Как получить жилье при расселении аварийного дома, если второй собственник против и требует деньги

Можно ли вам двоим «разойтись»: квартира одному, деньги другому

Закон исходит из того, что изымается квартира в целом, а не доля каждого по отдельности, поэтому и способ возмещения должен быть единым для всех сособственников.

Из приведенных норм права следует, что изъятие жилого помещения у участников общей долевой собственности производится в целом, то есть изымается вся квартира (дом или комната), что предполагает единый для всего объекта общей долевой собственности способ возмещения (выплата денежных 22 средств или предоставление иного жилого помещения в общую долевую собственность). При этом возможность применения для участников общей долевой собственности в праве на жилое помещение различных способов возмещения за изымаемое жилое помещение законом не предусмотрена. Следовательно, между собственниками изымаемого жилого помещения, принадлежащего нескольким лицам на праве общей долевой собственности, при наличии у них предусмотренного законом права выбора способа обеспечения их жилищных прав должно быть достигнуто соглашение о предоставлении им другого равнозначного жилого помещения в общую долевую собственность. В случае недостижения между участниками общей долевой собственности соглашения о способе обеспечения их жилищных прав они имеют право только на выплату возмещения за изымаемое жилое помещение, рассчитанного в порядке, установленном частью 7 статьи 32 ЖК РФ, пропорционально принадлежащим им долям в праве собственности.
— п. 9 Обзора судебной практики ВС РФ от 01.07.2026 № 2/2026

Именно это правило снимает ваш главный вопрос. При общей долевой собственности (по 1/2 у каждого) нельзя, чтобы одному дали квартиру по договору мены, а другому заплатили деньги: изымается вся квартира, а значит, либо оба выбирают предоставление жилья в общую долевую собственность, либо оба получают деньги. Самостоятельного «разного» выбора для двух сособственников закон не предусматривает — это прямо закреплено в п. 9 Обзора практики ВС РФ от 01.07.2026 № 2/2026.

1. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.
   — п. 1 ст. 246 ГК РФ

Распоряжение долей (в том числе выбор судьбы квартиры при изъятии) — это распоряжение имуществом долевой собственности, которое по п. 1 ст. 246 ГК РФ требует согласия всех участников. Поэтому ваше желание получить квартиру, а требование бывшего мужа о деньгах — это спор сособственников, который администрация без вашего общего соглашения разрешить не вправе.

Вывод по вопросу. При отсутствии согласия между сособственниками закон не допускает «разнесения» способа возмещения: ни вы не получите квартиру при возражении второго собственника, ни он не получит деньги без вашего согласия. Администрация вправе предложить только единый способ — для обоих. «Принудительно расселять» в смысле самовольного выбора за вас она не может: принудительное изъятие возможно только через суд и с предварительным равноценным возмещением (см. блок 3).

Что произойдёт, если согласие не достигнуто (ветка «деньги обоим»)

Если соглашение о предоставлении другого жилья не достигнуто, закон оставляет вам только денежное возмещение — пропорционально долям.

Из приведенных норм права следует, что изъятие жилого помещения у участников общей долевой собственности производится в целом, то есть изымается вся квартира (дом или комната), что предполагает единый для всего объекта общей долевой собственности способ возмещения (выплата денежных 22 средств или предоставление иного жилого помещения в общую долевую собственность). При этом возможность применения для участников общей долевой собственности в праве на жилое помещение различных способов возмещения за изымаемое жилое помещение законом не предусмотрена. Следовательно, между собственниками изымаемого жилого помещения, принадлежащего нескольким лицам на праве общей долевой собственности, при наличии у них предусмотренного законом права выбора способа обеспечения их жилищных прав должно быть достигнуто соглашение о предоставлении им другого равнозначного жилого помещения в общую долевую собственность. В случае недостижения между участниками общей долевой собственности соглашения о способе обеспечения их жилищных прав они имеют право только на выплату возмещения за изымаемое жилое помещение, рассчитанного в порядке, установленном частью 7 статьи 32 ЖК РФ, пропорционально принадлежащим им долям в праве собственности.
— п. 9 Обзора судебной практики ВС РФ от 01.07.2026 № 2/2026

Применительно к вашей ситуации это означает: если вы с бывшим мужем не договоритесь на единый способ (например, не решите вдвоём получить жильё), то у каждого остаётся право на выплату возмещения в размере, пропорциональном 1/2 доли, а предоставление квартиры по договору мены становится для вас недоступным способом. Иными словами, позиция бывшего мужа «только деньги» при вашем отказе подписывать общее соглашение автоматически превращает исход дела в денежную выплату обоим.

