Ключевой специальной нормой, прямо регулирующей ситуацию, когда капитальный ремонт не был проведён до приватизации, а сам дом впоследствии не включён в региональную программу, является ст. 190.1 ЖК РФ. Поскольку житель приватизировал квартиру, он стал собственником, но обязанность по капитальному ремонту, лежавшая на наймодателе (администрации), не исчезла — она трансформировалась в обязанность бывшего наймодателя. Для применения этой статьи необходимо установить, что до даты приватизации первого жилого помещения (в вашем доме первая приватизированная квартира — ваша) дом был включён в какой-либо план капитального ремонта (неважно, муниципальный или ведомственный), однако ремонт так и не был проведён. Учитывая, что дом 1956 года постройки и ни разу не ремонтировался, а жилфонд принимался администрацией от военных в плачевном состоянии, с высокой вероятностью такой план существовал (например, как часть программы по приведению бывшего военного жилья в порядок). Если это удастся подтвердить (через запросы в администрацию, прокуратуру, архивы), то именно муниципалитет как бывший наймодатель обязан выполнить капремонт. Перечень работ в силу ст. 166 ЖК РФ (п. 3 — ремонт крыши) включает ремонт кровли, что непосредственно устраняет протечку.
Статья 190.1 ЖК РФ устанавливает, что если до даты приватизации первого жилого помещения дом был включен в план капремонта, но ремонт не проведен, и после приватизации до включения в региональную программу капремонт не проводился за счет бюджетов, то капремонт проводит бывший наймодатель (орган власти или местного самоуправления). Перечень работ определяется бывшим наймодателем, срок - по региональной программе. Финансирование - за счет соответствующего бюджета.
— Жилищный кодекс Российской Федерации, ст. 190.1
Однако если такой план отсутствует (например, дом никогда никуда не включался), то данная статья сама по себе не возлагает обязанность — она работает только при наличии предшествующего включения в план. В этом случае нужно обращаться к более общим механизмам.
2. Правовые последствия признания дома аварийным: исключение из программы капремонта и освобождение от взносов
Признание дома аварийным напрямую влияет на обязанность по капремонту. Согласно ст. 168 ЖК РФ, многоквартирные дома, признанные аварийными и подлежащими сносу или реконструкции, не включаются в региональную программу капитального ремонта. Именно это объясняет факт отсутствия дома в реестре регионального оператора — он исключён из программы по закону. Однако формулировка «аварийный и подлежащий сносу» ключевая: если администрация признала дом аварийным, но официально не определила его как подлежащий сносу (например, признала аварийным, но расселение не планирует), то формально дом всё ещё может быть включён в программу. В вашем случае «признан аварийным, но расселение не планируется» — это значит, что либо не принято решение о сносе, либо дом признан аварийным без указания на снос (например, «аварийный, подлежащий капитальному ремонту»). В любом случае, ст. 168 предписывает исключение только для домов, подлежащих сносу или реконструкции, а не для всех аварийных.
Статья 168 ЖК РФ: 1. Региональной программой капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах определяются предельные сроки проведения собственниками помещений в таких домах и (или) региональным оператором капитального ремонта многоквартирных домов. ... 2. Региональная программа капитального ремонта ... включает в себя: 1) перечень всех многоквартирных домов, расположенных на территории субъекта Российской Федерации ... за исключением многоквартирных домов, признанных в установленном Правительством Российской Федерации порядке аварийными и подлежащими сносу или реконструкции.
— Жилищный кодекс Российской Федерации, ст. 168
Второе последствие: если дом признан аварийным и подлежащим сносу (даже при отсутствии расселения на практике), собственники освобождаются от уплаты взносов на капитальный ремонт (ч. 2 ст. 169 ЖК РФ). Ваш дом, возможно, уже признан таковым — тогда взносы не взимаются, и фонд капремонта не формируется. Если же признан аварийным без указания на снос, обязанность по уплате взносов сохраняется, но дом не включён в программу, что создаёт коллизию.
Статья 169. Взносы на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме. 1. Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны уплачивать ежемесячные взносы на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, за исключением случаев, предусмотренных частью 2 настоящей статьи... 2. Взносы на капитальный ремонт не уплачиваются собственниками помещений в многоквартирном доме, признанном в установленном Правительством Российской Федерации порядке аварийным и подлежащим сносу...
