Хотя статья 32 не содержит прямых критериев равнозначности, на практике при расселении аварийного дома должны соблюдаться общие принципы жилищного законодательства, в частности требование о благоустроенности предоставляемого жилья. Это требование восходит к статье 87 ЖК РФ, которая устанавливает, что при признании жилого помещения непригодным для проживания выселяемым гражданам предоставляется другое благоустроенное жилое помещение по договору социального найма. Хотя эта норма адресована нанимателям, её логика применима и к собственникам: благоустроенность предполагает наличие в границах населённого пункта всей необходимой инфраструктуры (поликлиники, магазины, транспорт). В вашем случае новостройка расположена среди дачных участков в стороне от «нормальной жизни», поликлиника отсутствует, магазины в километре, общественный транспорт редкий — это явно не соответствует критерию благоустроенности, особенно с учётом того, что на вашем иждивении находится бабушка 85 лет.
Статья 87 ЖК РФ устанавливает, что при признании жилого помещения непригодным для проживания выселяемым гражданам предоставляется другое благоустроенное жилое помещение по договору социального найма. Однако данная статья не содержит критериев равнозначности, месторасположения или инфраструктуры, а также не регулирует вопросы отказа от предложенного жилья или права на выкуп. Статья применима к ситуации, но не дает ответов на поставленные вопросы.
— Жилищный кодекс Российской Федерации, ст. 87
Наиболее конкретные критерии равнозначности содержит статья 89 ЖК РФ, которая хотя и адресована нанимателям по договору социального найма (в связи с выселением по статьям 86–88), тем не менее задаёт стандарт, который обычно применяется и к собственникам при расселении аварийного жилья через аналогию закона. В силу части 1 статьи 89 предоставляемое жилое помещение должно быть благоустроенным применительно к условиям соответствующего населённого пункта, равнозначным по общей площади ранее занимаемому жилому помещению, отвечать установленным требованиям и находиться в границах данного населённого пункта. В вашей ситуации предложенная квартира находится «в другом районе», но остаётся ли она в границах того же населённого пункта — вопрос факта. Если да, то удалённость и отсутствие инфраструктуры могут трактоваться как нарушение требования благоустроенности. Время в пути три часа и отсутствие поликлиники делают такое жильё неполноценным, особенно при наличии нетрудоспособного иждивенца. Кроме того, в статье 89 закреплена возможность предоставления жилья в границах другого населённого пункта только с письменного согласия гражданина — значит, без вашего согласия такое переселение незаконно.
- Предоставляемое гражданам в связи с выселением по основаниям, которые предусмотрены статьями 86 - 88 настоящего Кодекса, другое жилое помещение по договору социального найма должно быть благоустроенным применительно к условиям соответствующего населенного пункта, равнозначным по общей площади ранее занимаемому жилому помещению, отвечать установленным требованиям и находиться в границах данного населенного пункта. В случаях, предусмотренных федеральным законом, такое предоставляемое жилое помещение с согласия в письменной форме граждан может находиться в границах другого населенного пункта субъекта Российской Федерации, на территории которого расположено ранее занимаемое жилое помещение. В случаях, предусмотренных федеральным законом или нормативным правовым актом субъекта Российской Фед
— Жилищный кодекс Российской Федерации, ст. 89
Теперь необходимо ответить на ваши вопросы в свете приведённых норм.
-
Вправе ли собственник отказаться от предложенного жилья? Да, вправе. Как следует из статьи 32 ЖК РФ, предоставление возмещения (в том числе в виде квартиры) допускается не иначе как с вашего согласия. Если предложенная квартира не соответствует критериям равнозначности (площадь, количество комнат, месторасположение, инфраструктура) или не является благоустроенной, вы можете отказаться от неё и потребовать либо другое жильё, либо выкупную стоимость.
-
Какие критерии должны быть соблюдены? При расселении собственника ключевым является требование равноценного возмещения. Хотя статья 32 не перечисляет критерии, из статьи 89 (по аналогии) следуют: благоустроенность применительно к данному населённому пункту, равная общая площадь, нахождение в границах того же населённого пункта. Месторасположение и инфраструктура — часть благоустроенности; удалённость от работы и отсутствие поликлиники, особенно при наличии иждивенца, могут свидетельствовать о неблагоустроенности.
-
Учитывается ли удалённость от работы и инфраструктура? Прямого указания в рассмотренных статьях нет. Однако учёт нетрудоспособных членов семьи, находящихся на иждивении, косвенно входит в понятие благоустроенности: жильё должно быть пригодно для проживания с учётом потребностей всех проживающих. Для 85-летней бабушки отсутствие поликлиники и редкий транспорт — существенное ухудшение условий. Этот аспект может быть аргументирован в суде как нарушение требований благоустроенности.
-
Каков порядок обжалования? В предоставленном контексте ЖК РФ порядок обжалования не указан. Обычно решение о предоставлении конкретного жилья в рамках расселения аварийного жилья носит ненормативный характер и может быть оспорено в административном порядке (вышестоящему органу или прокурору) либо в судебном порядке по правилам Кодекса административного судопроизводства РФ (КАС РФ) или Гражданского процессуального кодекса РФ (ГПК РФ) в зависимости от формы. Рекомендуется обратиться в суд с иском о признании решения незаконным и обязании предоставить равноценное жильё.
-
Имеет ли собственник право на выкуп вместо квартиры? Да, имеет. Статья 32 ЖК РФ, устанавливая возможность предоставления возмещения с согласия собственника, подразумевает право выбора между предоставлением другого жилого помещения и выплатой выкупной стоимости. Если предложенное жильё вас не устраивает, вы вправе настаивать на выкупе. Выкупная цена должна включать рыночную стоимость помещения, убытки, включая расходы на переезд, и иные затраты.
Таким образом, вы можете отказаться от предложенной квартиры, сославшись на несоответствие критериям благоустроенности и равнозначности (отсутствие поликлиники, удалённость, плохая транспортная доступность). С учётом иждивенца — пожилой бабушки — эти нарушения особенно существенны. Ваши дальнейшие действия: направить письменный мотивированный отказ органу местного самоуправления, потребовав предоставления другого жилья либо выплаты выкупной стоимости; в случае несогласия — обжаловать решение в суд.
