В рамках рассматриваемой ситуации сложились жилищные правоотношения по поводу освободившейся комнаты в многокомнатной (коммунальной) квартире. Фактически произошло открытие наследства в отношении прав на жилое помещение по договору социального найма: наниматель комнаты умер, и комната перестала быть занятой.
Ключевым юридически значимым обстоятельством является то, что комната не была приватизирована, то есть остаётся собственностью муниципального образования (государства). Поскольку наниматель умер, договор социального найма в отношении этой комнаты считается прекращённым в связи со смертью гражданина. Однако на освободившуюся комнату в коммунальной квартире закон устанавливает особый правовой режим: она не поступает в свободный муниципальный фонд, а подлежит перераспределению среди других проживающих в этой же квартире нанимателей и собственников.
Пользователь и его мать являются законными владельцами (пользователями) других комнат в этой же квартире: мать, предположительно, на праве собственности (если её комната приватизирована) или также по договору социального найма, а пользователь — на основании аналогичного права. Сам факт их совместного проживания и пользования местами общего пользования (кухня, коридор, санузел) в одной коммунальной квартире с умершим нанимателем даёт им юридически значимое положение.
Юридически значимым действием здесь является возникновение права преимущественного требования на освободившуюся комнату. Согласно общим принципам жилищного законодательства, граждане, проживающие в коммунальной квартире по договорам социального найма (а в ряде случаев и собственники), при освобождении другой комнаты имеют преимущественное право на её получение в пользование по договору социального найма. Таким образом, пользователь и его мать имеют правовую возможность претендовать на занятие освободившейся комнаты, что позволит им в перспективе получить либо дополнительную площадь в пользование, либо расширить свои жилищные права (вплоть до последующей приватизации).
Также важно, что право преимущественного получения комнаты не возникает автоматически: оно реализуется через административную процедуру, которая инициируется заявлением в уполномоченный орган местного самоуправления (жилищный отдел администрации). В случае положительного решения на пользователя или его мать будет оформлен новый договор социального найма на освободившуюся комнату. В случае отказа (например, по причине превышения нормы площади) возможно оспаривание.
Таким образом, суть ситуации сводится к реализации права на занятие освободившейся комнаты в коммунальной квартире, не приватизированной и выморочной по сути, но с преимущественным правом для проживающих в этой квартире граждан. Юридически значимы: статус квартиры как коммунальной, факт смерти нанимателя, отсутствие приватизации, а также наличие у пользователя и его матери законного права пользования другими комнатами.
Начнем с правовых последствий смерти нанимателя. Смерть соседа, одиноко проживавшего в неприватизированной комнате, влечет прекращение договора социального найма. Это прямо предусмотрено частью 5 статьи 83 Жилищного кодекса РФ, и с этого момента комната считается освободившейся, переходя в распоряжение наймодателя (органа местного самоуправления).
- Договор социального найма жилого помещения прекращается в связи с утратой (разрушением) жилого помещения, со смертью одиноко проживавшего нанимателя.
— Жилищный кодекс Российской Федерации, ст. 83
Таким образом, ваше правоотношение с умершим соседом отсутствует – комната не переходит по наследству, а становится свободным муниципальным жильем.
Теперь о возможности получить эту комнату вами и вашей матерью. Ключевой нормой является ст. 59 ЖК РФ, которая устанавливает преимущественное право на освободившуюся комнату для проживающих в той же коммунальной квартире нанимателей и собственников. Вы и ваша мать являетесь собственниками своих комнат (поскольку одна комната «моя», другая – «моей мамы», подразумевается приватизация или приобретение в собственность). Следовательно, вы подпадаете под действие данной статьи.
