 ФЗ № 256-ФЗ.

«Отказаться от доли в пользу сестры» юридически можно только одним способом — безвозмездной передачей по договору дарения (ст. 572 ГК РФ), поскольку «отказ от права собственности» в пользу конкретного лица закону неизвестен (отказ от собственности без указания приобретателя — ст. 236 ГК РФ — здесь не подходит, нужна именно передача сестре).

1. По договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом. При наличии встречной передачи вещи или права либо встречного обязательства договор не признается дарением. К такому договору применяются правила, предусмотренные пунктом 2 статьи 170 настоящего Кодекса. 2. Обещание безвозмездно передать кому-либо вещь или имущественное право либо освободить кого-либо от имущественной обязанности (обещание дарения) признается договором дарения и связывает обещавшего, если обещание сделано в надлежащей форме (
   — п. 1 ст. 572 ГК РФ

Сын (25 лет) — совершеннолетний, поэтому распоряжается своей долей самостоятельно. Его «отказ» оформляется договором дарения доли в праве общей собственности на комнату, который с 13.12.2024 в силу изменений, внесённых ФЗ № 459-ФЗ, подлежит нотариальному удостоверению.

1. Договор дарения недвижимого имущества , заключенный между гражданами, подлежит нотариальному удостоверению . (В редакции Федерального закона от 13.12.2024 № 459-ФЗ )
   — п. 3 ст. 574 ГК РФ

Кроме того, сделка по отчуждению доли в праве общей собственности на недвижимость подлежит нотариальному удостоверению и по специальной норме закона о регистрации.

1 1 . Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением: 1) сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке; 2) сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда; 3) сделок по отчуждению долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, оборот которых регулируется Федеральным законом от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения"; 4) сделок по отчуждению и приобретению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество при заключении договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение в соответствии с Законом Российской Федерации от 15 апреля 1993 года № 4802-I "О статусе столицы Российской Федерации" (за исключением случая, предусмотренного частью девятнадцатой статьи 7 3 указанного Закона ); 5) договоров об ипотеке долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, заключаемых с кредитными организациями; 6) сделок по отчуждению долей в праве общей собственности, заключаемых в связи с изъятием недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд. (Дополнение частью - Федеральный закон от 30.04.2021 № 120-ФЗ) 2.
— ч. 1.1 ст. 42 ФЗ № 218-ФЗ

Поскольку комната находится в долевой (а не совместной) собственности членов семьи, согласие всех сособственников на дарение доли одним из участников долевой собственности не требуется: в отличие от общей совместной собственности, участник долевой собственности вправе распорядиться своей долей самостоятельно. Норма о согласии всех участников действует именно для совместной собственности:

1. Дарение имущества, находящегося в общей совместной собственности, допускается по согласию всех участников совместной собственности с соблюдением правил, предусмотренных статьей 253 настоящего Кодекса
   — п. 2 ст. 576 ГК РФ

Вывод. Передача доли сына несовершеннолетней сестре оформляется нотариально удостоверенным договором дарения доли (п. 3 ст. 574 ГК РФ, ч. 1.1 ст. 42 ФЗ № 218-ФЗ) с последующей регистрацией перехода права в ЕГРН. Сын, будучи совершеннолетним, вправе подарить свою долю без согласия остальных сособственников. Обязанность по материнскому капиталу уже исполнена выделением долей и не блокирует эту сделку.

Участие органа опеки: одаряемая — несовершеннолетняя дочь

Если младшая дочь ещё не достигла 18 лет, она является несовершеннолетней, и в сделке от её имени действуют законные представители (родители). При этом сделка, напротив, увеличивает имущество дочери — ей безвозмездно передаётся дополнительная доля, поэтому ухудшения имущественного положения подопечной/несовершеннолетней не происходит.

