При расселении из аварийного барака администрация предлагает временное жильё по коммерческому найму, а не по соцнайму: законно ли это и как добиться соцнайма

Ситуация касается переселения граждан из аварийного жилищного фонда, занимаемого по договору социального найма. Родители пользователя являются нанимателями жилого помещения по договору социального найма в доме, который в установленном порядке признан аварийным и подлежащим сносу или реконструкции. С момента признания дома аварийным (2018 год) у органов местного самоуправления возникла предусмотренная законом обязанность по переселению граждан из такого жилья.

Юридически значимым обстоятельством является то, что родители пользователя не являются собственниками жилья, а занимают его на условиях социального найма. Это принципиально меняет характер правоотношений: при расселении аварийного фонда для нанимателей по договору социального найма действует особый правовой режим. Он предполагает, что взамен изымаемого аварийного жилья гражданам должно быть предоставлено другое благоустроенное жилое помещение на тех же условиях социального найма. То есть право на получение жилья в безвозмездное пользование от государства должно быть сохранено.

Предложение администрации заключить договор коммерческого найма (платного, срочного) и одновременно расторгнуть договор социального найма (бессрочного, бесплатного) является спорным. С правовой точки зрения здесь затрагиваются такие фундаментальные аспекты, как:

• принцип сохранения жилищных прав при переселении из аварийного жилья;
• правовой статус договора социального найма как бессрочного;
• порядок и условия его расторжения (требуется ли добровольное волеизъявление нанимателя);
• различие между временным отселением (на период ремонта/реконструкции) и постоянным переселением (в связи со сносом дома).

Временное (маневренное) жилье по договору найма жилого помещения маневренного фонда предоставляется в иных случаях (например, если дом подлежит капремонту, а не сносу), и даже в этом случае статус социального найма на старое жильё должен сохраняться за гражданином. Предложение же расторгнуть договор соцнайма и переселиться по коммерческому найму фактически означает, что родители теряют право на получение постоянного благоустроенного жилья от государства в будущем, а вместо этого получают временное платное жильё без каких-либо гарантий на будущее.

Ключевым юридическим фактом является отсутствие согласия родителей на изменение условий пользования жильём. Наниматели по договору социального найма не обязаны соглашаться на расторжение этого договора и переход на коммерческий найм. Принуждение к такому согласию, поставленное в зависимость от предоставления временного жилья, является неправомерным, так как нарушает право граждан на получение благоустроенного жилья взамен аварийного в установленном законом порядке и на прежних условиях (социальный найм).

Также значимо, что дом включён в региональную адресную программу расселения аварийного жилья, которая предусматривает конкретные обязательства администрации. Наличие этой программы создаёт дополнительные обязательства для органа власти и ограничивает возможность отступления от установленных правил расселения, в том числе в части формы предоставления жилья (социальный, а не коммерческий найм).

Таким образом, суть ситуации сводится к конфликту между законной обязанностью администрации предоставить родителям благоустроенное жильё по договору социального найма взамен аварийного и попыткой администрации навязать временное жильё на коммерческих условиях с лишением права на получение постоянного жилья по соцнайму.

В силу статьи 85 Жилищного кодекса Российской Федерации выселение граждан из жилых помещений, признанных непригодными для проживания, производится исключительно с предоставлением других благоустроенных жилых помещений по договорам социального найма. Поскольку дом, в котором проживают родители, признан аварийным в 2018 году, данная норма прямо предусматривает, что при расселении им должно быть предоставлено именно жилье по договору социального найма, а не по коммерческому. Администрация, предлагая временное проживание по коммерческому найму, нарушает императивное предписание этой статьи, которая не допускает альтернативных вариантов выселения для нанимателей по договору социального найма. Любое переселение, не соответствующее указанному порядку, является незаконным.

