Стоит ли приватизировать муниципальную квартиру перед реновацией: как это повлияет на получение жилья

Допустима ли приватизация квартиры в доме, признанном аварийным

Ключевой барьер: закон прямо запрещает передачу в собственность жилых помещений, находящихся в аварийном состоянии.

Не подлежат приватизации жилые помещения, находящиеся в аварийном состоянии, в общежитиях, в домах закрытых военных городков, а также служебные жилые помещения, за исключением жилищного фонда совхозов и других сельскохозяйственных предприятий, к ним приравненных, и находящийся в сельской местности жилищный фонд стационарных учреждений социальной защиты населения.
— ст. 4 Закона РФ от 04.07.1991 № 1541-1

Для вашей ситуации это означает, что если дом распоряжением уполномоченного органа признан аварийным и подлежащим сносу (реконструкции) и квартира находится в таком доме, орган местного самоуправления вправе отказать в передаче квартиры в собственность: запрет ст. 4 императивен и не зависит от желания нанимателя. При этом сама по себе «включённость в программу реновации» и «деревянность без удобств» — не тождественны юридическому статусу «аварийный»: решающим документом является акт межведомственной комиссии/органа власти о признании дома аварийным по Положению, утв. постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 № 47. Если такого акта нет, а дом лишь включён в программу реновации (например, по программе г. Москвы), формального запрета ст. 4 нет — но и практического смысла в приватизации это не создаёт (см. блоки 2–3).

Смежная норма — ст. 1 Закона № 1541-1: приватизация возможна только в отношении занимаемых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде на добровольной основе, т.е. при отсутствии прямого законодательного запрета. Поэтому вопрос «стоит ли приватизировать» в вашем случае сначала упирается в вопрос «а разрешат ли».

Вывод: приватизировать квартиру в доме, официально признанном аварийным, нельзя — орган власти откажет на основании ст. 4 Закона РФ № 1541-1; если дом аварийным в установленном порядке не признан, а только включён в программу реновации, приватизация юридически возможна, но, как показано ниже, лишает вас более выгодного статуса нанимателя. Тактически: запросите в местной администрации (управе/департаменте) заверенную копию решения о признании дома аварийным и документ о включении в программу реновации — от содержания этих документов зависит и ответ на вопрос о приватизации, и набор гарантий при переселении.

Что даёт статус нанимателя при переселении по реновации и можно ли потом получить жильё в собственность

Наниматель по договору соцнайма при реновации не-discrimинируется: ему дают равнозначное жильё, но по договору соцнайма — а в собственность только по его заявлению.

Нанимателю жилого помещения и проживающим совместно с ним членам его семьи взамен освобождаемого ими жилого помещения предоставляется равнозначное жилое помещение по договору социального найма, а при наличии их письменного заявления равнозначное жилое помещение предоставляется им на праве собственности на основании договора передачи жилого помещения в собственность.
— ч. 11 ст. 7.3 Закона РФ от 15.04.1993 № 4802-I

Это сильная позиция для вас: оставаясь нанимателем, вы (а затем и сын) не теряете ничего в метраже и качестве, но получаете выбор — остаться нанимателем или оформить новую квартиру в собственность уже после переселения. Право на однократную приватизацию при этом сохраняется, если ранее не использовано (см. блок 4).

Содержание понятия «равнозначное» при реновации — в ч. 2 ст. 7.3:

Собственникам жилых помещений в многоквартирных домах, включенных в программу реновации (далее - собственники жилых помещений), и нанимателям жилых помещений в многоквартирных домах, включенных в программу реновации, в целях обеспечения их жилищных прав взамен указанных жилых помещений предоставляются равнозначные жилые помещения. Под равнозначным жилым помещением в настоящем Законе понимается жилое помещение, одновременно соответствующее следующим требованиям: жилая площадь и количество комнат в таком жилом помещении не меньше жилой площади и количества комнат в освобождаемом жилом помещении, а общая площадь такого жилого помещения превышает общую площадь освобождаемого жилого помещения; такое жилое помещение соответствует стандартам благоустройства, установленным законодательством города Москвы, а также имеет улучшенную отделку в соответствии с требованиями, установленными нормативным правовым актом города Москвы; такое жилое помещение находится в многоквартирном доме, который расположен в том же районе города Москвы, в котором расположен многоквартирный дом, включенный в программу реновации (при этом границы указанного района определяются по состоянию на 1 января 2017 года), за исключением случая, если многоквартирный дом расположен в Зеленоградском, Троицком или Новомосковском административном округе города Москвы. В этом случае равнозначное жилое помещение предоставляется в границах административного округа города Москвы, в котором расположен многоквартирный дом, включенный в программу реновации. Собственник жилого помещения на основании письменного заявления вместо предоставляемого в собственность равнозначного жилого помещения вправе получить за освобождаемое жилое помещение равноценное возмещение в денежной форме или путем предоставления равноценного жилого помещения. Выплату равноценного возмещения в денежной форме не вправе требовать собственник жилого помещения, в отношении которого зарегистрированы в установленном порядке ограничения прав или обременения.
— ч. 1–3 ст. 7.3 Закона РФ от 15.04.1993 № 4802-I

