Иконка поиска
Логотип Все адвокаты
Вопрос
Аварийное жилье

Можно ли приватизировать муниципальную квартиру, если дом признан аварийным и расселяется

Краткий ответ

Ваша ситуация отличается?Опишите её своими словами — Нейроадвокат ответит за 5 минут
Опишите ситуацию своими словами — ответ за 5 минут

Рекомендуемые действия

  1. 1
    Запросите в администрации письменное подтверждение статуса дома: признан ли он аварийным, каким органом и когда.
  2. 2
    Если решения об аварийности нет — подайте заявление о приватизации с согласием всех зарегистрированных совершеннолетних.descriptionЗаявление на приватизацию жилого помещения (свободная форма)
  3. 3
    При отказе без надлежащего решения об аварийности обжалуйте его в районный суд в течение 3 месяцев.
  4. 4
    Если дом официально аварийный — не тратьте силы на приватизацию, требуйте равнозначное благоустроенное жильё по соцнайму.
  5. 5
    Проверьте, не использовали ли вы или члены семьи право на бесплатную приватизацию ранее.
  6. 6
    Если предоставлено новое жильё взамен аварийного и право не использовано: При предоставлении нового жилья взамен аварийного сразу приватизируйте его, если право не использовано.

Документы и доказательства

  • Заключение межведомственной комиссии о признании дома аварийным (п. 7 Положения № 47).
  • Договор социального найма занимаемого жилого помещения.
  • Справка о неиспользовании ранее права на бесплатную приватизацию (ст. 11 Закона № 1541-1).
  • Письменный ответ администрации на запрос о статусе дома и копии запрошенных документов.
  • Документы, удостоверяющие личность, и согласия всех совершеннолетних членов семьи на приватизацию.

  • Срочно: первые шаги

    • Срочно запросите в администрации копию решения о признании дома аварийным с датой.
    • Пока решения нет — сразу подайте заявление о приватизации, не дожидаясь расселения.
    • Зафиксируйте дату, когда узнали об отказе, — от неё идёт срок обжалования.
    • Не соглашайтесь на снос или переселение до получения письменного ответа по приватизации.
    • Сохраните договор соцнайма и справку о неиспользовании права на приватизацию.

  • Сроки и риски

    • Проверьте наличие решения органа власти субъекта РФ о признании дома аварийным — от этого зависит запрет приватизации.
    • Если решение о признании дома аварийным принято, приватизация невозможна — не тратьте время на заявление.
    • При отсутствии решения об аварийности отказ администрации в приватизации обжалуйте в районный суд.
    • При расселении требуйте равнозначное благоустроенное жильё по соцнайму в том же населённом пункте.
    • Риск: пропуск 3-месячного срока на обжалование отказа лишит судебной защиты без уважительных причин.

  • Когда нужен адвокат

    • Обратитесь к адвокату, если сомневаетесь в законности решения о признании дома аварийным.
    • Если спор с администрацией о равнозначности предоставляемого жилья: Адвокат нужен при споре с администрацией о равнозначности предоставляемого жилья по площади и благоустройству.
    • При отказе в приватизации без надлежащего решения об аварийности — адвокат поможет составить иск в суд.
    • Если ранее уже использовали право на приватизацию — проконсультируйтесь у адвоката о последствиях.

  • Альтернативные пути

    • Проверьте в администрации дату и орган решения о признании дома аварийным — без него запрет ст. 4 не действует.
    • Если решения нет, подайте заявление о приватизации до его принятия — право по ст. 2 сохраняется.
    • Примите новое жильё по соцнайму и приватизируйте его, если право на приватизацию не использовали (ст. 11).
    • Запросите письменный мотивированный отказ администрации — он понадобится для дальнейшего обжалования.

Столкнулись с похожей ситуацией?

Подробно опишите детали, и Нейроадвокат подберёт решение

Развёрнутый ответ Нейроадвоката

Клиент является нанимателем жилого помещения в муниципальном жилищном фонде по договору социального найма. Многоквартирный дом, в котором расположено занимаемое помещение, признан аварийным и подлежащим расселению. Из этого следует, что на помещение распространяется прямой законодательный запрет на приватизацию, установленный ст. 4 Закона РФ от 04.07.1991 № 1541-1, а жилищные права клиента подлежат реализации через механизм предоставления другого жилого помещения по договору социального найма.

