Жилищный договор найма жилого помещения маневренного фонда был заключён с пользователем сроком на шесть месяцев, и этот срок истёк месяц назад. Администрация отказывается продлевать договор и требует освободить квартиру. При этом жилой дом, где у пользователя было право собственности, признан аварийным и снесён, а запись о праве собственности на ту квартиру аннулирована. Иного жилья у семьи нет, все зарегистрированы в этой маневренной квартире. Таким образом, сложилась ситуация, при которой пользователь фактически лишён какого-либо жилого помещения, пригодного для проживания, и находится под угрозой выселения без предоставления другого жилья.
Юридически значимым является то, что жилые помещения маневренного фонда по своей правовой природе предназначены для временного проживания граждан в связи с утратой ими постоянного жилья (например, в случае сноса дома). Срок договора найма такого помещения законом установлен до предоставления гражданину другого жилого помещения, то есть до момента реального расселения. Отказ администрации продлевать договор при том, что новое жильё не предоставлено, может быть квалифицирован как неисполнение обязанности по расселению аварийного фонда, возложенной на орган местного самоуправления. Правоотношения, затронутые здесь, — это жилищные обязательства по обеспечению граждан жильём взамен утраченного в связи с аварийностью дома, а также обязательства по предоставлению жилья из специализированного жилищного фонда (маневренного) на период до расселения.
Особое значение имеет семейное положение пользователя: в квартире зарегистрированы и проживают четверо детей, из которых двое несовершеннолетние, а один ребёнок является инвалидом по зрению. Наличие несовершеннолетних детей и ребёнка-инвалида создаёт дополнительные правовые гарантии, поскольку действующее законодательство и судебная практика исходят из приоритета защиты интересов детей и необходимости сохранения для них жилого помещения. В данной ситуации пользователь не может быть признан лицом, добровольно отказавшимся от жилья или злоупотребившим правом, — напротив, он утратил жилище в результате действий публичной власти (снос аварийного дома) и вынужден добиваться от неё же выполнения обязательств по расселению.
Таким образом, пользователь оказался в положении, при котором формальное истечение срока договора найма маневренного жилья не влечёт за собой прекращения обязанности государства по обеспечению его семьи жильём. Администрация, отказывая в продлении договора и не предоставляя иное жильё, фактически создаёт ситуацию бездомности для семьи с детьми, один из которых — инвалид. Это противоречит конституционному принципу недопустимости произвольного лишения жилища. Юридически значимо то, что у пользователя есть право требовать либо сохранения за ним этого маневренного жилья до момента предоставления постоянного, либо немедленного предоставления иного жилого помещения взамен снесённого — в зависимости от того, какие нормы регионального законодательства о расселении аварийного жилья подлежат применению в данном конкретном случае.
Правовой режим жилых помещений маневренного фонда определён в Жилищном кодексе как разновидность специализированного жилищного фонда. Согласно ст. 95 ЖК РФ, такие помещения предназначены для временного проживания, в частности, граждан, у которых жилые помещения стали непригодными в результате признания многоквартирного дома аварийным. Ваша ситуация подпадает под пункт 3.1 этой статьи: дом снесён в связи с аварийностью, и вы отнесены к категории лиц, которым маневренный фонд предоставляется именно на этот период. Однако ключевой вопрос — на какой срок предоставляется такое жильё.
Жилые помещения маневренного фонда предназначены для временного проживания:
...
3.1) граждан, у которых жилые помещения стали непригодными для проживания, в том числе в результате признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции;
— Жилищный кодекс Российской Федерации, ст. 95
Пункт 2 статьи 106 ЖК РФ прямо устанавливает, что договор найма жилого помещения маневренного фонда заключается на период до предоставления гражданам жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда. Ваш договор был заключён на 6 месяцев, но это не означает, что по истечении этого срока вы обязаны освободить квартиру, если вам не предоставлено другое жильё. Закон связывает окончание срока договора не с календарной датой, а с наступлением юридического факта — предоставлением другого жилого помещения. Поскольку администрация такое помещение вам не предоставила, договор не прекратился автоматически, и у вас сохраняется право проживать в маневренной квартире до тех пор, пока вам не дадут новое жильё взамен снесённого.
- Договор найма жилого помещения маневренного фонда заключается на период:
...
- до завершения расчетов с гражданами, единственное жилое помещение которых стало непригодным для проживания в результате чрезвычайных обстоятельств, в порядке, предусмотренном настоящим Кодексом, другими федеральными законами, либо до предоставления им жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда в случаях и в порядке, которые предусмотрены настоящим Кодексом (при заключении такого договора с гражданами, указанными в пункте 3 статьи 95 настоящего Кодекса);
— Жилищный кодекс Российской Федерации, ст. 106
Обязанность администрации предоставить вам другое жилое помещение взамен утраченного вытекает из норм о выселении в связи со сносом аварийного дома. Хотя вы были собственником, а не нанимателем, законодательство исходит из того, что единственное жильё, признанное непригодным, должно быть компенсировано. Статья 57 ЖК РФ прямо предусматривает внеочередное предоставление жилых помещений по договору социального найма собственникам, чьи единственные жилые помещения признаны непригодными, если не было принято решение об изъятии земельного участка. Администрация, снёсшая дом, приняла на себя обязательства по расселению. Свидетельство о собственности на старую квартиру аннулировано — значит, орган местного самоуправления реализовал процедуру изъятия, но не завершил её предоставлением вам взамен другого жилья. Соответственно, у администрации есть неисполненная обязанность предоставить вам благоустроенное жилое помещение, равнозначное по площади утраченному.
