- Жилое помещение может быть признано непригодным для проживания, многоквартирный дом может быть признан аварийным и подлежащим сносу или реконструкции по основаниям и в порядке, которые установлены Правительством Российской Федерации. В многоквартирном доме, признанном аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, все жилые помещения являются непригодными для проживания.
— Жилищный кодекс Российской Федерации, ст. 15
Непосредственно порядок и критерии признания дома аварийным установлены Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 № 47. Его пункт 1 прямо определяет сферу действия документа: он устанавливает основания, по которым жилое помещение признаётся непригодным, а многоквартирный дом — аварийным. В ситуации с вашим домом комиссия уже провела осмотр и зафиксировала износ более 70%, трещины фундамента и протечки — это прямое основание для применения данного нормативного акта.
Настоящее Положение устанавливает требования к жилому помещению, порядок признания жилого помещения пригодным для проживания и основания, по которым жилое помещение признается непригодным для проживания, и в частности многоквартирный дом признается аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, а также порядок признания садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом. (п. 1)
— Постановление Правительства РФ от 28.01.2006 № 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции», ст. 1
Далее, пункт 33 Положения содержит материально-правовые критерии для признания жилого помещения непригодным: наличие вредных факторов среды обитания, которые не позволяют обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан, в частности ухудшение эксплуатационных характеристик из-за физического износа, приводящее к снижению прочности и устойчивости строительных конструкций. В вашем доме зафиксированы именно такие факторы: треснувший фундамент (снижение прочности оснований), сырость в подвале (вредный фактор), крыша течет — всё это создаёт угрозу безопасности. Поэтому имеются основания для непригодности каждого жилого помещения, включая квартиру возражающего соседа, даже если субъективно ему кажется, что «всё нормально».
- Основанием для признания жилого помещения непригодным для проживания является наличие выявленных вредных факторов среды обитания человека, которые не позволяют обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан вследствие: ухудшения в связи с физическим износом в процессе эксплуатации ... эксплуатационных характеристик, приводящего к снижению до недопустимого уровня надежности здания, прочности и устойчивости строительных конструкций и оснований; ...
— Постановление Правительства РФ от 28.01.2006 № 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции», ст. 33
Отдельное основание для признания всего дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции предусмотрено пунктом 34 Положения — это аварийное техническое состояние здания, установленное в соответствии с межгосударственным стандартом ГОСТ 31937-2024 на основании выводов юридического лица, являющегося членом саморегулируемой организации. Если в акте комиссии указан износ более 70%, это может свидетельствовать о достижении такого состояния. Следовательно, комиссия вправе принять решение о признании всего дома аварийным независимо от позиции одного из собственников.
- Основанием для признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является его аварийное техническое состояние, установленное в соответствии с межгосударственным стандартом ГОСТ 31937-2024 ... на основании выводов юридического лица, являющегося членом саморегулируемой организации ... об отнесении технического
— Постановление Правительства РФ от 28.01.2006 № 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции», ст. 34
Что касается процедуры, пункт 42 Положения прямо предусматривает, что комиссия проводит оценку на основании заявления собственника помещения. В вашем случае заявление подал один из собственников — это полностью законно, согласие остальных не требуется. Комиссия, получив заявление, обязана провести оценку и принять решение по пункту 47.
- Комиссия на основании заявления собственника помещения... проводит оценку соответствия помещения установленным в настоящем Положении требованиям и принимает решения в порядке, предусмотренном пунктом 47 настоящего Положения.
— Постановление Правительства РФ от 28.01.2006 № 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции», ст. 42
Наконец, пункт 47 закрепляет перечень решений, которые может принять комиссия: о признании дома аварийным и подлежащим сносу, либо реконструкции, либо об отсутствии таких оснований. В вашей ситуации, учитывая износ более 70% и дефекты конструкций, наиболее вероятным является решение о признании дома аварийным и подлежащим сносу. Возражение одного соседа не входит в перечень оснований для отказа в таком решении.
Согласно пункту 47 Положения, по результатам работы комиссия принимает одно из следующих решений: ... - о выявлении оснований для признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим реконструкции; - о выявлении оснований для признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу; - об отсутствии оснований для признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции.
— Постановление Правительства РФ от 28.01.2006 № 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции», ст. 47
Что касается правовых последствий признания дома аварийным, то здесь применяется статья 32 Жилищного кодекса РФ. Хотя она формально посвящена изъятию жилого помещения в связи с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд, в контексте признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу она является ключевой: уполномоченный орган принимает решение об изъятии земельного участка, на котором расположен дом, и всех помещений в нём. Собственник, не согласный с переездом, не может препятствовать изъятию, но имеет право на возмещение (выкупную цену) или на предоставление другого жилого помещения. При этом статья 32, часть 5 даёт собственнику право сохранять пользование помещением до заключения соглашения или вступления в силу решения суда о принудительном изъятии. Однако уклонение от добровольного переселения не является основанием для отказа в признании дома аварийным.
Статья 32 ЖК РФ регулирует обеспечение жилищных прав собственника при изъятии жилого помещения в связи с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд. В частности, часть 1 устанавливает, что жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, для государственных или муниципальных нужд. Часть 4 предусматривает направление уведомления о решении об изъятии и проекта соглашения. Часть 5 определяет права собственника до заключения соглашения или вступления в силу решения суда о принудительном изъятии.
— Жилищный кодекс Российской Федерации, ст. 32
Статья 57 Жилищного кодекса РФ о внеочередном предоставлении жилья по договору социального найма к вашей ситуации напрямую не применима, поскольку вы — собственники, а не наниматели муниципального жилья. Однако эта норма может быть полезна, если в доме есть граждане, проживающие по договору социального найма — для них признание дома аварийным даёт право на внеочередное получение жилья. В вашем случае, как собственников, должны применяться нормы статьи 32 ЖК РФ о выкупе или предоставлении другого жилого помещения с зачётом его стоимости в выкупную цену. Если бы необходимо было найти соответствующее регулирование, его следует искать в статье 32 ЖК РФ и региональных программах расселения аварийного жилья.
Статья 57 ЖК РФ регулирует предоставление жилых помещений по договорам социального найма, в том числе вне очереди гражданам, чьи единственные жилые помещения признаны непригодными для проживания и не подлежащими ремонту или реконструкции (п. 2 ч. 2). Это полезно для ответа на вопрос о правовых последствиях признания дома аварийным, включая порядок переселения.
— Жилищный кодекс Российской Федерации, ст. 57
