Ситуация касается переселения граждан из аварийного жилищного фонда, занимаемого по договору социального найма. Родители пользователя являются нанимателями жилого помещения по договору социального найма в доме, который в установленном порядке признан аварийным и подлежащим сносу или реконструкции. С момента признания дома аварийным (2018 год) у органов местного самоуправления возникла предусмотренная законом обязанность по переселению граждан из такого жилья.
Юридически значимым обстоятельством является то, что родители пользователя не являются собственниками жилья, а занимают его на условиях социального найма. Это принципиально меняет характер правоотношений: при расселении аварийного фонда для нанимателей по договору социального найма действует особый правовой режим. Он предполагает, что взамен изымаемого аварийного жилья гражданам должно быть предоставлено другое благоустроенное жилое помещение на тех же условиях социального найма. То есть право на получение жилья в безвозмездное пользование от государства должно быть сохранено.
Предложение администрации заключить договор коммерческого найма (платного, срочного) и одновременно расторгнуть договор социального найма (бессрочного, бесплатного) является спорным. С правовой точки зрения здесь затрагиваются такие фундаментальные аспекты, как:
- принцип сохранения жилищных прав при переселении из аварийного жилья;
- правовой статус договора социального найма как бессрочного;
- порядок и условия его расторжения (требуется ли добровольное волеизъявление нанимателя);
- различие между временным отселением (на период ремонта/реконструкции) и постоянным переселением (в связи со сносом дома).
Временное (маневренное) жилье по договору найма жилого помещения маневренного фонда предоставляется в иных случаях (например, если дом подлежит капремонту, а не сносу), и даже в этом случае статус социального найма на старое жильё должен сохраняться за гражданином. Предложение же расторгнуть договор соцнайма и переселиться по коммерческому найму фактически означает, что родители теряют право на получение постоянного благоустроенного жилья от государства в будущем, а вместо этого получают временное платное жильё без каких-либо гарантий на будущее.
Ключевым юридическим фактом является отсутствие согласия родителей на изменение условий пользования жильём. Наниматели по договору социального найма не обязаны соглашаться на расторжение этого договора и переход на коммерческий найм. Принуждение к такому согласию, поставленное в зависимость от предоставления временного жилья, является неправомерным, так как нарушает право граждан на получение благоустроенного жилья взамен аварийного в установленном законом порядке и на прежних условиях (социальный найм).
Также значимо, что дом включён в региональную адресную программу расселения аварийного жилья, которая предусматривает конкретные обязательства администрации. Наличие этой программы создаёт дополнительные обязательства для органа власти и ограничивает возможность отступления от установленных правил расселения, в том числе в части формы предоставления жилья (социальный, а не коммерческий найм).
Таким образом, суть ситуации сводится к конфликту между законной обязанностью администрации предоставить родителям благоустроенное жильё по договору социального найма взамен аварийного и попыткой администрации навязать временное жильё на коммерческих условиях с лишением права на получение постоянного жилья по соцнайму.
В силу статьи 85 Жилищного кодекса Российской Федерации выселение граждан из жилых помещений, признанных непригодными для проживания, производится исключительно с предоставлением других благоустроенных жилых помещений по договорам социального найма. Поскольку дом, в котором проживают родители, признан аварийным в 2018 году, данная норма прямо предусматривает, что при расселении им должно быть предоставлено именно жилье по договору социального найма, а не по коммерческому. Администрация, предлагая временное проживание по коммерческому найму, нарушает императивное предписание этой статьи, которая не допускает альтернативных вариантов выселения для нанимателей по договору социального найма. Любое переселение, не соответствующее указанному порядку, является незаконным.
Статья 85. Выселение граждан из жилых помещений с предоставлением других благоустроенных жилых помещений по договорам социального найма
Граждане выселяются из жилых помещений с предоставлением других благоустроенных жилых помещений по договорам социального найма (если иное не установлено настоящим Кодексом) в случае, если:
...
3) жилое помещение признано непригодным для проживания;
— Жилищный кодекс Российской Федерации, ст. 85
Статья 89 Жилищного кодекса Российской Федерации конкретизирует требования к жилому помещению, предоставляемому взамен аварийного. Оно должно быть благоустроенным применительно к условиям данного населенного пункта, равнозначным по общей площади ранее занимаемому и находиться в границах этого населенного пункта. Однако ключевым для данной ситуации является то, что это жилье предоставляется именно по договору социального найма, как прямо указано в диспозиции нормы. Таким образом, все ссылки администрации на коммерческий найм и расторжение соцнайма прямо противоречат данному законоположению. Условие о подписании срочного коммерческого договора с одновременным расторжением соцнайма не соответствует требованиям статьи 89, поскольку она не предусматривает замены титула владения с социального найма на коммерческий.
Статья 89. Предоставляемое гражданам в связи с выселением по основаниям, которые предусмотрены статьями 86 - 88 настоящего Кодекса, другое жилое помещение по договору социального найма должно быть благоустроенным применительно к условиям соответствующего населенного пункта, равнозначным по общей площади ранее занимаемому жилому помещению, отвечать установленным требованиям и находиться в границах данного населенного пункта.
— Жилищный кодекс Российской Федерации, ст. 89
Более того, статья 57 Жилищного кодекса Российской Федерации устанавливает, что граждане, являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма, единственные жилые помещения которых признаны непригодными для проживания и не подлежат ремонту или реконструкции, подлежат обеспечению жилыми помещениями вне очереди именно по договорам социального найма. Родители как раз подпадают под эту категорию: они являются нанимателями по соцнайму, дом признан аварийным (непригодным) в 2018 году, и, как следует из ситуации, ремонт или реконструкция не проводятся, так как дом включен в региональную программу расселения. Следовательно, у администрации имеется безусловная обязанность предоставить им благоустроенное жилье по соцнайму вне очереди, а предложение коммерческого найма является попыткой обойти это внеочередное право.
- Вне очереди жилые помещения по договорам социального найма предоставляются:
- гражданам, являющимся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма ... единственные жилые помещения которых признаны в установленном порядке непригодными для проживания и ремонту или реконструкции не подлежат.
— Жилищный кодекс Российской Федерации, ст. 57
Таким образом, совокупность приведенных норм однозначно указывает на то, что администрация обязана предоставить родителям благоустроенное жилье по договору социального найма, а не по коммерческому. Требование о расторжении договора соцнайма в обмен на временное коммерческое жилье незаконно, так как родители не давали согласия на изменение основания проживания, а императивные нормы Жилищного кодекса не предусматривают такой замены. Подписание договора коммерческого найма и расторжение соцнайма приведут к потере родителями права на внеочередное получение жилья по соцнайму, а также к утрате гарантий, установленных статьями 85 и 89 ЖК РФ (равнозначность, благоустроенность, нахождение в границах населенного пункта). Для принуждения администрации к соблюдению закона родителям следует отказаться от подписания коммерческого договора, подать письменную жалобу в прокуратуру на незаконные действия администрации и обратиться в суд с исковым заявлением о понуждении предоставить благоустроенное жилое помещение по договору социального найма вне очереди в соответствии с требованиями статей 57, 85 и 89 Жилищного кодекса Российской Федерации.
