Какие квадратные метры положены при сносе неприватизированной муниципальной квартиры по ордеру на отца, если в ней живут две семьи, и как повлияет прописка нового члена семьи (мужа дочери)

Какой размен положен при сносе муниципальной квартиры (размер предоставляемого жилья)

Правовое основание переселения — снос дома: выселяемым предоставляется другое благоустроенное жильё по договору социального найма.

Если дом, в котором находится жилое помещение, занимаемое по договору социального найма, подлежит сносу, выселяемым из него гражданам органом государственной власти или органом местного самоуправления, принявшими решение о сносе такого дома, предоставляются другие благоустроенные жилые помещения по договорам социального найма.
— ст. 86 ЖК РФ

Ключевая норма о «размере» — ст. 89 ЖК РФ. Она устанавливает не «размен», а правило равнозначности: предоставляемое жильё должно быть благоустроенным, равнозначным по общей площади прежней квартире и находиться в границах того же населённого пункта.

Предоставляемое гражданам в связи с выселением по основаниям, которые предусмотрены статьями 86 - 88 настоящего Кодекса, другое жилое помещение по договору социального найма должно быть благоустроенным применительно к условиям соответствующего населенного пункта, равнозначным по общей площади ранее занимаемому жилому помещению, отвечать установленным требованиям и находиться в границах данного населенного пункта. В случаях, предусмотренных федеральным законом, такое предоставляемое жилое помещение с согласия в письменной форме граждан может находиться в границах другого населенного пункта субъекта Российской Федерации, на территории которого расположено ранее занимаемое жилое помещение. В случаях, предусмотренных федеральным законом или нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации , гражданам, которые состоят на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях или имеют право состоять на данном учете, жилые помещения предоставляются по нормам предоставления.
— ч. 1 ст. 89 ЖК РФ

Для вашей ситуации это означает: за трёхкомнатную квартиру положена именно квартира (не комната), с тем же числом комнат и общей площадью не меньше занимаемой.

Если наниматель и проживающие совместно с ним члены его семьи до выселения занимали квартиру или не менее чем две комнаты, наниматель соответственно имеет право на получение квартиры или на получение жилого помещения, состоящего из того же числа комнат, в коммунальной квартире.
— ч. 2 ст. 89 ЖК РФ

Верховный Суд прямо разъяснил, что предоставление равнозначного жилья при сносе — это не улучшение жилищных условий: количество прописанных, долги, состав семьи и иные обстоятельства (норма предоставления, очередность) здесь не учитываются.

Судам необходимо также иметь в виду, что при выселении граждан из жилых помещений по основаниям, перечисленным в статьях 86–88 ЖК РФ, другое благоустроенное жилое помещение по договору социального найма, равнозначное по общей площади ранее занимаемому, предоставляется гражданам не в связи с улучшением жилищных условий, а потому иные обстоятельства (названные, например, в части 5 статьи 57, статье 58 ЖК РФ), учитываемые при предоставлении жилых помещений гражданам, состоящим на 27 учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, во внимание не принимаются. При этом граждане, которым в связи с выселением предоставлено другое равнозначное жилое помещение, сохраняют право состоять на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, если для них не отпали основания состоять на таком учете (статья 55 ЖК РФ).
— п. 37 Постановления Пленума ВС РФ от 02.07.2009 № 14

То есть точный «размен» (метраж) определяется не числом жильцов, а фактической общей площадью вашей трёхкомнатной квартиры по документам (техпаспорт/выписка ЕГРН/договор соцнайма). Закон запрещает предоставить меньше площади или меньшее число комнат, чем занимаете сейчас. Отдельных квартир «на каждую семью» закон при сносе не даёт — переселяется вся семья нанимателя в одно равнозначное жильё.

Вывод: при сносе дома нанимателю и всем членам его семьи предоставляется одно благоустроенное жилое помещение по договору социального найма, равнозначное по общей площади прежней трёхкомнатной квартире, с тем же числом комнат, в границах того же населённого пункта. Состав семьи и число зарегистрированных на метраж предоставляемого жилья не влияют.

