Учет долей в другом жилье при переселении из аварийного дома: дадут ли квартиру, если у собственника есть другие доли

Права мамы как собственника доли: наличие иных долей не лишает права на возмещение

Ключевой момент: в повторно признанном аварийным доме мама выступает не «нуждающейся» по соцнайму, а собственником доли в праве общей собственности на жилое помещение. Для собственника действует особый механизм — статья 32 ЖК РФ, который не ставит право на возмещение в зависимость от того, есть ли у гражданина иное жильё или другие доли.

1. Жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. Предоставление возмещения за часть жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется на основании решения уполномоченного федерального органа исполнительной власти, исполнительного органа субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления.
   — ч. 1 ст. 32 ЖК РФ

То есть изъятие у собственника возможно только в связи с изъятием земельного участка для государственных/муниципальных нужд, и взамен собственнику положено возмещение. Правовая природа этого возмещения раскрыта в части 7:

1. При определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме , в том числе рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.
   — ч. 7 ст. 32 ЖК РФ

Состав возмещения не содержит ни слова про «учёт иных жилых помещений в собственности». Это денежная компенсация рыночной стоимости именно этой доли, общего имущества дома (включая долю в земельном участке) и всех убытков (переезд, подбор жилья, оформление права и т.п.). Наличие у мамы долей в двух других объектах на размер этого возмещения не влияет — оно рассчитывается только от изымаемого объекта.

Важно: ранее полученная выкупная стоимость за первый аварийный дом (на которую семья купила три объекта) юридически не «засчитывается» в новое возмещение — это состоявшееся и завершённое правоотношение; купленные доли стали обычной собственностью граждан.

Это прямо подтверждает практика Верховного Суда: собственник, чей дом включён в региональную программу переселения, вправе требовать либо выкупной цены, либо предоставления другого благоустроенного жилья на праве собственности — и право собственности на доли в иных объектах этому не препятствует.

на переселение граждан из аварийного жилищного фонда на условиях, предусмотренных этим же федеральным законом. По общему правилу, жилищные права собственника жилого помещения в доме, признанном в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу, обеспечиваются в порядке, предусмотренном ст. 32 ЖК РФ, то есть в случае, когда собственники жилых помещений в таком доме в предоставленный им срок не осуществили его снос или реконструкцию, органом местного самоуправления принимается решение об изъятии земельного участка, на котором расположен указанный аварийный дом, для муниципальных нужд и, соответственно, об изъятии каждого жилого помещения в данном доме путем выкупа. Другое жилое помещение взамен изымаемого в таком случае может быть предоставлено собственнику только при наличии соответствующего соглашения, достигнутого с органом местного самоуправления, и только с зачетом его стоимости в выкупную цену (ч. 8 ст. 32 ЖК РФ). Вместе с тем, если жилой дом, признанный аварийным и подлежащим сносу, включен в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, то собственник жилого помещения в таком доме в силу п. 3 ст. 2, ст. 16 Федерального закона «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» имеет право на предоставление другого, равнозначного, жилого помещения либо его выкуп. При этом собственник жилого помещения имеет право выбора любого из названных способов обеспечения его жилищных прав.
— п. 41 Обзора судебной практики ВС РФ от 24.04.2019 № 1/2019

Вывод: никакого основания «оставить маму ни с чем» из-за того, что у неё есть доли в других квартирах, закон не даёт. Как собственник доли в аварийном доме она имеет право как минимум на денежное возмещение (выкупную стоимость своей доли с убытками), а при включении дома в региональную адресную программу переселения — ещё и на выбор: получить возмещение либо другое жилое помещение в собственность.

Механизм: выкуп по ст. 32 ЖК РФ против предоставления жилья по адресной программе

Есть две принципиально разные ситуации, и от того, по какой из них идёт новый дом, зависят объём прав мамы.

Ситуация А — дом не включён в региональную адресную программу переселения. Тогда действует только ст. 32 ЖК РФ: орган власти принимает решение об изъятии участка и жилых помещений и выплачивает собственнику выкупную цену (ч. 7). Другое жильё взамен может быть предоставлено лишь по соглашению сторон с зачётом стоимости (ч. 8), а обязать орган власти дать жильё в натуре суд не вправе.

1. Возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения. Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения. При этом по заявлению прежнего собственника жилого помещения за ним сохраняется право пользования жилым помещением, если у прежнего собственника не имеется в собственности иных жилых помещений, не более чем на шесть месяцев после предоставления возмещения прежнему собственнику жилого помещения, если соглашением с прежним собственником жилого помещения не установлено иное. (В редакции Федерального закона от 31.12.2014 № 499-ФЗ ) 7.
   — ч. 6 ст. 32 ЖК РФ

1. По соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости при определении размера возмещения за изымаемое жилое помещение. (В редакции Федерального закона от 31.12.2014 № 499-ФЗ) 8 1 . Органы государственной власти субъекта Российской Федерации вправе устанавливать для собственников жилых помещений в многоквартирных домах, признанных в установленном порядке аварийными и подлежащими сносу или реконструкции, дополнительные меры поддержки по обеспечению жилыми помещениями при условии, что на дату признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции у них отсутствуют иные жилые помещения, пригодные для постоянного проживания, находящиеся в их собственности либо занимаемые на условиях социального найма или по договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования. (Дополнение частью - Федеральный закон от 27.12.2019 № 473-ФЗ) 8 2 .
   — ч. 8 ст. 32 ЖК РФ

Ситуация Б — дом включён в региональную адресную программу по переселению. Тогда права собственника расширяются: он вправе по своему выбору требовать либо выплаты выкупной цены, либо предоставления другого равнозначного жилого помещения в собственность.

Собственник жилого помещения в признанном аварийным и подлежащим сносу многоквартирном доме, если такой дом включен в региональную адресную программу по переселению граждан из 12 аварийного жилищного фонда, вправе требовать либо выплаты выкупной цены за изымаемое жилое помещение, либо предоставления другого благоустроенного жилого помещения на праве собственности.
— раздел II Обзора судебной практики ВС РФ от 29.04.2014

собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости при определении размера возмещения за изымаемое жилое помещение (ч. 8 ст. 32 ЖК РФ). Вместе с тем, если жилой дом, признанный аварийным и подлежащим сносу, включен в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, то собственник жилого помещения в таком доме в силу п. 3 ст. 2, ст. 16 Федерального закона от 21 июля 2007 г. № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» имеет право на предоставление другого жилого помещения либо его выкуп. Судом по делу установлено, что жилое помещение, принадлежащее матери истца на праве собственности, находится в доме, признанном непригодным для проживания и подлежащим сносу, который не включен в адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда; истец, а также ее несовершеннолетняя дочь, вселены в указанное жилое помещение его собственником и проживали в нем в качестве членов семьи последнего, а потому исходя из содержания приведенных выше норм Г. права на внеочередное предоставление жилого помещения в связи с признанием жилого дома аварийным, в котором ее матери принадлежит на праве собственности жилое помещение, не имеет, а правом на получение возмещения за жилое помещение в соответствии с 28 требованиями ст. 32 ЖК РФ обладает только собственник жилого помещения, то есть мать Г.
— п. 11 Обзора судебной практики ВС РФ от 27.12.2017 № 5/2017

Этот же подход закреплён и в самом законе о Фонде: переселение ведётся по правилам ст. 32, 86, ч. 2, 3 ст. 88 ЖК РФ.

1. переселение граждан из аварийного жилищного фонда - принятие решений и проведение мероприятий в соответствии со статьями 32, 86, частями 2 и 3 статьи 88 Жилищного кодекса Российской Федерации ; (В редакции Федерального закона от 25.12.2012 № 270-ФЗ ) 4) предоставление финансовой поддержки за счет средств Фонда - предоставление государственной корпорацией - Фондом содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства (далее - Фонд) или публично-правовой компанией "Фонд развития территорий" (со дня внесения в единый государственный реестр юридических лиц записи о прекращении деятельности указанной государственной корпорации в связи с ее присоединением к публично-правовой компании "Фонд развития территорий" с одновременным преобразованием указанной государственной корпорации в соответствии с федеральным законом) целевых средств бюджетам субъектов Российской Федерации на безвозвратной и безвозмездной основе на проведение капитального ремонта многоквартирных домов, переселение граждан из аварийного жилищного фонда, модернизацию систем коммунальной инфраструктуры, а также в случаях досрочного завершения региональных адресных программ по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, в том числе таких программ с учетом необходимости развития малоэтажного жилищного строительства, на условиях, предусмотренных настоящим Федеральным законом и нормативными правовыми актами Правительства Российской Федерации .
   — п. 3 ст. 2 ФЗ от 21.07.2007 № 185-ФЗ

