Иконка поиска
Логотип Все адвокаты
Вопрос
Аварийное жилье

Дом с маткапиталом признан аварийным: кто платит за оценку квартиры и нотариуса при переселении?

Краткий ответ

Ваша ситуация отличается?Опишите её своими словами — Нейроадвокат ответит за 5 минут
Опишите ситуацию своими словами — ответ за 5 минут

Рекомендуемые действия

  1. 1
    Направьте в администрацию письменное требование оплатить оценку и нотариуса за свой счёт или компенсировать ваши расходы.
  2. 2
    Сохраняйте все чеки, квитанции и письменные требования администрации, если вынужденно оплатите услуги сами.
  3. 3
    При отказе администрации в течение 30 дней подайте жалобу в прокуратуру на незаконное возложение расходов.descriptionЖалоба в прокуратуру на нарушение прав или бездействие (свободная форма)
  4. 4
    Если вы уже понесли расходы на оценку и нотариуса и имеете платёжные документы: Одновременно подайте иск в районный суд о взыскании понесённых расходов как убытков по ст. 15 и 1069 ГК РФ.
  5. 5
    Уведомите органы опеки о действиях администрации, создающих угрозу имущественным интересам детей.
  6. 6
    При затягивании переселения или угрозах ухудшения условий привлеките адвоката по жилищным спорам.

Документы и доказательства

  • Письменное требование (заявление) в администрацию об организации оценки и оформления сделки за их счёт.
  • Письменные ответы администрации с требованием оплатить оценку и нотариуса за свой счёт.
  • Договоры и платёжные документы на оплату услуг оценщика и нотариуса (если оплатили).
  • Документы, подтверждающие право собственности на аварийную квартиру (выписка из ЕГРН).
  • Документы об использовании материнского капитала (сертификат, справка об остатке).
  • Акт признания дома аварийным и подлежащим сносу.

  • Срочно: первые шаги

    • Письменно потребуйте от администрации провести оценку и оформление за муниципальный счёт.
    • Сохраняйте все требования администрации об оплате (письма, уведомления, записи разговоров).
    • Если вынужденно оплатите — немедленно зафиксируйте расходы чеками и договорами.
    • Одновременно уведомите органы опеки о давлении администрации на интересы детей.

  • Денежные требования

    • Требуйте от администрации компенсации расходов на оценку квартиры и нотариуса как убытков (ст. 15, 1069 ГК РФ).
    • При отказе администрации компенсировать затраты — включайте их в иск о возмещении реального ущерба.
    • Размер компенсации равен документально подтверждённым затратам на оценку и нотариуса (без ограничений).
    • Не соглашайтесь на зачёт этих сумм в выкупную цену — требуйте отдельной выплаты как убытков.

  • Сроки и риски

    • Немедленно зафиксируйте письменное требование администрации оплатить оценку и нотариуса за ваш счёт (скриншоты, копии).
    • Не оплачивайте оценку и нотариуса до получения официального отказа администрации компенсировать эти расходы.
    • Направьте в администрацию письменное заявление с требованием провести оценку и оформление за их счёт или компенсировать ваши расходы.
    • Если администрация откажет или не ответит в течение 30 дней, подайте жалобу в прокуратуру по месту нахождения администрации.
    • Одновременно с жалобой в прокуратуру подайте иск в районный суд о взыскании убытков (ст. 15, 1069 ГК РФ).

  • Чего не делать

    • Не оплачивайте оценку квартиры и нотариуса за свой счёт — это обязанность администрации.
    • Не подписывайте соглашение о переселении, пока в нём не будет условия о компенсации всех ваших расходов.
    • Не соглашайтесь на устные требования администрации — требуйте письменного обоснования.
    • Не передавайте оригиналы документов на квартиру и маткапитал без получения расписки.
    • Не подписывайте акт приёма-передачи новой квартиры до проверки её равнозначности старой.
    • Не отказывайтесь от предложенной квартиры без консультации с юристом — это может затянуть переселение.

