Комната для консьержа на первом этаже подъезда в вашем многоквартирном доме, безусловно, является общим имуществом собственников помещений, поскольку она не является частью квартиры и предназначена для обслуживания нужд всех жильцов. Согласно статье 36 Жилищного кодекса РФ, такое помещение принадлежит вам и другим собственникам на праве общей долевой собственности. Это означает, что только сами собственники сообща, а не кто-либо ещё, включая старшего по подъезду или управляющую компанию, вправе решать судьбу этого помещения и использование его третьими лицами.
- Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:
- помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);
- иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственнико
— Жилищный кодекс Российской Федерации, ст. 36
Поскольку комната — общее имущество, любое её использование (например, наем консьержа) должно быть санкционировано решением общего собрания собственников. Этого сделано не было: старший по подъезду самовольно нанял женщину, а теперь он уехал, никаких договоров нет — перед нами незаконное занятие общего помещения неустановленным лицом. Женщина вообще не имеет правовых оснований находиться там, тем более командовать жильцами.
Распоряжение общим имуществом осуществляется собственниками, и каждый из вас вправе владеть и пользоваться им, не нарушая прав других. Гражданский кодекс РФ в статье 209 закрепляет содержание права собственности — собственник может по своему усмотрению совершать любые действия, не противоречащие закону. Поскольку консьержка занимает помещение без вашего согласия и вопреки вашей воле, она нарушает ваше право свободно пользоваться общим имуществом (подходом к квартире, лестничной площадке, самой комнате).
- Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
- Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 209
Управляющая компания обязана обеспечивать надлежащее содержание общего имущества и соблюдение прав собственников. Статья 161 ЖК РФ прямо предписывает, что управление домом должно обеспечивать безопасные условия проживания, доступность пользования помещениями и соблюдение законных интересов собственников. УК знает о том, что постороннее лицо самовольно занимает помещение и ведёт себя агрессивно, — тем не менее она бездействует. Это прямое неисполнение её обязанностей, и вы вправе требовать от неё принятия мер.
- Управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом... 1.1. Надлежащее содержание общего имущества... должно обеспечивать: ... 3) доступность пользования помещениями и иным имуществом, входящим в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме; 4) соблюдение прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме, а также иных лиц;
— Жилищный кодекс Российской Федерации, ст. 161
Поскольку консьержка действует самовольно — нанята без какого-либо решения собственников, без договора, без ведома большинства жильцов, — её поведение подпадает под признаки самоуправства. Кодекс об административных правонарушениях предусматривает статью 19.1, которая карает самовольное, вопреки установленному порядку, осуществление своего действительного или предполагаемого права, если это не причинило существенного вреда. Консьержка, командуя и запрещая проход, явно превышает любые мыслимые права; при этом она не причиняет, скорее всего, существенного вреда здоровью или имуществу, но нарушает общественный порядок и права жильцов. Вы можете подать заявление в полицию о привлечении её к административной ответственности по этой статье.
Статья 19.1. Самоуправство Самоуправство, то есть самовольное, вопреки установленному федеральным законом или иным нормативным правовым актом порядку осуществление своего действительного или предполагаемого права, не причинившее существенного вреда гражданам или юридическим лицам, за исключением случаев, предусмотренных статьей 14.9.1 настоящего Кодекса, - влечет предупреждение или наложение административного штрафа на граждан в размере от ста до трехсот рублей; на должностных лиц - от трехсот до пятисот рублей.
— Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях, ст. 19.1
Если же её действия (например, недопуск жильцов в подъезд или в квартиру) причинили существенный вред — например, вы не могли попасть домой, опоздали на рейс из-за её самоуправства, — тогда наступает уголовная ответственность по статье 330 Уголовного кодекса РФ. Для этого нужно, чтобы правомерность её действий оспаривалась жильцами (а вы и половина собственников оспариваете), и был причинён существенный вред. Вам следует оценить, был ли такой вред, и если да — написать заявление в полицию.
Статья 330. Самоуправство 1. Самоуправство, то есть самовольное, вопреки установленному законом или иным нормативным правовым актом порядку совершение каких-либо действий, правомерность которых оспаривается организацией или гражданином, если такими действиями причинен существенный вред, - наказывается штрафом в размере до восьмидесяти тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период до шести месяцев, либо обязательными работами на срок до четырехсот восьмидесяти часов, либо исправительными работами на срок до двух лет, либо арестом на срок до шести месяцев.
— Уголовный кодекс Российской Федерации, ст. 330
Помимо привлечения к ответственности, вы имеете право обратиться в суд с иском об устранении препятствий в пользовании общим имуществом. Гражданский процессуальный кодекс в статье 131 устанавливает требования к форме и содержанию искового заявления. В иске вы должны указать суд, данные истца (ваши) и ответчика (консьержки, а также, возможно, управляющей компании как соответчика), а также обстоятельства: самовольное занятие помещения, отсутствие договора, нарушение ваших прав, бездействие УК. На основании ст. 304 ГК РФ (эта норма не приведена в вашем контексте НПА, но она применяется в таких спорах) вы можете потребовать освободить помещение и прекратить действия, мешающие вам пользоваться общим имуществом. Поскольку детальных норм о порядке общего собрания в предоставленном контексте нет, следует упомянуть, что обязательное решение общего собрания (ст. 44-48 ЖК РФ) для найма консьержа не принято, но эти нормы отсутствуют в вашем списке, поэтому при необходимости их нужно искать в полном тексте ЖК РФ. Суд вправе обязать консьержку покинуть помещение, а управляющую компанию — обеспечить выполнение решения.
- Исковое заявление подается в суд на бумажном носителе или в электронном виде, в том числе в форме электронного документа. 2. В исковом заявлении должны быть указаны: 1) наименование суда, в который подается заявление; 2) сведения об истце: для гражданина - фамилия, имя, отчество (при наличии), дата и место рождения, место жительства или место пребывания, один из идентификаторов (страховой номер индивидуального лицевого счета, идентификационный номер налогоплательщика, серия и номер документа, удостоверяющего личность, серия и номер водительского удостоверения); для организации - наименование, адрес, идентификационный номер налогоплательщика; если заявление подается представителем, - также фамилия, имя, отчество (при наличии) или наименов
— Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации, ст. 131
Таким образом, у вас есть несколько рычагов: вы можете инициировать общее собрание (если наберёте голоса в свою сторону — более 50% от общего числа голосов собственников), обязать УК через жалобу в жилищную инспекцию или через суд, а также привлечь саму консьержку к административной ответственности и подать негаторный иск. Учитывая, что половина жильцов против — без судебного решения, возможно, добиться удаления будет сложно, но закон на вашей стороне.