Статья 85. Выселение граждан из жилых помещений с предоставлением других благоустроенных жилых помещений по договорам социального найма
Граждане выселяются из жилых помещений с предоставлением других благоустроенных жилых помещений по договорам социального найма (если иное не установлено настоящим Кодексом) в случае, если:
...
3) жилое помещение признано непригодным для проживания;
— Жилищный кодекс Российской Федерации, ст. 85

Деятельность администрации по предложению родителям расторгнуть договор социального найма и заключить договор коммерческого найма временного жилья прямо противоречит императивным требованиям Жилищного кодекса РФ. Родители имеют безусловное право на предоставление благоустроенного жилого помещения во внеочередном порядке исключительно по договору социального найма. Отказ от подписания любых документов о расторжении текущего договора соцнайма и переходе на коммерческий найм является единственно верной линией поведения. Реализовать свое право необходимо через механизмы прокурорского реагирования и судебного понуждения.

Рекомендуемые действия

• Письменно отказаться от подписания предложенного администрацией договора коммерческого найма и соглашения о расторжении договора социального найма, указав на противоречие этого требования статьям 57, 85 и 89 Жилищного кодекса РФ.
• Направить в прокуратуру района письменную жалобу о нарушении жилищных прав с требованием провести проверку незаконных действий администрации и вынести представление об устранении нарушений.
• Подать в районный суд исковое заявление о понуждении органа местного самоуправления предоставить вне очереди благоустроенное жилое помещение по договору социального найма, равнозначное по площади ранее занимаемому.

Куда обращаться и порядок действий

• Копии всех предложений и документов от администрации о переселении на условиях коммерческого найма сохранить в качестве доказательств.
• Заявление в прокуратуру должно содержать четкое описание ситуации с указанием на то, что дом признан аварийным в 2018 году, жилье занимается по соцнайму, включено в программу расселения, а администрация требует расторгнуть договор соцнайма в обмен на коммерческий найм.
• Исковые требования в суд формулировать на основании статьи 57 Жилищного кодекса РФ (внеочередное предоставление) и статей 85, 89 Жилищного кодекса РФ (предоставление благоустроенного равнозначного жилья по соцнайму).

Документы и доказательства

• Действующий договор социального найма на аварийное жилое помещение.
• Акт или иной документ о признании дома аварийным и подлежащим сносу (2018 год).
• Письменный ответ администрации с предложением о переселении по договору коммерческого найма и расторжении соцнайма.
• Проект предлагаемого договора коммерческого найма и соглашения о расторжении соцнайма, если они были предоставлены.
• Выписка из региональной адресной программы по переселению из аварийного жилья, подтверждающая включение дома и планируемые сроки расселения.

Денежные требования

• Настаивать на предоставлении жилья по социальному найму, который не предусматривает внесения платы за наем, тогда как коммерческий найм предполагает значительно более высокую арендную плату. Никакой платы за временное жилье, предлагаемое с нарушением закона, не вносить.

Сроки и риски

• Поскольку дом признан аварийным в 2018 году, право на внеочередное получение жилья возникло с этого момента. Срок исковой давности по требованию о предоставлении жилья не применяется, так как нарушение обязательства со стороны администрации носит длящийся характер.
• Главный риск заключается в непреднамеренной утрате статуса нанимателя по соцнайму. Подписание любого документа о расторжении договора социального найма создаст практически непреодолимые препятствия для получения постоянного жилья в будущем, переведя правоотношения в сферу коммерческого найма без гарантий постоянного проживания.

Когда нужен адвокат

• Безотлагательно обратиться к адвокату для составления искового заявления в суд о понуждении к предоставлению жилья, поскольку ошибка в формулировке требований может затянуть процесс.
• Адвокат необходим для квалифицированной подготовки жалобы в прокуратуру с точным указанием нарушенных норм права.
• Участие адвоката настоятельно рекомендуется на этапе судебного разбирательства, так как администрация будет аргументировать свою позицию, ссылаясь на отсутствие свободного жилья, и потребуется профессиональное опровержение этих доводов с опорой на судебную практику по делам о внеочередном предоставлении жилья.