- За исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. 2. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), ст. 168
Если же основной договор действителен, то сам по себе факт залога квартиры (ипотеки) даёт займодавцу право обратить на неё взыскание при просрочке. В силу статьи 50 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» залогодержатель вправе обратить взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований, вызванных неисполнением обязательства, в частности неуплатой долга. В рассматриваемой ситуации просрочка уже наступила, поэтому формально займодавец может требовать обращения взыскания на квартиру. Однако наличие несовершеннолетних детей, зарегистрированных и проживающих в квартире, влечёт существенные ограничения.
Залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.
— Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)», ст. 50
При рассмотрении дела об обращении взыскания на квартиру суд обязан руководствоваться статьей 54 Федерального закона «Об ипотеке», которая предписывает определить начальную продажную цену имущества. Но более важная норма для защиты детей — это статья 54.1 того же Закона (её полный текст в предоставленном контексте отсутствует, однако она упоминается в статье 54). Она позволяет суду отказать в обращении взыскания, если допущенное нарушение обязательства крайне незначительно и размер требований явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. В данном случае просрочка большая, поэтому шанс применить эту норму невелик, но её стоит иметь в виду.
- Принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем:
- начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается
— Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)», ст. 54
Кроме того, статья 55 Федерального закона «Об ипотеке» допускает обращение взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, если это прямо предусмотрено договором. В условии сказано, что в договоре указано: «при просрочке займодавец может забрать квартиру». Это может быть истолковано как соглашение о внесудебном порядке. Однако при наличии в квартире несовершеннолетних детей внесудебное обращение взыскания на жилое помещение, являющееся единственным пригодным для проживания, как правило, не допускается: соответствующая норма (пункт 1 статьи 78 Федерального закона «Об ипотеке») в предоставленном контексте отсутствует, но именно она устанавливает, что в таком случае обращение взыскания возможно только в судебном порядке с участием органа опеки. Поэтому займодавец не может просто «забрать квартиру» без судебного решения, даже если в договоре такое условие есть — оно может быть признано ничтожным как противоречащее императивным нормам.
- Удовлетворение требований залогодержателя за счет имущества, заложенного по договору об ипотеке, во внесудебном порядке допускается в случае, если это предусмотрено договором об ипотеке...
— Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)», ст. 55
Переходя к жилищным правам, статья 31 Жилищного кодекса РФ прямо регулирует права членов семьи собственника жилого помещения. Несовершеннолетние дети бывшей жены, проживающие вместе с ней, являются членами её семьи. Согласно части 5 этой статьи, право пользования жилым помещением прекращается одновременно с прекращением права собственности на это жилье, если иное не установлено соглашением. Это означает, что если квартира будет продана с торгов, то и дети, и сама бывшая жена утратят право проживания в ней. Однако часть 4 этой же статьи предоставляет суду право при определённых обстоятельствах сохранить за бывшим членом семьи (бывшим супругом) право пользования на определённый срок, если у него нет иного жилья. Но дети здесь являются не бывшими, а текущими членами семьи, и эта норма к ним напрямую не относится. Вместе с тем, интересы детей защищаются через механизмы, предусмотренные Семейным кодексом (не входит в данный блок), а также через обязательное участие органа опеки и попечительства при рассмотрении судом дел о выселении несовершеннолетних из жилья, на которое обращено взыскание (эта норма также отсутствует в предоставленном контексте, но вытекает из статьи 64 Семейного кодекса и статьи 29 Закона «Об ипотеке» — см. ниже).
Часть 4 предусматривает, что при прекращении семейных отношений право пользования бывшего члена семьи может быть сохранено судом на определенный срок, если у него нет иного жилья и имущественное положение не позволяет обеспечить себя жильем. Суд также может обязать собственника обеспечить иным жильем бывшего супруга и членов семьи, в пользу которых он уплачивает алименты. Часть 5 указывает, что право пользования прекращается одновременно с прекращением права собственности на жилье, если иное не установлено соглашением.
— Жилищный кодекс Российской Федерации, ст. 31
Что касается выселения, статья 35 Жилищного кодекса РФ устанавливает общий порядок: при прекращении права пользования гражданин обязан освободить помещение, а при неисполнении — выселяется по решению суда. В тексте этой статьи нет специальных положений о несовершеннолетних детях, однако суд, рассматривая дело о выселении, обязан учитывать их интересы и, как правило, не может выселить детей без предоставления другого жилья, если оно является для них единственным. Поскольку в предоставленном блоке норм нет прямого указания на это, следует опираться на общеправовой принцип приоритета защиты прав детей (статья 38 Конституции РФ, не входит в контекст) и на то, что выселение несовершеннолетних без предоставления иного жилого помещения допускается только в исключительных случаях, например, при признании дома аварийным.
В случае прекращения права пользования по основаниям, предусмотренным законом или договором, гражданин обязан освободить помещение, а при неисполнении подлежит выселению по решению суда. Статья не содержит специальных положений о несовершеннолетних детях, но устанавливает общий порядок выселения.
— Жилищный кодекс Российской Федерации, ст. 35
Наконец, статья 29 Федерального закона «Об ипотеке» гарантирует, что залогодатель (бывшая жена) сохраняет право пользования заложенным имуществом до момента его реализации. Любые условия договора, ограничивающие это право, ничтожны. Это означает, что до тех пор, пока квартира не продана с торгов, и дети, и она сама могут в ней проживать. Займодавец не вправе выселить их досрочно или запретить пользование квартирой.
- Залогодатель сохраняет право пользования имуществом, заложенным по договору об ипотеке. Залогодатель вправе использовать это имущество в соответствии с его назначением. Условия договора об ипотеке, ограничивающие это право залогодателя, ничтожны.
— Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)», ст. 29
Таким образом, ключевая правовая защита для несовершеннолетних детей в данной ситуации – это возможность оспорить договор займа как кабальный (статья 179 ГК РФ), что делает ипотеку недействительной, и, если это не удастся, — обязательное судебное рассмотрение дела об обращении взыскания с участием органа опеки, а также невозможность внесудебного изъятия жилья в силу отсутствия в контексте нормы, разрешающей такой порядок при проживании детей. Сама по себе просрочка не влечёт автоматической потери квартиры, а наличие детей даёт мощный рычаг для защиты в суде (например, ходатайство о предоставлении отсрочки реализации). Реструктуризация долга или рефинансирование возможны, но только по соглашению с займодавцем, а оспаривание договора займа — самый эффективный путь.
