Анализ ситуации описывает правовую квалификацию сложившихся отношений между собственниками долей в комнатах коммунальной квартиры, признанной аварийной и подлежащей сносу или реконструкции. В данном случае затронуты жилищные правоотношения, связанные с изъятием жилого помещения для государственных или муниципальных нужд в связи с аварийным состоянием дома.
Юридически значимым является то, что первая комната (12 кв.м) находится в долевой собственности матери и сына. Вторая комната (14 кв.м) находится в долевой собственности дочери и сына, при этом в ней зарегистрирована их мать, которая собственником этой комнаты не является. Все указанные лица являются совершеннолетними.
При расселении аварийного жилья ключевое значение имеет правовой статус лица: собственник он или наниматель. В описанной ситуации все упомянутые сын и дочь, а также мать из первой комнаты, являются сособственниками долей в праве на комнаты. Права собственников при изъятии жилья защищены иначе, чем права лиц, проживающих по договору социального найма или имеющих только регистрацию.
Факт того, что квартира является коммунальной, а не отдельной, влияет на порядок определения размера предоставляемого возмещения или жилья: в расчёт принимается не площадь комнаты как объекта права, а доля в праве общей собственности на всё жилое помещение (коммунальную квартиру). Это означает, что каждому собственнику положена компенсация или жильё, пропорциональное его доле в общем имуществе, а не метражу конкретной комнаты.
Особое внимание требует ситуация с матерью, зарегистрированной во второй комнате, но не являющейся её собственником. Её регистрация сама по себе не порождает права собственности на долю. Однако, если она проживает в этой комнате как член семьи собственников (дочери и сына), она может иметь право пользования этим жильём, что должно учитываться при расселении, но не даёт ей самостоятельных прав на получение отдельного жилья или доли в деньгах как собственнику. Если же она не является членом семьи собственников, её права могут быть ограничены, и при расселении она может быть выселена без предоставления другого жилья, если иное не установлено законом или договором.
Также юридически значимо, что сособственники одной комнаты (дочь и сын) имеют равные права на долю в общем имуществе. Их желание получить одну квартиру на двоих возможно только при их взаимном согласии и соответствующих условиях программы расселения, однако закон не обязывает предоставлять им совместное жильё — они могут получить отдельные помещения или денежные компенсации, соответствующие размеру их долей.
Количество зарегистрированных лиц не влияет на размер предоставляемого собственнику жилья или компенсации, поскольку площадь определяется исходя из размера доли в праве собственности, а не из числа прописанных. Исключение составляют случаи, когда собственник или члены его семьи имеют право на дополнительную площадь по состоянию здоровья, но из описания такие обстоятельства не следуют.
При определении прав собственников при расселении аварийного дома ключевое значение имеет норма Гражданского кодекса, устанавливающая основания прекращения права собственности. В силу подпункта 3.2 пункта 2 статьи 235 ГК РФ принудительное изъятие имущества для государственных или муниципальных нужд влечёт прекращение права собственности с обязательным возмещением стоимости. В рассматриваемой ситуации каждая комната является самостоятельным объектом права собственности: первая комната площадью 12 кв.м принадлежит на праве общей долевой собственности матери и её взрослому сыну; вторая комната площадью 14 кв.м находится в долевой собственности дочери и сына. При расселении аварийного дома право собственности на эти комнаты прекращается, и каждому сособственнику положено соразмерное возмещение — либо в денежной форме, либо в виде другого жилья, равноценного по стоимости.
Статья 235. Основания прекращения права собственности
2. Принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производятся: ... 3.2) отчуждение имущества в связи с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд.