Требование о предварительном разрешении органа опеки и попечительства установлено для сделок, которые уменьшают имущество подопечного:

1. Опекун без предварительного разрешения органа опеки и попечительства не вправе совершать, а попечитель не вправе давать согласие на совершение сделок по сдаче имущества подопечного внаем, в аренду, в безвозмездное пользование или в залог, по отчуждению имущества подопечного (в том числе по обмену или дарению), совершение сделок, влекущих за собой отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, и на совершение любых других сделок, влекущих за собой уменьшение стоимости имущества подопечного
   — ч. 1 ст. 21 ФЗ № 48-ФЗ

Дарение доли в пользу несовершеннолетней имущество одаряемой не уменьшает, а увеличивает, поэтому по общему правилу предварительное разрешение органа опеки на принятие дара не требуется (ограничения касаются отчуждения/обременения имущества самого ребёнка). Однако на практике органы опеки нередко запрашивают подтверждение и оценивают сделку; кроме того, при последующем расселении аварийного дома, раз одним из сособственников будет несовершеннолетний, участие органа опеки станет обязательным:

Для выявления наличия такого согласия и защиты прав и законных интересов указанных категорий граждан суду необходимо привлечь к участию в деле орган опеки и попечительства для дачи заключения по делу о соответствии соглашения о выкупе жилого помещения (или предоставляемого жилого помещения взамен изымаемого) правам и законным интересам несовершеннолетних или подопечных
— п. 20 Постановления Пленума ВС РФ № 14 от 02.07.2009

Вывод. Для совершения договора дарения доли в пользу несовершеннолетней дочери предварительное разрешение органа опеки не требуется, поскольку её имущество не уменьшается, а увеличивается. Но при самом расселении аварийного дома (соглашение о выкупе либо предоставлении жилья взамен изымаемого) орган опеки и попечительства привлекается к участию и даёт заключение о соответствии сделки интересам несовершеннолетней.

Собственники: как при сносе аварийного дома им обеспечиваются жилищные права (ст. 32 ЖК РФ)

Комната куплена (находится в собственности), поэтому применяется ст. 32 ЖК РФ, а не правила социального найма (ст. 86–89 ЖК РФ). Для собственника ключевое — размер и порядок возмещения при изъятии жилья в связи со сносом аварийного дома.

Основное право собственника — на денежное возмещение (выкуп), которое определяется соглашением:

1. Возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения. Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения. При этом по заявлению прежнего собственника жилого помещения за ним сохраняется право пользования жилым помещением, если у прежнего собственника не имеется в собственности иных жилых помещений, не более чем на шесть месяцев после предоставления возмещения прежнему собственнику жилого помещения, если соглашением с прежним собственником жилого помещения не установлено иное.
   — ч. 6 ст. 32 ЖК РФ

В выкупную цену включаются рыночная стоимость комнаты и все убытки, связанные с изъятием:

1. При определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме , в том числе рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.
   — ч. 7 ст. 32 ЖК РФ

Важная для вас норма: предоставление другого жилья (квартиры) взамен изымаемого — это не обязанность администрации, а лишь право, реализуемое по соглашению сторон:

1. По соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости при определении размера возмещения за изымаемое жилое помещение.
   — ч. 8 ст. 32 ЖК РФ

Пленум ВС РФ прямо поясняет, что суд не вправе обязать администрацию предоставить собственнику другое жилое помещение, если собственник против, и наоборот — обязанность органа сводится к выплате выкупной цены:

требование органа государственной власти или органа местного самоуправления, принявшего решение об изъятии жилого помещения, о переселении собственника изымаемого жилого помещения в другое жилое помещение не может быть удовлетворено, если собственник жилого помещения возражает против этого, так как в соответствии с частью 8 статьи 32 ЖК РФ предоставление собственнику жилого помещения взамен изымаемого другого жилого помещения допускается только по соглашению сторон. Суд также не вправе обязать указанные органы обеспечить собственника изымаемого жилого помещения другим жилым помещением, поскольку из содержания статьи 32 ЖК РФ следует, что на орган государственной власти или орган местного самоуправления, принявшие решение об изъятии жилого 16 помещения, возлагается обязанность лишь по выплате выкупной цены изымаемого жилого помещения
— п. 20 Постановления Пленума ВС РФ № 14 от 02.07.2009 (подп. «и»)