Кто входит в семью нанимателя и имеет право на новое жильё

По ордеру нанимателем является отец; вместе с ним проживают дочь, сын, жена сына и ребёнок. Все они — члены семьи нанимателя.

К членам семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма относятся проживающие совместно с ним его супруг, а также дети и родители данного нанимателя. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы признаются членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, если они вселены нанимателем в качестве членов его семьи и ведут с ним общее хозяйство.
— ч. 1 ст. 69 ЖК РФ

Члены семьи равны с нанимателем в правах по договору социального найма, поэтому все они вправе претендовать на вселение в предоставляемое взамен жильё.

Члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма имеют равные с нанимателем права и обязанности. Дееспособные и ограниченные судом в дееспособности члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма несут солидарную с нанимателем ответственность по обязательствам, вытекающим из договора социального найма.
— ч. 2 ст. 69 ЖК РФ

Состав семьи нанимателя (дети, жена сына как член семьи сына-члена семьи нанимателя, несовершеннолетний ребёнок) определяется по правилам ч. 1 ст. 69 ЖК РФ и п. 25 Постановления Пленума ВС РФ № 14: супруг, дети и родители нанимателя, а также другие родственники и иждивенцы, вселённые в качестве членов семьи и ведущие общее хозяйство. Все перечисленные лица, будучи вселены в установленном порядке, имеют равное право на предоставляемое жильё независимо от того, указаны ли они в договоре (п. 27 Пленума — невнесение в договор само по себе не лишает прав).

Вывод: все пять проживающих (отец-наниматель, дочь, сын, жена сына, ребёнок) являются членами (либо членами семьи члена семьи) нанимателя и получают право на вселение в предоставляемое при сносе равнозначное жильё на равных началах.

Изменит ли размен квартиры регистрация мужа дочери

Ключевой момент: прописка нового лица сама по себе не меняет ни площадь, ни число комнат предоставляемого жилья — как установлено выше, метраж определяется равнозначностью прежней квартире, а не числом жильцов.

Чтобы муж дочери в принципе приобрёл право на новое жильё, он должен быть вселён в качестве члена семьи нанимателя с соблюдением порядка ч. 1 ст. 70 ЖК РФ.

Наниматель с согласия в письменной форме членов своей семьи, в том числе временно отсутствующих членов своей семьи, вправе вселить в занимаемое им жилое помещение по договору социального найма своего супруга, своих детей и родителей или с согласия в письменной форме членов своей семьи, в том числе временно отсутствующих членов своей семьи, и наймодателя - других граждан в качестве проживающих совместно с ним членов своей семьи. Наймодатель может запретить вселение граждан в качестве проживающих совместно с нанимателем членов его семьи в случае, если после их вселения общая площадь соответствующего жилого помещения на одного члена семьи составит менее учетной нормы.
— ч. 1 ст. 70 ЖК РФ

Муж дочери — «другой гражданин» (не супруг/ребёнок/родитель самого нанимателя-отца), поэтому для его вселения требуется: письменное согласие всех членов семьи нанимателя (включая временно отсутствующих) И письменное согласие наймодателя. Наймодатель вправе запретить вселение, если после него обеспеченность упадёт ниже учётной нормы.

