Аварийный дом: администрация отказала в выплате компенсации, пока все жильцы не согласятся на её размер — законно ли это?

Применимое право необходимо рассматривать через призму специальных норм жилищного и гражданского законодательства, регулирующих изъятие жилых помещений в аварийных домах. Ключевой акт — статья 32 Жилищного кодекса РФ, которая устанавливает порядок изъятия жилья у собственника в связи с изъятием земельного участка для муниципальных нужд. Поскольку дом признан аварийным и подлежит сносу, изъятие помещений осуществляется именно по этому основанию. Администрация города Лермонтова ошибочно увязывает выплату компенсации одному собственнику с согласием всех остальных, однако статья 32 ЖК РФ не содержит подобного требования. Законодатель исходит из индивидуального характера отношений по изъятию: каждый собственник самостоятельно решает, соглашаться ли на предложенные условия или оспаривать их в суде. Факт обращения других жильцов в суд не блокирует право согласного собственника получить выкупную цену за своё конкретное жильё.

Статья 32 ЖК РФ регулирует порядок изъятия жилого помещения у собственника в связи с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Часть 1 устанавливает, что изъятие осуществляется на основании решения уполномоченного органа. Часть 2 указывает, что изъятие осуществляется в порядке, установленном для изъятия земельного участка. Часть 4 предусматривает направление уведомления и проекта соглашения. Часть 5 определяет права собственника до заключения соглашения. Статья не содержит требования о согласии всех собственников для выплаты выкупной цены отдельному собственнику.
— Жилищный кодекс Российской Федерации, ст. 32

Нормы Гражданского кодекса РФ, регулирующие изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд, конкретизируют этот подход применительно к каждому правообладателю. В силу статьи 279 ГК РФ условия изъятия, включая размер возмещения, определяются соглашением, заключаемым с каждым правообладателем отдельно, а не с коллективом всех собственников дома. Это означает, что администрация обязана предложить и заключить соглашение с каждым собственником индивидуально. Спор между администрацией и несогласными жильцами, которые обратились в суд, не прекращает обязанности администрации урегулировать отношения с теми, кто согласен на предложенные условия. Требование о коллективном согласии всех собственников прямо противоречит принципу индивидуального соглашения, закреплённому в данной статье.

Статья 279 ГК РФ регулирует изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд. В пункте 6 указано, что сроки, размер возмещения и другие условия определяются соглашением об изъятии, а при принудительном изъятии - судом. Это указывает на необходимость соглашения с каждым правообладателем, а не с коллективом всех собственников.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 279

Статья 281 ГК РФ дополнительно подчёркивает, что возмещение должно быть предварительным и равноценным, но адресовано оно конкретному правообладателю. Изъятие принудительно допускается только при условии предварительного равноценного возмещения — и это возмещение рассчитывается индивидуально для каждого объекта недвижимости. Никаких указаний на то, что выплата одному собственнику ставится в зависимость от согласия остальных, данная норма не содержит. Отказ администрации выплатить согласному собственнику компенсацию до разрешения спора с другими жильцами нарушает право этого собственника на своевременное получение выкупной цены.

Статья 281 ГК РФ устанавливает, что при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд правообладателю предоставляется возмещение, включающее рыночную стоимость земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости, а также убытки. Принудительное изъятие допускается только при условии предварительного и равноценного возмещения. Статья не содержит требования о согласии всех собственников для выплаты возмещения отдельному собственнику.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 281

Статья 282 ГК РФ описывает порядок принудительного изъятия по решению суда, если правообладатель не заключает соглашение добровольно. Эта норма относится к ситуации, когда собственник не согласен, и администрация вынуждена обращаться в суд. Однако она не уполномочивает администрацию приостанавливать выплаты тем собственникам, которые согласны. Напротив, сам факт судебного спора с частью жильцов не меняет порядка выплат для других — каждый случай изъятия самостоятелен. Администрация не вправе по собственной инициативе блокировать выплату компенсации согласным собственникам, ссылаясь на судебные разбирательства с несогласными, поскольку закон такой возможности не предусматривает.

Статья 282 ГК РФ регулирует принудительное изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд по решению суда в случае, если правообладатель не заключил соглашение об изъятии. Это смежная норма, так как изъятие жилья в аварийном доме связано с изъятием земельного участка. Однако статья не устанавливает порядок выплаты компенсации отдельным собственникам при наличии спора с другими.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 282

Таким образом, действующее законодательство не содержит нормы, которая позволяла бы администрации города Лермонтова обуславливать выплату выкупной цены одному собственнику согласием всех собственников помещений в аварийном доме. Напротив, из системного толкования статей 32 ЖК РФ, 279, 281 ГК РФ следует, что отношения по изъятию носят индивидуальный характер, и каждый собственник вправе получить причитающуюся ему компенсацию независимо от позиции остальных. Отказ администрации в выплате согласному собственнику по указанному основанию является незаконным.