Действуют ли отказы от преимущественного права покупки комнаты в коммунальной квартире, если сделка с покупательницей сорвалась и она хочет оформить ипотеку на отца, а собственники сами желают купить комнату

Природа права на комнату: преимущественное право покупки у собственников остальных комнат

1. При продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые установлены Гражданским кодексом Российской Федерации .
   — ч. 6 ст. 42 ЖК РФ

Значит, ваша ситуация — не «долевая собственность в обычном смысле», а прямо предусмотренный жилищным законом случай: продаётся комната в коммунальной квартире, а вы с мамой — собственники других комнат. Закон отсылает к порядку, установленному ГК РФ, то есть к ст. 250 ГК РФ.

1. При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях
   — п. 1 ст. 250 ГК РФ

1. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.
   — п. 2 ст. 246 ГК РФ

Для вас это означает: пока комната не продана постороннему лицу, у вас с мамой сохраняется преимущественное право купить её по той цене и на тех условиях, которые предлагаются постороннему покупателю. При этом отказ от преимущественного права не лишает вас права просто договориться с продавцом о покупке комнаты по обычному договору купли-продажи — преимущественное право лишь гарантирует вам приоритет перед «посторонним» покупателем, но не запрещает купить комнату по своей инициативе.

Вывод: вы с мамой вправе купить спорную комнату в любое время, пока она не продана другому лицу, — как по своей инициативе (договорившись с продавцом), так и реализуя преимущественное право по ст. 250 ГК РФ. Отсутствие у отказа срока само по себе не блокирует вашу покупку.

Действует ли уже написанный отказ, если сделка с той покупательницей сорвалась

1. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.
   — п. 2 ст. 250 ГК РФ

Ключевое в этой норме: письменный отказ всех остальных собственников — это юридический факт, который позволяет продавцу продать долю (комнату) постороннему лицу «ранее указанных сроков», то есть досрочно. Отказ не создаёт для вас обязанности продать именно этому покупателю и не является договором — он лишь снимает месячный «барьер ожидания».

Отсюда два практических следствия для вашей ситуации:

1. Отказ был привязан к конкретному покупателю и конкретной цене — именно на этих условиях продавец получал право на досрочную продажу. Если условия меняются (другой покупатель — отец покупательницы, ипотека, иная цена, иной порядок расчётов), то это уже иная предполагаемая сделка, и режим «досрочной продажи» на нее не распространяется: продавец обязан снова известить вас в письменной форме с указанием цены и других условий.
2. Пока сделка не состоялась, комната юридически не отчуждена — преимущественное право покупки в отношении неё не «исчерпано»; оно прекращается только надлежащим исполнением — продажей комнаты постороннему лицу. Безвозмездного отчуждения (дарения) здесь нет, поэтому ваше право не утрачено.

Вывод: ваши отказы действительны как согласие на продажу комнаты той покупательнице по той цене и не мешают вам самим купить комнату. Но они не дают продавцу «вечного» освобождения от преимущественного права: при новом покупателе (отец) или новых условиях продавец обязан заново направить вам письменное извещение, а вы вправе в месячный срок принять предложение и купить комнату — в том числе перебив сделку с посторонним лицом, если она ещё не заключена.

Если продавец продаст комнату, ссылаясь на старые отказы: защита в суде и её цена

1. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
   — п. 3 ст. 250 ГК РФ

Если продавец, опираясь на ваши прежние отказы, продаст комнату отцу покупательницы без нового извещения, вы (и мама) вправе в течение трёх месяцев со дня, когда узнали о нарушении, требовать в суде перевода на вас прав и обязанностей покупателя. Это единственный способ «отобрать» уже проданную комнату; требование предъявляется в районный суд (спор о праве на недвижимое имущество, ст. 24 ГПК РФ) по месту нахождения комнаты.

1. При переводе на истца прав и обязанностей покупателя при продаже доли с нарушением его преимущественного права покупки в случае удовлетворения таких требований истец обязан возместить покупателю уплаченную им стоимость приобретенной доли.
   — п. 4 Обзора судебной практики ВС РФ от 23.12.2020 № 4/2020

Это разъяснение принципиально для ваших денежных расчётов: при удовлетворении иска вы обязаны возместить покупателю уплаченную им стоимость комнаты. То есть суд не «отменит» сделку безвозмездно — вы фактически встаёте на место покупателя и платите цену сделки (а если комната приобретена в ипотеку — с обременением в пользу банка, которое переходит вместе с обязанностями покупателя-залогодателя).