1. По соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости при определении размера возмещения за изымаемое жилое помещение. (В редакции Федерального закона от 31.12.2014 № 499-ФЗ ) 8 1 . Органы государственной власти субъекта Российской Федерации вправе устанавливать для собственников жилых помещений в многоквартирных домах, признанных в установленном порядке аварийными и подлежащими сносу или реконструкции, дополнительные меры поддержки по обеспечению жилыми помещениями при условии, что на дату признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции у них отсутствуют иные жилые помещения, пригодные для постоянного проживания, находящиеся в их собственности либо занимаемые на условиях социального найма или по договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования. (Дополнение частью - Федеральный закон от 27.12.2019 № 473-ФЗ ) 8 2 .
   — ч. 8 ст. 32 ЖК РФ

Предоставление другого жилого помещения взамен изымаемого — это исключительно добровольное соглашение, а не безусловная альтернатива. Хотите вы квартиру, а он — деньги: администрация не обязана «разводить» вас, и суд не может обязать её выдать квартиру именно вам, если второй собственник против.

и) требование органа государственной власти или органа местного самоуправления, принявшего решение об изъятии жилого помещения, о переселении собственника изымаемого жилого помещения в другое жилое помещение не может быть удовлетворено, если собственник жилого помещения возражает против этого, так как в соответствии с частью 8 статьи 32 ЖК РФ предоставление собственнику жилого помещения взамен изымаемого другого жилого помещения допускается только по соглашению сторон. Суд также не вправе обязать указанные органы обеспечить собственника изымаемого жилого помещения другим жилым помещением, поскольку из содержания статьи 32 ЖК РФ следует, что на орган государственной власти или орган местного самоуправления, принявшие решение об изъятии жилого 16 помещения, возлагается обязанность лишь по выплате выкупной цены изымаемого жилого помещения. В случае соглашения сторон о предоставлении другого жилого помещения взамен изымаемого выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам части 7 статьи 32 ЖК РФ с зачетом стоимости предоставляемого жилого помещения (часть 8 статьи 32 ЖК РФ). Если стоимость жилого помещения, передаваемого в собственность взамен изымаемого жилья, ниже выкупной цены изымаемого жилого помещения, то собственнику выплачивается разница между стоимостью прежнего и нового жилого помещения, а если стоимость предоставляемого жилого помещения выше выкупной цены изымаемого жилого помещения, то по соглашению сторон обязанность по оплате разницы между ними возлагается на собственника.
— п. 20 Постановления Пленума ВС РФ от 02.07.2009 № 14

Суд не вправе обязать орган власти обеспечить собственника другим жилым помещением: по ст. 32 ЖК РФ на орган возлагается обязанность лишь выплатить выкупную цену, а предоставление квартиры возможно только по соглашению сторон. Поэтому «дадут ли квартиру, если второй собственник против» — по общему правилу нет: без согласия всех сособственников квартира не предоставляется, остаётся только денежное возмещение.

Вывод по вопросу. При недостижении соглашения между вами и бывшим мужем вы оба получаете денежное возмещение пропорционально долям (по 1/2); предоставление вам квартиры по договору мены без согласия второго собственника законом не предусмотрено, и суд обязать администрацию выдать квартиру в этом случае не может.

Какова процедура изъятия и что значит «принудительно»

Изъятие — это не административный произвол, а строго регламентированная процедура, где главное — предварительное и равноценное возмещение.

1. Собственнику жилого помещения, подлежащего изъятию, направляется уведомление о принятом решении об изъятии земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд, а также проект соглашения об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд в порядке и в сроки, которые установлены федеральным законодательством.
   — ч. 4 ст. 32 ЖК РФ

Собственнику направляется уведомление о решении об изъятии и проект соглашения об изъятии в порядке и сроки, установленные федеральным законодательством.

