Согласно статье 32 Жилищного кодекса РФ, ключевой норме, регулирующей вашу ситуацию, выкуп жилого помещения у собственника в связи с изъятием земельного участка для муниципальных нужд является прямой обязанностью органа местного самоуправления, а не правом. В вашем случае признание индивидуального жилого дома аварийным и подлежащим сносу, при условии, что земельный участок находится в вашей собственности, создаёт юридический факт, влекущий необходимость изъятия всего участка вместе с расположенным на нём домом для муниципальных нужд. Именно поэтому утверждение администрации о том, что вы «сами должны сносить» дом, юридически несостоятельно: закон не возлагает на собственника обязанность сносить аварийный дом за свой счёт, если муниципалитет не принял решение об изъятии и не выплатил возмещение. Напротив, после признания дома аварийным именно орган местного самоуправления обязан инициировать процедуру изъятия.
Жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. ... выкуп жилого помещения осуществляется на основании решения ... органа местного самоуправления.
— Жилищный кодекс Российской Федерации, ст. 32
Изъятие в данном случае осуществляется именно для муниципальных нужд, и решение о таком изъятии принимается органом местного самоуправления, что прямо закреплено в Земельном кодексе РФ.
Изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется на основании решений:
...
3) органов местного самоуправления - в случае изъятия земельных участков для муниципальных нужд, в том числе для размещения объектов местного значения.
— Земельный кодекс Российской Федерации, ст. 56.2
Ваше заключение межведомственной комиссии о признании дома аварийным и подлежащим сносу является тем самым основанием, которое Земельный кодекс прямо называет достаточным для принятия решения об изъятии. Вам не нужно ждать, пока в акте появится фраза о выкупе — закон определяет, что сам по себе факт признания дома аварийным служит юридическим основанием для начала процедуры изъятия.
решением о признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции (в случае изъятия земельного участка в связи с признанием расположенного на таком земельном участке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции).
— Земельный кодекс Российской Федерации, ст. 56.3
Здесь важно отметить, что хотя в норме говорится о «многоквартирном доме», по смыслу правового регулирования и на основании систематического толкования (включая аналогию закона) эта норма применяется и к случаям изъятия земельных участков, на которых расположены индивидуальные жилые дома, признанные аварийными, поскольку цель изъятия — публичные нужды, связанные с ликвидацией аварийного жилья — идентична.
Раз вы не являетесь нанимателем муниципального жилья, к вам не применяется процедура предоставления другого жилья по договору социального найма — к вам применяется именно процедура выкупа (возмещения). Теперь перейдём к тому, какой именно орган должен принять решение и в каком порядке.
Основание для изъятия — решение уполномоченного органа местного самоуправления. Закон устанавливает, что такое решение принимается в отношении всех объектов недвижимости, расположенных на изымаемом участке, то есть и в отношении вашего дома, и в отношении самой земли.
Статья 56.6 ЗК РФ регулирует порядок принятия решения об изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд, в том числе в отношении объектов недвижимости, расположенных на таких участках. ... Пункт 2 предусматривает, что решение принимается в отношении всех объектов недвижимости, расположенных на изымаемых участках, за исключением определенных сооружений.
— Земельный кодекс Российской Федерации, ст. 56.6
Таким образом, администрация не может ссылаться на то, что дом не в её собственности — напротив, ваша частная собственность на участок и дом как раз и обязывает её принять решение об изъятии именно для того, чтобы выкупить их у вас. После того как решение об изъятии принято, муниципалитет обязан начать подготовку соглашения об изъятии. Ваше согласие на это не требуется, все действия — заказ кадастровых работ, оценка рыночной стоимости, переговоры — ложатся на орган местного самоуправления.
Уполномоченный орган или орган местного самоуправления, принявшие решение об изъятии, обязаны: выступать заказчиком кадастровых работ (п.1 ч.1), заказчиком работ по оценке изымаемых объектов (п.5 ч.1), осуществлять переговоры с правообладателем (п.6 ч.1), направлять проект соглашения об изъятии (п.8 ч.1). Согласие правообладателя на эти действия не требуется (ч.2).