Ключевые для вас параметры: жилая площадь и число комнат — не меньше, общая площадь нового жилья — больше занимаемого, дом в том же районе, улучшенная отделка. То есть ваша трёхкомнатная квартира (даже маленькая по общей площади) гарантирует трёхкомнатное жильё в новом доме с большей общей площадью — независимо от того, наниматель вы или собственник. Дополнительно собственнику дано право требовать денежное возмещение вместо квартиры, а нанимателю такое право не предоставлено вовсе: наниматель может получить деньги, только если он в силу ч. 12 ст. 7.3 относится к нуждающимся и реализует улучшение жилищных условий.

Если семья состоит на жилищном учёте, статус нанимателя даёт ещё один бонус — внеочередное улучшение по норме предоставления:

Гражданам, нуждающимся в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма (в том числе гражданам, принятым на учет до 1 марта 2005 года в целях последующего предоставления им жилых помещений по договорам социального найма), и имеющим в собственности или в пользовании на условиях социального найма жилые помещения в многоквартирном доме, включенном в программу реновации, жилищные условия улучшаются путем предоставления жилых помещений по норме предоставления на одного человека, установленной нормативным правовым актом города Москвы, во внеочередном порядке и на условиях, установленных нормативным правовым актом города Москвы. В случае отказа указанных граждан от улучшения жилищных условий, а также при несоблюдении ими условий, установленных нормативным правовым актом города Москвы, им предоставляется в соответствии с настоящим Законом равнозначное жилое помещение либо равноценное возмещение в денежной форме или путем предоставления равноценного жилого помещения.
— ч. 12 ст. 7.3 Закона РФ от 15.04.1993 № 4802-I

Вывод: отказ от приватизации не уменьшает ваши права при реновации: равнозначное жильё (те же 3 комнаты, жилая площадь не меньше, общая — больше, тот же район, улучшенная отделка) предоставляется и нанимателю; более того, наниматель сохраняет право выбрать при оформлении нового жилья — соцнайм или собственность (по заявлению), а при постановке на жилищный учёт может претендовать на внеочередное улучшение по норме предоставления. Собственник же получает дополнительную опцию только в виде денежного возмещения, которое невыгодно, если цель — сохранить жильё для сына.

Доплата за большую площадь и «меньшая площадь с доплатой»: кому и на каких условиях

Распространённое убеждение, что «собственнику доплатят за меньшую площадь», нормой не подтверждается. В московской программе реновации предусмотрена обратная конструкция — приобретение за доплату жилья БОЛЬШЕЙ площади или с большим числом комнат, и это право есть у обеих категорий — и у собственников, и у нанимателей.

Правом приобретения жилых помещений в соответствии с условиями настоящего постановления обладают собственники жилых помещений в многоквартирных домах, включенных в Программу реновации жилищного фонда в городе Москве (далее - собственники), или граждане, имеющие право пользования такими жилыми помещениями на условиях социального найма (далее - наниматели), которым предоставляются в собственность равнозначные жилые помещения.
— п. 1.1 Постановления Правительства Москвы от 01.02.2018 № 45-ПП

