Если я прописана в аварийном доме под снос и возьму ипотеку, лишусь ли я права на новую квартиру и что делать — сначала получить жилье или брать ипотеку?

Жилая ситуация пользователя связана с признанием многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу, а также с намерением оформить ипотечный кредит. Основной вопрос касается риска утраты права на получение нового жилья взамен аварийного.

Суть ситуации: пользователь зарегистрирован (имеет постоянную регистрацию) в жилом помещении, расположенном в доме, который официально признан аварийным и включён в программу сноса или расселения. В связи с этим у пользователя возникает право на предоставление другого жилого помещения (как правило, по договору социального найма или в собственность) взамен утрачиваемого аварийного. Это предусмотрено жилищным законодательством и региональными программами переселения из аварийного жилищного фонда.

Правовая квалификация: правоотношения, сложившиеся в данной ситуации, относятся к жилищному праву, а именно — к вопросам обеспечения жилыми помещениями граждан в связи с утратой жилья вследствие признания дома аварийным. Юридически значимыми обстоятельствами являются:

• факт регистрации (проживания) пользователя в аварийном доме;
• статус жилого помещения (социальный наём, собственность, муниципальное жильё);
• дата признания дома аварийным (до или после определённых изменений законодательства);
• нахождение пользователя или членов его семьи на учёте в качестве нуждающихся в улучшении жилищных условий.

Приобретение жилья в ипотеку (то есть получение кредита и покупка квартиры или дома) означает, что пользователь становится собственником жилого помещения. В контексте переселения из аварийного жилья это может повлиять на учёт нуждающихся: если пользователь на момент сноса уже имеет в собственности другое жильё (в том числе купленное в ипотеку), это может быть расценено как обеспеченность жильём, и тогда оснований для предоставления нового жилья взамен аварийного не возникнет. Однако здесь важно различать два механизма: предоставление жилья в связи со сносом аварийного дома (компенсация за утраченное жильё, не зависящая от общей обеспеченности) и обеспечение жильём нуждающихся (очередников). Если право на жильё при сносе основано на факте проживания и регистрации, а не на нуждаемости, то приобретение ипотечного жилья может не быть препятствием. Но существуют отдельные условия, при которых факт наличия в собственности иного жилья может учитываться при определении права на получение нового жилья взамен аварийного — особенно если аварийное жильё не является единственным.

Таким образом, юридически значимо установить: является ли аварийное жильё для пользователя единственным местом проживания, состоит ли пользователь на учёте нуждающихся, предусмотрено ли в конкретной региональной программе переселения условие об обеспеченности жильём на момент расселения, а также каков статус жилого помещения (собственность, социальный наём).

Для ответа на Ваш вопрос ключевое значение имеет анализ оснований, по которым граждане могут быть сняты с учета нуждающихся в жилых помещениях. Поскольку проживание в аварийном доме обычно является основанием для признания Вас нуждающейся в жилье, а получение нового жилья при сносе такого дома осуществляется в рамках обеспечения жилыми помещениями именно нуждающихся, любое изменение Вашего имущественного положения может повлиять на это право.

Согласно ст. 56 Жилищного кодекса РФ, одним из оснований для снятия с учета является утрата оснований, дающих право на получение жилого помещения по договору социального найма. Если Вы возьмете ипотеку и приобретете квартиру в собственность, у Вас появится другое жилье, пригодное для проживания. В таком случае Вы перестанете быть нуждающейся в жилом помещении, поскольку утратите одно из ключевых условий — отсутствие другого жилья. Следовательно, муниципалитет будет вправе снять Вас с учета в качестве нуждающейся, и при сносе аварийного дома Вы не сможете претендовать на предоставление нового жилья взамен, так как это жилье предоставляется только тем, кто все еще состоит на учете. Это прямо следует из нормы:

Приобретение жилья в ипотеку до фактического расселения аварийного дома создаст в вашей собственности иное пригодное для проживания помещение. Это лишит вас статуса нуждающейся в жилье, что по прямому указанию ст. 56 Жилищного кодекса РФ повлечёт снятие с учёта и утрату права на бесплатное предоставление новой квартиры взамен аварийной. В таком случае при сносе дома вы сможете претендовать только на денежную компенсацию за изымаемое аварийное жильё, а не на новое жилое помещение.

Рекомендуемые действия

• Откажитесь от оформления ипотечного кредита и приобретения любого жилья в собственность до полного завершения процедуры переселения из аварийного дома.
• Дождитесь официального предоставления вам нового жилого помещения по договору социального найма или в собственность и юридически оформите на него права.
• Если в процессе переселения возникнут споры или муниципальные органы предложат только не устраивающую вас выкупную цену, для защиты права на равнозначное жильё обратитесь за помощью к профильному адвокату.