В данном случае речь идет о многоквартирном жилом доме, который изначально не был подключен к централизованным сетям горячего водоснабжения и газоснабжения. Правовой статус дома изменился: из ведомственного общежития (принадлежавшего заводу) он перешел в муниципальную собственность. В ходе этой передачи прежний собственник (завод) демонтировал общий водонагреватель, который обеспечивал жильцов горячей водой, а помещение, где он находился, было приватизировано третьим лицом. Таким образом, фактически единая система горячего водоснабжения дома была разрушена, и помещение, необходимое для ее размещения, выбыло из состава общего имущества.
Юридически значимым является то, что с момента передачи дома муниципалитету последний стал собственником общего имущества дома и несет обязанность по его содержанию. Однако ранее существовавшая система горячего водоснабжения утрачена из-за действий завода (демонтаж) и последующей приватизации помещения. В отношении газа: дом никогда не был газифицирован, что является исходной характеристикой здания.
С точки зрения правовой квалификации, затронуты следующие правоотношения:
- Отношения по предоставлению коммунальных услуг: Отсутствие горячей воды и газа ставит под вопрос соответствие дома требованиям к благоустройству, установленным для жилых помещений (в частности, к уровню комфортности проживания).
- Отношения по содержанию общего имущества: Спор о том, входит ли восстановление горячего водоснабжения в обязанность муниципалитета, и возможно ли это технически без доступа к помещению, которое ранее использовалось под водонагреватель.
- Отношения по признанию жилья непригодным для проживания: Отсутствие горячего водоснабжения и газа может рассматриваться как фактор, влияющий на степень износа и пригодность дома к проживанию, особенно в совокупности с иными признаками (например, степенью физического износа систем).
- Отношения, связанные с правовым статусом жильцов: Разный правовой статус проживающих (собственники приватизированных квартир и наниматели по договорам соцнайма) порождает разные возможности и правовые последствия при решении вопросов о признании дома непригодным.
Юридически значимые обстоятельства: фактическое состояние дома (отсутствие горячей воды и газа), история демонтажа оборудования и приватизации помещения, а также тип жилфонда (смешанный: часть квартир в собственности, часть — в социальном найме). Эти обстоятельства определяют, может ли отсутствие базовых удобств служить основанием для признания дома непригодным для проживания, и кто должен предпринимать меры для исправления ситуации.
Основным критерием, определяющим пригодность жилого помещения для проживания, является его обеспеченность инженерными системами, включая горячее водоснабжение. Согласно п. 12 Положения, утверждённого Постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 г. № 47, жилое помещение должно быть оборудовано такими системами. Исключение сделано только для одно- и двухэтажных зданий в поселениях без централизованных сетей. Ваш дом — пятиэтажный, поэтому на него это исключение не распространяется. Отсутствие горячей воды и газа прямо противоречит данному требованию, и сам по себе этот факт является веским основанием для постановки вопроса о непригодности жилья. Комиссия, рассматривая заявление, должна установить, что дом не соответствует этому обязательному нормативу.
Жилое помещение должно быть обеспечено инженерными системами (электроосвещение, хозяйственно-питьевое и горячее водоснабжение, водоотведение, отопление и вентиляция, а в газифицированных районах также и газоснабжение). В поселениях и на территории ведения гражданами садоводства или огородничества для собственных нужд без централизованных инженерных сетей в одно- и двухэтажных зданиях допускается отсутствие водопровода и канализированных уборных.
— Постановление Правительства РФ от 28 января 2006 г. № 47, пункт 12
Дополнительное основание для признания дома непригодным содержится в п. 33 того же Постановления. Оно связывает непригодность с выявленными вредными факторами среды обитания, которые не позволяют обеспечить безопасность жизни и здоровье граждан из-за изменения параметров микроклимата и невозможности соблюдения санитарно-эпидемиологических требований. Отсутствие горячей воды — это не просто неудобство, а прямая причина того, что в жилых помещениях невозможно поддерживать гигиенические нормативы (например, мытьё, уборка, личная гигиена). Это создаёт риск для здоровья жильцов, особенно в условиях отсутствия альтернативных источников (газа). Применительно к вашей ситуации такой фактор очевидно присутствует, и комиссия обязана его оценить.
Основанием для признания жилого помещения непригодным для проживания является наличие выявленных вредных факторов среды обитания человека, которые не позволяют обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан вследствие: ... изменения окружающей среды и параметров микроклимата жилого помещения, не позволяющих обеспечить соблюдение необходимых санитарно-эпидемиологических требований и гигиенических нормативов в части ... физических факторов наличия источников шума, вибрации, электромагнитных полей.
— Постановление Правительства РФ от 28 января 2006 г. № 47, пункт 33
Обязанность по обеспечению дома коммунальными услугами, включая горячее водоснабжение, возлагается на управляющую организацию и собственников помещений в многоквартирном доме. В силу ст. 161 Жилищного кодекса РФ управление домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания, надлежащее содержание общего имущества, а также постоянную готовность инженерных коммуникаций к предоставлению коммунальных услуг. В вашем случае отсутствие горячей воды означает, что эта обязанность не выполняется. При этом демонтаж водонагревателя прежним собственником и последующая приватизация помещения, где он находился, не снимают с муниципалитета (как собственника части помещений и как органа, отвечающего за жилищный фонд) обязанности принять меры к восстановлению системы. Фактическая возможность может быть ограничена, но правовая обязанность сохраняется, если существует техническая возможность подключения к централизованным сетям или установки альтернативного оборудования.
Управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме, или в случаях, предусмотренных статьей 157.2 настоящего Кодекса, постоянную готовность инженерных коммуникаций и другого оборудования, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, к предоставлению коммунальных услуг (далее - обеспечение готовности инженерных систем).
— Жилищный кодекс Российской Федерации, статья 161, часть 1
Наконец, процедура признания дома непригодным для проживания инициируется заявлением собственника, нанимателя или иного заинтересованного лица. Согласно п. 42 Постановления № 47, межведомственная комиссия на основании такого заявления проводит оценку соответствия помещения установленным требованиям и принимает решение. Это означает, что для запуска процесса вам или другим жильцам нужно обратиться в комиссию, созданную органом местного самоуправления. Именно эта комиссия будет оценивать, является ли отсутствие горячей воды и газа тем «вредным фактором», который делает проживание невозможным, и решать вопрос о признании дома непригодным.
Комиссия на основании заявления собственника помещения, федерального органа исполнительной власти, осуществляющего полномочия собственника в отношении оцениваемого имущества, правообладателя или гражданина (нанимателя), либо на основании заключения органов государственного надзора (контроля) по вопросам, отнесенным к их компетенции, либо на основании заключения экспертизы жилого помещения... проводит оценку соответствия помещения установленным в настоящем Положении требованиям и принимает решения в порядке, предусмотренном пунктом 47 настоящего Положения.
— Постановление Правительства РФ от 28 января 2006 г. № 47, пункт 42
