Общая норма статьи 15 Гражданского кодекса РФ о полном возмещении убытков здесь применима лишь в той мере, в какой не противоречит специальному регулированию статьи 32 ЖК РФ. Статья 15 ГК РФ определяет убытки как расходы на восстановление нарушенного права (реальный ущерб) и неполученные доходы, которые лицо получило бы при обычных условиях оборота (упущенная выгода). Вы понесли реальный ущерб в сумме затрат на капитальный ремонт (окна, двери, инженерные системы и т.д.), а также могли рассчитывать на доход от сдачи квартиры в аренду до момента фактического изъятия. Однако специальная норма жилищного права — часть 5 статьи 32 ЖК РФ — вводит риск возложения этих затрат на собственника, если они произведены после признания дома аварийным и до заключения соглашения. Таким образом, администрация может настаивать, что ваш реальный ущерб в виде ремонтных расходов не подлежит возмещению, поскольку эти вложения были сделаны вами на свой риск. Что касается упущенной выгоды от аренды, она также может быть ограничена: вы сдавали квартиру в аварийном доме, что само по себе может быть признано использованием помещения не по назначению, если проживание в нём признано опасным. В таком случае доход от аренды не является «обычными условиями гражданского оборота» и, скорее всего, не будет включён в возмещение.
- Лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. 2. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 15
Статья 281 ГК РФ, содержащаяся в предоставленном контексте, устанавливает общие принципы возмещения при изъятии земельного участка для государственных нужд, включая рыночную стоимость расположенных на нём объектов недвижимости и убытки, в том числе упущенную выгоду. Она также подчёркивает, что принудительное изъятие допускается только при условии предварительного и равноценного возмещения. Хотя эта норма напрямую посвящена земельным участкам, а не квартирам, её принцип равноценного возмещения является общеправовым и применим к изъятию жилья по аналогии закона. В вашей ситуации администрация, указывая выкупную стоимость 1,5 млн рублей, но фактически предлагая 950 тыс. рублей со ссылкой на цену договора купли-продажи, нарушает принцип равноценности. Ни в статье 281 ГК РФ, ни в статье 32 ЖК РФ нет нормы, которая бы ограничивала возмещение ценой предыдущей сделки купли-продажи квартиры в аварийном доме. Такое ограничение ничем не предусмотрено в предоставленном контексте; вероятно, администрация опирается на внутренние методики или судебную практику, но законного обоснования этому нет. Соответственно, вы вправе настаивать на возмещении в размере рыночной стоимости квартиры на момент изъятия, которая определяется независимой оценкой, а не договором купли-продажи.
Статья 281 ГК РФ устанавливает, что возмещение за изымаемый земельный участок включает рыночную стоимость участка и убытки, включая упущенную выгоду. При изъятии объектов недвижимости, расположенных на участке, в возмещение включается их рыночная стоимость. Принудительное изъятие допускается только при условии предварительного и равноценного возмещения.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 281
Что касается последствий отказа от подписания соглашения, то в контексте НПА нет прямой нормы, регламентирующей этот шаг. Однако из системного толкования части 5 статьи 32 ЖК РФ (право пользоваться до заключения соглашения или вступления в силу решения суда) следует, что отказ не прекращает процедуру изъятия, а переводит её в судебную плоскость: администрация будет вынуждена обращаться в суд с иском о принудительном изъятии. В этом случае возмещение будет определяться судом на основании заключения судебной оценочной экспертизы, которая учтёт рыночную стоимость квартиры на момент изъятия, но — с учётом оговорки той же статьи 32 ЖК РФ — вероятно, не включит ваши затраты на капитальный ремонт, если они были произведены после признания дома аварийным. Отказ от соглашения может дать вам время продолжить сдачу квартиры в аренду до вынесения судебного решения, но после вступления решения в силу арендные отношения прекратятся, и доход от аренды будет утрачен. Компенсация этого дохода в составе возмещения (как упущенная выгода) маловероятна, поскольку сдача аварийного жилья внаём может быть признана действием, не соответствующим его назначению, что исключает получение дохода при обычных условиях оборота.