1. Принудительное изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется по решению суда. Иск о принудительном изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд может быть предъявлен в суд в течение срока действия решения об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд. При этом указанный иск не может быть подан ранее чем до истечения девяноста дней со дня получения правообладателем такого земельного участка проекта соглашения об изъятии.
   — п. 2 ст. 282 ГК РФ

Принудительное изъятие возможно только через суд, и иск не может быть подан ранее истечения 90 дней со дня получения вами проекта соглашения об изъятии. До этого администрация не вправе принудительно забирать квартиру.

1. Возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения. Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения.
   — ч. 6 ст. 32 ЖК РФ

Ключевая гарантия: «предварительное и равноценное» возмещение — то есть сначала деньги (или согласованное жильё), и только потом прекращение вашего права собственности.

1. Принудительное изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд допускается при условии предварительного и равноценного возмещения.
   — п. 4 ст. 281 ГК РФ

Это же правило продублировано для изъятия недвижимости в ГК: принудительное изъятие допускается только при условии предварительного и равноценного возмещения.

г) соблюдение предусмотренной частями 2–4 статьи 32 ЖК РФ процедуры, предшествующей изъятию жилого помещения у собственника, является обязательным, а потому подлежит проверке как обстоятельство, имеющее значение по делу. Данная процедура включает в себя: принятие уполномоченным органом решения об изъятии жилого помещения (часть 2 статьи 32 ЖК РФ), государственную регистрацию этого решения в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (часть 3 статьи 32 ЖК РФ), уведомление в письменной форме собственника жилого помещения не позднее чем за год до предстоящего изъятия принадлежащего ему жилого помещения о принятом решении об изъятии и дате его государственной регистрации (часть 4 статьи 32 ЖК РФ). При этом, исходя из положений части 4 статьи 32 ЖК РФ, юридически значимым обстоятельством является не только факт направления указанного уведомления собственнику жилого помещения компетентным органом, но и факт получения собственником такого уведомления. В этой связи сообщение в средствах массовой информации (например, по радио, телевидению, в печатных изданиях, Интернете) об изъятии жилого помещения у конкретного собственника не может быть признано надлежащим извещением собственника о предстоящем изъятии данного жилого помещения. Несоблюдение процедуры, предшествующей изъятию жилого помещения у собственника, должно влечь за собой отказ в иске органу государственной власти (органу местного самоуправления) о выкупе жилого помещения;
— п. 20 (подп. «г») Постановления Пленума ВС РФ от 02.07.2009 № 14

Суд проверяет соблюдение всей процедуры (принятие решения, регистрация, уведомление не позднее чем за год), и её несоблюдение влечёт отказ в иске администрации.

д) иск о выкупе жилого помещения может быть предъявлен органом государственной власти или органом местного самоуправления в течение двух лет с момента направления собственнику жилого помещения извещения о принятом ими решении об изъятии принадлежащего ему жилого помещения (часть 9 статьи 32 ЖК РФ). Пропуск данного срока является основанием к отказу в иске о выкупе жилого помещения;
— п. 20 (подп. «д») Постановления Пленума ВС РФ от 02.07.2009 № 14

Важно про срок: иск о выкупе администрация вправе подать в течение двух лет с момента направления вам извещения о решении об изъятии; пропуск срока — основание к отказу в иске.

1. Собственник жилого помещения, подлежащего изъятию, до заключения соглашения об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд либо вступления в законную силу решения суда о принудительном изъятии такого земельного участка и (или) расположенных на нем объектов недвижимого имущества может владеть, пользоваться и распоряжаться им по своему усмотрению и производить необходимые затраты, обеспечивающие использование жилого помещения в соответствии с его назначением.
   — ч. 5 ст. 32 ЖК РФ

До заключения соглашения или вступления в силу решения суда вы сохраняете право владеть и пользоваться жильём — выселить вас до этого «принудительно» нельзя.

Вывод по вопросу. Слова администрации о «принудительном расселении» означают лишь возможность обратиться в суд с иском об изъятии (после 90 дней с направления проекта соглашения, в пределах 2 лет с извещения об изъятии) и с обязательным предварительным и равноценным возмещением. До решения суда вас никто выселить не вправе, а несоблюдение процедуры — самостоятельное основание для отказа администрации в иске. Спор об изъятии рассматривает районный суд в порядке искового производства (ГПК РФ).

