Кто оплачивает экспертизу для оценки состояния аварийного дома 1952 года постройки с деревянными перекрытиями и муниципальными квартирами

В данной ситуации речь идет о многоквартирном доме 1952 года постройки, который находится в критическом состоянии: деформация фундамента, трещины в стенах, протекающая крыша. За весь период эксплуатации (более 70 лет) в доме ни разу не проводился ни текущий, ни капитальный ремонт. Из восьми квартир три принадлежат муниципалитету (то есть находятся в муниципальной собственности), остальные, предположительно, приватизированы или находятся в собственности граждан.

Юридически значимым является то, что дом признан многоквартирным, а значит, на него распространяются нормы жилищного законодательства об общем имуществе собственников. Фундамент, стены, крыша, перекрытия — это общее имущество, которое находится в долевой собственности всех владельцев помещений (как квартир, так и нежилых помещений, если они есть). Собственники обязаны нести бремя содержания этого имущества, включая проведение текущих и капитальных ремонтов.

Ключевой аспект ситуации — необходимость технической экспертизы. Она требуется, чтобы установить точную степень износа конструкций, определить, подлежит ли дом капитальному ремонту (и в каком объеме) или же он находится в аварийном состоянии и подлежит сносу (реконструкции). Проведение такой экспертизы является необходимой мерой для принятия дальнейших решений: либо о включении дома в региональную программу капитального ремонта, либо о признании его аварийным и последующем расселении.

Правоотношения, затронутые в ситуации, — это обязанности собственников по содержанию общего имущества и порядок финансирования таких мероприятий. Поскольку собственником части квартир является муниципальное образование (в лице органа местного самоуправления), оно несет такие же обязанности по содержанию общего имущества, как и любой другой собственник. То есть муниципалитет обязан участвовать в расходах на ремонт и экспертизу пропорционально своей доле в общем имуществе (то есть исходя из площади находящихся в его собственности квартир).

Юридически значимым является также отсутствие факта проведения ремонта с момента постройки. Это может свидетельствовать о том, что муниципалитет, как бывший собственник всего дома (до приватизации), не исполнил обязанность по проведению капитального ремонта, что может порождать особые обязательства, связанные с ненадлежащим содержанием дома до перехода прав к другим собственникам. Однако в текущий момент обязанности по содержанию распределены между всеми действующими собственниками, включая муниципалитет.

Таким образом, суть ситуации сводится к вопросу о том, кто и в каком порядке обязан профинансировать проведение экспертизы как неотъемлемой части процесса содержания и управления многоквартирным домом.

Начну с общего принципа, закрепленного в Гражданском кодексе. Согласно ст. 210 ГК РФ, бремя содержания имущества лежит на его собственнике. Поскольку общее имущество многоквартирного дома (фундамент, стены, крыша) находится в долевой собственности всех владельцев помещений, каждый из них, включая муниципальное образование как собственника трех муниципальных квартир, обязан участвовать в расходах на его поддержание в надлежащем состоянии. Техническая экспертиза для оценки состояния дома — это необходимая мера, направленная на определение объема предстоящих работ по содержанию и ремонту, а следовательно, расходы на нее входят в бремя содержания общего имущества. Таким образом, оплачивать экспертизу должны все собственники пропорционально своим долям.

Собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 210

Расходы на проведение технической экспертизы для оценки состояния многоквартирного дома обязаны нести все собственники помещений, включая муниципальное образование как владельца трех квартир, пропорционально их долям в праве на общее имущество. Никакой собственник (в том числе частный) не обязан оплачивать экспертизу единолично, а уклонение муниципалитета от софинансирования является прямым нарушением жилищного законодательства. При неудовлетворительном состоянии дома инициирование такой экспертизы выступает обязательным этапом для постановки вопроса о признании дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции.

Рекомендуемые действия

• Созвать общее собрание собственников помещений многоквартирного дома и вынести на повестку вопрос о необходимости проведения технической экспертизы для определения степени износа и аварийности конструкций, утвердив на нем размер и порядок софинансирования расходов пропорционально занимаемой площади.
• Направить в адрес местной администрации (как собственника муниципальных квартир) письменное требование о совместной организации экспертизы и оплате приходящейся на нее доли расходов, приложив копию протокола общего собрания, а также зафиксировав факт текущего ненадлежащего содержания дома фото- и видеоматериалами.
• Инициировать процедуру оценки состояния дома путем подачи заявления в межведомственную комиссию при администрации с приложением доказательств деформации фундамента и трещин, чтобы зафиксировать обязанность муниципалитета реагировать на аварийность, а в случае бездействия администрации обратиться с жалобой в жилищную инспекцию и прокуратуру для понуждения к финансированию обследования и включению дома в программу расселения.
• При отказе муниципалитета нести данные расходы в добровольном порядке обратиться в суд с иском к администрации о понуждении к софинансированию экспертизы и последующему выполнению обязательств по капитальному ремонту или расселению, учитывая, что отсутствие ремонта с 1952 года также может свидетельствовать о неисполненных обязательствах бывшего наймодателя до приватизации.