- Вне очереди жилые помещения по договорам социального найма предоставляются: 1) гражданам, являющимся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма или собственниками жилых помещений, единственные жилые помещения которых признаны в установленном порядке непригодными для проживания и ремонту или реконструкции не подлежат. Указанным в настоящем пункте собственникам жилых помещений жилые помещения по договорам социального найма предоставляются вне очереди в случае, если в установленном федеральным законодательством порядке не принято решение об изъятии земельного участка, на котором расположено принадлежащее им на праве собственности жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд в целях
— Жилищный кодекс Российской Федерации, ст. 57
В вашей ситуации критическое значение имеет наличие несовершеннолетних детей и ребёнка-инвалида. Федеральный закон "О социальной защите инвалидов в Российской Федерации" устанавливает дополнительные гарантии для семей с детьми-инвалидами. Согласно статье 17 этого закона, такие семьи, нуждающиеся в улучшении жилищных условий, обеспечиваются жилыми помещениями с учётом состояния здоровья. То обстоятельство, что старший ребёнок является инвалидом по зрению (у вас есть справка), обязывает администрацию не только предоставить жильё, но и учесть его особые потребности — например, расположение помещения, его благоустройство, доступность для инвалида. Это даёт вам дополнительный аргумент при обращении в суд: выселение без предоставления другого жилья нарушит права ребёнка-инвалида, защищённые федеральным законом.
Инвалиды и семьи, имеющие детей-инвалидов, нуждающиеся в улучшении жилищных условий, принимаются на учет и обеспечиваются жилыми помещениями в порядке, предусмотренном законодательством Российской Федерации и законодательством субъектов Российской Федерации. ... Жилые помещения предоставляются инвалидам, семьям, имеющим детей-инвалидов, с учетом состояния здоровья и других заслуживающих внимания обстоятельств.
— Федеральный закон "О социальной защите инвалидов в Российской Федерации", ст. 17
Общий принцип недопустимости произвольного лишения жилища закреплён в статье 3 ЖК РФ. Он означает, что выселение возможно только по основаниям и в порядке, которые предусмотрены законом. Администрация не может выселить вас в административном порядке или путём самовольных действий. В силу статьи 103 ЖК РФ выселение из специализированных жилых помещений (к которым относится и маневренный фонд) производится в судебном порядке. При этом часть 2 статьи 103 устанавливает исключения: некоторые категории граждан не могут быть выселены без предоставления другого жилого помещения. Хотя формально маневренный фонд не относится к служебным помещениям и общежитиям, о которых идёт речь в части 2 статьи 103, судебная практика распространяет этот принцип и на нанимателей маневренного фонда, если жильё не предоставлено взамен утраченного. Тем более это применимо, когда в семье есть несовершеннолетние дети и инвалиды — их жилищные права имеют повышенную защиту, в том числе в силу статьи 56 СК РФ, которая гарантирует ребёнку право на защиту, а органы опеки обязаны участвовать в делах, затрагивающих интересы детей при выселении.
- Ребенок имеет право на защиту своих прав и законных интересов. Защита прав и законных интересов ребенка осуществляется родителями (лицами, их заменяющими), а в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, органом опеки и попечительства, прокурором и судом.
— Семейный кодекс Российской Федерации, ст. 56
- Договор найма специализированного жилого помещения, за исключением договора найма специализированного жилого помещения, предусмотренного статьей 98.1 настоящего Кодекса, может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя при неисполнении нанимателем и проживающими совместно с ним членами его семьи обязательств по договору найма специализированного жилого помещения, а также в иных предусмотренных статьей 83 настоящего Кодекса случаях.
— Жилищный кодекс Российской Федерации, ст. 101
Возможные способы судебной защиты от выселения без предоставления другого жилья прямо перечислены в статье 11 ЖК РФ и статье 12 ГК РФ. Вы вправе предъявить иск о признании права пользования маневренным жилым помещением на период до предоставления другого жилья, а также иск о понуждении администрации к исполнению обязанности в натуре — то есть о возложении обязанности предоставить вам и вашей семье благоустроенное жилое помещение взамен утраченного. Если администрация всё же обратится в суд с иском о вашем выселении, вашим процессуальным оружием будет ссылка на то, что истечение срока договора не является основанием для выселения, пока не выполнена обязанность по расселению. При этом ГПК РФ предоставляет суду инструменты для обеспечения исполнения решения в вашу пользу: согласно статье 206 ГПК РФ, если суд обяжет администрацию предоставить жильё, он может установить срок исполнения и присудить денежную сумму на случай неисполнения решения, что стимулирует ответчика к реальным действиям.
При принятии решения, обязывающего ответчика совершить определенные действия (не связанные с передачей имущества или денег), суд может указать, что при неисполнении решения в установленный срок истец вправе совершить эти действия за счет ответчика. Если действия могут быть совершены только ответчиком, суд устанавливает срок исполнения. При неисполнении решения без уважительных причин суд или пристав применяет меры к руководителю организации. Суд также вправе присудить денежную сумму на случай неисполнения судебного акта.
— Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации, ст. 206
Таким образом, совокупность приведённых норм даёт вам веские правовые основания требовать от администрации либо продления договора маневренного найма до предоставления постоянного жилья, либо незамедлительного предоставления другого благоустроенного помещения с учётом интересов детей и ребёнка-инвалида. Отказ администрации противоречит как специальным нормам о маневренном фонде (ст. 106 ЖК РФ), так и общим принципам защиты жилищных прав, особенно в отношении несовершеннолетних и лиц с инвалидностью.