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), ст. 235
Процедура и условия предоставления возмещения собственнику жилого помещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд детализированы в статье 32 Жилищного кодекса. Согласно части 1 этой статьи, жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, и предоставление возмещения за часть жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника. Часть 5 дополнительно разъясняет, что до заключения соглашения собственник может владеть, пользоваться и распоряжаться помещением, но несёт риск отнесения на него затрат, увеличивающих стоимость изымаемого помещения. Применительно к фактам: собственники долей в обеих комнатах аварийного дома имеют право на возмещение, размер которого определяется исходя из рыночной стоимости их долей в праве собственности на комнату и соответствующей доли в общем имуществе коммунальной квартиры. Возмещение может быть предоставлено как в денежной форме, так и в виде другого жилого помещения, равноценного по общей площади. При этом если собственники (например, дочь и сын, владеющие второй комнатой) хотят получить одну квартиру на двоих, такое возможно только с их обоюдного согласия; каждый из них вправе требовать отдельного возмещения пропорционально своей доле.
Статья 32. Обеспечение жилищных прав собственника жилого помещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд
- Жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположен такой многоквартирный дом, для государственных или муниципальных нужд. Предоставление возмещения за часть жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника.
- Собственник жилого помещения до заключения соглашения об изъятии его жилого помещения может владеть, пользоваться и распоряжаться им по своему усмотрению. При этом собственник несет риск отнесения на него расходов на неотделимые улучшения, увеличивающие стоимость изымаемого жилого помещения, не учтенных в указанном соглашении.
— Жилищный кодекс Российской Федерации, ст. 32
Особый статус комнат в коммунальной квартире раскрывается в статье 41 Жилищного кодекса. Эта норма устанавливает, что собственникам комнат в коммунальной квартире принадлежат на праве общей долевой собственности помещения, используемые для обслуживания более одной комнаты (общее имущество). Следовательно, при расселении аварийного дома собственники имеют право на возмещение не только за площадь самой комнаты, но и за долю в праве на общее имущество — коридор, кухню, санузел. В рассматриваемой ситуации общая площадь, подлежащая возмещению каждому собственнику, складывается из площади принадлежащей ему комнаты (12 кв.м или 14 кв.м) и пропорциональной доли в общей площади мест общего пользования. Поэтому жильё, предоставляемое взамен, должно быть равноценным по общей площади, а не только по площади комнаты. Если собственники первой комнаты (мать и сын) получат одну квартиру на двоих, её общая площадь должна соответствовать сумме их долей в общей площади квартиры; при раздельном возмещении площадь каждого нового жилого помещения определяется индивидуально.
Статья 41. Право собственности на общее имущество собственников комнат в коммунальной квартире
- Собственникам комнат в коммунальной квартире принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данной квартире, используемые для обслуживания более одной комнаты (далее - общее имущество в коммунальной квартире).
- Изменение размера общего имущества в коммунальной квартире возможно только с согласия всех собственников комнат в данной квартире путем ее переустройства и (или) перепланировки.
— Жилищный кодекс Российской Федерации, ст. 41
Правовое положение зарегистрированной матери, не являющейся собственником второй комнаты, регулируется статьёй 31 Жилищного кодекса, которая определяет права и обязанности граждан, проживающих совместно с собственником. Согласно части 1, членами семьи собственника признаются его родители; часть 2 устанавливает, что члены семьи собственника имеют право пользования жилым помещением наравне с собственником. В данной ситуации мать дочери и сына прописана в комнате, принадлежащей её детям, и, будучи их родителем, является членом семьи собственников. Она имеет равное с ними право пользования комнатой. Однако при расселении аварийного дома и изъятии жилья её права производны от прав собственников: отдельного возмещения ей не полагается, так как она не является собственником. Возмещение получают собственники (дочь и сын), и в новом жилье, которое они приобретут на эти средства или получат по соглашению, мать сможет проживать как член семьи. Регистрация сама по себе не даёт права на самостоятельную жилплощадь или компенсацию — она лишь подтверждает факт проживания.
Статья 31. Права и обязанности граждан, проживающих совместно с собственником в принадлежащем ему жилом помещении
- К членам семьи собственника жилого помещения относятся проживающие совместно с данным собственником в принадлежащем ему жилом помещении его супруг, а также дети и родители данного собственника.
