Согласно статье 32 ЖК РФ, изъятие жилого помещения у собственника в связи с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд возможно только при соблюдении строгой процедуры. В рассматриваемой ситуации собственник подал иск о принудительном изъятии после истечения срока добровольного сноса, однако сама по себе эта норма не связывает изъятие с истечением срока сноса, а требует предварительного принятия органом местного самоуправления решения об изъятии, направления уведомления и проекта соглашения. Суд может отказать в удовлетворении иска, если орган власти не совершил этих обязательных действий, поскольку право собственника требовать изъятия в судебном порядке возникает лишь при не заключении соглашения после предложения выкупа. Режим чрезвычайной ситуации не отменяет необходимость соблюдения данной процедуры, хотя может ускорить её. Следует учесть, что изъятие возможно только для государственных или муниципальных нужд — в данном случае угроза обрушения и режим ЧС могут быть признаны таковой нуждой, но это должен установить суд.
"Статья 32 ЖК РФ регулирует обеспечение жилищных прав собственника при изъятии жилого помещения в связи с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Часть 1 устанавливает, что изъятие возможно только для государственных или муниципальных нужд. Часть 4 предусматривает направление уведомления и проекта соглашения. Часть 5 определяет права собственника до заключения соглашения или вступления в силу решения суда. Статья не содержит прямых норм о маневренном жилье, режиме ЧС или последствиях истечения срока сноса, но устанавливает общий порядок изъятия, который может быть применен к ситуации."
— Жилищный кодекс Российской Федерации, ст.32
Статья 95 ЖК РФ прямо определяет, что жилые помещения маневренного фонда предназначены для временного проживания граждан, чьи жилые помещения стали непригодными для проживания, в том числе в результате признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу (п. 3.1). Поскольку дом уже признан аварийным, а также введён режим ЧС из-за угрозы обрушения, собственник подпадает под обе категории (п. 3 — чрезвычайные обстоятельства, и п. 3.1 — аварийный дом). В силу этой нормы орган местного самоуправления обязан предоставить ему маневренное жильё на время до завершения расчётов по изъятию. Отсутствие маневренного фонда не освобождает от этой обязанности: суд может обязать предоставить иное пригодное жильё либо включить в выкупную цену компенсацию за аренду. Если же иск собственника о принудительном изъятии будет подан, а маневренное жильё не предоставлено, это может быть основанием для отказа в удовлетворении иска до момента его предоставления, поскольку изъятие без обеспечения временным жильём нарушает жилищные права.
"Статья 95. Назначение жилых помещений маневренного фонда
Жилые помещения маневренного фонда предназначены для временного проживания:
...
3) граждан, у которых единственные жилые помещения стали непригодными для проживания в результате чрезвычайных обстоятельств;
3.1) граждан, у которых жилые помещения стали непригодными для проживания, в том числе в результате признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции;"
— Жилищный кодекс Российской Федерации, ст.95
Статья 106 ЖК РФ уточняет, что маневренное жильё предоставляется гражданам, утратившим жильё в результате чрезвычайных обстоятельств, на период до завершения расчётов или предоставления другого жилья. В условиях введённого режима ЧС собственник ещё не утратил жильё (дом не обрушился), но имеется реальная угроза утраты. Однако пункт 2 части 2 этой статьи связывает предоставление именно с фактом утраты, а не с угрозой. Тем не менее, с учётом ст. 95 (п. 3) и того, что режим ЧС уже объявлен, суд может распространить действие ст. 106 на период до фактического изъятия, особенно если собственник будет вынужден покинуть жильё. Отсутствие маневренного жилья не является основанием для отказа в иске об изъятии, но влияет на сроки: суд вправе отложить выселение до предоставления временного жилья или обязать ответчика обеспечить его.
"Статья 106 ЖК РФ регулирует предоставление жилых помещений маневренного фонда. Пункт 2 части 2 предусматривает предоставление маневренного жилья гражданам, утратившим жилье в результате чрезвычайных обстоятельств, на период до завершения расчетов или предоставления другого жилья. Это может быть применимо к ситуации с аварийным домом в зоне ЧС."
— Жилищный кодекс Российской Федерации, ст.106
Общие положения ГК РФ об изъятии земельных участков также применимы, поскольку изъятие жилого помещения в аварийном доме неразрывно связано с изъятием земельного участка. Статья 281 ГК РФ закрепляет, что принудительное изъятие допускается только при условии предварительного и равноценного возмещения. Собственник, подавая иск, должен доказать, что ему предложено такое возмещение (рыночная стоимость помещения и убытки, включая аренду из-за отсутствия маневренного жилья). Если орган власти не представил доказательств предварительного возмещения, суд может отказать в иске либо назначить выкупную цену, но без соблюдения предварительности изъятие невозможно. Отсутствие маневренного фонда ведёт к увеличению размера убытков, что должно быть учтено.
"Статья 281 ГК РФ регулирует возмещение за изымаемый земельный участок, включая рыночную стоимость и убытки, а также возможность предоставления иного имущества с зачетом стоимости. Принудительное изъятие допускается при условии предварительного и равноценного возмещения."
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст.281
Статья 282 ГК РФ прямо устанавливает условие для подачи иска о принудительном изъятии: если правообладатель не заключил соглашение об изъятии, иск может быть подан, но не ранее чем через 90 дней со дня вручения проекта соглашения. В рассматриваемой ситуации собственник сам подал иск о принудительном изъятии. Суд обязан проверить, был ли соблюдён этот срок. Если орган власти не направлял собственнику проект соглашения или не истекли 90 дней, суд откажет в иске по процессуальным основаниям (оставит без рассмотрения или откажет как преждевременный). Истечение срока добровольного сноса не заменяет необходимости соблюдения этой процедуры. Режим ЧС также не отменяет 90-дневного срока. Следовательно, одно из оснований отказа — несоблюдение досудебного порядка урегулирования спора, предусмотренного ст. 282 ГК РФ. Кроме того, принудительное изъятие возможно только в пределах срока действия решения об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд; если такое решение не принято или истекло, иск также подлежит отклонению.
"Статья 282. Изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд по решению суда. 1. Если правообладатель изымаемого земельного участка не заключил соглашение об изъятии, в том числе по причине несогласия с решением об изъятии у него земельного участка, допускается принудительное изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд. 2. Принудительное изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется по решению суда. Иск о принудительном изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд может быть предъявлен в суд в течение срока действия решения об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд. При этом указанный иск не может быть подан ранее чем до истечения девяноста дней со д"
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст.282
Контекст из предоставленных НПА не содержит специальных норм о порядке изъятия при режиме ЧС или о последствиях истечения срока сноса для процедуры изъятия. Однако из общих принципов следует, что введение режима ЧС может ускорить принятие решения об изъятии и дать основания для внесудебного выселения в исключительных случаях (например, если проживание опасно для жизни), но такие ситуации должны регулироваться специальным законодательством о защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций, которое не было приведено. При отсутствии таких норм в контексте, суд будет руководствоваться общим порядком ЖК РФ и ГК РФ, изложенным выше.
