Купили квартиру в доме, признанном аварийным до покупки: положено ли жилье при расселении или только компенсация по договору?

С 16 мая 2019 года вы являетесь собственником квартиры на основании договора купли-продажи. На эту дату дом уже был официально признан аварийным и подлежащим сносу или реконструкции (решение органа местного самоуправления от 26.09.2017). Поскольку право собственности возникло после даты признания дома аварийным, ваше положение в рамках программы расселения отличается от положения тех собственников, которые владели жильем до такого признания.

Юридически значимым обстоятельством является момент возникновения права собственности относительно даты принятия решения об аварийности. В данном случае, приобретая квартиру после указанной даты, вы не могли добросовестно рассчитывать на долгосрочное сохранение дома и на получение иного благоустроенного жилья взамен при расселении. Закон исходит из презумпции, что при покупке недвижимости, которая на момент сделки уже признана непригодной для проживания, цена в договоре учитывает все обстоятельства и риски, включая скорое расселение.

Отсутствие в выписке из ЕГРН отметки об аварийности на момент покупки является значимым фактом, который может повлиять на ваше правоотношение с продавцом. В реестре недвижимости не всегда оперативно отражаются сведения об аварийности (они вносятся органом местного самоуправления), поэтому покупатель не всегда может получить эту информацию из публичной выписки. Однако с правовой точки зрения отсутствие такой отметки не отменяет самого факта признания дома аварийным, который состоялся ранее. Правовой режим аварийного дома установлен задолго до вашей покупки, и он обязателен для всех, включая нового собственника.

Таким образом, ключевым правоотношением является не получение жилья по договору социального найма или по программе переселения (как для нанимателей или прежних собственников), а вопрос о размере возмещения за изымаемое жилое помещение. Если дом включается в региональную адресную программу переселения, орган власти обязан изъять вашу квартиру для государственных или муниципальных нужд. При этом, в отличие от собственников, владевших квартирой до признания дома аварийным, вам при изъятии, скорее всего, будет выплачено возмещение, в которое входит рыночная стоимость жилья на момент оценки. Юридически значимым станет вопрос о том, равна ли эта рыночная стоимость той сумме, что указана в вашем договоре купли-продажи, или она может быть выше в связи с ростом цен или изменением ситуации на рынке.

В основе регулирования изъятия жилого помещения у собственника в связи с признанием многоквартирного дома аварийным лежит статья 32 Жилищного кодекса Российской Федерации. Эта норма устанавливает, что жилое помещение может быть изъято у собственника при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд, а собственнику предоставляется возмещение. Поскольку ваш дом признан аварийным 26.09.2017, то есть до покупки вами квартиры 16.05.2019, орган местного самоуправления вправе принять решение об изъятии земельного участка и всех помещений в доме. В такой ситуации вы, как собственник, приобретший квартиру после признания дома аварийным, по общему правилу не можете требовать предоставления другого жилого помещения в натуре — защита ваших прав осуществляется через выплату выкупной цены. Исключение возможно только при наличии соглашения с органом власти о предоставлении жилья в зачет возмещения, но обязать орган к этому через суд вы не вправе, так как на момент покупки дом уже имел статус аварийного, и вы должны были осознавать риски.

Жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд . Предоставление возмещения за часть жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется на основании решения уполномоченного федерального органа исполнительной власти, исполнительного органа субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления.
— Жилищный кодекс Российской Федерации, ст. 32

При расселении дома, признанного аварийным до вашей покупки, вы не вправе требовать предоставления другого жилого помещения в натуре. По общему правилу вам положено денежное возмещение, размер которого определяется по рыночной стоимости квартиры на момент изъятия, а не строго по цене, указанной в договоре купли-продажи. Отсутствие отметки об аварийности в ЕГРН не наделяет вас правом на получение квартиры, но даёт основание для предъявления требований к продавцу о возмещении убытков.

Рекомендуемые действия

• Дождитесь официального уведомления от органа местного самоуправления о принятии решения об изъятии земельного участка и вашего жилого помещения. С этого момента начнётся процедура выкупа.
• Закажите независимую оценку рыночной стоимости квартиры с учётом её состояния и аварийности дома, а также убытков, связанных с изъятием. Эта оценка послужит ориентиром для переговоров и возможного судебного спора о размере возмещения.
• При получении проекта соглашения о выкупе внимательно проверьте предлагаемую сумму. Если она ниже независимой оценки или рыночных цен, направьте мотивированное несогласие и предложите свою обоснованную цифру. В случае отказа – обращайтесь в суд с иском об определении выкупной цены.
• Соберите доказательства того, что на момент покупки вы не знали об аварийности дома: договор купли-продажи, выписку из ЕГРН без отметки об аварийности, переписку с продавцом. Это позволит при необходимости взыскать убытки с продавца, если он намеренно скрыл существенную информацию.
• Если орган местного самоуправления предложит предоставить другое жильё в зачёт возмещения – соглашайтесь только после проверки его равноценности и благоустроенности, фиксируя все условия в письменном соглашении.
• При возникновении споров о размере выкупной цены или отказе в выплате возмещения незамедлительно обратитесь к адвокату для судебной защиты, так как сроки для оспаривания действий органов ограничены.