При расселении аварийного жилья какая площадь учитывается: общая или жилая, если квартира приватизирована

Анализ ситуации касается предоставления жилого помещения взамен приватизированной квартиры, расположенной в доме, который признан аварийным и подлежит сносу или реконструкции. Суть правоотношений — переселение граждан из аварийного жилищного фонда в рамках региональных адресных программ. Ключевой юридический факт: квартира приватизирована, то есть находится в собственности граждан. Это принципиально, так как определяет форму предоставления нового жилья (не по договору социального найма, а в порядке мены или выкупа).

Юридически значимым является то, какой показатель площади (общая или жилая) принимается за основу при определении параметров предоставляемого жилого помещения. Действующее жилищное законодательство и практика его применения исходят из того, что при расселении аварийного жилья предоставляется равноценное возмещение. Для собственника это означает, что общая площадь нового жилья должна быть не меньше общей площади ранее занимаемого жилого помещения. Общая площадь включает в себя сумму площадей всех комнат и помещений вспомогательного использования (кухни, коридоры, санузлы), за исключением балконов, лоджий, террас. Жилая площадь (сумма площадей только жилых комнат) в данном случае прямым критерием не является, если иное прямо не установлено региональными нормативными актами или условиями договора.

Опасения граждан связаны с возможным несоответствием внутренней планировки (соотношения жилой и вспомогательной площади). В новостройках квартиры часто имеют меньшие жилые комнаты и большие коридоры при одинаковой общей площади со старым фондом. Однако с точки права требование о сохранении именно жилой площади в кв. метрах законом не установлено — соблюдение равенства общей площади является основным ориентиром.

Приватизация квартиры изменяет правовой режим расселения: в отличие от нанимателя, собственник не может быть выселен без предоставления другого жилья в собственность или соответствующего денежного возмещения. Поэтому в договоре мены, который будет заключаться между гражданином и уполномоченным органом (или застройщиком), должна быть указана площадь, строго соответствующая данным ЕГРН. Любое отступление от сведений ЕГРН в меньшую сторону (указание меньшей общей площади, чем 45 кв. м) является нарушением права собственности. Юридически значимым обстоятельством для проверки является то, какая именно площадь (общая, а не жилая) зафиксирована в выписке ЕГРН, поскольку именно эти данные являются официальным подтверждением характеристик объекта недвижимости.

Таким образом, ситуация сводится к необходимости разграничения понятий «общая площадь» и «жилая площадь» в контексте защиты прав собственника при расселении, а также к вопросу о пределах возможных отклонений в характеристиках нового жилья от прежнего.

При расселении аварийного жилья ключевое значение имеет норма, закреплённая в статье 89 Жилищного кодекса Российской Федерации. Она устанавливает, что предоставляемое жилое помещение должно быть равнозначным по общей площади ранее занимаемому. В вашей ситуации общая площадь приватизированной квартиры составляет 45 кв. м, и именно этот показатель, указанный в выписке из ЕГРН, должен учитываться при предоставлении нового жилья. Хотя данная статья формально регулирует предоставление жилья по договору социального найма при выселении по основаниям статей 86–88 ЖК РФ, она отражает общий принцип равнозначности, который применяется и при расселении аварийного жилья, в том числе для собственников. Это означает, что при заключении договора мены площадь нового жилого помещения не может быть меньше 45 кв. м общей площади.

1. Предоставляемое гражданам в связи с выселением по основаниям, которые предусмотрены статьями 86 - 88 настоящего Кодекса, другое жилое помещение по договору социального найма должно быть благоустроенным применительно к условиям соответствующего населенного пункта, равнозначным по общей площади ранее занимаемому жилому помещению, отвечать установленным требованиям и находиться в границах данного населенного пункта.
   — Жилищный кодекс Российской Федерации, ст. 89

Для понимания того, что включает в себя общая площадь, необходимо обратиться к статье 15 Жилищного кодекса Российской Федерации. Согласно этой норме, общая площадь жилого помещения определяется как сумма площади всех частей помещения, включая вспомогательные (кухня, коридор, санузел), за исключением балконов, лоджий, веранд и террас. В вашем случае общая площадь 45 кв. м включает и жилую, и вспомогательную площадь, что соответствует данным ЕГРН. Следовательно, при расселении аварийного жилья учитывается именно общая площадь, а не только жилая, и ваши опасения о том, что в новостройках жилая площадь может быть меньше, не должны влиять на размер общей площади предоставляемого жилья, поскольку она должна быть равнозначна. Старые метры действительно считаются с учётом кухни и коридора — это и составляет общую площадь, указанную в выписке.