Затронутые правоотношения:

  • Отношения социального найма — клиент занимает жилое помещение на основании договора социального найма, что определяет его статус как нанимателя и предопределяет порядок защиты жилищных прав при признании дома аварийным (ст. 60, 67, 86–89 ЖК РФ).
  • Отношения по приватизации жилищного фонда — клиент заявил намерение приобрести занимаемое помещение в собственность, однако реализация этого права ограничена прямым запретом, установленным ст. 4 Закона РФ № 1541-1 для жилых помещений, находящихся в аварийном состоянии.
  • Отношения по расселению из аварийного жилья — признание дома аварийным влечёт обязанность наймодателя предоставить другое благоустроенное жилое помещение по договору социального найма, что определяет дальнейший способ удовлетворения жилищной потребности клиента (ст. 86–89 ЖК РФ).
  • Административно-процедурные отношения — юридическое значение имеет наличие надлежащего решения органа власти субъекта РФ о признании дома аварийным, принятого в порядке, установленном Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 № 47, поскольку именно этот акт запускает запрет на приватизацию.

Юридически значимые обстоятельства:

  1. Наличие действующего решения о признании дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, принятого уполномоченным органом в установленном порядке. При наличии такого решения все жилые помещения в доме считаются непригодными для проживания (ч. 4 ст. 15 ЖК РФ), и приватизация исключается.
  2. Дата и содержание акта о признании дома аварийным. Если решение межведомственной комиссии и распоряжение органа власти субъекта РФ отсутствуют либо дом признан лишь ветхим, формальное основание для отказа в приватизации по ст. 4 Закона РФ № 1541-1 не возникает.
  3. Статус клиента как нанимателя по договору социального найма, дающий право на предоставление равнозначного благоустроенного жилого помещения в том же населённом пункте при расселении (ст. 87, 89 ЖК РФ).
  4. Факт участия клиента или членов его семьи в приватизации ранее, поскольку право на однократную бесплатную приватизацию ограничено ст. 11 Закона РФ № 1541-1 и влияет на возможность приватизации предоставленного взамен жилья в будущем.

Можно ли приватизировать квартиру в доме, признанном аварийным

Здесь работает прямое законодательное ограничение. Статья 4 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда» устанавливает исчерпывающий перечень жилых помещений, которые приватизации не подлежат, — и аварийные помещения стоят в нём первыми:

Не подлежат приватизации жилые помещения, находящиеся в аварийном состоянии, в общежитиях, в домах закрытых военных городков, а также служебные жилые помещения, за исключением жилищного фонда совхозов и других сельскохозяйственных предприятий, к ним приравненных, и находящийся в сельской местности жилищный фонд стационарных учреждений социальной защиты населения
— ст. 4 Закона РФ от 04.07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»

Для вашей ситуации решающее значение имеет дата и юридическое содержание акта о признании дома аварийным. ЖК РФ прямо приравнивает признание всего дома аварийным к признанию каждого помещения в нём непригодным для проживания:

Жилое помещение может быть признано непригодным для проживания , многоквартирный дом может быть признан аварийным и подлежащим сносу или реконструкции по основаниям и в порядке, которые установлены Правительством Российской Федерации. В многоквартирном доме, признанном аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, все жилые помещения являются непригодными для проживания
— ч. 4 ст. 15 ЖК РФ

Вывод: если ваш дом уже признан аварийным и подлежащим сносу или реконструкции в установленном порядке (заключением межведомственной комиссии и решением органа власти), то все квартиры в нём считаются непригодными для проживания, а такие помещения приватизации не подлежат в силу ст. 4 Закона РФ № 1541-1. В подавляющем большинстве случаев приватизировать квартиру после признания дома аварийным уже нельзя.

Развилка: когда приватизация всё же возможна и что нужно проверить

Отказ в приватизации законен только тогда, когда аварийное состояние установлено надлежащим решением. Решение о признании дома аварийным принимает уполномоченный орган в порядке, установленном Правительством РФ:

Решение о признании помещения жилым помещением, жилого помещения пригодным (непригодным) для проживания граждан, а также многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции принимается органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации
— п. 7 Положения, утв. Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 № 47

Если же по вашему помещению такого заключения нет (например, дом лишь «планируют» расселять, идёт обсуждение программы, но решения межведомственной комиссии о признании дома аварийным ещё не принято либо он признан лишь «ветхим»), формального основания для отказа по ст. 4 Закона № 1541-1 не возникает. В этом случае вы сохраняете право на приватизацию, которое даёт вам статус нанимателя по договору социального найма:

Граждане Российской Федерации, имеющие право пользования жилыми помещениями государственного или муниципального жилищного фонда на условиях социального найма, вправе приобрести их на условиях, предусмотренных настоящим Законом, иными нормативными правовыми актами Российской Федерации и нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации, в общую собственность либо в собственность одного лица, в том числе несовершеннолетнего, с согласия всех имеющих право на приватизацию данных жилых помещений совершеннолетних лиц и несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет
— ст. 2 Закона РФ от 04.07.1991 № 1541-1

Вывод: исход зависит от точного процессуального статуса дома. Если решение о признании дома аварийным (снос/реконструкция) уже принято — приватизация невозможна. Если такого решения ещё нет (дом лишь ветхий либо расселение только обсуждается) — право на приватизацию сохраняется, и отказ администрации будет незаконным. Поэтому первым делом уточните в администрации формулировку решения по вашему дому и дату его принятия. Дополнительно напомним: приватизация возможна лишь один раз за жизнь (ст. 11 Закона № 1541-1), поэтому проверьте, не участвовали ли вы или члены семьи в приватизации ранее.