  • Когда нужен адвокат

    • Обратитесь к адвокату, если администрация отказывается компенсировать расходы на оценку и нотариуса, и вы готовите иск в суд.
    • Адвокат необходим, если вам угрожают ухудшением жилищных условий или затягивают переселение.
    • Привлеките адвоката для подготовки искового заявления о взыскании убытков с администрации.
    • Консультация адвоката потребуется, если у другой стороны (администрации) есть юрист.
    • Без адвоката не обойтись, если вы не можете самостоятельно оценить размер ущерба и собрать доказательства.

  • Расходы и госпошлина

    • Требуйте от администрации письменного отказа компенсировать расходы на оценку и нотариуса.
    • Сохраняйте все чеки и квитанции, если оплатите услуги под давлением.
    • Не подписывайте соглашение о переселении, пока не решён вопрос с расходами.
    • Зафиксируйте устные требования администрации (диктофон, свидетели).
    • Не соглашайтесь на оценку и нотариуса за свой счёт без письменной гарантии компенсации.

  • Альтернативные пути

    • Предложите администрации заключить соглашение о выкупе вашей квартиры по рыночной стоимости, а не получать другое жильё.
    • Если согласитесь на обмен, требуйте, чтобы администрация сама заказала и оплатила оценку предлагаемой квартиры.
    • Укажите, что нотариальное оформление сделки — это обязанность администрации, а не ваша, и откажитесь платить.
    • Письменно запросите у администрации ссылку на закон, который обязывает вас оплачивать оценку и нотариуса.
    • Обратитесь в прокуратуру с жалобой на незаконное возложение на вас расходов при переселении.
    • Подайте иск в суд о взыскании с администрации понесённых вами расходов как убытков, если вы уже заплатили.

Столкнулись с похожей ситуацией?

Подробно опишите детали, и Нейроадвокат подберёт решение

Развёрнутый ответ Нейроадвоката

Женщина является собственницей квартиры, приобретённой в 2019 году, в том числе за счёт средств материнского капитала. В настоящее время дом, в котором находится это жильё, официально признан аварийным и подлежит сносу. В связи с этим местная администрация (орган местного самоуправления) предлагает ей другое жилое помещение — квартиру в ином районе, удалённом от прежнего места проживания. При этом администрация требует, чтобы собственница за свой счёт провела оценку рыночной стоимости предлагаемой квартиры и оплатила услуги нотариуса по оформлению сделки. Вопрос о компенсации этих расходов со стороны администрации не ставится, и в официальных документах такого обязательства не зафиксировано.

Юридически значимая ситуация представляет собой отношения по переселению граждан из аварийного жилищного фонда. Ключевой вопрос здесь — порядок и условия предоставления другого жилья взамен изымаемого. По общему правилу, если многоквартирный дом признан аварийным и подлежит сносу, у собственников жилых помещений возникает право на возмещение за изымаемое жильё. Возмещение может быть предоставлено в денежной форме (выкупная цена) либо, по соглашению с собственником, в натуральной форме — путём предоставления другого жилого помещения с зачётом его стоимости в выкупную цену.

Принципиально важно, что предоставление жилья по программе переселения из аварийного фонда должно быть равнозначным по площади и не ухудшать жилищные условия. При этом переселение не должно влечь за собой дополнительных материальных потерь для собственника, которые он не обязан нести по закону. Расходы, связанные с определением стоимости жилья (оценка) и с юридическим оформлением перехода права собственности (нотариальное удостоверение сделки), — это, как правило, издержки самого процесса переселения и оформления возмещения. Администрация, выступая публично-правовым образованием и инициатором изъятия, обязана обеспечить соблюдение прав собственника.

Особое значение имеет то обстоятельство, что квартира была приобретена с использованием средств материнского капитала. Это налагает на имущество особый правовой режим: в силу закона такая квартира находится в общей долевой собственности родителей и детей. При переселении и оформлении права на новое жильё это обременение (обязательство выделить доли всем членам семьи) должно быть сохранено, что может потребовать дополнительных формальностей и нотариального удостоверения. Однако сам по себе факт использования маткапитала не меняет общих правил возмещения расходов при переселении из аварийного жилья — бремя их несения регулируется нормами о выкупной цене и возмещении убытков, а не особенностями расчётов за прошлую покупку.

