Квартира признана аварийной: площадь 40 кв.м, доли с детьми, есть земельный участок — на что претендовать при сносе дома в ЯНАО

Согласно ст. 57 ЖК РФ, в отсутствие решения об изъятии земельного участка заявитель – собственник единственного жилья, признанного непригодным, – вправе претендовать на внеочередное предоставление жилого помещения по договору социального найма. Поскольку дом в городе ЯНАО признан аварийным и подлежит сносу, ремонт или реконструкция невозможны, что подтверждает непригодность для проживания. Заявитель и его дети – совершеннолетний сын, обучающийся очно (при условии совместного проживания и отсутствия собственного жилья, он считается членом семьи), и две несовершеннолетние дочери 14 и 12 лет – проживают в этой квартире, и она является для них единственным жильём (земельный участок 40 кв.м жилым помещением не является). Таким образом, каждый из четырёх человек (заявитель + трое детей) как собственник доли или член семьи имеет право быть обеспеченным жильём по норме предоставления, установленной в муниципальном образовании (как правило, от 18 кв.м на человека). Следовательно, вне очереди может быть предоставлено жильё площадью не менее 4 × норма, что, скорее всего, превысит текущие 40 кв.м.

"Статья 57 часть 2 пункт 1: Вне очереди жилые помещения по договорам социального найма предоставляются гражданам, являющимся собственниками жилых помещений, единственные жилые помещения которых признаны в установленном порядке непригодными для проживания и ремонту или реконструкции не подлежат, в случае, если не принято решение об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Часть 5: По договору социального найма жилое помещение должно предоставляться общей площадью на одного человека не менее нормы предоставления."
— Жилищный кодекс Российской Федерации, ст. 57

Если же в будущем органы местного самоуправления примут решение об изъятии земельного участка под многоквартирным домом, то в силу ст. 32 ЖК РФ жилищные права заявителя и его детей как собственников будут реализовываться через механизм изъятия. Пока такое решение не принято, заявитель может владеть, пользоваться и распоряжаться квартирой. При наступлении изъятия собственникам направляется уведомление и проект соглашения, в котором может быть предложено возмещение (денежное или другое жильё по соглашению). В отличие от внеочередного предоставления по ст. 57, при изъятии площадь нового жилья не обязана исчисляться по норме на каждого проживающего и обычно определяется как равнозначная изымаемой (40 кв.м) или по рыночной стоимости. Однако заявитель вправе настаивать на предоставлении другого жилья в натуре, размер которого может быть согласован, но не гарантирован законом.

"Статья 32. Обеспечение жилищных прав собственника жилого помещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд. 1. Жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. ... 4. Собственнику жилого помещения, подлежащего изъятию, направляется уведомление о принятом решении об изъятии земельного участка ... а также проект соглашения об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд ... 5. Собственник жилого помещения, подлежащего изъятию, до заключения соглашения об изъятии недвижимости ... может владеть, пользоваться и распоряжаться им по своему у"
— Жилищный кодекс Российской Федерации, ст. 32

Земельный участок площадью 40 кв.м, принадлежащий заявителю, не связан с аварийным домом и не подлежит изъятию в рамках расселения. Его наличие не влияет на размер предоставляемого жилья или на компенсацию за аварийную квартиру. Само по себе владение земельным участком не лишает права на внеочередное жильё по ст. 57, так как это нежилое имущество.

Основанием для потенциального изъятия земельного участка под аварийным домом служит ст. 56.3 ЗК РФ: решение о признании дома аварийным и подлежащим сносу является прямым основанием для принятия решения об изъятии. Это означает, что у муниципалитета есть правовой механизм для начала процедуры, но непринятие такого решения пока оставляет заявителю возможность реализовать право на внеочередное предоставление.

"Статья 56.3 ЗК РФ, пункт 2 подпункт 4: решение о признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием для принятия решения об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд."
— Земельный кодекс Российской Федерации, ст. 56.3

Если процедура изъятия будет запущена, то применяется ст. 239.2 ГК РФ, которая закрепляет, что отчуждение помещений в здании происходит одновременно с изъятием земельного участка. Эта норма процедурно связывает судьбу квартиры и участка под домом, но не содержит правил о площади нового жилья.

"Статья 239.2 ГК РФ регулирует отчуждение недвижимого имущества (включая помещения в зданиях) в связи с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд. В ситуации аварийного дома, подлежащего сносу, изъятие земельного участка под ним может быть осуществлено для муниципальных нужд (расселение). Статья устанавливает, что отчуждение помещений в таких зданиях осуществляется одновременно с изъятием земельного участка и по правилам, предусмотренным для изъятия земельных участков. Это может быть применимо к вопросам о предоставлении жилья взамен аварийного, так как расселение часто связано с изъятием земельного участка."
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 239.2

Ст. 56.9 ЗК РФ, хотя и упомянута в контексте, регулирует содержание соглашения об изъятии (возмещение, порядок выплаты) и не касается непосредственно площади предоставляемого жилья или учёта членов семьи. Она не применима к разрешению вопроса о размере жилплощади, поэтому в рамках настоящего анализа не используется.

Ст. 89 ЖК РФ, предусматривающая предоставление равнозначного по площади жилья нанимателям при выселении из аварийного дома, к ситуации заявителя-собственника не относится. Данная норма рассчитана на договоры социального найма, тогда как заявитель и его дети являются собственниками долей. Следовательно, для определения размера нового жилья следует руководствоваться не принципом равнозначности, а нормой предоставления по ст. 57 – в отсутствие решения об изъятии, или механизмом возмещения по ст. 32 – при изъятии.

"Статья 89. Предоставление гражданам другого благоустроенного жилого помещения по договору социального найма в связи с выселением

1. Предоставляемое гражданам в связи с выселением по основаниям, которые предусмотрены статьями 86 - 88 настоящего Кодекса, другое жилое помещение по договору социального найма должно быть благоустроенным применительно к условиям соответствующего населенного пункта, равнозначным по общей площади ранее занимаемому жилому помещению, отвечать установленным требованиям и находиться в границах данного населенного пункта. ... В случаях, предусмотренных федеральным законом или нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, гражданам, которые состоят на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях или имеют право состоять на данном учете, жилые помещения пр"

— Жилищный кодекс Российской Федерации, ст. 89