В данной ситуации речь идет о многоквартирном доме 1952 года постройки, который находится в критическом состоянии: деформация фундамента, трещины в стенах, протекающая крыша. За весь период эксплуатации (более 70 лет) в доме ни разу не проводился ни текущий, ни капитальный ремонт. Из восьми квартир три принадлежат муниципалитету (то есть находятся в муниципальной собственности), остальные, предположительно, приватизированы или находятся в собственности граждан.
Юридически значимым является то, что дом признан многоквартирным, а значит, на него распространяются нормы жилищного законодательства об общем имуществе собственников. Фундамент, стены, крыша, перекрытия — это общее имущество, которое находится в долевой собственности всех владельцев помещений (как квартир, так и нежилых помещений, если они есть). Собственники обязаны нести бремя содержания этого имущества, включая проведение текущих и капитальных ремонтов.
Ключевой аспект ситуации — необходимость технической экспертизы. Она требуется, чтобы установить точную степень износа конструкций, определить, подлежит ли дом капитальному ремонту (и в каком объеме) или же он находится в аварийном состоянии и подлежит сносу (реконструкции). Проведение такой экспертизы является необходимой мерой для принятия дальнейших решений: либо о включении дома в региональную программу капитального ремонта, либо о признании его аварийным и последующем расселении.
Правоотношения, затронутые в ситуации, — это обязанности собственников по содержанию общего имущества и порядок финансирования таких мероприятий. Поскольку собственником части квартир является муниципальное образование (в лице органа местного самоуправления), оно несет такие же обязанности по содержанию общего имущества, как и любой другой собственник. То есть муниципалитет обязан участвовать в расходах на ремонт и экспертизу пропорционально своей доле в общем имуществе (то есть исходя из площади находящихся в его собственности квартир).
Юридически значимым является также отсутствие факта проведения ремонта с момента постройки. Это может свидетельствовать о том, что муниципалитет, как бывший собственник всего дома (до приватизации), не исполнил обязанность по проведению капитального ремонта, что может порождать особые обязательства, связанные с ненадлежащим содержанием дома до перехода прав к другим собственникам. Однако в текущий момент обязанности по содержанию распределены между всеми действующими собственниками, включая муниципалитет.
Таким образом, суть ситуации сводится к вопросу о том, кто и в каком порядке обязан профинансировать проведение экспертизы как неотъемлемой части процесса содержания и управления многоквартирным домом.
Начну с общего принципа, закрепленного в Гражданском кодексе. Согласно ст. 210 ГК РФ, бремя содержания имущества лежит на его собственнике. Поскольку общее имущество многоквартирного дома (фундамент, стены, крыша) находится в долевой собственности всех владельцев помещений, каждый из них, включая муниципальное образование как собственника трех муниципальных квартир, обязан участвовать в расходах на его поддержание в надлежащем состоянии. Техническая экспертиза для оценки состояния дома — это необходимая мера, направленная на определение объема предстоящих работ по содержанию и ремонту, а следовательно, расходы на нее входят в бремя содержания общего имущества. Таким образом, оплачивать экспертизу должны все собственники пропорционально своим долям.
Собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 210
Жилищный кодекс конкретизирует эту обязанность применительно к управлению многоквартирным домом. В силу ст. 161 ЖК РФ, управление должно обеспечивать безопасные условия проживания и надлежащее содержание общего имущества. В ситуации, когда дом 1952 года постройки ни разу не ремонтировался, фундамент деформирован, стены в трещинах, а крыша течет, очевидно, что текущее состояние не отвечает требованиям безопасности. Проведение экспертизы — первый шаг к выявлению дефектов и планированию ремонтных работ или признанию дома аварийным. Поэтому собственники (в том числе муниципалитет) обязаны организовать такую экспертизу и оплатить ее, чтобы выполнить предписание закона о безопасном содержании дома.
- Управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме... 1.1. Надлежащее содержание общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме должно осуществляться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации... и должно обеспечивать: 1) соблюдение требований к надежности и безопасности многоквартирного дома; 2) безопасность жизни и здоровья граждан...
— Жилищный кодекс Российской Федерации, ст. 161
Наконец, Постановление Правительства РФ от 28.01.2006 № 47 устанавливает процедуру признания дома аварийным. В приведенном фрагменте указано, что основанием для такого признания является аварийное техническое состояние, установленное в соответствии с межгосударственным стандартом на основании выводов юридического лица — члена саморегулируемой организации. Иными словами, без заключения специализированной организации (экспертизы) дом формально не может быть признан аварийным. Таким образом, экспертиза является не просто желательной, а необходимой для начала официальной процедуры. Инициировать ее вправе, в частности, собственник помещения (п. 42 Постановления). Следовательно, именно собственники (включая муниципалитет) должны нести расходы на проведение экспертизы, чтобы либо получить заключение для признания дома аварийным, либо определить программу капитального ремонта.
Комиссия на основании заявления собственника помещения... либо на основании заключения экспертизы жилого помещения, проведенной в соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от 21 августа 2019 г. N 1082...
— Постановление Правительства РФ от 28.01.2006 № 47, п. 42
Основанием для признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является его аварийное техническое состояние, установленное в соответствии с межгосударственным стандартом ГОСТ 31937-2024... на основании выводов юридического лица, являющегося членом саморегулируемой организации... об отнесении технического состояния многоквартирного дома к аварийной категории технического состояния, обоснованных соответствующими поверочными расчетами несущей способности конструкций и (или) основания фундаментов.
— Постановление Правительства РФ от 28.01.2006 № 47
Таким образом, обязанность оплатить экспертизу лежит на всех собственниках помещений в доме (включая муниципальное образование как собственника трех квартир) пропорционально их долям в общем имуществе. Наличие муниципальных квартир не освобождает публичного собственника от этой обязанности; напротив, он участвует в расходах наравне с частными собственниками. Если собственники не могут добровольно договориться, решение может быть принято общим собранием, а при бездействии — обязанность может быть возложена судом.