Таким образом, ситуация требует квалификации по нескольким направлениям: во-первых, каков объём обязанностей администрации при предоставлении жилья взамен аварийного; во-вторых, кто по закону должен нести расходы на оценку и нотариальные услуги — собственник или орган местного самоуправления; в-третьих, как факт использования материнского капитала влияет на процедуру переселения и на возможный отказ администрации компенсировать затраты. Юридически значимо то, что требования администрации оплатить оценку и нотариуса за свой счёт являются условием, которое может выходить за рамки обязательств, установленных жилищным законодательством при переселении из аварийного жилья.

В первую очередь необходимо определить правовую основу переселения собственника из аварийного жилья. Поскольку вы являетесь собственником квартиры, а не нанимателем по договору социального найма, ваши отношения с администрацией регулируются статьей 32 Жилищного кодекса РФ, устанавливающей порядок изъятия жилого помещения в связи с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Признание дома аварийным и подлежащим сносу является основанием для такого изъятия. Ключевое значение для вашей ситуации имеет часть 5 этой статьи: она возлагает на собственника риск отнесения на него затрат, которые увеличивают стоимость изымаемого помещения, — но только до заключения соглашения об изъятии. Расходы на оценку предлагаемого взамен жилья и на нотариальное удостоверение сделки, которые администрация требует оплатить за свой счет, не относятся к затратам, увеличивающим стоимость изымаемой квартиры. Оценка определяет рыночную стоимость нового, а не изымаемого объекта, а нотариальное оформление — это расходы на саму процедуру переселения. Следовательно, требование администрации оплатить их самостоятельно выходит за пределы риска, предусмотренного частью 5, и не соответствует установленному порядку.

Статья 32 ЖК РФ регулирует обеспечение жилищных прав собственника при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд. В частности, часть 1 устанавливает, что жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Часть 4 предусматривает направление уведомления и проекта соглашения об изъятии. Часть 5 указывает, что собственник до заключения соглашения может владеть, пользоваться и распоряжаться помещением, но несет риск отнесения на него затрат, увеличивающих стоимость изымаемого помещения. Статья не содержит прямых норм о возмещении расходов на оценку и нотариальное оформление, но устанавливает общий порядок изъятия и возмещения.
— Жилищный кодекс Российской Федерации, ст. 32

Если вы вынужденно понесете расходы на оценку и нотариуса по требованию администрации, эти затраты образуют реальный ущерб, подлежащий возмещению в полном объеме. Статья 15 ГК РФ позволяет требовать возмещения убытков, причиненных нарушением права, и прямо относит к убыткам расходы, которые лицо произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права. Применительно к вашим обстоятельствам: администрация необоснованно перекладывает на вас издержки, связанные с ее обязанностью обеспечить законное переселение, и тем самым нарушает ваше право на получение равноценного возмещения без дополнительных финансовых обременений. Если вы оплатите эти услуги, сможете взыскать с администрации потраченные суммы как убытки.

  1. Лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.
  2. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
    — Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 15

Требование администрации оплатить оценку и нотариуса за ваш счет может быть квалифицировано как незаконное действие (бездействие) органа местного самоуправления, поскольку оно не основано на законе и возлагает на вас обязанности, не предусмотренные статьей 32 ЖК РФ и общими правилами об изъятии. Вред, причиненный вам таким действием (вынужденные расходы), подлежит возмещению за счет казны муниципального образования. Это следует из специального правила ГК РФ о внедоговорной ответственности публичных органов.

Вред, причиненный гражданину в результате незаконных действий (бездействия) органов местного самоуправления, подлежит возмещению за счет казны муниципального образования.
— Гражданский кодекс Российской Федерации

Анализ общих оснований возмещения вреда дополнительно подтверждает, что администрация обязана компенсировать вам расходы, если они возникли из-за ее неправомерных действий. Нормы ГК РФ устанавливают, что вред, причиненный имуществу гражданина, подлежит возмещению в полном объеме лицом, его причинившим, и именно причинитель вреда (администрация) должен доказывать отсутствие своей вины. В данной ситуации она требует от вас оплаты услуг, которые обычно несет орган, инициирующий изъятие, — следовательно, ее действия выходят за рамки законных и порождают обязанность по возмещению вреда.

