Переселение из аварийного жилья стопорится из-за доли сестры-гражданки Украины: как оформить дарственную в консульстве в Кишиневе и запустить переселение

Ситуация возникла в рамках жилищных правоотношений, связанных с переселением граждан из аварийного жилищного фонда. Пользователь и его семья являются участниками программы переселения, однако её реализация приостановлена из-за того, что один из сособственников жилого помещения — сестра пользователя — является гражданкой Украины и фактически проживает за пределами России (в Молдове). Для продолжения процедуры переселения требуется, чтобы сестра распорядилась своей долей в праве собственности на квартиру, расположенную в России, в пользу пользователя или иных лиц.

Юридически значимыми обстоятельствами здесь являются: статус жилого помещения как аварийного (подтверждённый справкой), наличие долевой собственности сестры на это жильё (подтверждённое выпиской из ЕГРН), и её готовность безвозмездно передать свою долю. Однако ключевой правовой проблемой является возможность совершения сделки (договора дарения) в ситуации, когда одна из сторон (одаряемая или даритель) находится за границей, а сама недвижимость расположена на территории России. В данном случае сестра хочет подарить долю из-за рубежа, и единственным доступным для неё вариантом нотариального удостоверения сделки может быть обращение в консульское учреждение Украины в Молдове. При этом возникает вопрос о том, вправе ли такое консульство удостоверять сделку с недвижимостью, находящейся в России, и соответствует ли это требованиям российского законодательства о форме сделки и её нотариальном удостоверении.

Также важен аспект последующего перехода доли: если договор дарения будет заключён и удостоверен надлежащим образом, необходимо будет зарегистрировать переход права собственности в Росреестре на территории России. Только после государственной регистрации права собственности нового владельца (или после утраты сестрой статуса сособственника) отпадёт правовое препятствие для продолжения процедуры переселения. Таким образом, в центре анализа находятся вопросы о допустимой форме и порядке совершения сделки с недвижимостью в России с участием лица, находящегося за границей, а также о том, является ли устранение сестры из числа собственников единственным условием для возобновления переселения.

Ключевым для возможности оформления дарения доли является вопрос о соблюдении формы сделки, поскольку договор дарения недвижимости между гражданами в силу ст. 574 ГК РФ подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Сестра, находясь в Молдове, не может обратиться к российскому нотариусу лично, однако закон допускает совершение нотариальных действий консульскими должностными лицами за рубежом. В данном случае сестра является гражданкой Украины, поэтому её консульское учреждение — посольство или консульство Украины в Кишиневе. Согласно Венской конвенции о консульских сношениях, консул вправе выполнять функции нотариуса, если это не противоречит законам государства пребывания — Республики Молдова. Таким образом, удостоверение договора дарения доли в российской квартире украинским консулом в принципе допустимо, если внутреннее законодательство Молдовы не содержит прямого запрета на совершение консулом сделок с иностранной недвижимостью. Однако необходимо учитывать, что сделка будет подчиняться российскому праву по месту нахождения недвижимости, и форма её должна соответствовать требованиям ГК РФ, а значит, удостоверение консулом должно быть признано российским правопорядком как нотариальное удостоверение, равнозначное акту российского нотариуса.

Статья 5, пункт f: исполнение обязанностей нотариуса, регистратора актов гражданского состояния и других подобных обязанностей, а также выполнение некоторых функций административного характера при условии, что в этом случае ничто не противоречит законам и правилам государства пребывания.
— Венская конвенция о консульских сношениях 1963 года, ст. 5

Да, консульское должностное лицо Украины в Кишиневе вправе удостоверить договор дарения доли в российской недвижимости при условии, что законодательство Молдовы не запрещает консулу совершать такие нотариальные действия. Удостоверенный таким образом договор будет являться надлежащей формой сделки для последующей регистрации перехода права в Росреестре. Переселение из аварийного жилья возобновится сразу после того, как сестра утратит статус собственника, а переход её доли будет зарегистрирован, поэтому оформление дарения напрямую устраняет препятствие для запуска программы.

Рекомендуемые действия

• Обратиться российскому участнику сделки к российскому нотариусу для подготовки проекта договора дарения доли с точным указанием всех реквизитов, вытекающих из выписки ЕГРН.
• Сестре уточнить в консульстве Украины в Кишиневе график приёма и точный перечень документов для удостоверения сделки, а также подтвердить, что данное действие не запрещено молдавским правом.
• После удостоверения договора консулом проставить апостиль на документе (если он требуется для признания его силы в России) и сделать нотариально заверенный перевод на русский язык для подачи в Росреестр.
• Подать заявление и полный пакет документов (договор, перевод, заявление о переходе права) в территориальный орган Росреестра для государственной регистрации перехода права собственности на долю.
• После получения выписки из ЕГРН, подтверждающей нового собственника всей квартиры, незамедлительно подать этот документ в администрацию или орган, ведущий программу переселения, для возобновления процедуры предоставления нового жилья.