Ситуация связана с переселением граждан из многоквартирного дома, признанного аварийным и подлежащим сносу или реконструкции. В данном случае затрагиваются жилищные права двух категорий лиц: собственника жилого помещения (квартиры) и граждан, которые в этом помещении зарегистрированы по месту жительства, но не признаны членами семьи собственника.
Юридически значимым фактом является сам статус дома как аварийного (обычно подтверждается актом межведомственной комиссии и решением органа местного самоуправления). Этот статус меняет правовой режим использования и отчуждения жилого помещения.
Для собственника определяющее значение имеет то, что его право собственности на аварийное жилье прекращается. Законодательством предусматривается два основных механизма: 1) изъятие земельного участка и жилого помещения для государственных или муниципальных нужд с выплатой собственнику выкупной цены (включающей рыночную стоимость квартиры, убытки и т.д.), либо 2) предоставление собственнику (с его согласия) другого жилого помещения в собственность с зачетом его стоимости в выкупную цену. Выбор между этими вариантами обычно зависит от региональной программы расселения и волеизъявления собственника, но базовым является выкуп.
Для граждан, зарегистрированных в квартире (прописанных), но не являющихся членами семьи собственника, правовое положение иное. Наличие регистрации (прописки) само по себе не создает права собственности на жилье и не порождает самостоятельного права на обеспечение жильем от государства при переселении из аварийного фонда. Они являются пользователями жилого помещения. Судьба таких лиц напрямую зависит от того, на каком основании они вселились и проживают в квартире (договор найма, безвозмездное пользование, простое согласие собственника). Отсутствие у них другого жилья не является юридическим основанием для возникновения у государства обязанности предоставить им отдельное жилье.
Правовая коллизия состоит в том, что принудительное выселение без предоставления другого жилья из аварийного жилья допускается законом для нанимателей (например, по договору социального найма) в некоторых исключительных случаях, но для собственника и лиц, проживающих с ним, механизм отличается. Основным правовым инструментом здесь является изъятие помещения у собственника, а не выселение как таковое. После изъятия и сноса дома право пользования всех проживающих (включая прописанных) прекращается, так как объект перестает существовать. Ключевой вопрос — кто и в каком объеме несет перед этими гражданами обязательства по предоставлению жилья: муниципалитет (в рамках адресной программы расселения аварийного жилья) или собственник квартиры.
Согласно статье 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, обеспечение жилищных прав собственника жилого помещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд, включая случаи признания дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, осуществляется путем предоставления возмещения (выкупной стоимости) либо, по соглашению с собственником, другого жилого помещения. В рассматриваемой ситуации дом признан аварийным, что является основанием для изъятия земельного участка под ним для муниципальных нужд. Собственник квартиры, не имеющий другого жилья, вправе получить выкупную стоимость, включающую рыночную стоимость помещения и убытки, связанные с переездом, либо, если достигнуто согласие с органом местного самоуправления, — другое жилое помещение взамен изымаемого. Принудительное выселение без предоставления какого-либо равноценного возмещения не допускается, даже при отсутствии у собственника иного жилья, поскольку часть 1 статьи 32 ЖК РФ прямо предусматривает обязательное возмещение, а отсутствие иного жилья не является основанием для отказа в выкупной стоимости или предоставлении другого жилья. До момента подписания соглашения или вступления в силу решения суда об изъятии собственник сохраняет право владения, пользования и распоряжения своим помещением (часть 5 статьи 32 ЖК РФ).
Статья 32 ЖК РФ регулирует обеспечение жилищных прав собственника жилого помещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд, включая случаи признания дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции. В частности, часть 1 предусматривает изъятие жилого помещения с предоставлением возмещения (выкупной стоимости) или, по соглашению, другого жилого помещения. Часть 5 устанавливает, что до заключения соглашения или решения суда собственник может владеть, пользоваться и распоряжаться помещением. Статья не регулирует права зарегистрированных лиц, не являющихся членами семьи собственника, и не допускает выселение без предоставления жилья при отсутствии иного жилья.