Обратить внимание судов на то, что, по смыслу находящихся в нормативном единстве положений статьи 69 ЖК РФ и части 1 статьи 70ЖК РФ, лица, вселенные нанимателем жилого помещения по договору социального найма в качестве членов его семьи, приобретают равные с нанимателем права и обязанности при условии, что они вселены в жилое помещение с соблюдением предусмотренного частью 1 статьи 70 ЖК РФ порядка реализации нанимателем права на вселение в жилое помещение других лиц в качестве членов своей семьи. В соответствии с частью 1 статьи 70 ЖК РФ наниматель вправе с согласия в письменной форме членов своей семьи, в том числе временно отсутствующих, вселить в занимаемое им жилое помещение по договору социального найма своего супруга, детей и родителей. При этом не имеет значения, что обеспеченность общей площадью жилого помещения на каждого члена семьи составит менее учетной нормы (часть 5 статьи 50 ЖК РФ). 21 В то же время для вселения нанимателем в жилое помещение других граждан в качестве проживающих совместно с ним членов его семьи нанимателем должно быть получено согласие в письменной форме не только членов своей семьи, но и наймодателя. Наймодатель вправе запретить вселение других граждан, если после их вселения общая площадь занимаемого жилого помещения на одного члена семьи составит менее учетной нормы.
— п. 26 Постановления Пленума ВС РФ от 02.07.2009 № 14

Одна регистрация («прописка») без соблюдения этого порядка прав члена семьи не создаёт: такое вселение признаётся незаконным, а вселившееся лицо может быть выселено без предоставления другого жилья.

Если на вселение лица в жилое помещение не было получено письменного согласия нанимателя и (или) членов семьи нанимателя, а также согласия наймодателя, когда оно необходимо (часть 1 статьи 70 ЖК РФ), то такое вселение следует рассматривать как незаконное и не порождающее у лица прав члена семьи нанимателя на жилое помещение. В таком случае наймодатель, наниматель и (или) член семьи нанимателя вправе предъявить к вселившемуся лицу требование об устранении нарушений их жилищных прав и восстановлении положения, существовавшего до их нарушения (пункт 2 части 3 статьи 11 ЖК РФ), на которое исходя из аналогии закона (часть 1 статьи 7 ЖК РФ) применительно к правилам, предусмотренным статьей 208 ГК РФ, исковая давность не распространяется. При удовлетворении названного требования лицо, незаконно вселившееся в жилое помещение, подлежит выселению без предоставления другого жилого помещения.
— п. 28 Постановления Пленума ВС РФ от 02.07.2009 № 14

Практические последствия для «размена»:

• Если муж зарегистрирован законно (с согласия всех членов семьи и наймодателя) — он становится членом семьи, приобретает право на новое жильё, но площадь и число комнат предоставляемой квартиры не увеличатся: всё равно равнозначная прежняя трёхкомнатная, в неё просто вселятся уже шесть человек.
• Если зарегистрирован без письменного согласия членов семьи и/или наймодателя — право на жильё у него не возникает, и оспорить такое вселение можно в любое время (исковая давность не применяется).

Вывод: прописка мужа дочери не увеличивает площадь или число комнат предоставляемого при сносе жилья — оно останется равнозначным прежней трёхкомнатной квартире. Он приобретёт право на вселение в это жильё только при законном вселении (письменные согласия членов семьи и наймодателя); иначе — прав на жильё не получает.

Риски регистрации нового лица и альтернативная ветка (постановка на учёт, приватизация, выкуп)

Риск «намеренного ухудшения жилищных условий». Если регистрация мужа дочери делается с целью искусственно «улучшить» положение (например, встать на учёт нуждающихся), это может быть квалифицировано по ст. 53 ЖК РФ — такое лицо принимается на учёт нуждающихся не ранее чем через пять лет.

Граждане, которые с намерением приобретения права состоять на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях совершили действия, в результате которых такие граждане могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях, принимаются на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях не ранее чем через пять лет со дня совершения указанных намеренных действий.
— ст. 53 ЖК РФ

Однако к самому предоставлению равнозначного жилья при сносе эта норма отношения не имеет: равнозначное жильё даётся независимо от учёта (п. 37 Пленума ВС № 14).

Учёт нуждающихся и норма предоставления. Жильё по норме предоставления (а не равнозначное) семья получит только если она состоит на учёте нуждающихся — тогда применяется норма предоставления (ч. 1 ст. 89 ЖК РФ), размер которой устанавливает местная администрация.

