Может ли тётя или дядя прописаться в неприватизированную квартиру племянника и приватизировать её на себя, если он уже участвовал в приватизации

Ситуация касается жилищных правоотношений, связанных с реализацией права граждан на приватизацию жилья, предоставленного по договору социального найма.

Фактически сложилось следующее: племянник является нанимателем квартиры по договору социального найма. Он уже реализовал свое право на приватизацию в отношении иного жилого помещения, что является препятствием для повторной приватизации (в силу прямого законодательного запрета). Соответственно, он лично не может приобрести эту квартиру в собственность в порядке приватизации.

Рассматривается вариант приватизации квартиры через родственника (тётю или дядю), который не является нанимателем и не имеет прав на данное жилое помещение. Для этого предлагается вселить этого родственника в квартиру и зарегистрировать его по месту жительства в качестве члена семьи нанимателя. Затем с письменного согласия племянника родственник должен подать заявление на приватизацию жилья на своё имя.

Юридически значимыми обстоятельствами здесь являются:

• правовой статус племянника как единственного нанимателя по договору социального найма;
• факт, что племянник уже участвовал в приватизации, что лишает его права на повторную приватизацию;
• характер возможного вселения родственника — как члена семьи нанимателя, с регистрацией по месту жительства;
• порядок возникновения права на приватизацию у граждан, проживающих в жилом помещении по договору социального найма;
• цель данного вселения — не обеспечение жилищных прав родственника, а исключительно передача ему права на приватизацию.

Ключевой вопрос — может ли лицо, которое на момент приватизации законно проживает и зарегистрировано в квартире как член семьи нанимателя, участвовать в приватизации, если сам наниматель утратил это право. Также имеет значение, допускает ли закон передачу права на приватизацию от одного гражданина другому (в том числе с согласия нанимателя) и не будет ли такое действие расценено как злоупотребление правом или обход закона.

Согласно ст. 69 ЖК РФ, круг лиц, которые могут быть признаны членами семьи нанимателя, чётко ограничен. К ним относятся супруг, дети и родители нанимателя, проживающие совместно с ним. Тётя или дядя являются «другими родственниками», и они могут быть признаны членами семьи нанимателя только при соблюдении двух обязательных условий: они должны быть вселены нанимателем именно в качестве членов его семьи и вести с ним общее хозяйство. В рассматриваемой ситуации вселение тёти или дяди с единственной целью — последующая приватизация, при отсутствии реального совместного проживания и ведения общего хозяйства, не позволит признать их членами семьи нанимателя. Даже если формально оформить регистрацию, без доказательств ведения общего хозяйства такой родственник не приобретёт равных с нанимателем прав, включая право на приватизацию. При этом в исключительных случаях возможно признание членами семьи в судебном порядке, но и тогда суд будет оценивать именно фактическое вселение и совместный быт, а не намерение оформить квартиру в собственность.

Статья 69. Права и обязанности членов семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма 1. К членам семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма относятся проживающие совместно с ним его супруг, а также дети и родители данного нанимателя. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы признаются членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, если они вселены нанимателем в качестве членов его семьи и ведут с ним общее хозяйство . В исключительных случаях иные лица могут быть признаны членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма в судебном порядке. 2. Члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма имеют равные с нанимателем права и обязанности.
— Жилищный кодекс Российской Федерации, ст. 69

Задуманная схема юридически нереализуема. Вселение дальней родственницы с единственной целью передачи ей права на приватизацию является обходом закона. Такая регистрация будет признана фиктивной, а тётя или дядя не приобретут статус члена семьи нанимателя, дающего право на участие в приватизации. Единственным законным способом приобретения права собственности для племянника остаётся выкуп квартиры у муниципалитета на общих основаниях, если это предусмотрено региональным законодательством.

Рекомендуемые действия

• Отказаться от идеи фиктивной регистрации родственника, так как это может повлечь отказ в регистрации по месту жительства, а в случае её обнаружения — признание договора приватизации недействительным (ничтожным) с возвратом квартиры в муниципальную собственность и возможными обвинениями в мошенничестве.
• Проверить основания отказа в приватизации: уточнить, использовал ли племянник право на приватизацию добровольно и в совершеннолетнем возрасте. Если он участвовал в приватизации будучи несовершеннолетним, за ним сохраняется право на повторную однократную приватизацию после достижения 18 лет. В этом случае подавать заявление на приватизацию нужно ему самому.
• Рассмотреть альтернативный вариант приобретения квартиры в собственность племянником через выкуп (коммерческий наем с правом выкупа) по правилам, предусмотренным местной администрацией, так как право на бесплатную приватизацию им утрачено.
• Получить официальный письменный ответ от уполномоченного органа местного самоуправления (жилищного отдела) с указанием точной причины отказа в приватизации и разъяснением возможных оснований для её проведения на имя племянника.
• Обратиться к адвокату, специализирующемуся на жилищном праве, для очной консультации и проведения правовой экспертизы документов: договора социального найма, справки об участии (неучастии) в приватизации из БТИ, а также для оценки перспектив судебного обжалования действий администрации, если право на приватизацию было использовано с нарушениями.
• Выяснить в администрации вопрос о переводе договора социального найма на любого из зарегистрированных родственников (если они реально проживают), но учитывать, что это не восстановит утраченное право нанимателя на приватизацию.

Когда нужен адвокат

Помощь адвоката необходима немедленно, если отказ в приватизации носит неочевидный характер (племянник не помнит факта участия в приватизации) или если настойчивые попытки «прописать» родственника уже привели к конфликту с жилищным отделом муниципалитета. Также без адвоката не обойтись при подготовке документов для выкупа квартиры или при оспаривании ранее проведённой приватизации (если племянник был включен в договор, не осознавая последствий).