При соглашении о предоставлении другого жилья применяется зачёт стоимости; если новое жильё дешевле выкупной цены — выплачивается разница:

В случае соглашения сторон о предоставлении другого жилого помещения взамен изымаемого выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам части 7 статьи 32 ЖК РФ с зачетом стоимости предоставляемого жилого помещения (часть 8 статьи 32 ЖК РФ). Если стоимость жилого помещения, передаваемого в собственность взамен изымаемого жилья, ниже выкупной цены изымаемого жилого помещения, то собственнику выплачивается разница между стоимостью прежнего и нового жилого помещения
— п. 20 Постановления Пленума ВС РФ № 14 от 02.07.2009 (о зачете стоимости)

Дополнительная гарантия для собственников, у которых на дату признания дома аварийным не было иного пригодного жилья, — регионы вправе устанавливать дополнительные меры поддержки (предоставление жилья):

8 1 . Органы государственной власти субъекта Российской Федерации вправе устанавливать для собственников жилых помещений в многоквартирных домах, признанных в установленном порядке аварийными и подлежащими сносу или реконструкции, дополнительные меры поддержки по обеспечению жилыми помещениями при условии, что на дату признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции у них отсутствуют иные жилые помещения, пригодные для постоянного проживания, находящиеся в их собственности либо занимаемые на условиях социального найма или по договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования.
— ч. 8.1 ст. 32 ЖК РФ

Особое правило (актуально для вас!), если бы доля сына перешла к сестре уже после признания дома аварийным: лица, купившие долю после признания дома аварийным, могут получить лишь возмещение, не превышающее цену приобретения, и лишаются права на предоставление другого жилья:

8 2 . Граждане, которые приобрели право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме после признания его в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, за исключением граждан, право собственности у которых в отношении таких жилых помещений возникло в порядке наследования, имеют право на выплату возмещения за изымаемое жилое помещение, рассчитанного в порядке, установленном частью 7 настоящей статьи, размер которого не может превышать стоимость приобретения ими такого жилого помещения
— ч. 8.2 ст. 32 ЖК РФ

Вывод. Вы с членами семьи — собственники, поэтому при расселении вам полагается денежное возмещение (выкупная цена комнаты + убытки), а получить взамен другое жильё можно только по соглашению с администрацией (ч. 8 ст. 32 ЖК РФ). Если дом включён в региональную адресную программу переселения либо регион установил дополнительную меру поддержки по ч. 8.1 ст. 32 ЖК РФ, возможно предоставление жилья. Обязать дать именно квартиру через суд по ст. 32 ЖК РФ нельзя — суд присуждает только выкупную цену.

Как считают при расселении: «по квадратам» или по норме с учётом разнополости детей

Вопрос «по квадратам или по норме» зависит от того, в каком статусе предоставляется жильё, поэтому разбор делится на две ветки.

Ветка 1 — вы наниматели по социальному найму (если комната не приватизирована). Тогда при сносе (ст. 86 ЖК РФ) вам предоставляется другое благоустроенное жильё по договору соцнайма, равнозначное по общей площади ранее занимаемому:

1. Предоставляемое гражданам в связи с выселением по основаниям, которые предусмотрены статьями 86 - 88 настоящего Кодекса, другое жилое помещение по договору социального найма должно быть благоустроенным применительно к условиям соответствующего населенного пункта, равнозначным по общей площади ранее занимаемому жилому помещению, отвечать установленным требованиям и находиться в границах данного населенного пункта. В случаях, предусмотренных федеральным законом, такое предоставляемое жилое помещение с согласия в письменной форме граждан может находиться в границах другого населенного пункта субъекта Российской Федерации, на территории которого расположено ранее занимаемое жилое помещение. В случаях, предусмотренных федеральным законом или нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации , гражданам, которые состоят на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях или имеют право состоять на данном учете, жилые помещения предоставляются по нормам предоставления.
   — ч. 1 ст. 89 ЖК РФ

