Дом с маткапиталом признан аварийным: кто платит за оценку квартиры и нотариуса при переселении?

Женщина является собственницей квартиры, приобретённой в 2019 году, в том числе за счёт средств материнского капитала. В настоящее время дом, в котором находится это жильё, официально признан аварийным и подлежит сносу. В связи с этим местная администрация (орган местного самоуправления) предлагает ей другое жилое помещение — квартиру в ином районе, удалённом от прежнего места проживания. При этом администрация требует, чтобы собственница за свой счёт провела оценку рыночной стоимости предлагаемой квартиры и оплатила услуги нотариуса по оформлению сделки. Вопрос о компенсации этих расходов со стороны администрации не ставится, и в официальных документах такого обязательства не зафиксировано.

Юридически значимая ситуация представляет собой отношения по переселению граждан из аварийного жилищного фонда. Ключевой вопрос здесь — порядок и условия предоставления другого жилья взамен изымаемого. По общему правилу, если многоквартирный дом признан аварийным и подлежит сносу, у собственников жилых помещений возникает право на возмещение за изымаемое жильё. Возмещение может быть предоставлено в денежной форме (выкупная цена) либо, по соглашению с собственником, в натуральной форме — путём предоставления другого жилого помещения с зачётом его стоимости в выкупную цену.

Принципиально важно, что предоставление жилья по программе переселения из аварийного фонда должно быть равнозначным по площади и не ухудшать жилищные условия. При этом переселение не должно влечь за собой дополнительных материальных потерь для собственника, которые он не обязан нести по закону. Расходы, связанные с определением стоимости жилья (оценка) и с юридическим оформлением перехода права собственности (нотариальное удостоверение сделки), — это, как правило, издержки самого процесса переселения и оформления возмещения. Администрация, выступая публично-правовым образованием и инициатором изъятия, обязана обеспечить соблюдение прав собственника.

Особое значение имеет то обстоятельство, что квартира была приобретена с использованием средств материнского капитала. Это налагает на имущество особый правовой режим: в силу закона такая квартира находится в общей долевой собственности родителей и детей. При переселении и оформлении права на новое жильё это обременение (обязательство выделить доли всем членам семьи) должно быть сохранено, что может потребовать дополнительных формальностей и нотариального удостоверения. Однако сам по себе факт использования маткапитала не меняет общих правил возмещения расходов при переселении из аварийного жилья — бремя их несения регулируется нормами о выкупной цене и возмещении убытков, а не особенностями расчётов за прошлую покупку.

Таким образом, ситуация требует квалификации по нескольким направлениям: во-первых, каков объём обязанностей администрации при предоставлении жилья взамен аварийного; во-вторых, кто по закону должен нести расходы на оценку и нотариальные услуги — собственник или орган местного самоуправления; в-третьих, как факт использования материнского капитала влияет на процедуру переселения и на возможный отказ администрации компенсировать затраты. Юридически значимо то, что требования администрации оплатить оценку и нотариуса за свой счёт являются условием, которое может выходить за рамки обязательств, установленных жилищным законодательством при переселении из аварийного жилья.

В первую очередь необходимо определить правовую основу переселения собственника из аварийного жилья. Поскольку вы являетесь собственником квартиры, а не нанимателем по договору социального найма, ваши отношения с администрацией регулируются статьей 32 Жилищного кодекса РФ, устанавливающей порядок изъятия жилого помещения в связи с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Признание дома аварийным и подлежащим сносу является основанием для такого изъятия. Ключевое значение для вашей ситуации имеет часть 5 этой статьи: она возлагает на собственника риск отнесения на него затрат, которые увеличивают стоимость изымаемого помещения, — но только до заключения соглашения об изъятии. Расходы на оценку предлагаемого взамен жилья и на нотариальное удостоверение сделки, которые администрация требует оплатить за свой счет, не относятся к затратам, увеличивающим стоимость изымаемой квартиры. Оценка определяет рыночную стоимость нового, а не изымаемого объекта, а нотариальное оформление — это расходы на саму процедуру переселения. Следовательно, требование администрации оплатить их самостоятельно выходит за пределы риска, предусмотренного частью 5, и не соответствует установленному порядку.