— Жилищный кодекс Российской Федерации, ст. 169
Из этого следует: если администрация признала дом аварийным и подлежащим сносу, она обязана расселить жильцов и снести дом, но одновременно не может проводить капремонт за счёт средств фонда (ст. 174 ЖК РФ — средства фонда используются на снос или реконструкцию). Однако расселение не планируется, то есть дом фактически остаётся в эксплуатации. В такой ситуации администрация (как собственник муниципальной доли ранее) обязана поддерживать дом в безопасном состоянии, что может достигаться только проведением капитального ремонта за счёт бюджета. Ст. 191 ЖК РФ прямо допускает финансирование капремонта таких домов за счёт бюджетных средств.
3. Обязанности муниципалитета при передаче жилфонда от военного ведомства
Когда военное ведомство передавало жилфонд администрации, последняя приняла его в существующем состоянии. Закон не содержит специальной нормы, обязывающей муниципалитет провести капремонт только потому, что дома переданы в плохом состоянии. Однако общие обязательства наймодателя по ст. 65 ЖК РФ (в бытность социального найма) включали проведение капитального ремонта. Житель сначала проживал по коммерческому найму, затем через суд получил социальный найм — значит, на момент до приватизации администрация выступала наймодателем. В силу ст. 65 ч. 2 пп. 2-3 наймодатель обязан участвовать в ремонте общего имущества и осуществлять капремонт. Эта обязанность не была исполнена, после приватизации она трансформируется в обязанность бывшего наймодателя по ст. 190.1 (если план был) либо может быть взыскана как убытки (ст. 15 ГК РФ). Но в рамках жилищного права основная надежда — на ст. 190.1.
- Наймодатель жилого помещения по договору социального найма обязан: ... 2) принимать участие в надлежащем содержании и в ремонте общего имущества в многоквартирном доме, в котором находится сданное внаем жилое помещение; 3) осуществлять капитальный ремонт жилого помещения;
— Жилищный кодекс Российской Федерации, ст. 65
4. Юридические механизмы понуждения: административный иск и ссылка на ст. 190.1 и ст. 191 ЖК РФ
Основной процессуальный инструмент — оспаривание бездействия администрации по ст. 218 Кодекса административного судопроизводства РФ. Бездействие может выражаться в том, что администрация не предпринимает мер по устранению аварийного состояния кровли (не организует капремонт), не включает дом в региональную программу (хотя для аварийного дома это законно не требуется, но можно требовать включения, если он не признан подлежащим сносу), не использует бюджетные средства, предусмотренные ст. 191 ЖК РФ.
Статья 218 КАС РФ устанавливает право гражданина обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании решений, действий (бездействия) органа местного самоуправления, если полагает, что нарушены его права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к их осуществлению или незаконно возложены обязанности. Это применимо для оспаривания бездействия администрации по включению дома в программу капремонта или проведению ремонта.
— Кодекс административного судопроизводства Российской Федерации от 8 марта 2015 г. № 21-ФЗ, ст. 218
В иске следует ссылаться на ст. 190.1 ЖК РФ (если подтверждено включение в план до приватизации) и ст. 191 ЖК РФ, которая прямо предусматривает, что дома, не подлежащие включению в региональную программу (как ваш — аварийный и не расселяемый), могут получить бюджетное финансирование капремонта.
Статья 191 ЖК РФ предусматривает возможность финансирования капитального ремонта многоквартирных домов, не подлежащих включению в региональную программу капитального ремонта, с применением мер финансовой поддержки за счет средств федерального бюджета, бюджета субъекта РФ, местного бюджета. Это может быть полезно для обоснования требования о проведении капремонта за счет бюджета, если дом не включен в программу.
— Жилищный кодекс Российской Федерации, ст. 191
Дополнительно, ст. 166 ч. 1 п. 3 устанавливает, что ремонт крыши входит в минимальный перечень работ по капремонту, что подтверждает необходимость именно такого вида ремонта.
Вывод: Принудить администрацию к капремонту можно через административный иск о признании бездействия незаконным. Главный правовой аргумент — ст. 190.1 ЖК РФ (при условии, что до приватизации дом был в плане капремонта) и ст. 191 ЖК РФ (финансирование из бюджета для домов, не включённых в программу). Признание дома аварийным не освобождает муниципалитет от обязанности поддерживать его в безопасном состоянии, а если дом признан подлежащим сносу без реального расселения — это ненадлежащее исполнение обязанностей, что также можно оспорить. Параллельно следует запросить через прокуратуру документы о признании дома аварийным, о передаче жилфонда от военных, а также сведения о планах капремонта прошлых лет — это подтвердит или опровергнет применение ст. 190.1.
