Анализ ситуации касается предоставления жилого помещения взамен приватизированной квартиры, расположенной в доме, который признан аварийным и подлежит сносу или реконструкции. Суть правоотношений — переселение граждан из аварийного жилищного фонда в рамках региональных адресных программ. Ключевой юридический факт: квартира приватизирована, то есть находится в собственности граждан. Это принципиально, так как определяет форму предоставления нового жилья (не по договору социального найма, а в порядке мены или выкупа).
Юридически значимым является то, какой показатель площади (общая или жилая) принимается за основу при определении параметров предоставляемого жилого помещения. Действующее жилищное законодательство и практика его применения исходят из того, что при расселении аварийного жилья предоставляется равноценное возмещение. Для собственника это означает, что общая площадь нового жилья должна быть не меньше общей площади ранее занимаемого жилого помещения. Общая площадь включает в себя сумму площадей всех комнат и помещений вспомогательного использования (кухни, коридоры, санузлы), за исключением балконов, лоджий, террас. Жилая площадь (сумма площадей только жилых комнат) в данном случае прямым критерием не является, если иное прямо не установлено региональными нормативными актами или условиями договора.
Опасения граждан связаны с возможным несоответствием внутренней планировки (соотношения жилой и вспомогательной площади). В новостройках квартиры часто имеют меньшие жилые комнаты и большие коридоры при одинаковой общей площади со старым фондом. Однако с точки права требование о сохранении именно жилой площади в кв. метрах законом не установлено — соблюдение равенства общей площади является основным ориентиром.
Приватизация квартиры изменяет правовой режим расселения: в отличие от нанимателя, собственник не может быть выселен без предоставления другого жилья в собственность или соответствующего денежного возмещения. Поэтому в договоре мены, который будет заключаться между гражданином и уполномоченным органом (или застройщиком), должна быть указана площадь, строго соответствующая данным ЕГРН. Любое отступление от сведений ЕГРН в меньшую сторону (указание меньшей общей площади, чем 45 кв. м) является нарушением права собственности. Юридически значимым обстоятельством для проверки является то, какая именно площадь (общая, а не жилая) зафиксирована в выписке ЕГРН, поскольку именно эти данные являются официальным подтверждением характеристик объекта недвижимости.
Таким образом, ситуация сводится к необходимости разграничения понятий «общая площадь» и «жилая площадь» в контексте защиты прав собственника при расселении, а также к вопросу о пределах возможных отклонений в характеристиках нового жилья от прежнего.
При расселении аварийного жилья ключевое значение имеет норма, закреплённая в статье 89 Жилищного кодекса Российской Федерации. Она устанавливает, что предоставляемое жилое помещение должно быть равнозначным по общей площади ранее занимаемому. В вашей ситуации общая площадь приватизированной квартиры составляет 45 кв. м, и именно этот показатель, указанный в выписке из ЕГРН, должен учитываться при предоставлении нового жилья. Хотя данная статья формально регулирует предоставление жилья по договору социального найма при выселении по основаниям статей 86–88 ЖК РФ, она отражает общий принцип равнозначности, который применяется и при расселении аварийного жилья, в том числе для собственников. Это означает, что при заключении договора мены площадь нового жилого помещения не может быть меньше 45 кв. м общей площади.
- Предоставляемое гражданам в связи с выселением по основаниям, которые предусмотрены статьями 86 - 88 настоящего Кодекса, другое жилое помещение по договору социального найма должно быть благоустроенным применительно к условиям соответствующего населенного пункта, равнозначным по общей площади ранее занимаемому жилому помещению, отвечать установленным требованиям и находиться в границах данного населенного пункта.
— Жилищный кодекс Российской Федерации, ст. 89
Для понимания того, что включает в себя общая площадь, необходимо обратиться к статье 15 Жилищного кодекса Российской Федерации. Согласно этой норме, общая площадь жилого помещения определяется как сумма площади всех частей помещения, включая вспомогательные (кухня, коридор, санузел), за исключением балконов, лоджий, веранд и террас. В вашем случае общая площадь 45 кв. м включает и жилую, и вспомогательную площадь, что соответствует данным ЕГРН. Следовательно, при расселении аварийного жилья учитывается именно общая площадь, а не только жилая, и ваши опасения о том, что в новостройках жилая площадь может быть меньше, не должны влиять на размер общей площади предоставляемого жилья, поскольку она должна быть равнозначна. Старые метры действительно считаются с учётом кухни и коридора — это и составляет общую площадь, указанную в выписке.
Статья 15 ЖК РФ определяет общую площадь жилого помещения как сумму площади всех частей помещения, включая вспомогательные, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас (ч. 5). Также устанавливает, что жилое помещение может быть признано непригодным для проживания, а многоквартирный дом - аварийным (ч. 4).
— Жилищный кодекс Российской Федерации, ст. 15
Поскольку ваша квартира приватизирована, то есть находится в собственности, механизм расселения регулируется не только жилищным, но и гражданским законодательством, в частности статьёй 32 Жилищного кодекса Российской Федерации. Эта норма отсутствует в предоставленном блоке НПА, но именно она устанавливает порядок изъятия жилого помещения у собственника для государственных или муниципальных нужд (в связи с аварийным состоянием дома) с выплатой возмещения или предоставлением другого жилья. В соответствии с частью 7 статьи 32 ЖК РФ, при изъятии жилого помещения собственнику предоставляется равноценное возмещение, включающее рыночную стоимость помещения, или по соглашению сторон — другое жилое помещение с зачётом его стоимости в выкупную цену. При этом площадь предоставляемого жилья должна быть равнозначна общей площади изымаемого, что подтверждается и принципом, вытекающим из статьи 89 ЖК РФ. Таким образом, приватизация не меняет ключевого правила: учёту подлежит общая площадь, указанная в ЕГРН. Если в договоре мены будет указана меньшая общая площадь (например, 44 кв. м), это будет нарушением ваших прав, и вы вправе требовать предоставления жилья именно той общей площади, которая зафиксирована в выписке.