Вывод: базовая гарантия для мамы существует в обеих ситуациях — это денежное возмещение стоимости её доли. А вот право требовать именно жильё в натуре (а не деньги) зависит от факта включения дома в региональную адресную программу переселения. Поэтому первый практический шаг — выяснить, включён ли новый дом в региональную адресную программу (информация у администрации/в муниципалитете). Если включён — мама сама выбирает способ (деньги или жильё); если не включён — она вправе претендовать на выкупную стоимость доли.

Общая долевая собственность: единый способ возмещения для всех семи сособственников

В квартире 7 сособственников (доли у всех членов семьи). Это вносит важное ограничение: при изъятии жилого помещения, находящегося в общей долевой собственности, применяется единый для всего объекта способ возмещения — либо всем выплата денег, либо всем предоставление жилья в общую долевую собственность. Разные способы для разных участников долевой собственности не допускаются.

Из приведенных норм права следует, что изъятие жилого помещения у участников общей долевой собственности производится в целом, то есть изымается вся квартира (дом или комната), что предполагает единый для всего объекта общей долевой собственности способ возмещения (выплата денежных 22 средств или предоставление иного жилого помещения в общую долевую собственность). При этом возможность применения для участников общей долевой собственности в праве на жилое помещение различных способов возмещения за изымаемое жилое помещение законом не предусмотрена. Следовательно, между собственниками изымаемого жилого помещения, принадлежащего нескольким лицам на праве общей долевой собственности, при наличии у них предусмотренного законом права выбора способа обеспечения их жилищных прав должно быть достигнуто соглашение о предоставлении им другого равнозначного жилого помещения в общую долевую собственность. В случае недостижения между участниками общей долевой собственности соглашения о способе обеспечения их жилищных прав они имеют право только на выплату возмещения за изымаемое жилое помещение, рассчитанного в порядке, установленном частью 7 статьи 32 ЖК РФ, пропорционально принадлежащим им долям в праве собственности.
— п. 9 Обзора судебной практики ВС РФ от 01.07.2026 № 2/2026

Практический смысл: чтобы претендовать на предоставление жилья в натуре (а не только на деньги), все сособственники должны договориться между собой об этом способе. Если согласия нет — каждый получит только денежное возмещение пропорционально своей доле (ч. 7 ст. 32 ЖК РФ). Поэтому для защиты интересов мамы в первую очередь нужно согласовать с остальными шестью сособственниками единый способ возмещения — предпочтительно предоставление жилья, если дом включён в программу переселения.

Вывод: угроза «оставить без жилья» реализуется не через учёт чужих долей, а через риск того, что при разногласиях сособственников всем выплатят только деньги. Чтобы мама сохранила жильё, семье важно внутренне согласовать требование предоставления другого жилого помещения в общую долевую собственность.

Учёт иных долей: когда и как они могут быть «посчитаны»

Наличие у мамы долей в других объектах не лишает её права на возмещение по ст. 32 ЖК РФ (это показано выше). Но учёт иных долей действительно возможен в другой плоскости — при постановке на жилищный учёт и предоставлении жилья по договору социального найма. Это и есть тот механизм, которого опасается семья («скажут — уже есть жильё»), и важно точно понимать его границы.

1. При наличии у гражданина и (или) членов его семьи нескольких жилых помещений, занимаемых по договорам социального найма, договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования и (или) принадлежащих им на праве собственности, определение уровня обеспеченности общей площадью жилого помещения осуществляется исходя из суммарной общей площади всех указанных жилых помещений. (В редакции Федерального закона от 21.07.2014 № 217-ФЗ)
   — ч. 2 ст. 51 ЖК РФ

Эта норма (суммирование всех площадей) применяется при определении нуждаемости — то есть только когда семья претендует на жильё по соцнайму как малоимущая. К выкупной стоимости доли собственника по ст. 32 ЖК РФ она отношения не имеет.