Статья 32 ЖК РФ регулирует обеспечение жилищных прав собственника при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд. В частности, часть 1 устанавливает, что жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Часть 4 предусматривает направление уведомления и проекта соглашения об изъятии. Часть 5 указывает, что собственник до заключения соглашения может владеть, пользоваться и распоряжаться помещением, но несет риск отнесения на него затрат, увеличивающих стоимость изымаемого помещения. Статья не содержит прямых норм о возмещении расходов на оценку и нотариальное оформление, но устанавливает общий порядок изъятия и возмещения.
— Жилищный кодекс Российской Федерации, ст. 32

Требование администрации самостоятельно оплатить оценку предлагаемой квартиры и её нотариальное оформление незаконно. Все организационные и финансовые издержки, связанные с процедурой изъятия аварийного жилья и предоставлением равноценного возмещения, являются бременем муниципального образования. Вы вправе требовать от администрации либо проведения всех необходимых процедур за её счёт, либо полной компенсации понесённых вами расходов как убытков, причинённых незаконными действиями.

Кто и что должен оплачивать

• Оценка. Проведение рыночной оценки предоставляемого жилья необходимо для расчёта выкупной цены и является элементом процедуры изъятия, инициированной муниципалитетом. Это не ваша личная инициатива, а часть публичной обязанности органа власти по расселению граждан, поэтому оплачивать её должна администрация.
• Нотариальное оформление. Нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью при переселении из аварийного жилья не требуется в силу закона, если доли были выделены ранее. Если администрация навязывает нотариальную форму, то и расходы несёт она. Если же нотариус нужен для урегулирования долей детей, возникших из-за материнского капитала, это прямое следствие публично-правового обременения, которое администрация обязана учитывать. Расходы на такое оформление также должны компенсироваться в составе убытков, поскольку их необходимость продиктована действиями администрации, а не вашим желанием.

Рекомендуемые действия

• Направить в администрацию письменное заявление с требованием организовать оценку и оформление сделки за счёт муниципального бюджета либо гарантировать компенсацию понесённых расходов сразу после их документального подтверждения.
• Зафиксировать все устные и письменные требования администрации оплатить услуги самостоятельно, сохранять все чеки и квитанции, если вы всё же будете вынуждены оплатить их под давлением для ускорения переселения.
• При отказе или отсутствии ответа в течение 30 дней обратиться с жалобой в прокуратуру на незаконное возложение обязанностей и причинение убытков действиями органа местного самоуправления.
• Одновременно подать иск в суд о возмещении понесённых расходов в качестве реального ущерба на основании статей 15 и 1069 ГК РФ, присовокупив все письменные доказательства и платёжные документы.
• Уведомить органы опеки и попечительства о действиях администрации, которые создают угрозу имущественным интересам несовершеннолетних, поскольку обязательство по выделению долей из-за маткапитала должно быть исполнено без дополнительного финансового бремени для семьи.

Куда обращаться и порядок действий

• Прокуратура. Подаётся жалоба в районную прокуратуру по месту нахождения администрации с требованием провести проверку законности возложения на вас указанных расходов и принять меры прокурорского реагирования.
• Жилищная инспекция. В отдельных регионах полномочия по контролю за соблюдением порядка переселения граждан возложены на региональные жилищные инспекции — туда можно направить заявление о нарушении ваших прав.
• Суд общей юрисдикции. Исковое заявление о признании действий администрации незаконными и взыскании убытков подаётся в районный суд по месту нахождения ответчика или по вашему месту жительства. Потребуется чётко сформулировать размер ущерба и приложить договоры с оценщиком и нотариусом, платёжные документы.
• Вышестоящий орган местного самоуправления или субъекта РФ. Глава администрации или курирующий заместитель могут быть уведомлены о неправомерном поведении подчинённых через официальное обращение.
• Адвокат. Если администрация затягивает переселение или угрожает вам ухудшением жилищных условий, а равно при подготовке искового заявления о взыскании убытков, рекомендуется привлечь адвоката, специализирующегося на жилищных спорах.