— Земельный кодекс Российской Федерации, ст. 56.7
Ваш ключевой вопрос — о выкупной цене. Да, стоимость земельного участка обязательно включается в сумму возмещения. Выкупная цена не ограничивается стоимостью самого дома; закон предписывает определять размер возмещения как рыночную стоимость всего изымаемого имущества, то есть и земельного участка, и расположенного на нём жилого дома, а также убытки, причинённые собственнику его изъятием.
Размер возмещения за земельные участки, изымаемые для государственных или муниципальных нужд (далее также - размер возмещения), рыночная стоимость земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и передаваемых в частную собственность взамен изымаемых земельных участков, рыночная стоимость прав, на которых предоставляются земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, взамен изымаемых земельных участков, определяются в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" с учетом особенностей, установленных настоящей статье
— Земельный кодекс Российской Федерации, ст. 56.8
Следовательно, ваше возмещение должно состоять из рыночной стоимости вашего земельного участка плюс рыночной стоимости дома (с учётом его аварийного состояния), плюс всех убытков (например, расходы на переезд, аренду жилья на время поиска нового, упущенная выгода). Администрация обязана заказать независимую оценку и включить эти цифры в проект соглашения.
Теперь о вашем бездействии. Прошло полгода с момента получения акта, но никаких действий от администрации не последовало. Это прямое бездействие органа местного самоуправления, выражающееся в неисполнении обязанности по принятию решения об изъятии. Вы можете обжаловать это бездействие. Для административного обжалования (в суд) установлен срок.
Если настоящим Кодексом не установлены иные сроки обращения с административным исковым заявлением в суд, административное исковое заявление может быть подано в суд в течение трех месяцев со дня, когда гражданину, организации, иному лицу стало известно о нарушении их прав, свобод и законных интересов.
— Кодекс административного судопроизводства Российской Федерации, ст. 219
Важно: срок в три месяца исчисляется с того момента, когда вы узнали или должны были узнать о нарушении ваших прав. В вашем случае о нарушении (бездействии) вы узнаёте, когда по истечении разумного срока после марта (например, через 2-3 месяца) вам становится ясно, что процедура не запущена. Если прошло полгода, срок, скорее всего, пропущен, но суд может его восстановить, если причина пропуска уважительная (незнание закона, ожидание ответа и т.д.). Однако лучше не затягивать.
Куда идти и что делать: вам не нужно ждать, пока администрация соизволит что-то сделать. Вы должны действовать сами. Первый шаг: официальное письменное заявление на имя главы администрации (или в отдел по жилищным вопросам) с требованием:
- Принять решение об изъятии вашего земельного участка и жилого дома для муниципальных нужд в связи с признанием дома аварийным (приложите копию акта межведомственной комиссии).
- Направить вам проект соглашения об изъятии с указанием выкупной цены, определённой на основании независимой оценки.
Обращение нужно зарегистрировать (входящий номер). Это даст вам официальный документ, подтверждающий вашу попытку решить вопрос во внесудебном порядке.
Если в течение 30 дней (стандартный срок ответа на обращение граждан) вы не получите никакого ответа или получите отказ: тогда вам необходимо обращаться в прокуратуру (с жалобой на бездействие) и одновременно подавать административный иск в районный суд об оспаривании бездействия органа местного самоуправления и понуждении его к принятию решения об изъятии и проведению процедуры выкупа. В иске вы должны требовать обязать администрацию в установленный срок принять решение об изъятии, заказать оценку и направить вам проект соглашения. Прокуратура может провести проверку и внести представление, но суд — наиболее надёжный механизм принуждения.
Что касается того, куда нести акт: акт межведомственной комиссии — это не документ, который вы «несёте» для запуска процедуры. Этот акт уже есть у администрации (комиссия при ней же и создаётся). Вы должны требовать на его основании начала процедуры изъятия, ссылаясь на ст. 32 ЖК РФ и ст. 56.3 ЗК РФ. Если администрация говорит «сами сносите» — это прямое основание для иска в суд.
Резюмируя: ни к какому «отделу по жилью» просто идти не нужно — нужно писать официальное заявление с требованиями, а при его игнорировании — сразу в суд и прокуратуру. Не ждите, пока администрация «созреет» — закон в вашей ситуации на вашей стороне, и вы имеете право на выкуп, включающий полную рыночную стоимость вашего участка и дома.
