Процедура и условия предоставления возмещения собственнику жилого помещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд детализированы в статье 32 Жилищного кодекса. Согласно части 1 этой статьи, жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, и предоставление возмещения за часть жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника. Часть 5 дополнительно разъясняет, что до заключения соглашения собственник может владеть, пользоваться и распоряжаться помещением, но несёт риск отнесения на него затрат, увеличивающих стоимость изымаемого помещения. Применительно к фактам: собственники долей в обеих комнатах аварийного дома имеют право на возмещение, размер которого определяется исходя из рыночной стоимости их долей в праве собственности на комнату и соответствующей доли в общем имуществе коммунальной квартиры. Возмещение может быть предоставлено как в денежной форме, так и в виде другого жилого помещения, равноценного по общей площади. При этом если собственники (например, дочь и сын, владеющие второй комнатой) хотят получить одну квартиру на двоих, такое возможно только с их обоюдного согласия; каждый из них вправе требовать отдельного возмещения пропорционально своей доле.
Статья 32. Обеспечение жилищных прав собственника жилого помещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд
- Жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположен такой многоквартирный дом, для государственных или муниципальных нужд. Предоставление возмещения за часть жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника.
- Собственник жилого помещения до заключения соглашения об изъятии его жилого помещения может владеть, пользоваться и распоряжаться им по своему усмотрению. При этом собственник несет риск отнесения на него расходов на неотделимые улучшения, увеличивающие стоимость изымаемого жилого помещения, не учтенных в указанном соглашении.
— Жилищный кодекс Российской Федерации, ст. 32
Особый статус комнат в коммунальной квартире раскрывается в статье 41 Жилищного кодекса. Эта норма устанавливает, что собственникам комнат в коммунальной квартире принадлежат на праве общей долевой собственности помещения, используемые для обслуживания более одной комнаты (общее имущество). Следовательно, при расселении аварийного дома собственники имеют право на возмещение не только за площадь самой комнаты, но и за долю в праве на общее имущество — коридор, кухню, санузел. В рассматриваемой ситуации общая площадь, подлежащая возмещению каждому собственнику, складывается из площади принадлежащей ему комнаты (12 кв.м или 14 кв.м) и пропорциональной доли в общей площади мест общего пользования. Поэтому жильё, предоставляемое взамен, должно быть равноценным по общей площади, а не только по площади комнаты. Если собственники первой комнаты (мать и сын) получат одну квартиру на двоих, её общая площадь должна соответствовать сумме их долей в общей площади квартиры; при раздельном возмещении площадь каждого нового жилого помещения определяется индивидуально.
Статья 41. Право собственности на общее имущество собственников комнат в коммунальной квартире
- Собственникам комнат в коммунальной квартире принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данной квартире, используемые для обслуживания более одной комнаты (далее - общее имущество в коммунальной квартире).
- Изменение размера общего имущества в коммунальной квартире возможно только с согласия всех собственников комнат в данной квартире путем ее переустройства и (или) перепланировки.
— Жилищный кодекс Российской Федерации, ст. 41
Правовое положение зарегистрированной матери, не являющейся собственником второй комнаты, регулируется статьёй 31 Жилищного кодекса, которая определяет права и обязанности граждан, проживающих совместно с собственником. Согласно части 1, членами семьи собственника признаются его родители; часть 2 устанавливает, что члены семьи собственника имеют право пользования жилым помещением наравне с собственником. В данной ситуации мать дочери и сына прописана в комнате, принадлежащей её детям, и, будучи их родителем, является членом семьи собственников. Она имеет равное с ними право пользования комнатой. Однако при расселении аварийного дома и изъятии жилья её права производны от прав собственников: отдельного возмещения ей не полагается, так как она не является собственником. Возмещение получают собственники (дочь и сын), и в новом жилье, которое они приобретут на эти средства или получат по соглашению, мать сможет проживать как член семьи. Регистрация сама по себе не даёт права на самостоятельную жилплощадь или компенсацию — она лишь подтверждает факт проживания.
Статья 31. Права и обязанности граждан, проживающих совместно с собственником в принадлежащем ему жилом помещении
- К членам семьи собственника жилого помещения относятся проживающие совместно с данным собственником в принадлежащем ему жилом помещении его супруг, а также дети и родители данного собственника.
- Члены семьи собственника жилого помещения имеют право пользования данным жилым помещением наравне с его собственником, если иное не установлено соглашением между собственником и членами его семьи.
— Жилищный кодекс Российской Федерации, ст. 31
Таким образом, объём прав каждого собственника при расселении определяется долей в праве собственности на комнату и долей в общем имуществе, а не количеством зарегистрированных лиц. Зарегистрированный, но не собственник, самостоятельного права на возмещение не приобретает. Сособственники одной комнаты вправе по взаимному согласию получить одно жилое помещение в общую долевую собственность, но при отсутствии согласия каждому выделяется индивидуальное возмещение пропорционально его доле.