Аналогично в пользу семьи работает и ситуация с внеочередным предоставлением жилья из маневренного фонда/по соцнайму: оно доступно только тем, чьё единственное жильё признано непригодным.

Вне очереди жилые помещения по договорам социального найма предоставляются: 1) гражданам, являющимся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма или собственниками жилых помещений, единственные жилые помещения которых признаны в установленном порядке непригодными для проживания и ремонту или реконструкции не подлежат. Указанным в настоящем пункте собственникам жилых помещений жилые помещения по договорам социального найма предоставляются вне очереди в случае, если в установленном федеральным законодательством порядке не принято решение об изъятии земельного участка, на котором расположено принадлежащее им на праве собственности жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд в целях последующего изъятия такого жилого помещения;
— п. 1 ч. 2 ст. 57 ЖК РФ

Из ключевого слова здесь видна развилка: внеочередное жильё по соцнайму собственнику дают только если это его единственное жильё (либо если не принято решение об изъятии). Поскольку у мамы есть и другие доли, а решение об изъятии, скорее всего, будет принято — этот внеочередной канал для неё ограничен. Но это не отменяет главного механизма: гарантированного возмещения за долю по ст. 32 ЖК РФ.

Вывод: иные доли мамы реально влияют только на возможность получения жилья по соцнайму как нуждающейся, но никак не на право получить возмещение (выкупную стоимость) за долю в аварийном доме. Опасение «остаться ни с чем» безосновательно в части собственника: доля не может быть изъята без равноценного возмещения.

Правило ч. 8.2 ст. 32 ЖК РФ: важная временная развилка для свежекупленного жилья

Отдельно нужно проверить момент приобретения долей в повторно ставшем аварийным доме. Если право собственности на долю возникло после признания этого дома аварийным, действует ограничение ч. 8.2 ст. 32 ЖК РФ.

8 2 . Граждане, которые приобрели право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме после признания его в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, за исключением граждан, право собственности у которых в отношении таких жилых помещений возникло в порядке наследования, имеют право на выплату возмещения за изымаемое жилое помещение, рассчитанного в порядке, установленном частью 7 настоящей статьи, размер которого не может превышать стоимость приобретения ими такого жилого помещения, при этом положения частей 8 и 8 1 настоящей статьи в отношении таких граждан не применяются.
— ч. 8.2 ст. 32 ЖК РФ

То есть тем, кто купил долю уже после признания дома аварийным, полагается только денежное возмещение, причём не выше стоимости приобретения доли, а право на предоставление другого жилья (ч. 8) и на дополнительные меры поддержки (ч. 8.1) к ним не применяется. Исключение — наследование.

Из этого вытекает ключевая для семьи проверка фактов: если три объекта (и в том числе спорная квартира) были куплены до того, как этот дом повторно признали аварийным, — все семь сособственников, включая маму, находятся в общем (полном) режиме ч. 6–8 ст. 32 ЖК РФ. Если же квартира в этом доме приобреталась после признания его аварийным — права ограничены ч. 8.2 (только деньги, не выше цены приобретения).

Вывод: главное, что нужно установить по фактам, — дата признания нового дома аварийным относительно даты покупки квартиры (долей). Если покупка предшествовала признанию аварийным, семья сохраняет полный объём прав; если следовала за ним — только денежное возмещение в пределах цены приобретения доли.

Порядок действий и защита: что делать семье и как обжаловать отказ

Признание дома аварийным запускает установленную последовательность: орган власти сначала предъявляет собственникам требование о сносе/реконструкции в разумный срок, затем — если собственники не снесли дом — принимает решение об изъятии земельного участка и жилых помещений для муниципальных нужд.

1. Возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения. Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения. При этом по заявлению прежнего собственника жилого помещения за ним сохраняется право пользования жилым помещением, если у прежнего собственника не имеется в собственности иных жилых помещений, не более чем на шесть месяцев после предоставления возмещения прежнему собственнику жилого помещения, если соглашением с прежним собственником жилого помещения не установлено иное. (В редакции Федерального закона от 31.12.2014 № 499-ФЗ ) 7.
   — ч. 6 ст. 32 ЖК РФ

Собственнику направляется уведомление о решении об изъятии и проект соглашения, размер возмещения определяется соглашением сторон; принудительное изъятие возможно только через суд и только при условии предварительного и равноценного возмещения. Это прямо гарантирует: мама не может быть лишена доли без предварительной полной компенсации.