Статья 59. Предоставление освободившихся жилых помещений в коммунальной квартире. 1. Освободившееся жилое помещение в коммунальной квартире, в которой проживают несколько нанимателей и (или) собственников, на основании их заявления предоставляется по договору социального найма проживающим в этой квартире нанимателям и (или) собственникам, если они на момент освобождения жилого помещения признаны или могут быть в установленном порядке признаны малоимущими и нуждающимися в жилых помещениях. 2. При отсутствии в коммунальной квартире граждан, указанных в части 1 настоящей статьи, освободившееся жилое помещение предоставляется по договору социального найма проживающим в этой квартире нанимателям и (или) собственникам, которые могут быть в установленном порядке признаны малоимущими и которые обе
— Жилищный кодекс Российской Федерации, ст. 59
Применяя эту норму к фактам: вы и ваша мать — собственники, проживающие в этой же коммунальной квартире. Чтобы претендовать на комнату по части 1, вам необходимо соответствовать двум условиям: быть малоимущими (доходы ниже установленного в регионе прожиточного минимума) и нуждающимися в жилых помещениях (обеспеченность общей площадью на одного члена семьи менее учетной нормы, установленной органом местного самоуправления). Если вы и мать совместно не признаны малоимущими и нуждающимися (например, у каждого из вас комната достаточной площади и доходы выше порога), часть 1 не применяется. Тогда вступает в действие часть 2 той же статьи: она предоставляет комнату тем же лицам, но уже при условии только малоимущности и при обеспеченности общей площадью менее нормы предоставления. Текст части 2 в приведенном контексте обрывается на «и которые обе», поэтому для полного применения необходимо обратиться к официальному тексту ЖК РФ, где далее указано: «…и которые обеспечены общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее нормы предоставления». Если вы и мать отвечаете этим критериям, комната может быть предоставлена.
Далее рассмотрим процедуру переоформления. Предоставление освободившейся комнаты по ст. 59 ЖК РФ осуществляется по договору социального найма. Это значит, что вы не покупаете комнату, а получаете её в бессрочное владение и пользование от государства. Договор социального найма, согласно ст. 60 ЖК РФ, заключается без установления срока действия.
Статья 60. Договор социального найма жилого помещения. 1. По договору социального найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда (действующие от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления) либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне - гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем на условиях, установленных настоящим Кодексом. 2. Договор социального найма жилого помещения заключается без установления срока его действия.
— Жилищный кодекс Российской Федерации, ст. 60
Следовательно, после того как вы признаны малоимущими и нуждающимися (или малоимущими с недостаточной площадью), вам необходимо подать заявление в орган местного самоуправления (администрацию района или города) о предоставлении освободившейся комнаты. На основании этого заявления будет принято решение, и с вами (или с вами и матерью – в зависимости от того, кто будет нанимателем) заключат договор социального найма. Если же ни вы, ни мать не соответствуете условиям ст. 59, комната может быть предоставлена другим очередникам (малоимущим, стоящим на учете), а затем приватизирована ими.
Что касается приватизации: после заключения договора социального найма вы, как наниматель, будете вправе приватизировать эту комнату в общем порядке, если ранее не использовали свое право на приватизацию. Поскольку у вас и у матери уже есть приватизированные комнаты, необходимо проверить, участвовали ли вы ранее в приватизации. Если каждый из вас уже приватизировал свою комнату, то повторная приватизация невозможна (ст. 11 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ» — этой нормы в контексте нет, но она общеизвестна; при необходимости следует обратиться к указанному закону). Если же кто-то из вас не использовал право на приватизацию (например, комната матери могла быть получена не по приватизации), то этот человек сможет приватизировать новую комнату.
Резюмируя порядок действий: вам необходимо в первую очередь обратиться в местную администрацию (отдел жилищного учета) с заявлением о предоставлении освободившейся комнаты. К заявлению приложите документы, подтверждающие ваше право собственности на свои комнаты (свидетельства о регистрации права), справки о доходах для признания малоимущими, а также документы о составе семьи и площади занимаемых помещений для подтверждения нуждаемости. Администрация проверит ваше соответствие условиям ст. 59 ЖК РФ и при положительном решении заключит договор социального найма. После этого можно будет приватизировать комнату, если право на приватизацию не исчерпано.