Что вы получаете при расселении вместо приватизации (равнозначное жильё)

Поскольку приватизировать аварийное жильё нельзя, ваш жилищный вопрос решается механизмом расселения по договору социального найма. Вы и члены вашей семьи сохраняете статус нанимателей и получите другое благоустроенное помещение именно по договору социального найма:

Если жилое помещение, занимаемое по договору социального найма, подлежит переводу в нежилое помещение или признано непригодным для проживания, выселяемым из такого жилого помещения гражданам наймодателем предоставляется другое благоустроенное жилое помещение по договору социального найма
— ст. 87 ЖК РФ

Требования к предоставляемому помещению специально установлены в ст. 89 ЖК РФ — оно должно быть равнозначным по площади, благоустроенным и находиться в том же населённом пункте:

Предоставляемое гражданам в связи с выселением по основаниям, которые предусмотрены статьями 86 - 88 настоящего Кодекса, другое жилое помещение по договору социального найма должно быть благоустроенным применительно к условиям соответствующего населенного пункта, равнозначным по общей площади ранее занимаемому жилому помещению, отвечать установленным требованиям и находиться в границах данного населенного пункта
— ч. 1 ст. 89 ЖК РФ

Это означает: вы не теряете право на жильё, а переселяетесь в равноценное — но остаётесь нанимателем, а не собственником. Дополнительно действует гарантия внеочередного предоставления жилья, если ваше жильё признано непригодным и ремонту/реконструкции не подлежит:

Вне очереди жилые помещения по договорам социального найма предоставляются: 1) гражданам, являющимся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма или собственниками жилых помещений, единственные жилые помещения которых признаны в установленном порядке непригодными для проживания и ремонту или реконструкции не подлежат
— п. 1 ч. 2 ст. 57 ЖК РФ

Вывод: при невозможности приватизации вы не лишаетесь жилья — вам обязаны предоставить равнозначное благоустроенное помещение по договору социального найма в том же населённом пункте; в отношении размера применяется принцип «не менее занимаемой площади». Если дом подлежит сносу, применяется аналогичный порядок по ст. 86 ЖК РФ. Приватизировать уже предоставленное взамен жильё вы сможете впоследствии — оно не будет аварийным, и запрет ст. 4 Закона № 1541-1 к нему применяться не будет.

Что делать при отказе в приватизации: обжалование и сроки

Если администрация отказывает в приватизации со ссылкой на аварийность, а вы полагаете, что дом аварийным в установленном порядке не признавался (отсутствует решение органа власти субъекта РФ), отказ можно оспорить в суде в порядке административного судопроизводства. Срок на обращение — три месяца:

Если настоящим Кодексом не установлены иные сроки обращения с административным исковым заявлением в суд, административное исковое заявление может быть подано в суд в течение трех месяцев со дня, когда гражданину, организации, иному лицу стало известно о нарушении их прав, свобод и законных интересов
— ч. 1 ст. 219 КАС РФ

При этом важна региональная специфика расселения. Так, в Москве порядок переселения и освобождения жилых помещений регулируется специальным законом, применяемым наряду с федеральным законодательством:

Освобождение жилых помещений (жилых домов) и переселение граждан из жилых помещений (жилых домов) в городе Москве производятся по основаниям, указанным в федеральном законодательстве и настоящем Законе
— ч. 4 ст. 1 Закона г. Москвы от 31.05.2006 № 21

Вывод: отказ в приватизации вы вправе обжаловать в районный суд по месту нахождения органа, принявшего решение, подав административное исковое заявление в течение трёх месяцев со дня, когда вам стало известно о нарушении права. Ключевым доказательством будет сам факт наличия либо отсутствия надлежащего решения о признании дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции (заключение межведомственной комиссии и распоряжение органа власти субъекта РФ). Если такое решение есть и оно действует — оспаривание, как правило, бесперспективно; тогда надёжнее добиваться скорейшего расселения с предоставлением равнозначного жилья, а уже новое жильё приватизировать.