Как определяется ваша выкупная цена и что при её занижении

Если дело сведётся к денежной выплате, размер возмещения за каждую долю определяется по правилам ч. 7 ст. 32 ЖК РФ.

1. При определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме , в том числе рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.
   — ч. 7 ст. 32 ЖК РФ

В возмещение включаются не только рыночная стоимость самой квартиры и доли в общем имуществе дома (в том числе земельного участка под домом), но и все убытки от изъятия: расходы на переезд, временный найм жилья до покупки нового, поиск и оформление нового жилья, досрочное прекращение обязательств, упущенная выгода. Это означает, что предлагаемая сумма «за долю» должна покрывать не голую стоимость 1/2 квартиры, а полную выкупную цену, приходящуюся на вашу долю.

з) выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, указанным в части 7 статьи 32 ЖК РФ, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, а также убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду. Примерный перечень возможных убытков собственника жилого помещения приводится в части 7 статьи 32 ЖК РФ. Вместе с тем в выкупную цену жилого помещения, как следует из содержания части 5 статьи 32 ЖК РФ, не могут включаться произведенные собственником жилого помещения вложения в жилое помещение, значительно увеличившие его стоимость (например, капитальный ремонт), при условии, что они сделаны в период с момента получения собственником уведомления, указанного в части 4 статьи 32 ЖК РФ, о принудительном изъятии жилого помещения до заключения договора о выкупе жилого помещения и не относятся к числу необходимых затрат, обеспечивающих использование жилого помещения по назначению. Для разрешения спора между сторонами по вопросу о рыночной стоимости жилого помещения судом может быть назначена экспертиза (статья 79 ГПК РФ);
— п. 20 (подп. «з») Постановления Пленума ВС РФ от 02.07.2009 № 14

При споре о рыночной стоимости суд может назначить экспертизу (ст. 79 ГПК РФ), и выкупная цена определяется по ч. 7 ст. 32 ЖК РФ с учётом убытков.

Кроме того, деньги, которые администрация неправомерно удержит или просрочит (после того как у неё возникла и не исполнена обязанность по выплате возмещения), влекут ответственность в виде процентов за пользование чужими денежными средствами:

1. В случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды.
   — п. 1 ст. 395 ГК РФ

В случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в уплате подлежат проценты на сумму долга по ключевой ставке Банка России, действовавшей в соответствующие периоды.

Вывод по вопросу. Ваше право — требовать полную выкупную цену вашей 1/2 доли (рыночная стоимость + все убытки от изъятия), при необходимости — через судебную экспертизу; за просрочку выплаты возмещения с администрации взыскиваются проценты по ключевой ставке ЦБ РФ (ст. 395 ГК РФ). Предоставление квартиры в счёт возмещения возможно с зачётом её стоимости — но только по соглашению сторон.

Как вы можете «договориться»: раздел долей, чтобы каждый получил своё

Поскольку закон требует единого способа возмещения, практический путь к тому, чтобы вы получили квартиру, а бывший муж — деньги, лежит не в споре с администрацией, а в предварительном упорядочении ваших имущественных отношений между собой.

1. Имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними. 2. Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества. 3. При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества. Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности.
   — п. 1–3 ст. 252 ГК РФ

Доли уже определены (по 1/2 у каждого), поэтому речь не о разделе имущества супругов, а о выкупе доли: вы можете выкупить долю бывшего мужа, став единственным собственником, — тогда способ возмещения (предоставление жилья по договору мены либо выкуп) выберете уже вы единолично, без согласования с ним. Если выдел доли в натуре невозможен (что для обычной квартиры типично), выкупающий собственник выплачивает другому стоимость его доли.

Если же квартира всё ещё оформлена как общая собственность бывших супругов и конечный режим долей не зафиксирован, применяется порядок раздела общего имущества супругов:

1. Общее имущество супругов может быть разделено между супругами по их соглашению. Соглашение о разделе общего имущества, нажитого супругами в период брака, должно быть нотариально удостоверено.
   — п. 2 ст. 38 СК РФ

Соглашение о разделе общего нажитого имущества должно быть нотариально удостоверено; при споре доли определяются в судебном порядке, с возможной компенсацией тому, кому имущество не передано.

