Применимое право к описанной ситуации включает несколько взаимосвязанных норм, которые регулируют порядок признания жилья непригодным, социальную поддержку детей-сирот и распоряжение общей долевой собственностью. Анализ следует начать с центрального вопроса — состояния дома, так как от его правового статуса зависят дальнейшие возможности.
Поскольку дом, по вашим словам, находится в аварийном состоянии (обрушился потолок), необходимо обратиться к подзаконному акту, который устанавливает процедуру официального признания такого статуса. В силу Постановления Правительства РФ от 28.01.2006 № 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции» решение о непригодности принимает межведомственная комиссия. Этот документ прямо указывает на основания для такого решения и порядок действий собственников. В вашем случае, как владельцев долей, вам необходимо инициировать эту процедуру:
- Комиссия на основании заявления собственника помещения... проводит оценку соответствия помещения установленным в настоящем Положении требованиям и принимает решения в порядке, предусмотренном пунктом 47 настоящего Положения.
— Постановление Правительства РФ от 28.01.2006 № 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции», п. 42
Более того, тот же акт детализирует, что именно считать основанием для признания жилья непригодным. Обрушение потолка прямо подпадает под категорию ухудшения эксплуатационных характеристик до недопустимого уровня. Комиссия должна установить, что падение потолка свидетельствует о снижении надежности конструкций дома:
- Основанием для признания жилого помещения непригодным для проживания является наличие выявленных вредных факторов среды обитания человека, которые не позволяют обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан вследствие: ухудшения в связи с физическим износом в процессе эксплуатации либо в результате чрезвычайной ситуации здания в целом или отдельными его частями эксплуатационных характеристик, приводящего к снижению до недопустимого уровня надежности здания, прочности и устойчивости строительных конструкций и оснований;
— Постановление Правительства РФ от 28.01.2006 № 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции», п. 33
Однако официальное признание дома аварийным само по себе не дает вам автоматического права на получение другого жилья от государства, если вы являетесь собственниками, а не нанимателями по договору социального найма. В этом контексте необходимо различать две ситуации, описанные в Жилищном кодексе. Норма ЖК РФ ст. 87 регулирует предоставление жилья только тем, кто занимает помещение по договору социального найма. Вы — собственники, поэтому эта статья к вам напрямую не применима:
Если жилое помещение, занимаемое по договору социального найма, подлежит переводу в нежилое помещение или признано непригодным для проживания, выселяемым из такого жилого помещения гражданам наймодателем предоставляется другое благоустроенное жилое помещение по договору социального найма.
— Жилищный кодекс Российской Федерации, ст. 87
В отличие от этого, ЖК РФ ст. 95 предусматривает предоставление жилья из маневренного фонда для временного проживания, и эта норма распространяется именно на собственников, чье жилье стало непригодным. Это может быть актуально, если дом будет официально признан аварийным, но предоставление такого жилья — не абсолютное право, а возможность, реализуемая по решению органов местного самоуправления:
3.1) граждан, у которых жилые помещения стали непригодными для проживания, в том числе в результате признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции;
— Жилищный кодекс Российской Федерации, ст. 95
Наиболее серьезные перспективы в вашей ситуации связаны с особым статусом детей, оставшихся без попечения родителей. Факт того, что трое из вас были усыновлены родственниками, требует тщательного анализа. Согласно СК РФ, ст. 137, усыновленные дети утрачивают личные неимущественные и имущественные права по отношению к своим кровным родителям:
Усыновленные дети утрачивают личные неимущественные и имущественные права и освобождаются от обязанностей по отношению к своим родителям (своим родственникам).
— Семейный кодекс Российской Федерации, ст. 137
На первый взгляд, эта норма может создать препятствие, так как право на наследство от умерших родителей (1/4 доли в доме) возникло именно от кровных родителей. Однако здесь ключевое значение имеет момент усыновления. Усыновление было произведено после смерти родителей, а значит, на момент наследования вы всё ещё находились в статусе детей, оставшихся без попечения родителей. Само наследство было принято вами в этом статусе. Норма СК РФ прекращает права на будущее, но не аннулирует уже возникшее право собственности. Поэтому вы остаетесь собственниками долей.
Для определения права на дополнительную государственную поддержку следует обратиться к специальному закону Федеральный закон от 21.12.1996 № 159-ФЗ «О дополнительных гарантиях по социальной поддержке детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей». Его статья 8 устанавливает, что жилье предоставляется тем, кто не является нанимателем или собственником жилого помещения. Поскольку вы являетесь собственниками долей, формально закон исключает вас из числа претендентов на однократное обеспечение жильем по этому основанию. Тем не менее, есть важное исключение: в законе упоминается случай, когда проживание в ранее занимаемом помещении признается невозможным. Цитата из контекста обрывается, но полный смысл нормы таков: если жилье, которым владеет сирота, признано непригодным для проживания, он имеет право на получение жилья от государства, минуя условие о «несобственности». Контекст содержит фрагмент:
...а также детям-сиротам и детям, оставшимся без попечения родителей, лицам из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, которые являются нанимателями жилых помещений по договорам социального найма или членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма либо собственниками жилых помещений, в случае, если их проживание в ранее занимаемых жилых помещениях признает
— Федеральный закон от 21.12.1996 № 159-ФЗ «О дополнительных гарантиях по социальной поддержке детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей», ст. 8
Это означает, что для троих из вас (кто был несовершеннолетним на момент смерти родителей) официальное признание дома аварийным — это не только констатация факта, но и юридический триггер, открывающий право на получение жилья по линии детей-сирот. Четвертый, бывший на момент смерти совершеннолетним, под действие этого закона не подпадает. Вам необходимо добиться заключения межведомственной комиссии о том, что проживание в доме невозможно (непригодно). После этого вы, как лица из числа детей-сирот, сможете претендовать на однократное предоставление благоустроенного жилья по договору найма специализированного жилого помещения, так как ваше текущее жилье признано невозможным для проживания.
Наконец, что касается распоряжения имуществом между вами четырьмя. Поскольку дом находится в общей долевой собственности, а капитальный ремонт или снос требуют единогласного решения всех сособственников, вы можете рассмотреть вариант выдела доли или раздела имущества. Здесь применима ГК РФ, ст. 252:
Статья 252 ГК РФ регулирует раздел имущества, находящегося в долевой собственности, и выдел из него доли. В ситуации, когда четверо детей являются собственниками долей в жилом доме, данная статья применима для определения порядка раздела или выдела доли, включая возможность выплаты компенсации вместо выдела в натуре, если выдел невозможен без несоразмерного ущерба. Это может быть полезно для ответа на вопрос 3 о вариантах распоряжения имуществом.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 252
Эта норма не даёт прямого ответа на вопрос о сносе или реконструкции, так как это вопросы общего собрания собственников, но она регулирует, как вы можете выйти из общей собственности. Поскольку дом аварийный, выдел доли в натуре (например, выделение конкретной комнаты) практически невозможен без несоразмерного ущерба дому, как указано в самой статье. Соответственно, наиболее реалистичным вариантом для тех, кто не хочет участвовать в восстановлении или сносе, является выплата компенсации другими сособственниками с последующей утратой права на долю. Решение о сносе или реконструкции принимается всеми вами сообща, и если один из собственников против, это может быть оспорено в суде, но учитывая аварийное состояние, суд может обязать произвести снос или ремонт в принудительном порядке, если это необходимо для безопасности.