Собственник, наниматель взамен приобретения в собственность равнозначного жилого помещения в соответствии с положениями статьи 7-3 Закона Российской Федерации от 15 апреля 1993 г. N 4802-1 "О статусе столицы Российской Федерации" вправе по письменному заявлению, направляемому в Московский фонд реновации жилой застройки (далее - Фонд), при наличии соответствующих жилых помещений, находящихся в собственности Фонда, приобрести за доплату жилое помещение (жилые помещения) в многоквартирном доме, в котором такому собственнику, нанимателю предоставляется равнозначное жилое помещение
— п. 1.2 Постановления Правительства Москвы от 01.02.2018 № 45-ПП

То есть доплата — это всегда доплата «сверху» (вы платите), а не компенсация «снизу». Размер считается по формуле, есть лимит 100 кв. м и скидка 10 %:

Собственник, наниматель вправе приобрести в соответствии с пунктами 1.2, 1.8 настоящего постановления жилое помещение (жилые помещения) общей площадью не более 100 квадратных метров. 1.5. Размер доплаты по договору мены, цена договора купли-продажи определяется по следующей формуле: Р = (П1 - П2) х Ц, где: Р - размер доплаты по договору мены, цена договора купли-продажи; П1 - общая площадь жилого помещения (жилых помещений), приобретаемого собственником, нанимателем по договору мены, договору купли-продажи;
— п. 1.4, 1.5 Постановления Правительства Москвы от 01.02.2018 № 45-ПП

При приобретении жилого помещения (жилых помещений) по договорам, указанным в пункте 1.3 настоящего постановления, собственнику, нанимателю предоставляется скидка в размере 10 процентов от размера доплаты по договору мены, цены договора купли-продажи, определенных в соответствии с пунктом 1.5 настоящего постановления.
— п. 1.6 Постановления Правительства Москвы от 01.02.2018 № 45-ПП

Норма о том, что вам «доплатят» за меньшую площадь, в процитированных актах отсутствует: возмещение (деньги) предусмотрено только как альтернатива всей квартире (равноценное возмещение собственнику по ч. 3 ст. 7.3), а не как компенсация разницы при получении меньшей квартиры. Согласиться на квартиру меньшей площади, чем положено по закону, вы можете только добровольно и — применительно к отдельным случаям — с закреплением условий в договоре; законного права требовать за это денежную доплату нет.

Вывод: при приватизации вы приобретёте не дополнительные «денежные бонусы», а лишь право (не обязанность) докупить лишние метры или комнату со скидкой 10 % по формуле Р = (П1 − П2) × Ц, в пределах 100 кв. м. То же самое право есть и у нанимателя при предоставлении ему равнозначного жилья в собственность, поэтому приватизация ради «доплаты» смысла не имеет; утверждение о доплате за меньшую жилую площадь нормативно не подтверждается.

Цена приватизации: необратимость, однократность, права сына и расходы

Приватизация — однократное и необратимое использование права.

Каждый гражданин имеет право на приобретение в собственность бесплатно, в порядке приватизации, жилого помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования один раз. (В редакции Федерального закона от 20.05.2002 № 55-ФЗ) Несовершеннолетние, ставшие собственниками занимаемого жилого помещения в порядке его приватизации, сохраняют право на однократную бесплатную приватизацию жилого помещения в государственном или муниципальном жилищном фонде после достижения ими совершеннолетия.
— ст. 11 Закона РФ от 04.07.1991 № 1541-1

Для вас это значит: если вы приватизируете эту квартиру, ваше право на бесплатную приватизацию в будущем использовано — второй раз получить жильё от государства бесплатно в собственность не удастся (в том числе, если впоследствии вы захотите приватизировать жильё по другому договору соцнайма). Для сына, 14 лет, последствия мягче: несовершеннолетние, ставшие собственниками в порядке приватизации, сохраняют право на однократную приватизацию после совершеннолетия.

Формально-процедурно для передачи квартиры в собственность потребуется согласие сына, который уже достиг 14 лет, а сам сын обязательно включается в договор передачи:

Граждане Российской Федерации, имеющие право пользования жилыми помещениями государственного или муниципального жилищного фонда на условиях социального найма, вправе приобрести их на условиях, предусмотренных настоящим Законом, иными нормативными правовыми актами Российской Федерации и нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации, в общую собственность либо в собственность одного лица, в том числе несовершеннолетнего, с согласия всех имеющих право на приватизацию данных жилых помещений совершеннолетних лиц и несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет.
— ст. 2 Закона РФ от 04.07.1991 № 1541-1