Практический план для семьи:

1. Выяснить, включён ли новый дом в региональную адресную программу по переселению (запрос в администрацию/департамент жилищной политики).
2. Зафиксировать дату признания дома аварийным и дату приобретения долей (выписки ЕГРН) — для проверки применения ч. 8.2 ст. 32 ЖК РФ.
3. Внутренне согласовать между семью сособственниками единый способ возмещения (жильё в натуре, если дом в программе).
4. Дождаться уведомления об изъятии и проекта соглашения; при несогласии с оценкой — провести независимую оценку доли.

Защита при нарушении прав: если орган власти откажет в возмещении или занизит его, права мамы защищаются через суд в исковом порядке (оспаривание размера возмещения, понуждение к изъятию с выплатой). Гражданско-правовая база для взыскания убытков:

1. Лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. 2. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
   — ст. 15 ГК РФ, п. 1

Вывод: закон гарантирует маме предварительное и равноценное возмещение за её долю до всякого изъятия; лишить её доли «просто так» невозможно. При любом отказе или занижении возмещения спор решается в суде — с взысканием полных убытков по ст. 15 ГК РФ.

Сроки и дополнительные меры поддержки (ч. 6 и ч. 8.1 ст. 32 ЖК РФ)

Относительно сроков: по заявлению прежнего собственника за ним сохраняется право пользования изымаемым жилым помещением не более чем на шесть месяцев после выплаты возмещения, если у него нет в собственности иных жилых помещений (иное может быть установлено соглашением).

1. Возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения. Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения. При этом по заявлению прежнего собственника жилого помещения за ним сохраняется право пользования жилым помещением, если у прежнего собственника не имеется в собственности иных жилых помещений, не более чем на шесть месяцев после предоставления возмещения прежнему собственнику жилого помещения, если соглашением с прежним собственником жилого помещения не установлено иное. (В редакции Федерального закона от 31.12.2014 № 499-ФЗ ) 7.
   — ч. 6 ст. 32 ЖК РФ

Для мамы это означает: если по совокупности её долей она фактически обеспечена иным жильём, это шестимесячное льготное право пользования изымаемой квартирой у неё формально не возникает, но это не лишает её самого возмещения.

О дополнительных мерах поддержки: регионы вправе устанавливать для собственников аварийных домов дополнительные меры обеспечения жильём — но только при условии, что на дату признания дома аварийным у них отсутствуют иные пригодные для проживания жилые помещения в собственности или по соцнайму/найму.

8 1 . Органы государственной власти субъекта Российской Федерации вправе устанавливать для собственников жилых помещений в многоквартирных домах, признанных в установленном порядке аварийными и подлежащими сносу или реконструкции, дополнительные меры поддержки по обеспечению жилыми помещениями при условии, что на дату признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции у них отсутствуют иные жилые помещения, пригодные для постоянного проживания, находящиеся в их собственности либо занимаемые на условиях социального найма или по договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования. (Дополнение частью - Федеральный закон от 27.12.2019 № 473-ФЗ ) 8 2 . Граждане, которые приобрели право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме после признания его в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, за исключением граждан, право собственности у которых в отношении таких жилых помещений возникло в порядке наследования, имеют право на выплату возмещения за изымаемое жилое помещение, рассчитанного в порядке, установленном частью 7 настоящей статьи, размер которого не может превышать стоимость приобретения ими такого жилого помещения, при этом положения частей 8 и 8 1 настоящей статьи в отношении таких граждан не применяются. (Дополнение частью - Федеральный закон от 27.12.2019 № 473-ФЗ ) 9.
— ч. 8.1 ст. 32 ЖК РФ

Поскольку у мамы есть доли в других объектах, эта дополнительная региональная мера поддержки к ней, скорее всего, не применима. Но это касается именно дополнительных мер — базовое возмещение за долю по ч. 7 ст. 32 ЖК РФ сохраняется.

Вывод: иные доли мамы исключают для неё лишь «бонусные» механизмы (внеочередное жильё по соцнайму, шестимесячное сохранение пользования, дополнительные региональные меры по ч. 8.1), но не отменяют главное право — равноценное денежное возмещение (выкупную стоимость) за долю в аварийном доме.