Расселение аварийного дома: предоставят ли квартиру собственнику и прописанным жильцам при отсутствии другого жилья

Ситуация связана с переселением граждан из многоквартирного дома, признанного аварийным и подлежащим сносу или реконструкции. В данном случае затрагиваются жилищные права двух категорий лиц: собственника жилого помещения (квартиры) и граждан, которые в этом помещении зарегистрированы по месту жительства, но не признаны членами семьи собственника.

Юридически значимым фактом является сам статус дома как аварийного (обычно подтверждается актом межведомственной комиссии и решением органа местного самоуправления). Этот статус меняет правовой режим использования и отчуждения жилого помещения.

Для собственника определяющее значение имеет то, что его право собственности на аварийное жилье прекращается. Законодательством предусматривается два основных механизма: 1) изъятие земельного участка и жилого помещения для государственных или муниципальных нужд с выплатой собственнику выкупной цены (включающей рыночную стоимость квартиры, убытки и т.д.), либо 2) предоставление собственнику (с его согласия) другого жилого помещения в собственность с зачетом его стоимости в выкупную цену. Выбор между этими вариантами обычно зависит от региональной программы расселения и волеизъявления собственника, но базовым является выкуп.

Для граждан, зарегистрированных в квартире (прописанных), но не являющихся членами семьи собственника, правовое положение иное. Наличие регистрации (прописки) само по себе не создает права собственности на жилье и не порождает самостоятельного права на обеспечение жильем от государства при переселении из аварийного фонда. Они являются пользователями жилого помещения. Судьба таких лиц напрямую зависит от того, на каком основании они вселились и проживают в квартире (договор найма, безвозмездное пользование, простое согласие собственника). Отсутствие у них другого жилья не является юридическим основанием для возникновения у государства обязанности предоставить им отдельное жилье.

Правовая коллизия состоит в том, что принудительное выселение без предоставления другого жилья из аварийного жилья допускается законом для нанимателей (например, по договору социального найма) в некоторых исключительных случаях, но для собственника и лиц, проживающих с ним, механизм отличается. Основным правовым инструментом здесь является изъятие помещения у собственника, а не выселение как таковое. После изъятия и сноса дома право пользования всех проживающих (включая прописанных) прекращается, так как объект перестает существовать. Ключевой вопрос — кто и в каком объеме несет перед этими гражданами обязательства по предоставлению жилья: муниципалитет (в рамках адресной программы расселения аварийного жилья) или собственник квартиры.

Согласно статье 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, обеспечение жилищных прав собственника жилого помещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд, включая случаи признания дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, осуществляется путем предоставления возмещения (выкупной стоимости) либо, по соглашению с собственником, другого жилого помещения. В рассматриваемой ситуации дом признан аварийным, что является основанием для изъятия земельного участка под ним для муниципальных нужд. Собственник квартиры, не имеющий другого жилья, вправе получить выкупную стоимость, включающую рыночную стоимость помещения и убытки, связанные с переездом, либо, если достигнуто согласие с органом местного самоуправления, — другое жилое помещение взамен изымаемого. Принудительное выселение без предоставления какого-либо равноценного возмещения не допускается, даже при отсутствии у собственника иного жилья, поскольку часть 1 статьи 32 ЖК РФ прямо предусматривает обязательное возмещение, а отсутствие иного жилья не является основанием для отказа в выкупной стоимости или предоставлении другого жилья. До момента подписания соглашения или вступления в силу решения суда об изъятии собственник сохраняет право владения, пользования и распоряжения своим помещением (часть 5 статьи 32 ЖК РФ).

Статья 32 ЖК РФ регулирует обеспечение жилищных прав собственника жилого помещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд, включая случаи признания дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции. В частности, часть 1 предусматривает изъятие жилого помещения с предоставлением возмещения (выкупной стоимости) или, по соглашению, другого жилого помещения. Часть 5 устанавливает, что до заключения соглашения или решения суда собственник может владеть, пользоваться и распоряжаться помещением. Статья не регулирует права зарегистрированных лиц, не являющихся членами семьи собственника, и не допускает выселение без предоставления жилья при отсутствии иного жилья.
— Жилищный кодекс Российской Федерации, ст. 32

Собственник аварийной квартиры вправе рассчитывать на выкупную стоимость изымаемого помещения или, при достижении соглашения с местной администрацией, на получение другого равноценного жилья. Выселение собственника без предоставления возмещения не допускается. Трое зарегистрированных лиц, не являющихся членами его семьи, не имеют самостоятельного права на получение жилья от государства, и их право пользования квартирой прекращается одновременно с изъятием её у собственника, что влечёт риск выселения без предоставления другого помещения.

Рекомендуемые действия

• Собственнику необходимо дождаться официального уведомления от местной администрации о принятом решении об изъятии земельного участка и жилого помещения, в котором будет предложено заключить соглашение о выкупе или предоставлении иного жилья.
• Собственнику и зарегистрированным лицам следует совместно обратиться в жилищный отдел местной администрации за разъяснением условий конкретной региональной программы расселения аварийного жилья, так как она может предусматривать предоставление жилых помещений всем проживающим, а не только собственнику.
• Зарегистрированным лицам необходимо срочно урегулировать свои отношения с собственником путём заключения письменного договора (например, найма или безвозмездного пользования), зафиксировав объём их прав, чтобы впоследствии использовать этот документ при переговорах с администрацией или в суде.
• Всем заинтересованным лицам следует собрать документы, подтверждающие отсутствие у них иного жилья и факт длительного совместного проживания, для предъявления в жилищную комиссию администрации с ходатайством о предоставлении жилья на условиях социального найма, если программа расселения это допускает.
• Если администрация предложит только выкуп и откажется предоставлять жильё, собственнику до подписания любых документов необходимо заказать независимую оценку рыночной стоимости квартиры и убытков для проверки полноты предлагаемой выкупной цены.
• Собственнику следует избегать подписания соглашения под давлением или до разрешения вопроса с зарегистрированными лицами, так как разумное предоставление им времени для подыскания иного жилья может снизить риск судебного спора с их стороны.
• При получении от администрации требования о выселении или проекта невыгодного соглашения собственнику и зарегистрированным лицам нужно незамедлительно обратиться за защитой своих интересов к адвокату, специализирующемуся на жилищных спорах.

Денежные требования

• Собственник вправе требовать в составе выкупной цены не только рыночную стоимость квартиры, но и все убытки, причинённые изъятием, включая расходы на переезд, временный наём другого жилья и оформление прав на новую недвижимость.