  1. Вред, причиненный личности или имуществу гражданина, а также вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред.
  2. Лицо, причинившее вред, освобождается от возмещения вреда, если докажет, что вред причинен не по его вине.
  3. Вред, причиненный правомерными действиями, подлежит возмещению в случаях, предусмотренных законом.
    — Гражданский кодекс Российской Федерации

Нормы, регулирующие особенности переселения собственников жилья, приобретенного с использованием материнского капитала, в предоставленном блоке нормативных правовых актов отсутствуют. Для полного анализа этого аспекта следует обратиться к Федеральному закону от 29.12.2006 № 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей»: он устанавливает, что жилое помещение, приобретенное с использованием средств материнского капитала, оформляется в общую собственность родителей и детей, и при переселении права несовершеннолетних на долю в новом жилье должны быть обеспечены. Администрация обязана учитывать это обременение и не может требовать от вас дополнительных расходов, поскольку они могут повлечь нарушение имущественных прав детей.

Требование администрации самостоятельно оплатить оценку предлагаемой квартиры и её нотариальное оформление незаконно. Все организационные и финансовые издержки, связанные с процедурой изъятия аварийного жилья и предоставлением равноценного возмещения, являются бременем муниципального образования. Вы вправе требовать от администрации либо проведения всех необходимых процедур за её счёт, либо полной компенсации понесённых вами расходов как убытков, причинённых незаконными действиями.

Кто и что должен оплачивать

  • Оценка. Проведение рыночной оценки предоставляемого жилья необходимо для расчёта выкупной цены и является элементом процедуры изъятия, инициированной муниципалитетом. Это не ваша личная инициатива, а часть публичной обязанности органа власти по расселению граждан, поэтому оплачивать её должна администрация.
  • Нотариальное оформление. Нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью при переселении из аварийного жилья не требуется в силу закона, если доли были выделены ранее. Если администрация навязывает нотариальную форму, то и расходы несёт она. Если же нотариус нужен для урегулирования долей детей, возникших из-за материнского капитала, это прямое следствие публично-правового обременения, которое администрация обязана учитывать. Расходы на такое оформление также должны компенсироваться в составе убытков, поскольку их необходимость продиктована действиями администрации, а не вашим желанием.

Рекомендуемые действия

  • Направить в администрацию письменное заявление с требованием организовать оценку и оформление сделки за счёт муниципального бюджета либо гарантировать компенсацию понесённых расходов сразу после их документального подтверждения.
  • Зафиксировать все устные и письменные требования администрации оплатить услуги самостоятельно, сохранять все чеки и квитанции, если вы всё же будете вынуждены оплатить их под давлением для ускорения переселения.
  • При отказе или отсутствии ответа в течение 30 дней обратиться с жалобой в прокуратуру на незаконное возложение обязанностей и причинение убытков действиями органа местного самоуправления.
  • Одновременно подать иск в суд о возмещении понесённых расходов в качестве реального ущерба на основании статей 15 и 1069 ГК РФ, присовокупив все письменные доказательства и платёжные документы.
  • Уведомить органы опеки и попечительства о действиях администрации, которые создают угрозу имущественным интересам несовершеннолетних, поскольку обязательство по выделению долей из-за маткапитала должно быть исполнено без дополнительного финансового бремени для семьи.

Куда обращаться и порядок действий

  • Прокуратура. Подаётся жалоба в районную прокуратуру по месту нахождения администрации с требованием провести проверку законности возложения на вас указанных расходов и принять меры прокурорского реагирования.
  • Жилищная инспекция. В отдельных регионах полномочия по контролю за соблюдением порядка переселения граждан возложены на региональные жилищные инспекции — туда можно направить заявление о нарушении ваших прав.
  • Суд общей юрисдикции. Исковое заявление о признании действий администрации незаконными и взыскании убытков подаётся в районный суд по месту нахождения ответчика или по вашему месту жительства. Потребуется чётко сформулировать размер ущерба и приложить договоры с оценщиком и нотариусом, платёжные документы.
  • Вышестоящий орган местного самоуправления или субъекта РФ. Глава администрации или курирующий заместитель могут быть уведомлены о неправомерном поведении подчинённых через официальное обращение.
  • Адвокат. Если администрация затягивает переселение или угрожает вам ухудшением жилищных условий, а равно при подготовке искового заявления о взыскании убытков, рекомендуется привлечь адвоката, специализирующегося на жилищных спорах.