Руководствуясь статьями 89 и 15 Жилищного кодекса РФ, при расселении аварийного жилья ориентиром является общая площадь, указанная в выписке из ЕГРН (45 кв.м). В договоре мены вам обязаны предоставить квартиру той же общей площадью, а меньшая жилая площадь комнат в новостройке, при условии сохранения общей площади не менее 45 кв.м, не будет считаться нарушением ваших прав. Приватизация принципиально меняет механизм расселения на выкуп или мену, но не меняет ключевой параметр — вам полагается равнозначное по общей площади жилое помещение в собственность.

Нюансы, связанные с приватизацией

• Поскольку вы собственник приватизированной квартиры, расселение будет происходить не по договору социального найма, а в порядке, установленном статьей 32 ЖК РФ — вам предоставят другое жилое помещение в собственность с зачетом его стоимости в выкупную цену (по соглашению о мене). Это исключает риск получения жилья меньшей площади при условии вашего контроля за содержанием договора.
• Приватизация делает вас более защищенной стороной: вы вправе отказаться от предлагаемого варианта, если его общая площадь меньше 45 кв.м, и требовать денежное возмещение рыночной стоимости вашей квартиры (включая долю в праве на общее имущество дома и земельный участок), если равноценное жилье не предоставлено.
• Данные ЕГРН о площади (45 кв.м) являются для вас главным доказательством в любых переговорах или спорах — именно они, а не технические паспорта или планы БТИ, фиксируют юридически значимый размер вашей собственности на момент расселения.

Рекомендуемые действия

• До подписания каких-либо бумаг получите от уполномоченного органа письменный проект договора мены, а также официальный технический план и экспликацию предлагаемой квартиры, чтобы увидеть точную общую и жилую площадь. Сверьте общую площадь с цифрой 45 кв.м из вашей выписки ЕГРН — в проекте она не может быть меньше.
• Если в договоре мены общая площадь будет занижена (например, 44 кв.м), в письменной форме (заказным письмом с уведомлением или через канцелярию) заявите о несогласии, указав: «На основании ст. 89 ЖК РФ и данных ЕГРН требую предоставления жилого помещения общей площадью не менее 45 кв.м».
• При получении предложения с заниженной площадью немедленно запросите официальную выписку из ЕГРН на предлагаемую квартиру — это выявит истинные характеристики и возможные расхождения с технической документацией.
• Сохраните все копии переписки, уведомлений, проектов договоров и ваших ответных заявлений, фиксируя любые попытки навязать жилье с параметрами ниже 45 кв.м общей площади.
• Если жилье предоставляется без отдельного учета площади балкона (с понижающим коэффициентом, как иногда практикуется в новостройках), настаивайте на расчете общей площади строго по правилам ч. 5 ст. 15 ЖК РФ (балконы не входят) и сверяйте итог с 45 кв.м — любые манипуляции с включением лоджий в общий метраж недопустимы.

Что делать, если в договоре откажутся указать 45 кв.м

• Не подписывайте договор. Вы имеете право не соглашаться на предлагаемое помещение до тех пор, пока его общая площадь не станет равнозначной вашей прежней.
• Обратитесь с жалобой в прокуратуру на действия должностных лиц, нарушающих жилищные права при расселении из аварийного жилья (нарушение ст. 89 ЖК РФ).
• Подайте в суд иск об обязании органа местного самоуправления предоставить вам в собственность благоустроенное жилое помещение общей площадью не менее 45 кв.м, равнозначное ранее занимаемому. К иску приложите выписку из ЕГРН, проект договора с заниженной площадью и ваше письменное требование.
• Если ситуация с занижением площади или принуждением к обмену становится тупиковой, поручите ведение дела адвокату, специализирующемуся на жилищных спорах и изъятии недвижимости для госнужд, чтобы он оценил перспективы требования денежной компенсации вместо невыгодной мены.
• Помните, что право на получение равнозначного жилья общей площадью 45 кв.м защищено императивной нормой закона, и любой отказ в предоставлении такого метража является прямым нарушением.