Нормой предоставления площади жилого помещения по договору социального найма (далее - норма предоставления) является минимальный размер площади жилого помещения, исходя из которого определяется размер общей площади жилого помещения, предоставляемого по договору социального найма.
— ч. 1 ст. 50 ЖК РФ

Норма и учётная норма устанавливаются органом местного самоуправления; уровень обеспеченности по учётной норме определяет нуждаемость.

Учетной нормой площади жилого помещения (далее - учетная норма) является минимальный размер площади жилого помещения, исходя из которого определяется уровень обеспеченности граждан общей площадью жилого помещения в целях их принятия на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях. 5. Учетная норма устанавливается органом местного самоуправления. Размер такой нормы не может превышать размер нормы предоставления, установленной данным органом.
— ч. 4, 5 ст. 50 ЖК РФ

Поэтому, если семья стоит на учёте нуждающихся, предоставление жилья идёт по норме предоставления, а не строго по равнозначности. Регистрация мужа здесь может повлиять лишь на обеспеченность на одного человека и на нуждаемость, но не «разменивает» квартиру на большую автоматически.

Приватизация/выкуп. Поскольку дом идёт под снос и, как правило, признан аварийным, приватизация квартиры запрещена:

Не подлежат приватизации жилые помещения, находящиеся в аварийном состоянии, в общежитиях, в домах закрытых военных городков, а также служебные жилые помещения, за исключением жилищного фонда совхозов и других сельскохозяйственных предприятий, к ним приравненных, и находящийся в сельской местности жилищный фонд стационарных учреждений социальной защиты населения. (В редакции Закона Российской Федерации от 23.12.1992 № 4199-I; федеральных законов от 1.05.1999 № 88-ФЗ; от 20.05.2002 № 55-ФЗ; от 29.12.2004 № 189-ФЗ; от 11.06.2008 № 84-ФЗ) Собственники жилищного фонда или уполномоченные ими органы, а также предприятия, за которыми закреплен жилищный фонд на праве хозяйственного ведения, и учреждения, в оперативное управление которых передан жилищный фонд, с согласия собственников вправе принимать решения о приватизации служебных жилых помещений и находящегося в сельской местности жилищного фонда стационарных учреждений социальной защиты населения. (В редакции Закона Российской Федерации от 23.12.1992 № 4199-I; федеральных законов от 1.05.1999 № 88-ФЗ; от 20.05.2002 № 55-ФЗ)
— ст. 4 Закона РФ от 04.07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в РФ»

Следовательно, ветка «приватизировать и получить выкуп по ст. 32 ЖК РФ» для аварийного дома закрыта. Если же дом сносится не как аварийный, а в порядке изъятия для государственных/муниципальных нужд, то нормы о выкупе применяются только к собственнику (ч. 8 ст. 32 ЖК РФ), а ваша семья — наниматель, поэтому взамен положено именно благоустроенное жильё по соцнайму, а не деньги.

По соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости при определении размера возмещения за изымаемое жилое помещение.
— ч. 8 ст. 32 ЖК РФ

Защита и подсудность. Выселение возможно только по основаниям и в порядке, предусмотренным законом; спор о выселении и предоставлении жилья рассматривает районный суд по иску заинтересованных лиц.

Никто не может быть выселен из жилища или ограничен в праве пользования жилищем, в том числе в праве получения коммунальных услуг, иначе как по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Кодексом, другими федеральными законами.
— ч. 4 ст. 3 ЖК РФ

Жилищные споры (о признании права на жилое помещение, о выселении из жилого помещения, о прекращении права пользования жилым помещением бывшего члена семьи собственника этого жилого помещения, о сохранении права пользования жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения, об изъятии жилого помещения у собственника путем выкупа в связи с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд, о предоставлении жилого 3 помещения по договору социального найма, о признании недействительным решения о предоставлении жилого помещения по договору социального найма и заключенного на его основании договора социального найма, о принудительном обмене занимаемого жилого помещения, о признании обмена жилыми помещениями недействительным и другие) исходя из положений статей 23 и 24 ГПК РФ рассматриваются по первой инстанции районным судом.
— п. 3 Постановления Пленума ВС РФ от 02.07.2009 № 14 (подсудность районного суда)

Вывод: регистрация мужа дочери для получения «большего размена» бесперспективна и рискованна (возможна квалификация как намеренное ухудшение условий). Приватизировать аварийную квартиру и получить денежный выкуп нельзя; при сносе положено равнозначное благоустроенное жильё по соцнайму в том же населённом пункте. Споры о выселении/предоставлении жилья разрешаются в районном суде.

