С 16 мая 2019 года вы являетесь собственником квартиры на основании договора купли-продажи. На эту дату дом уже был официально признан аварийным и подлежащим сносу или реконструкции (решение органа местного самоуправления от 26.09.2017). Поскольку право собственности возникло после даты признания дома аварийным, ваше положение в рамках программы расселения отличается от положения тех собственников, которые владели жильем до такого признания.
Юридически значимым обстоятельством является момент возникновения права собственности относительно даты принятия решения об аварийности. В данном случае, приобретая квартиру после указанной даты, вы не могли добросовестно рассчитывать на долгосрочное сохранение дома и на получение иного благоустроенного жилья взамен при расселении. Закон исходит из презумпции, что при покупке недвижимости, которая на момент сделки уже признана непригодной для проживания, цена в договоре учитывает все обстоятельства и риски, включая скорое расселение.
Отсутствие в выписке из ЕГРН отметки об аварийности на момент покупки является значимым фактом, который может повлиять на ваше правоотношение с продавцом. В реестре недвижимости не всегда оперативно отражаются сведения об аварийности (они вносятся органом местного самоуправления), поэтому покупатель не всегда может получить эту информацию из публичной выписки. Однако с правовой точки зрения отсутствие такой отметки не отменяет самого факта признания дома аварийным, который состоялся ранее. Правовой режим аварийного дома установлен задолго до вашей покупки, и он обязателен для всех, включая нового собственника.
Таким образом, ключевым правоотношением является не получение жилья по договору социального найма или по программе переселения (как для нанимателей или прежних собственников), а вопрос о размере возмещения за изымаемое жилое помещение. Если дом включается в региональную адресную программу переселения, орган власти обязан изъять вашу квартиру для государственных или муниципальных нужд. При этом, в отличие от собственников, владевших квартирой до признания дома аварийным, вам при изъятии, скорее всего, будет выплачено возмещение, в которое входит рыночная стоимость жилья на момент оценки. Юридически значимым станет вопрос о том, равна ли эта рыночная стоимость той сумме, что указана в вашем договоре купли-продажи, или она может быть выше в связи с ростом цен или изменением ситуации на рынке.
В основе регулирования изъятия жилого помещения у собственника в связи с признанием многоквартирного дома аварийным лежит статья 32 Жилищного кодекса Российской Федерации. Эта норма устанавливает, что жилое помещение может быть изъято у собственника при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд, а собственнику предоставляется возмещение. Поскольку ваш дом признан аварийным 26.09.2017, то есть до покупки вами квартиры 16.05.2019, орган местного самоуправления вправе принять решение об изъятии земельного участка и всех помещений в доме. В такой ситуации вы, как собственник, приобретший квартиру после признания дома аварийным, по общему правилу не можете требовать предоставления другого жилого помещения в натуре — защита ваших прав осуществляется через выплату выкупной цены. Исключение возможно только при наличии соглашения с органом власти о предоставлении жилья в зачет возмещения, но обязать орган к этому через суд вы не вправе, так как на момент покупки дом уже имел статус аварийного, и вы должны были осознавать риски.
Жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд . Предоставление возмещения за часть жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется на основании решения уполномоченного федерального органа исполнительной власти, исполнительного органа субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления.
— Жилищный кодекс Российской Федерации, ст. 32
Отсутствие в ЕГРН на момент покупки отметки о признании дома аварийным не меняет правового статуса дома, поскольку решение о признании аварийным принимается органом местного самоуправления и вступает в силу с момента его принятия, а не с момента внесения записи в реестр. Это обстоятельство не дает вам права требовать предоставления жилья при расселении. Однако оно может быть основанием для предъявления требований к продавцу о возмещении убытков, если продавец не сообщил вам об аварийном состоянии. В рамках жилищных прав собственника, закрепленных в статье 30 ЖК РФ, вы вправе владеть и распоряжаться квартирой, но это право не освобождает вас от последствий статуса дома, который был известен или должен был быть известен на момент сделки.
Собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены настоящим Кодексом .
— Жилищный кодекс Российской Федерации, ст. 30
Размер возмещения за вашу квартиру определяется на основании независимой оценки рыночной стоимости, а не суммы, указанной в договоре купли-продажи, если только эта сумма не совпадает с рыночной стоимостью на дату, предшествующую изъятию. Цена в договоре может служить ориентиром, но окончательная выкупная цена устанавливается с учетом состояния помещения и аварийности дома. При этом дом признан аварийным после 1 января 2017 года, поэтому он подпадает под специальные правила Федерального закона № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства». Статья 20.15 этого закона предусматривает утверждение региональной адресной программы по переселению граждан из такого аварийного фонда. Однако данная программа направлена на переселение граждан в целом, а не на предоставление жилья в натуре каждому собственнику. Для собственников, купивших квартиру после признания дома аварийным, программой обычно предусматривается выплата возмещения, а не предоставление другого жилья.
Региональная адресная программа по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, признанного таковым после 1 января 2017 года, утверждается высшим исполнительным органом государственной вл
— Федеральный закон от 21.07.2007 № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства», ст. 20.15
Финансовая поддержка на переселение, предусмотренная статьей 20.14 того же закона, может использоваться в том числе для выплаты выкупной цены собственникам помещений, что подтверждает возможность получения именно денежного возмещения, а не квартиры.
Фонд на условиях, установленных настоящей статьей, вправе предоставлять финансовую поддержку за счет своих средств на переселение граждан из многоквартирных домов, признанных в установленно
— Федеральный закон от 21.07.2007 № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства», ст. 20.14
Таким образом, при расселении вашего дома вы имеете право на получение возмещения, размер которого определяется на основе рыночной стоимости квартиры на момент, предшествующий изъятию, а не строго по цене договора купли-продажи. Предоставление другого жилого помещения в натуре возможно только по добровольному соглашению с органом местного самоуправления; обязать его к этому через суд вы не можете, поскольку приобрели квартиру после признания дома аварийным. Отсутствие отметки в ЕГРН не влияет на порядок расселения, но может быть использовано для защиты ваших прав как покупателя в рамках гражданско-правовых отношений с продавцом.
