В приведённой ситуации центральное место занимают два блока правоотношений: отношения по переселению граждан из аварийного жилья и отношения, связанные с признанием граждан нуждающимися в жилых помещениях (учёт нуждающихся). Эти блоки регулируются разными правилами и имеют разные юридические последствия.
Суть ситуации:
У пользователя (собственника доли), её бывшего супруга (также собственника) и троих детей (двое из которых являются собственниками) в общей долевой собственности находится квартира площадью 17,7 кв. м. Данное жильё расположено в доме, который официально признан аварийным и подлежащим сносу. Семья включена в очередь на расселение. Параллельно пользователь является единоличным собственником отдельного дома.
Первый блок — расселение из аварийного жилья:
Данное правоотношение связано с изъятием аварийного помещения у собственников для государственных или муниципальных нужд. Юридически значимым здесь является сам факт признания дома аварийным и включения его в адресную программу расселения. Поскольку квартира находится в общей долевой собственности нескольких лиц (включая детей), все сособственники имеют равные права на получение возмещения или иного предоставления взамен изымаемого помещения. Основной вопрос сводится к тому, что именно полагается собственникам взамен утрачиваемой аварийной квартиры — другое жилое помещение (субсидия или квартира) и какова его характеристика (площадь, местоположение). Наличие у пользователя в собственности другого дома (не аварийного) может повлиять на форму и размер возмещения, поскольку при расселении аварийного фонда действует принцип равноценности возмещения рыночной стоимости изымаемого имущества, а не принцип обеспечения нормой площади.
Второй блок — признание нуждающимися в улучшении жилищных условий:
Это отдельная категория правоотношений, которая регулируется постановкой на жилищный учёт по договору социального найма (малоимущие и иные категории). В данном случае семья проживает в квартире площадью 17,7 кв. м. При расчёте обеспеченности общей площадью на каждого члена семьи (пятеро человек: пользователь, её бывший муж, трое детей) показатель составляет менее 4 кв. м на человека, что в любом случае значительно ниже любой учётной нормы. Однако для признания семьи нуждающейся критически важно учитывать все жилые помещения, находящиеся в собственности членов семьи (всех совместно проживающих), в том числе дом, который принадлежит пользователю. Если этот дом пригоден для проживания, его площадь суммируется с площадью аварийной квартиры, и общая обеспеченность может оказаться выше учётной нормы, что лишает семью права быть признанной нуждающейся. Юридически значимым действием является добровольное отчуждение (продажа) этого дома. При оценке нуждаемости учитывается намеренное ухудшение жилищных условий (например, продажа недвижимости за последние 5 лет), которое может блокировать постановку на учёт. Поэтому продажа дома сейчас напрямую повлияет на возможность признания семьи нуждающейся в будущем.
Третий блок — статус бывшего супруга и детей:
Поскольку квартира находится в долевой собственности, бывший супруг сохраняет все права как сособственник при расселении. При расселении аварийного жилья доли всех собственников (включая детей) учитываются как равные. При решении вопроса о признании семьи нуждающейся учитывается состав семьи, постоянно проживающей совместно. Если бывший супруг зарегистрирован и проживает в этой квартире, он входит в состав семьи для жилищного учёта. Если он проживает отдельно, он может не учитываться при расчёте обеспеченности на каждого члена семьи пользователя.
Таким образом, юридически значимо разграничение двух процедур: (1) процедура расселения аварийного фонда, где ключевое — права собственников на возмещение (а не норма площади), и (2) процедура признания нуждающимися, где критичен учёт всех жилых помещений всех членов семьи и возможные последствия недавней продажи жилья.
Согласно статье 32 Жилищного кодекса РФ, регулирующей обеспечение жилищных прав собственника жилого помещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд, ваша ситуация подпадает под данный механизм, поскольку дом признан аварийным и подлежит сносу, а вы — собственник квартиры в этом доме. Изъятие земельного участка, на котором расположен аварийный дом, влечёт за собой изъятие и вашего жилого помещения. При этом, в силу части 5 этой статьи, вы вправе владеть и пользоваться квартирой до момента заключения соглашения об изъятии, но после изъятия вам полагается возмещение. Важно, что предоставление другого жилого помещения взамен изымаемого возможно только по соглашению с вами, а не в обязательном порядке. Таким образом, закон не гарантирует предоставление квартиры заменяющей именно 17,7 кв.м; размер возмещения определяется рыночной стоимостью, и если будет достигнуто соглашение о предоставлении жилья, его площадь должна быть равнозначной по общей площади ранее занимаемому помещению (17,7 кв.м), что следует из общих принципов возмещения, но не из самой ст.32. При этом на ваше право на возмещение и на получение жилья по соглашению не влияет наличие у вас в собственности другого дома — он не является объектом изъятия и не уменьшает ваших прав как собственника изымаемого жилья.
Статья 32 ЖК РФ регулирует обеспечение жилищных прав собственника жилого помещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд. В частности, часть 1 устанавливает, что жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или многоквартирный дом, для государственных или муниципальных нужд. Предоставление возмещения за часть жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника. Часть 5 предусматривает, что собственник до заключения соглашения об изъятии может владеть, пользоваться и распоряжаться жилым помещением по своему усмотрению.
— Жилищный кодекс Российской Федерации, ст. 32
Что касается признания вас нуждающейся в жилых помещениях, то в соответствии со статьёй 51 Жилищного кодекса РФ, нуждающимися признаются граждане, которые не являются собственниками жилых помещений или членами семьи собственника (пункт 1 части 1). Вы, бывший муж и старшие дети — собственники квартиры, то есть вы все подпадаете под категорию «собственники жилого помещения», поэтому пункт 1 к вам не применим. Однако часть 1 статьи 51 (в предоставленном фрагменте не полностью, но по её смыслу) также устанавливает, что нуждающимися признаются и те, кто является собственником, но обеспечен общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее учётной нормы, установленной органом местного самоуправления (пункт 2 части 1). Сейчас, с учётом квартиры 17,7 кв.м и вашего дома, общая площадь жилья, находящегося в собственности вашей семьи (пять человек, включая вас, бывшего мужа и троих детей), скорее всего превышает учётную норму, особенно если дом значительной площади, поэтому вы не признаётесь нуждающимися. Если вы продадите дом до момента расселения, то в вашей собственности останется только квартира 17,7 кв.м на всех пятерых — это около 3,5 кв.м на человека, что значительно ниже любой учётной нормы (обычно 12-18 кв.м). В таком случае вы и члены вашей семьи будете соответствовать критериям пункта 2 части 1 статьи 51, так как станете собственниками, обеспеченными площадью менее учётной нормы, и сможете быть признаны нуждающимися в жилых помещениях.
Статья 51. Основания признания граждан нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма
- Гражданами, нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма, признаются (далее - нуждающиеся в жилых помещениях):
- не являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма, договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования или членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования либо собственниками жилых помещений или членами семьи собственника жилого помещения;
— Жилищный кодекс Российской Федерации, ст. 51
