Пользователь, являясь ликвидатором последствий аварии на Чернобыльской АЭС (1987 год), относится к категории граждан, имеющих право на меры государственной поддержки, включая обеспечение жильём за счёт средств федерального бюджета. В рассматриваемой ситуации речь идёт о возможности получения государственного жилищного сертификата (далее – ГЖС) для улучшения жилищных условий.
Администрация района предложила пользователю следующий порядок действий: сначала заказать и получить заключение независимой экспертизы, подтверждающее, что принадлежащий ему жилой дом 1960 года постройки непригоден для проживания (то есть является аварийным или находится в ветхом состоянии, не соответствующим санитарным и техническим нормам). Затем, на основании этого заключения, пользователю предлагается безвозмездно передать (отписать) этот дом и земельный участок, на котором он расположен, в собственность муниципального образования. Только после выполнения этих условий, по словам администрации, возможно рассмотрение вопроса о выдаче жилищного сертификата.
С правовой точки зрения, здесь затронуты следующие правоотношения:
- Социальное обеспечение и жилищные права граждан, пострадавших от радиационных катастроф. Законодательство (в частности, Закон РФ «О социальной защите граждан, подвергшихся воздействию радиации вследствие катастрофы на Чернобыльской АЭС») устанавливает для ликвидаторов право на получение жилья или улучшение жилищных условий за счёт государства.
- Право собственности и его прекращение. Требование администрации фактически обязывает пользователя добровольно отказаться от права собственности на жилой дом и земельный участок (путём их безвозмездной передачи муниципалитету). Это ставит под вопрос сохранность имущественных прав пользователя, так как обычный порядок получения ГЖС не предусматривает обязательного изъятия всего имеющегося жилья без какой-либо компенсации (речь идёт о сдаче только непригодного для проживания жилья, а не о безвозмездном отчуждении участка).
- Земельные правоотношения и разрешённое использование участка. Пользователь интересуется, можно ли изменить статус участка (превратить его из придомового, предназначенного для обслуживания жилого дома, в садовый) и сохранить его за собой. Юридически значимым здесь является то, что земельный участок, на котором расположен жилой дом, следует судьбе самого дома (принцип единства судьбы земельного участка и расположенной на нём недвижимости). Если дом будет признан непригодным для проживания и подлежащим сносу, целевое назначение участка (для индивидуального жилищного строительства или ведения личного подсобного хозяйства) может измениться, но возможность такого изменения без утраты права собственности зависит от соблюдения градостроительного и земельного законодательства, а также от воли муниципальных властей.
- Обязанность по проведению экспертизы. Требование администрации провести независимую экспертизу за свой счёт является стандартной процедурой для установления факта непригодности жилья, однако порядок её проведения и финансирования может быть урегулирован нормативными актами (в некоторых случаях экспертиза может проводиться за счёт органа местного самоуправления). Пользователю необходимо уточнить, кто именно должен оплачивать эту экспертизу.
Таким образом, ключевыми юридически значимыми факторами являются: статус пользователя как ликвидатора ЧАЭС (подтверждённый соответствующим удостоверением), фактическое состояние дома (пригодность/непригодность для проживания), необходимость передачи дома и участка в муниципальную собственность как условие получения сертификата, а также возможность сохранения прав на земельный участок после предполагаемого отчуждения дома.
Применимое право регулируется прежде всего специальным законодательством о социальной защите ликвидаторов аварии на ЧАЭС. В предоставленном контексте отсутствуют профильные нормы Закона РФ от 15.05.1991 № 1244-1 «О социальной защите граждан, подвергшихся воздействию радиации вследствие катастрофы на Чернобыльской АЭС» и Постановления Правительства РФ от 21.03.2006 № 153, которые устанавливают основания и порядок предоставления жилищного сертификата ликвидаторам. В связи с этим следует исходить из общих положений жилищного законодательства, содержащихся в контексте, и предположить, что конкретный механизм сертификата для чернобыльцев должен быть урегулирован именно теми актами, которые здесь не приведены. Ниже разбираются применимые нормы из контекста.
Согласно ст. 30 ЖК РФ собственник жилого помещения обладает правом владения, пользования и распоряжения в соответствии с назначением помещения. Пользователь является собственником дома 1960 года постройки и земельного участка. Требование администрации о безвозмездной передаче этого имущества в муниципальную собственность не может быть обосновано данной статьей – напротив, она гарантирует собственнику свободу распоряжения, включая отказ от отчуждения. Администрация не вправе принудить к дарению или иной безвозмездной передаче, если пользователь не выразил добровольного согласия.
- Собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены настоящим Кодексом .
— Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 188-ФЗ, ст. 30
Далее, ст. 32 ЖК РФ регулирует изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Если дом признан непригодным для проживания, это само по себе не даёт администрации права требовать передачи участка. Изъятие возможно только на основании решения уполномоченного органа и с предварительным равноценным возмещением. В ситуации пользователя орган местного самоуправления не инициирует процедуру изъятия, а предлагает добровольную передачу в собственность муниципалитета как условие для получения сертификата. Такая передача не является изъятием по ст. 32 и не может быть обязательной.
- Жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд . Предоставление возмещения за часть жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется на основании решения уполномоченного федерального органа исполнительной власти, исполнительного органа субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления.
— Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 188-ФЗ, ст. 32
Для постановки на учёт в качестве нуждающегося в жилом помещении необходимо соответствовать основаниям ст. 51 ЖК РФ. Если дом будет признан непригодным для проживания, пользователь сможет претендовать на признание его нуждающимся, так как фактически лишится пригодного жилья. Однако сама по себе постановка на учёт не требует передачи существующего жилья муниципалитету. Закон не ставит предоставление жилья ликвидаторам в зависимость от предварительного отчуждения их недвижимости.
- Гражданами, нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма, признаются (далее — нуждающиеся в жилых помещениях): 1) не являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма, договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования или членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования либо собственниками жилых помещений или членами семьи собственника жилого помещения;
— Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 188-ФЗ, ст. 51
Специальная норма ст. 87 ЖК РФ применяется только к нанимателям жилья по договору социального найма при переводе помещения в нежилое или признании его непригодным. Пользователь является собственником, а не нанимателем, поэтому данная норма не распространяется на его ситуацию. Тем не менее, она показывает общий подход: при непригодности жилья гражданам предоставляется другое благоустроенное помещение, но для собственников механизм иной (возмещение по ст. 32 либо участие в жилищных программах).
Если жилое помещение, занимаемое по договору социального найма, подлежит переводу в нежилое помещение или признано непригодным для проживания, выселяемым из такого жилого помещения гражданам наймодателем предоставляется другое благоустроенное жилое помещение по договору социального найма.
— Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 188-ФЗ, ст. 87
Таким образом, ни одна из норм ЖК РФ, содержащихся в контексте, не обязывает пользователя безвозмездно передавать дом и земельный участок в муниципальную собственность для получения сертификата. Вопрос о возможности оформить участок как садовый (земли садоводства) не регулируется жилищным законодательством – он относится к земельному праву. В контексте отсутствуют нормы Федерального закона «О ведении гражданами садоводства…» (217-ФЗ), так как приведённый текст этого акта касается строительства столицы Ингушетии и не релевантен. Между тем изменение вида разрешённого использования участка с «для индивидуального жилищного строительства» на «для садоводства» возможно при соблюдении процедур, но может повлиять на право на сертификат, если по условиям программы участок должен быть свободен от прав пользователя. Для точного решения необходимо обратиться к Постановлению № 153 и Закону № 1244-1, которые не представлены в контексте.