Вывод по вопросу. Чтобы «разойтись» по способам возмещения, вам нужно сначала урегулировать отношения друг с другом: выкупить долю бывшего мужа (став единоличным собственником) либо заключить нотариальное соглашение о разделе имущества, по которому квартира (доля) переходит одному из вас, а другой получает денежную компенсацию. Только после этого вопрос о судьбе квартиры при расселении решается без конфликта интересов сособственников. Без такого урегулирования «квартира одному + деньги другому» напрямую из программы расселения невозможны.

Правовые рамки программы расселения (региональный слой)

Обязанность и порядок вашего переселения закреплены не только в ЖК РФ, но и в механизме региональной адресной программы.

1. переселение граждан из аварийного жилищного фонда - принятие решений и проведение мероприятий в соответствии со статьями 32, 86, частями 2 и 3 статьи 88 Жилищного кодекса Российской Федерации ; (В редакции Федерального закона от 25.12.2012 № 270-ФЗ ) 4) предоставление финансовой поддержки за счет средств Фонда - предоставление государственной корпорацией - Фондом содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства (далее - Фонд) или публично-правовой компанией "Фонд развития территорий" (со дня внесения в единый государственный реестр юридических лиц записи о прекращении деятельности указанной государственной корпорации в связи с ее присоединением к публично-правовой компании "Фонд развития территорий" с одновременным преобразованием указанной государственной корпорации в соответствии с федеральным законом) целевых средств бюджетам субъектов Российской Федерации на безвозвратной и безвозмездной основе на проведение капитального ремонта многоквартирных домов, переселение граждан из аварийного жилищного фонда, модернизацию систем коммунальной инфраструктуры, а также в случаях досрочного завершения региональных адресных программ по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, в том числе таких программ с учетом необходимости развития малоэтажного жилищного строительства, на условиях, предусмотренных настоящим Федеральным законом и нормативными правовыми актами Правительства Российской Федерации .
   — п. 3 ст. 2 Федерального закона от 21.07.2007 № 185-ФЗ

Переселение из аварийного фонда осуществляется по правилам ст. 32 (у собственников — выкуп или жильё по соглашению) и ст. 86 ЖК РФ (у нанимателей — предоставление жилья). Для вас как собственников долей применяется именно ст. 32 ЖК РФ.

1. Переселение граждан из аварийного жилищного фонда осуществляется в соответствии с жилищным законодательством. Жилое помещение, предоставляемое гражданам при переселении их в соответствии с настоящим Федеральным законом из аварийного жилищного фонда, может находиться по месту их жительства в границах соответствующего населенного пункта или с согласия в письменной форме этих граждан в границах другого населенного пункта субъекта Российской Федерации, на территории которого расположено ранее занимаемое жилое помещение.
   — ст. 16 Федерального закона от 21.07.2007 № 185-ФЗ, п. 3

Предоставляемое при переселении жильё может находиться в границах вашего населённого пункта, а в другой населённый пункт — только с письменного согласия; отказ от жилья в другом населённом пункте (в том числе неоднократный) не лишает права на жильё в границах вашего места жительства.

Сверх того на уровне субъекта РФ действуют дополнительные меры поддержки собственников аварийного жилья: органы власти субъекта вправе устанавливать для собственников, у которых на дату признания дома аварийным нет иного пригодного жилья, дополнительные меры поддержки по обеспечению жильём (ч. 8.1 ст. 32 ЖК РФ). Конкретный вид и объём этих мер (в том числе возможность предоставления жилья по договору мены в вашем регионе) следует уточнять в региональной адресной программе переселения вашего субъекта РФ — её реквизиты зависят от региона, который в вопросе не указан.

Вывод по вопросу. Ваше переселение производится по ст. 32 ЖК РФ в рамках региональной адресной программы, утверждаемой высшим органом власти субъекта РФ; жильё предоставляется в границах населённого пункта, а в другой — только с вашего письменного согласия. Наличие и условия региональных мер поддержки (в том числе возможности мены) определяются программой вашего конкретного региона.