В договор передачи жилого помещения в собственность включаются несовершеннолетние, имеющие право пользования данным жилым помещением и проживающие совместно с лицами, которым это жилое помещение передается в общую с несовершеннолетними собственность, или несовершеннолетние, проживающие отдельно от указанных лиц, но не утратившие право пользования данным жилым помещением. (Часть введена - Федеральный закон от 11.08.1994 № 26-ФЗ) Право собственности на приобретенное жилое помещение возникает с момента государственной регистрации права
— ч. 2, 3 ст. 7 Закона РФ от 04.07.1991 № 1541-1

Практический риск: при приватизации вы и сын становитесь сособственниками — на вас обоих ложится бремя содержания, налог на имущество и (по общему правилу) взносы на капремонт. В отношении дома, включённого в программу реновации, есть, правда, льгота:

Собственники жилых помещений освобождаются от уплаты взносов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, включенном в программу реновации, со дня ее утверждения. При этом ранее внесенные указанными собственниками жилых помещений взносы на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме используются на цели реализации данной программы.
— ч. 17 ст. 7.3 Закона РФ от 15.04.1993 № 4802-I

Но она привязана именно к дому, включённому в программу реновации, и действует с даты утверждения программы — то есть до переселения вы всё равно остаётесь собственниками со всеми обязанностями, а взамен получаете только те же гарантии, что уже есть у нанимателя.

Вывод: приватизация необратима: ваше право на однократную бесплатную приватизацию будет исчерпано, а объём жилищных гарантий при реновации останется тем же, что и у нанимателя; единственные «приобретения» — сособственность 14-летнего сына (дополнительные согласия и опека в сделках с квартирой в будущем), налог на имущество и обязанность платить за содержание. Право сына на приватизацию после 18 лет при этом сохраняется в силу ч. 2 ст. 11 Закона № 1541-1.

Если дом не в московской программе реновации, а просто аварийный и подлежит сносу

Это вторая возможная ветка: гарантии по ст. 7.3 Закона № 4802-I действуют только для домов, включённых в программу реновации города Москвы; в остальных регионах переселение из аварийного и подлежащего сносу дома идёт по Жилищному кодексу.

Если дом, в котором находится жилое помещение, занимаемое по договору социального найма, подлежит сносу, выселяемым из него гражданам органом государственной власти или органом местного самоуправления, принявшими решение о сносе такого дома, предоставляются другие благоустроенные жилые помещения по договорам социального найма.
— ст. 86 ЖК РФ

Предоставляемое гражданам в связи с выселением по основаниям, которые предусмотрены статьями 86 - 88 настоящего Кодекса, другое жилое помещение по договору социального найма должно быть благоустроенным применительно к условиям соответствующего населенного пункта, равнозначным по общей площади ранее занимаемому жилому помещению, отвечать установленным требованиям и находиться в границах данного населенного пункта.
— ч. 1 ст. 89 ЖК РФ

Здесь важно, что при выселении по ст. 86–89 ЖК РФ жильё предоставляется по договору социального найма и должно быть равнозначным по общей площади и благоустроенным — при этом сам факт переселения не является улучшением жилищных условий и не даёт «лишних» метров автоматически. Для нанимателя это ровно тот же результат, что и в московской реновации, а вот собственнику по ст. 32 ЖК РФ вместо квартиры может быть выплачено возмещение — но эта процедура длиннее и включает изъятие помещения. Приватизация в такой ветке лишь переводит вас из категории «наниматель, которому обязаны дать благоустроенное жильё по соцнайму» в категорию «собственник, у которого изымают жильё с возмещением», что для сохранения жилья семье с ребёнком невыгодно.

Вывод: если дом не включён в московскую программу реновации, а признан аварийным и подлежит сносу, вы как наниматель имеете право на другое благоустроенное равнозначное жилое помещение по договору социального найма (ст. 86, ч. 1 ст. 89 ЖК РФ) — при этом продолжаете занимать жильё на условиях соцнайма вплоть до предоставления нового; приватизация здесь тем более не нужна и может ухудшить ваше положение, переведя отношения в плоскость изъятия с возмещением. Спор с органом власти о предоставлении жилья рассматривается районным судом в порядке искового производства (требование об обязании предоставить жилое помещение), а отказ в приватизации — районным судом в порядке административного судопроизводства.