Законно ли УК требует оплату за содержание аварийного дома, признанного непригодным для проживания и подлежащим сносу, если я собственник, но не проживаю из-за угрозы жизни?

Два года назад многоквартирный дом был признан аварийным и подлежащим сносу на основании официального акта обследования. С этого момента жить в нём запрещено, коммунальные услуги отключены, дом фактически непригоден для проживания и представляет угрозу жизни. Муниципалитет предоставил жильё только нанимателям (тем, кто жил в муниципальных квартирах), но собственнику квартиры — пользователю — никакого иного жилья взамен не предоставили. Пользователь вынужден снимать квартиру, так как использовать своё жилое помещение по назначению невозможно. Однако управляющая компания продолжает ежемесячно начислять и требовать плату за содержание и ремонт общего имущества.

Юридически значимым является то, что правоотношения между собственником помещения и управляющей организацией регулируются договором управления многоквартирным домом и нормами жилищного и гражданского законодательства. По общему правилу собственник обязан нести расходы на содержание общего имущества пропорционально своей доле. Однако в данной ситуации существенно меняется фактическое состояние дома: он признан аварийным, подлежащим сносу, выведен из эксплуатации, в нём невозможно проживать. Это ставит под вопрос сам факт оказания управляющей компанией каких-либо услуг по техническому обслуживанию — ведь дом фактически не обслуживается как объект, пригодный для жизни. Кроме того, пользователь не пользуется помещением и общим имуществом, не получает коммунальные услуги. Центральным правовым вопросом становится обязанность собственника оплачивать обслуживание объекта, который подлежит сносу и фактически не эксплуатируется, а также законность начисления платы за неоказанные или невостребованные услуги. Также юридически значимо, что дом признан аварийным до его сноса и исключения из жилищного фонда — это влияет на статус правоотношений, так как собственник не утратил право собственности, но лишён возможности реализовать своё право пользования помещением. Отсутствие решения органа местного самоуправления об изъятии земельного участка и помещений для муниципальных нужд (с выплатой возмещения) также играет роль, так как процесс расселения не завершён, а собственник не получил ни выкупа, ни замены жилья.

В силу ст. 161 ЖК РФ управление многоквартирным домом должно обеспечивать безопасные условия проживания граждан и надлежащее содержание общего имущества. Однако в данном случае дом признан аварийным, отключен от всех коммуникаций, а проживание в нем запрещено из-за угрозы жизни. Цель управления — обеспечение безопасности — полностью утрачена, поскольку дом непригоден для проживания и подлежит сносу. При таких обстоятельствах требование управляющей компании об оплате технического обслуживания утрачивает правовое основание: обязанность собственника оплачивать содержание общего имущества не может существовать в отрыве от цели, для достижения которой эта обязанность установлена.

Статья 161 ЖК РФ устанавливает, что управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества. Однако в ситуации, когда дом признан аварийным и непригодным для проживания, цель управления (обеспечение безопасных условий) утрачивается. Статья не содержит прямого указания на обязанность собственника оплачивать содержание общего имущества в аварийном доме, но из ее целей следует, что при невозможности проживания и подлежащем сносу доме требование платы за техническое обслуживание может быть неправомерным.
— Жилищный кодекс Российской Федерации, ст. 161

Требование управляющей компании об оплате технического обслуживания незаконно. С момента признания дома аварийным, отключения всех коммуникаций и запрета проживания оказание услуг по содержанию общего имущества фактически прекращено, поэтому обязанность вносить плату за них у собственника отсутствует. УК не вправе начислять задолженность за периоды, когда дом не обслуживается и не пригоден для эксплуатации.

Рекомендуемые действия

• Направить в управляющую компанию письменное заявление с требованием произвести перерасчёт и аннулировать задолженность за весь период с момента признания дома аварийным и отключения коммуникаций. К заявлению приложить копию акта обследования о признании дома аварийным и подлежащим сносу.
• При отказе или бездействии УК обратиться с жалобой в государственную жилищную инспекцию для проведения проверки законности начисления платы.
• Если перерасчёт не будет произведён в досудебном порядке, подготовить исковое заявление в суд о признании действий УК незаконными и возложении обязанности исключить задолженность.
• Для оценки перспектив взыскания ранее уплаченных сумм и защиты интересов в споре получить консультацию адвоката, специализирующегося на жилищных спорах.