Смежные права: временное отсутствие членов семьи и риск утраты права пользования

Права всех членов семьи нанимателя (включая жену сына, ребёнка, а при законном вселении — мужа дочери) не зависят от факта их фактического проживания: временное отсутствие не меняет прав по договору социального найма.

Временное отсутствие нанимателя жилого помещения по договору социального найма, кого-либо из проживающих совместно с ним членов его семьи или всех этих граждан не влечет за собой изменение их прав и обязанностей по договору социального найма.
— ст. 71 ЖК РФ

Это важно для ситуации сноса: даже если кто-то из членов семьи временно не проживает в квартире (но сохраняет регистрацию и вселён в установленном порядке), он не утрачивает право на предоставляемое взамен жильё. Право пользования прекращается только при постоянном (не временном) выезде — тогда договор в части этого лица считается расторгнутым (ч. 3 ст. 83 ЖК РФ), а не по факту неявки.

Для будущего вселения мужа дочери это означает: чтобы он гарантированно вошёл в состав получателей нового жилья при сносе, его вселение должно быть оформлено до предоставления жилья и с соблюдением порядка ч. 1 ст. 70 ЖК РФ (письменные согласия членов семьи и наймодателя). Одна лишь регистрация без такого вселения прав на новое жильё ему не даст.

Вывод: временное отсутствие кого-либо из членов семьи (включая вновь вселённых) не лишает их права на предоставляемое при сносе равнозначное жильё; право утрачивается только при постоянном выезде в другое место жительства.

Риск фиктивной регистрации мужа дочери

Если «прописка» мужа дочери будет оформлена без намерения фактически проживать в квартире, а лишь для получения жилищных выгод (в том числе для «увеличения размена» при сносе или постановки на учёт нуждающихся), такая регистрация может быть признана фиктивной — это уголовно наказуемо.

Фиктивная регистрация гражданина Российской Федерации по месту пребывания или по месту жительства в жилом помещении в Российской Федерации и фиктивная регистрация иностранного гражданина или лица без гражданства по месту жительства в жилом помещении в Российской Федерации Фиктивная регистрация гражданина Российской Федерации по месту пребывания или по месту жительства в жилом помещении в Российской Федерации, а равно фиктивная регистрация иностранного гражданина или лица без гражданства по месту жительства в жилом помещении в Российской Федерации - наказываются штрафом в размере от ста тысяч до пятисот тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период до пяти лет , либо принудительными работами на срок до пяти лет с лишением права занимать определенные должности или заниматься определенной деятельностью на срок до пяти лет или без такового, либо лишением свободы на срок до пяти лет с лишением права занимать определенные должности или заниматься определенной деятельностью на срок до пяти лет или без такового. (В редакции Федерального закона от 09.11.2024 № 383-ФЗ) Примечание. Лицо, совершившее преступление, предусмотренное настоящей статьей, освобождается от уголовной ответственности, если оно способствовало раскрытию этого преступления и если в его действиях не содержится иного состава преступления. (Дополнение статьей - Федеральный закон от 21.12.2013 № 376-ФЗ)
— ст. 322.2 УК РФ

Кроме уголовной ответственности, фиктивная регистрация влечёт снятие с регистрационного учёта, а само лицо не приобретает прав члена семьи нанимателя на жильё. В сочетании со ст. 53 ЖК РФ регистрация с целью искусственного создания нуждаемости отодвигает постановку на учёт не ранее чем на пять лет.