- Члены семьи собственника жилого помещения имеют право пользования данным жилым помещением наравне с его собственником, если иное не установлено соглашением между собственником и членами его семьи.
— Жилищный кодекс Российской Федерации, ст. 31
Таким образом, объём прав каждого собственника при расселении определяется долей в праве собственности на комнату и долей в общем имуществе, а не количеством зарегистрированных лиц. Зарегистрированный, но не собственник, самостоятельного права на возмещение не приобретает. Сособственники одной комнаты вправе по взаимному согласию получить одно жилое помещение в общую долевую собственность, но при отсутствии согласия каждому выделяется индивидуальное возмещение пропорционально его доле.
Каждый собственник доли в комнате коммунальной квартиры имеет право на равноценное возмещение за изымаемое аварийное жильё — либо в денежной форме, либо в виде другого благоустроенного жилого помещения. Размер возмещения определяется исходя из рыночной стоимости доли, в которую входит не только площадь комнаты (12 или 14 кв.м), но и пропорциональная доля в праве на общее имущество коммунальной квартиры (коридоры, кухня, санузел). Зарегистрированная во второй комнате мать-несобственник самостоятельного права на получение жилья или денежной компенсации не имеет, её право пользования новым помещением производно от прав собственников (дочери и сына).
Мать и сын — сособственники первой комнаты — вправе получить возмещение, адекватное стоимости их долей. По взаимному согласию они могут претендовать на одно общее жилое помещение, но принудить к совместному получению одной квартиры нельзя: каждый может требовать обособленную компенсацию в размере, пропорциональном принадлежащей ему доле. Аналогичное правило действует для дочери и сына-сособственников второй комнаты: они могут договориться о получении одной квартиры на двоих, однако каждый имеет право и на отдельное возмещение.
Зарегистрированная мать (член семьи собственников второй комнаты) утратит право пользования в связи с изъятием помещения. Отдельная жилплощадь либо выплата ей не положены — жилищные гарантии для неё обеспечиваются через собственников, с которыми она вправе проживать в предоставленном жилье.
Факт регистрации не влияет на площадь предоставляемого жилья: расчёт идёт только от доли в праве собственности, а не от числа прописанных лиц.
Рекомендуемые действия
- До подписания любых документов с администрацией согласовать позиции всех собственников по главному вопросу: желаемый вид возмещения (денежная компенсация или натуральное предоставление жилья) и возможность совместного получения одного помещения.
- Всем сособственникам запросить в уполномоченном органе, курирующем программу расселения, проект соглашения об изъятии: проверить, учтена ли в расчётах доля в общем имуществе коммунальной квартиры, и определён ли размер возмещения исходя из рыночной стоимости.
- Заказать независимую оценку рыночной стоимости своих долей (включая долю в местах общего пользования), чтобы сравнить с предложением администрации и применить при переговорах.
- Зафиксировать волеизъявление сособственников письменно (хотя бы в виде расписок), чтобы исключить конфликты при решении о совместном или раздельном получении жилья; в случае разногласий сразу уведомить об этом вторую сторону и администрацию.
- При существенных расхождениях между своей оценкой и официальным предложением — привлечь адвоката для защиты интересов в переговорах с органом власти либо при подготовке искового заявления об оспаривании размера возмещения.
Сроки и риски
Основной риск — истечение установленного срока для согласования условий изъятия либо подписание невыгодного соглашения без надлежащей проверки расчётов. Обращение в суд по спорам о размере возмещения ограничено общими сроками исковой давности, поэтому информацию о старте расселения нужно отслеживать на официальных порталах муниципалитета.
Когда нужен адвокат
Помощь адвоката необходима, если администрация исключает долю в общем имуществе из расчёта площади, предлагает заведомо заниженную цену, отказывает в предоставлении жилья вместо денег либо игнорирует волеизъявление сособственников о совместном получении одной квартиры при их согласии.