— Жилищный кодекс Российской Федерации, ст. 32
Что касается трех лиц, зарегистрированных в квартире, но не являющихся членами семьи собственника, статья 32 ЖК РФ прямо не регулирует их права при расселении аварийного дома. В предоставленном контексте отсутствуют нормы, которые предоставляли бы таким зарегистрированным лицам самостоятельное право на получение отдельного жилья или выкупной стоимости от государства. Регистрация по месту жительства сама по себе не порождает вещных или обязательственных прав на жилое помещение, достаточных для требования от органа власти предоставления другого жилья при изъятии. Их правовое положение производно от прав собственника: они могут проживать в квартире с его согласия, но при изъятии их право пользования прекращается в связи с прекращением права собственности. Поскольку закон не возлагает на муниципалитет обязанность обеспечивать таких лиц жильем, при отсутствии иного жилья они рискуют остаться без жилого помещения. Для разрешения их ситуации необходимо обращаться к иным положениям жилищного законодательства, в частности к нормам о договоре найма, а также к региональным программам расселения аварийного жилья, которые иногда предусматривают дополнительные меры поддержки для всех проживающих. Однако в рамках данного контекста конкретных норм, защищающих их право на жилье при расселении, не содержится.
Общие положения Гражданского кодекса Российской Федерации также применимы к данной ситуации, но не устанавливают специальных правил для зарегистрированных лиц. Статья 235 ГК РФ закрепляет, что принудительное изъятие собственности допускается только на основаниях, предусмотренных законом, в том числе в связи с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Это подтверждает законность изъятия квартиры собственника, но не влияет на права прописанных лиц.
Статья 235 ГК РФ устанавливает общие основания прекращения права собственности, включая принудительное изъятие. Пункт 2 предусматривает, что принудительное изъятие допускается только в случаях, предусмотренных законом, в том числе в связи с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд (подпункт 3.2). Это имеет отношение к расселению аварийного дома, так как изъятие жилого помещения в аварийном доме может осуществляться в рамках изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Однако статья не содержит конкретных норм о порядке расселения, выкупной стоимости или правах зарегистрированных лиц.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 235
Более специальная норма — статья 239.2 ГК РФ — регулирует отчуждение недвижимого имущества в связи с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Пункт 3 этой статьи предусматривает, что отчуждение помещений осуществляется по правилам, установленным для изъятия земельных участков. Это означает, что собственнику квартиры при расселении аварийного дома должно быть предоставлено возмещение (выкупная стоимость) либо по соглашению — другое жилое помещение, как того требует статья 32 ЖК РФ и общие нормы об изъятии. Правила об отчуждении не затрагивают прав третьих лиц, не являющихся собственниками.
Статья 239.2 ГК РФ регулирует отчуждение недвижимого имущества (включая помещения) в связи с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Пункт 3 устанавливает, что отчуждение зданий, сооружений, помещений осуществляется по правилам, предусмотренным для изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд. Это указывает на то, что при расселении аварийного дома, если земельный участок изымается, собственнику помещения может быть предоставлено возмещение (выкупная стоимость) или другое жилье в соответствии с правилами изъятия.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 239.2
Таким образом, собственнику квартиры в аварийном доме при расселении предоставляется выкупная стоимость либо по соглашению — другое жилое помещение; выселение без предоставления какого-либо возмещения не допускается, даже при отсутствии иного жилья. Лица, зарегистрированные в квартире, но не являющиеся членами семьи собственника, не имеют самостоятельного права на получение жилья или выкупной стоимости от государства в рамках изъятия; их правовое положение производно от прав собственника, и при отсутствии иного жилья они могут быть выселены без предоставления, если иное не установлено специальными нормами (которые в данном контексте отсутствуют).