Ключевое разъяснение Пленума ВС РФ: при выселении из аварийного жилья предоставление носит компенсационный характер, равнозначность считается по общей площади, а не по норме предоставления, и правила о разнополости (ст. 58 ЖК РФ) и о норме предоставления (ст. 57 ЖК РФ) не применяются:

предоставления ему жилого помещения, не отвечающего требованиям статьи 89 ЖК РФ. Необходимо учитывать, что общие требования к благоустроенности жилого помещения определены в Положении о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденном постановлением Правительства Российской Федерации от 28 января 2006 г. № 47. Эти требования носят обязательный характер и не могут быть снижены субъектами Российской Федерации и муниципальными образованиями. Судам необходимо также иметь в виду, что при выселении граждан из жилых помещений по основаниям, перечисленным в статьях 86–88 ЖК РФ, другое благоустроенное жилое помещение по договору социального найма, равнозначное по общей площади ранее занимаемому, предоставляется гражданам не в связи с улучшением жилищных условий, а потому иные обстоятельства (названные, например, в части 5 статьи 57, статье 58 ЖК РФ), учитываемые при предоставлении жилых помещений гражданам, состоящим на 27 учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, во внимание не принимаются. При этом граждане, которым в связи с выселением предоставлено другое равнозначное жилое помещение, сохраняют право состоять на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, если для них не отпали основания состоять на таком учете (статья 55 ЖК РФ).
— п. 37 Постановления Пленума ВС РФ № 14 от 02.07.2009

Это прямо отвечает на ваш вопрос о разнополости: при расселении из аварийного фонда тот факт, что у вас сын и дочь разного пола, не даёт права требовать жильё большей площади. Норма о том, что лица разного пола (кроме супругов) не могут быть заселены в одну комнату без их согласия, действует только при предоставлении жилья по нормам предоставления (очередникам-нуждающимся), а не при равнозначном компенсационном переселении:

1. При предоставлении жилых помещений по договорам социального найма заселение одной комнаты лицами разного пола, за исключением супругов, допускается только с их согласия.
   — ч. 1 ст. 58 ЖК РФ

Ветка 2 — вы собственники (комната куплена, как в вашем случае). Здесь «квадраты» и «разнополость» вообще не применяются: собственнику выплачивается выкупная цена в деньгах (ч. 7 ст. 32 ЖК РФ), а жильё — только по соглашению (ч. 8 ст. 32 ЖК РФ). Никаких нормативов площади и правил разнополости при денежном возмещении нет.

Однако если в конкретном регионе собственникам аварийных домов предоставляется жильё по ч. 8.1 ст. 32 ЖК РФ (дополнительные меры поддержки) или по региональной адресной программе переселения (ФЗ № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию ЖКХ»), то региональные акты могут устанавливать площадь предоставляемого жилья — в том числе с учётом состава семьи и пола детей. Конкретные нормативы (норма предоставления, учётная норма) устанавливаются органом местного самоуправления конкретного муниципалитета (ст. 50 ЖК РФ) — их нужно смотреть по вашему городу.

Вывод. По общему правилу при расселении считается по общей площади (равнозначность), а не по норме предоставления, и разнополость детей сама по себе не увеличивает предоставляемую площадь (п. 37 Пленума ВС РФ № 14). Для собственника действует денежное возмещение, где площадь вообще не «считается в квадратах», а определяется через выкупную цену. Учёт разнополости и нормы предоставления возможен только там, где регион/муниципалитет прямо установил предоставление жилья собственникам аварийных домов по норме (ч. 8.1 ст. 32 ЖК РФ, региональная программа) — это зависит от вашего региона.

Стоит ли повременить с дарением до/после сноса: риски и рекомендация

Главный юридический риск дарения до расселения связан не с запретом, а с последствиями для самой семьи.

