Два года назад многоквартирный дом был признан аварийным и подлежащим сносу на основании официального акта обследования. С этого момента жить в нём запрещено, коммунальные услуги отключены, дом фактически непригоден для проживания и представляет угрозу жизни. Муниципалитет предоставил жильё только нанимателям (тем, кто жил в муниципальных квартирах), но собственнику квартиры — пользователю — никакого иного жилья взамен не предоставили. Пользователь вынужден снимать квартиру, так как использовать своё жилое помещение по назначению невозможно. Однако управляющая компания продолжает ежемесячно начислять и требовать плату за содержание и ремонт общего имущества.
Юридически значимым является то, что правоотношения между собственником помещения и управляющей организацией регулируются договором управления многоквартирным домом и нормами жилищного и гражданского законодательства. По общему правилу собственник обязан нести расходы на содержание общего имущества пропорционально своей доле. Однако в данной ситуации существенно меняется фактическое состояние дома: он признан аварийным, подлежащим сносу, выведен из эксплуатации, в нём невозможно проживать. Это ставит под вопрос сам факт оказания управляющей компанией каких-либо услуг по техническому обслуживанию — ведь дом фактически не обслуживается как объект, пригодный для жизни. Кроме того, пользователь не пользуется помещением и общим имуществом, не получает коммунальные услуги. Центральным правовым вопросом становится обязанность собственника оплачивать обслуживание объекта, который подлежит сносу и фактически не эксплуатируется, а также законность начисления платы за неоказанные или невостребованные услуги. Также юридически значимо, что дом признан аварийным до его сноса и исключения из жилищного фонда — это влияет на статус правоотношений, так как собственник не утратил право собственности, но лишён возможности реализовать своё право пользования помещением. Отсутствие решения органа местного самоуправления об изъятии земельного участка и помещений для муниципальных нужд (с выплатой возмещения) также играет роль, так как процесс расселения не завершён, а собственник не получил ни выкупа, ни замены жилья.
В силу ст. 161 ЖК РФ управление многоквартирным домом должно обеспечивать безопасные условия проживания граждан и надлежащее содержание общего имущества. Однако в данном случае дом признан аварийным, отключен от всех коммуникаций, а проживание в нем запрещено из-за угрозы жизни. Цель управления — обеспечение безопасности — полностью утрачена, поскольку дом непригоден для проживания и подлежит сносу. При таких обстоятельствах требование управляющей компании об оплате технического обслуживания утрачивает правовое основание: обязанность собственника оплачивать содержание общего имущества не может существовать в отрыве от цели, для достижения которой эта обязанность установлена.
Статья 161 ЖК РФ устанавливает, что управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества. Однако в ситуации, когда дом признан аварийным и непригодным для проживания, цель управления (обеспечение безопасных условий) утрачивается. Статья не содержит прямого указания на обязанность собственника оплачивать содержание общего имущества в аварийном доме, но из ее целей следует, что при невозможности проживания и подлежащем сносу доме требование платы за техническое обслуживание может быть неправомерным.
— Жилищный кодекс Российской Федерации, ст. 161
Пункт 28 Правил, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491, обязывает собственников нести бремя расходов на содержание общего имущества соразмерно своим долям. Данная норма предполагает, что услуги по содержанию общего имущества фактически оказываются и дом существует как объект, который можно обслуживать. В ситуации, когда дом признан аварийным, отключен от коммуникаций и подлежит сносу, общее имущество не может содержаться в соответствии с требованиями законодательства: внутридомовые системы не функционируют, а само здание подлежит ликвидации. Следовательно, обязанность нести расходы в размере, обеспечивающем надлежащее содержание, отпадает — плата может быть снижена до нуля.
- Собственники помещений обязаны нести бремя расходов на содержание общего имущества соразмерно своим долям в праве общей собственности на это имущество путем внесения: а) платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме - в случае управления многоквартирным домом управляющей организацией или непосредственно собственниками помещений; ... 29. Расходы на содержание общего имущества, включаемые в плату за содержание жилого помещения, определяются в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, и включают в том числе: а) расходы на содержание внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо- и водоснабжения, водоотведения; ...
— Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 № 491, п. 28-29
Правила изменения размера платы за содержание жилого помещения, также установленные Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491, предусматривают возможность снижения платы при оказании услуг ненадлежащего качества или с перерывами, превышающими допустимую продолжительность. В данном случае услуги по техническому обслуживанию не просто оказываются с перерывами — они фактически не предоставляются, поскольку дом отключен от всех коммуникаций, проживание запрещено, а само здание подлежит сносу. Отсутствие услуги как таковой является крайней степенью ненадлежащего качества, при которой начисление платы в полном объеме неправомерно.
Правила изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность. Услуги и работы считаются оказанными или выполненными с ненадлежащим качеством в случае их несоответствия требованиям Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, Правил предоставления коммунальных услуг гражданам, иным требованиям законодательства Российской Федерации и условиям договоров.
— Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 № 491