Приватизировать квартиру после того, как дом в установленном порядке признан аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, нельзя — это прямо запрещено ст. 4 Закона РФ от 04.07.1991 № 1541-1. Если же решение о признании дома аварийным ещё не принято, право на приватизацию сохраняется.

Развёрнутый вывод

Если решение о признании дома аварийным уже принято. В силу ст. 4 Закона РФ от 04.07.1991 № 1541-1 жилые помещения, находящиеся в аварийном состоянии, приватизации не подлежат. Согласно ч. 4 ст. 15 ЖК РФ, в многоквартирном доме, признанном аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, все жилые помещения считаются непригодными для проживания. Это означает, что запрет на приватизацию распространяется на вашу квартиру автоматически — независимо от её фактического состояния. В этом случае приватизация невозможна, и оспаривать отказ администрации, как правило, бесперспективно.

Если решение о признании дома аварийным отсутствует. Решение о признании дома аварийным принимает орган исполнительной власти субъекта РФ в порядке, установленном п. 7 Положения, утв. Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 № 47. Если такого решения нет (дом лишь «ветхий», расселение только обсуждается, заключение межведомственной комиссии отсутствует), формального основания для отказа по ст. 4 Закона № 1541-1 не возникает. В этом случае вы как наниматель по договору социального найма сохраняете право на приватизацию на основании ст. 2 Закона РФ от 04.07.1991 № 1541-1, и отказ администрации будет незаконным.

Что вы получаете при расселении, если приватизация невозможна. Вы не лишаетесь жилья: согласно ст. 87 ЖК РФ, при признании занимаемого помещения непригодным для проживания наймодатель обязан предоставить вам другое благоустроенное жилое помещение по договору социального найма. Требования к нему установлены ч. 1 ст. 89 ЖК РФ: помещение должно быть благоустроенным применительно к условиям данного населённого пункта, равнозначным по общей площади ранее занимаемому, отвечать установленным требованиям и находиться в границах того же населённого пункта. Кроме того, п. 1 ч. 2 ст. 57 ЖК РФ гарантирует внеочередное предоставление жилья, если единственное жильё признано непригодным и ремонту или реконструкции не подлежит. Предоставляемое взамен жильё должно отвечать установленным требованиям (ч. 1 ст. 89 ЖК РФ), поэтому, как правило, оно не будет аварийным и его можно будет приватизировать — при условии, что право на приватизацию ранее не использовалось (ст. 11 Закона № 1541-1).

Обжалование отказа в приватизации. Если администрация отказывает в приватизации со ссылкой на аварийность, а надлежащего решения о признании дома аварийным нет, вы вправе оспорить отказ в суде в порядке административного судопроизводства. Срок на подачу административного искового заявления — 3 месяца со дня, когда вам стало известно о нарушении права (ч. 1 ст. 219 КАС РФ). Ключевым доказательством будет наличие либо отсутствие решения органа исполнительной власти субъекта РФ о признании дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции.

Пошаговые действия

  1. Уточните статус дома. Обратитесь в администрацию (наймодателю) с письменным запросом: признан ли дом аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, каким органом и когда принято соответствующее решение, имеется ли заключение межведомственной комиссии. Запросите копии этих документов.

  2. Если решение о признании дома аварийным отсутствует — подайте в администрацию заявление о приватизации занимаемого жилого помещения. К заявлению приложите: договор социального найма, документы, удостоверяющие личность всех зарегистрированных лиц, согласие всех совершеннолетних членов семьи и несовершеннолетних от 14 до 18 лет, справку о неиспользовании ранее права на приватизацию (ст. 11 Закона № 1541-1).

  3. При получении отказа в приватизации со ссылкой на аварийность, если решение о признании дома аварийным отсутствует, — подайте административное исковое заявление в районный суд по месту нахождения органа, принявшего решение. Срок — 3 месяца со дня, когда вам стало известно о нарушении права (ч. 1 ст. 219 КАС РФ). К иску приложите ответ администрации и документы, подтверждающие отсутствие решения о признании дома аварийным.

  4. Если решение о признании дома аварийным принято — приватизация невозможна. В этом случае сосредоточьтесь на реализации права на расселение: обратитесь в администрацию с требованием предоставить другое благоустроенное жилое помещение по договору социального найма, равнозначное по общей площади ранее занимаемому и находящееся в границах того же населённого пункта (ст. 87, ч. 1 ст. 89 ЖК РФ). Если единственное жильё признано непригодным и ремонту или реконструкции не подлежит — требуйте внеочередного предоставления жилья (п. 1 ч. 2 ст. 57 ЖК РФ).

  5. После получения нового жилья по договору социального найма вы вправе подать заявление о его приватизации — при условии, что ранее право на приватизацию вами и членами семьи не использовалось (ст. 11 Закона № 1541-1).