Вывод: риск для вас — не в старых отказах, а в сроках. Практический алгоритм: (а) прямо сейчас направить продавцу письменное заявление о намерении приобрести комнату с указанием готовой цены и просьбой направить извещение по ст. 250 ГК РФ; (б) при продаже без извещения — иск о переводе прав и обязанностей покупателя в районный суд в течение трёх месяцев с момента, когда вы узнали или должны были узнать о сделке, с одновременной готовностью внести цену сделки; (в) не тянуть: по истечении трёх месяцев останется только требование о возмещении убытков (ст. 15 ГК РФ), а не о передаче комнаты.

Оформление покупки: доля в общем имуществе квартиры и ипотека (ветка «покупает отец в ипотеку» / «покупаете вы»)

1. При продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые установлены Гражданским кодексом Российской Федерации .
   — ч. 6 ст. 42 ЖК РФ

1. Жилое помещение, приобретенное либо построенное полностью или частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство указанного жилого помещения, находится в залоге с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре недвижимости.
   — п. 1 ст. 77 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»

Два вывода из связки норм. Во-первых, вместе с комнатой к покупателю автоматически переходит соответствующая доля в праве общей собственности на общее имущество коммунальной квартиры (коридор, кухня, санузел и т.п. — ч. 3 ст. 42 ЖК РФ), отдельно её оформить или «отрезать» нельзя (ч. 5 ст. 42 ЖК РФ). Во-вторых, при покупке с ипотекой комната с момента регистрации ипотеки в ЕГРН находится в залоге у банка — это касается и варианта, когда покупателем выступает отец покупательницы, и варианта, когда комнату в ипотеку покупаете вы.

Вывод: если комнату покупаете вы или мама — вы вправе купить её и за счёт кредита: банк одобряет объект, а сособственник-продавец не может этому воспрепятствовать при соблюдении процедуры ст. 250 ГК РФ. Если же продавец пойдёт в сделку с отцом под ипотеку — ваше преимущественное право всё равно подлежит соблюдению через извещение (п. 2 ст. 250 ГК РФ), а в случае продажи без извещения вы можете в трёхмесячный срок потребовать перевода на себя прав и обязанностей покупателя в районном суде, приняв на себя и ипотечное обременение, и обязанность возместить покупателю уплаченную цену. Сделки с комнатой и переход доли в общем имуществе подлежат государственной регистрации в Росреестре; без записи в ЕГРН право собственности не возникает.

Отказ от права не лишает вас возможности купить: автономия воли и добросовестность

1. Отказ граждан и юридических лиц от осуществления принадлежащих им прав не влечет прекращения этих прав, за исключением случаев, предусмотренных законом.
   — п. 2 ст. 9 ГК РФ

Это общее правило гражданского права решает ваш главный сомнения-вопрос: отказ от осуществления права по общему правилу не прекращает само право. Ваш письменный отказ от преимущественного права покупки (в отношении конкретной покупательницы и по её цене) — это отказ от реализации права в рамках одной, несостоявшейся сделки, а не отказ от права собственности на ваши комнаты и не запрет когда-либо купить спорную комнату по своей воле.

1. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.
   — п. 1 ст. 246 ГК РФ

Из этой нормы следует, что само по себе распоряжение долей (здесь — комнатой) поставлено в зависимость от соглашения участников и правил ст. 250 ГК РФ, но никак не ограничивает вашу собственную способность выступить покупателем. Вы остаётесь одним из участников долевой собственности на квартирный комплекс общего имущества и, более того, обладателем преимущественного права.

Вывод: отказы, которые вы уже написали, не отрезают вам возможность купить комнату и юридически не обязывают вас «уступить» её отцу покупательницы. Они лишь зафиксировали, что в рамках прежнего предложения (конкретная покупательница, конкретная цена) вы не воспользуетесь приоритетом. Для любого нового покупателя и новых условий этот отказ силы не имеет, а при нарушении процедуры продавец рискует иском о переводе прав и обязанностей покупателя (п. 3 ст. 250 ГК РФ) и взысканием с вас убытков в случае злоупотребления правом — что к добросовестной покупке по ст. 250 ГК РФ отношения не имеет.