При расселении аварийного дома новую квартиру дают в собственность или по соцнайму, если старая была в собственности?

Ситуация заключается в том, что дом, в котором отец пользователя является собственником квартиры, официально признан аварийным и подлежащим сносу. В связи с этим проводится процедура расселения. Основной юридически значимый факт — это статус отца как собственника жилого помещения в таком доме.

Правоотношения, затронутые в данной ситуации, относятся к жилищному праву, а именно к вопросам обеспечения жилищных прав граждан при сносе аварийного жилья. Ключевое значение имеет различие в правовом положении собственника и нанимателя жилого помещения по договору социального найма при расселении. Для собственника механизм расселения, как правило, предполагает возмещение стоимости утрачиваемого жилья (выкуп) либо, в рамках региональных программ, предоставление другого жилого помещения в собственность или, в отдельных случаях, по договору социального найма. Для нанимателя по договору социального найма, напротив, стандартной формой является предоставление другого благоустроенного жилого помещения по тому же договору.

Таким образом, юридически значимыми обстоятельствами являются: 1) наличие права собственности отца на квартиру в аварийном доме; 2) факт признания дома аварийным и подлежащим сносу; 3) порядок расселения, установленный региональной адресной программой, в рамках которой происходит переселение. Именно от этих факторов зависит, что именно и на каком праве будет предоставлено взамен.

Возможность выбора между получением жилья в собственность или по договору социального найма не является универсальным правом собственника и определяется конкретным механизмом, выбранным региональными или муниципальными властями при реализации программы расселения. В одних случаях может быть предусмотрен только выкуп, в других — предоставление равноценного жилья в собственность, в третьих — предложение заключить договор социального найма (например, если стоимость предоставляемого жилья значительно превышает стоимость изымаемого, или в рамках особых условий программы). Следовательно, каждый из этих вариантов имеет разное правовое регулирование и последствия.

В силу ст. 32 ЖК РФ, регулирующей обеспечение жилищных прав собственника при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд, правовой механизм переселения вашего отца из аварийного дома заключается не в автоматической замене квартиры на новую в собственность, а в выплате возмещения (выкупа) за изымаемое жилое помещение. Поскольку отец является собственником квартиры в доме, признанном аварийным и подлежащим сносу, его права реализуются именно в рамках данной статьи. Это означает, что предоставление другого жилья взамен (ни в собственность, ни по договору социального найма) по общему правилу не предусмотрено — вместо этого собственнику полагается денежная компенсация рыночной стоимости его квартиры, доли в праве на общее имущество и убытков, связанных с переездом. Таким образом, автоматического перехода новой квартиры в собственность отца не происходит; он не может и выбирать между получением квартиры в собственность или по договору социального найма, так как закон предлагает лишь один вариант — выкуп.

Статья 32 ЖК РФ регулирует обеспечение жилищных прав собственника жилого помещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд. В случае признания дома аварийным и подлежащим сносу, изъятие жилого помещения у собственника осуществляется в порядке, установленном для изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Собственнику предоставляется возмещение (выкуп) за изымаемое жилое помещение, а не предоставление другого жилья в собственность или по договору социального найма. Выбор формы предоставления жилья (в собственность или по договору социального найма) данной статьей не предусмотрен.
— Жилищный кодекс Российской Федерации, ст. 32

Автоматического перехода новой квартиры в собственность отца не происходит. По общему правилу, как собственнику изымаемого аварийного жилья, ему полагается денежная компенсация — выкуп, а не предоставление другого жилья. Выбор между получением квартиры в собственность или по договору социального найма законом не предусмотрен. Передача другого жилья в собственность возможна только как альтернатива выкупу по соглашению с администрацией в рамках конкретной региональной программы расселения.

Рекомендуемые действия

• Уточните в администрации муниципального образования или в департаменте жилищной политики, предусматривает ли действующая региональная адресная программа переселения из аварийного жилья предоставление собственникам другого жилого помещения взамен изымаемого.
• Дождитесь официального уведомления об изъятии квартиры с указанием размера выкупной цены и порядка её определения либо с проектом соглашения о предоставлении иного жилья.
• Если будет предложена денежная компенсация, закажите независимую оценку рыночной стоимости квартиры у специализированной оценочной организации для сравнения с предложенной администрацией суммой и возможного оспаривания.
• Если региональной программой допускается предоставление жилья в собственность взамен выкупа, инициируйте письменные переговоры с администрацией о заключении соглашения об obmene, настаивая на зачёте стоимости предоставляемой квартиры в выкупную цену.
• Все предложения, уведомления, соглашения и проекты документов фиксируйте письменно. При любых разногласиях по способу и условиям переселения или при давлении на подписание невыгодного соглашения незамедлительно обращайтесь к адвокату для составления мотивированных возражений и защиты интересов в суде.