Во-первых, до заключения соглашения об изъятии собственник вправе распоряжаться своим имуществом свободно:

1. Собственник жилого помещения, подлежащего изъятию, до заключения соглашения об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд либо вступления в законную силу решения суда о принудительном изъятии такого земельного участка и (или) расположенных на нем объектов недвижимого имущества может владеть, пользоваться и распоряжаться им по своему усмотрению
   — ч. 5 ст. 32 ЖК РФ

То есть дарение доли формально допустимо и до сноса — запрета нет.

Во-вторых, если доля перейдёт после признания дома аварийным, на нового приобретателя распространяется ограничение ч. 8.2 ст. 32 ЖК РФ: он сможет претендовать только на возмещение в пределах стоимости приобретения и не сможет воспользоваться мерами ч. 8 и 8.1 (т.е. предоставлением жилья взамен). В вашем случае переход доли происходит внутри семьи (брат — сестре, безвозмездно, дарением), поэтому ценового ограничения по сути нет (дар), но важно учитывать, что статус «приобрёл после признания аварийным» может повлиять на объём прав сестры, и в отношении этой доли право на предоставление жилья взамен может не применяться. Поэтому Правильнее оформить дарение до формального признания дома аварийным и включения в программу, если такая цель ставится.

В-третьих, ключевой стратегический вопрос — зачем вообще дарить долю до расселения. Если цель — «перераспределить» будущее возмещение в пользу дочери, это не принесёт ожидаемого эффекта при денежном возмещении: выкупная цена делится пропорционально долям на момент изъятия, и передача доли лишь перераспределит причитающиеся деньги между членами семьи.

В-четвёртых, риск квалификации как намеренного ухудшения жилищных условий (ст. 53 ЖК РФ) и учёта сделки при предоставлении жилья по соцнайму (ч. 8 ст. 57, ч. 9 ст. 57 ЖК РФ) актуален только для тех, кто претендует на постановку на жилищный учёт как нуждающиеся. Дарение доли сыном уменьшает его площадь, но отчуждение внутри семьи (в пользу сестры, которая остаётся в том же помещении) не ухудшает жилищные условия семьи как единого целого:

Граждане, которые с намерением приобретения права состоять на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях совершили действия, в результате которых такие граждане могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях, принимаются на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях не ранее чем через пять лет со дня совершения указанных намеренных действий.
— ст. 53 ЖК РФ

1. При предоставлении гражданину жилого помещения по договору социального найма учитываются действия и гражданско-правовые сделки с жилыми помещениями, совершение которых привело к уменьшению размера занимаемых жилых помещений или к их отчуждению. Указанные сделки и действия учитываются за установленный законом субъекта Российской Федерации период, предшествующий предоставлению гражданину жилого помещения по договору социального найма, но не менее чем за пять лет. 9. Порядок определения общей площади предоставляемого жилого помещения в случаях, указанных в части 8 настоящей статьи, устанавливается законодательством субъектов Российской Федерации.
   — ч. 8 ст. 57 ЖК РФ

Итоговая рекомендация. Сама по себе сделка дарения доли сейчас законна (никакого моратория на сделки с аварийным жильём нет — он действует только на регистрационные действия по указанию Росреестра для целей пресечения «резиновых» схем, и для дарения внутри семьи препятствий не создаёт). Но если цель — не расстаться с долей, а «правильно» распределить будущее жильё, спешить не стоит: сначала уточните в администрации, по какому механизму пойдёт расселение (денежное возмещение по ст. 32 ЖК РФ или предоставление жилья по региональной программе/ч. 8.1), и только потом решайте, кому какую долю выгоднее оставить. Если дом уже признан аварийным и передача доли формально произойдёт после этой даты — учитывайте ограничения ч. 8.2 ст. 32 ЖК РФ для одаряемой.

Вывод. С дарением не обязательно торопиться и не обязательно ждать: запрета на сделку нет, но её последствия для расселения зависят от (а) механизма расселения в вашем регионе и (б) даты признания дома аварийным относительно даты сделки. Рекомендуется сначала выяснить в администрации вид возмещения, а сделку при желании оформлять до даты признания дома аварийным, либо осознанно — с учётом ч. 8.2 ст. 32 ЖК РФ.