Практический вывод для вашей семьи: оформлять регистрацию мужа дочери «для галочки», рассчитывая на больший «размен», не только бессмысленно (жильё при сносе и так равнозначное по площади прежней квартире), но и рискованно. Если муж дочери реально вселяется для совместного проживания — вселение оформляется по правилам ч. 1 ст. 70 ЖК РФ, и тогда он на равных входит в круг лиц, получающих предоставляемое жильё, без изменения его площади или числа комнат.

Вывод: фиктивная регистрация мужа дочери сопряжена с риском уголовной ответственности по ст. 322.2 УК РФ и не даёт ни прав на жильё, ни увеличения размера предоставляемого при сносе помещения.

Способы защиты и учёт нуждающихся (ст. 11, 55, 58 ЖК РФ, ст. 208 ГК РФ)

Защита нарушенных жилищных прав (в том числе при споре о вселении, выселении или предоставлении жилья) осуществляется судом, в частности путём восстановления положения, существовавшего до нарушения:

Защита жилищных прав осуществляется путем: 1) признания жилищного права; 2) восстановления положения, существовавшего до нарушения жилищного права, и пресечения действий, нарушающих это право или создающих угрозу его нарушения; 3) признания судом недействующими полностью или в части нормативного правового акта государственного органа либо нормативного правового акта органа местного самоуправления, нарушающих жилищные права и противоречащих настоящему Кодексу или принятым в соответствии с настоящим Кодексом федеральному закону, иному нормативному правовому акту, имеющим большую, чем указанные нормативный правовой акт государственного органа либо нормативный правовой акт органа местного самоуправления, юридическую силу; 4) неприменения судом нормативного правового акта государственного органа или нормативного правового акта органа местного самоуправления, противоречащих настоящему Кодексу или принятым в соответствии с настоящим Кодексом федеральному закону, иному нормативному правовому акту, имеющим большую, чем указанные нормативный правовой акт государственного органа или нормативный правовой акт органа местного самоуправления, юридическую силу; 5) прекращения или изменения жилищного правоотношения; 6) иными способами, предусмотренными настоящим Кодексом, другим федеральным законом.
— п. 2 ч. 3 ст. 11 ЖК РФ

При незаконном вселении лица (например, мужа дочери без требуемых согласий) наймодатель, наниматель или члены семьи вправе требовать устранения нарушения; на такое требование исковая давность не распространяется, так как оно направлено на устранение длящегося нарушения прав владельца:

требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения (статья 304);
— ст. 208 ГК РФ

Право состоять на учёте нуждающихся сохраняется за гражданами независимо от факта предоставления равнозначного жилья при сносе, пока не отпали основания учёта:

Право состоять на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях сохраняется за гражданами до получения ими жилых помещений по договорам социального найма или до выявления предусмотренных статьей 56 настоящего Кодекса оснований снятия их с учета.
— ст. 55 ЖК РФ

Правило о заселении одной комнаты разнополыми лицами (кроме супругов) только с их согласия не означает «размена на большее число комнат», но подлежит учёту наймодателем/судом при подборе нового жилья для фактически проживающих разнополых совершеннолетних членов семьи:

При предоставлении жилых помещений по договорам социального найма заселение одной комнаты лицами разного пола, за исключением супругов, допускается только с их согласия. 2. Жилое помещение по договору социального найма может быть предоставлено общей площадью, превышающей норму предоставления на одного человека, но не более чем в два раза, если такое жилое помещение представляет собой одну комнату или однокомнатную квартиру либо предназначено для вселения гражданина, страдающего одной из тяжелых форм хронических заболеваний, указанных в предусмотренном пунктом 4 части 1 статьи 51 настоящего Кодекса перечне.
— ч. 1 ст. 58 ЖК РФ

Вывод: права семьи при сносе защищаются в суде; незаконное вселение оспаривается вне сроков исковой давности; предоставление равнозначного жилья не лишает семью (при наличии оснований) права состоять на учёте нуждающихся. Точные размер норм предоставления/учётной нормы устанавливает местная администрация.