Пользователь приобрела квартиру в собственность в порядке приватизации на основании договора социального найма, заключённого с её матерью. Данная квартира была предоставлена матери в связи с переселением из ветхого жилья, где ранее были зарегистрированы мать и бабушка пользователя. После смерти бабушки и получения новой квартиры пользователь была включена в договор соцнайма как совместно проживающее лицо и зарегистрирована в ней. Впоследствии она реализовала своё право на приватизацию и стала единственным собственником.
Юридически значимым обстоятельством является то, что право собственности на квартиру возникло не на основании гражданско-правовой сделки (купли-продажи, дарения, мены), а в результате однократной бесплатной передачи жилья из государственного (муниципального) жилищного фонда в собственность гражданина — приватизации. Эти правоотношения регулируются нормами жилищного законодательства, а момент возникновения права собственности фиксируется датой государственной регистрации перехода права в ЕГРН.
Требование покупателя о предоставлении документов на прежнее ветхое жильё (архивная выписка из домовой книги, выписки об объекте и правах) свидетельствует о попытке проверить правовую «цепочку» получения квартиры: от сноса старого дома до предоставления нового жилья по социальному найму и последующей приватизации. Юридически значимыми для покупателя могут быть обстоятельства, связанные с правом на приватизацию (не было ли оно использовано ранее), а также с подтверждением законности вселения и регистрации пользователя в прежнем ветхом доме, откуда она была переселена вместе с матерью.
В продаваемой приватизированной квартире объектом сделки является непосредственно она сама как самостоятельная недвижимая вещь, а не «право на замену» или «право из ветхого жилья». Однако, поскольку происхождение права собственности связано с социальным наймом, возникшим из переселения из аварийного/ветхого фонда, покупатель (и его юрист) опасаются, что в дальнейшем могут быть оспорены основания предоставления этой квартиры, если будет выявлено нарушение жилищных прав третьих лиц (например, бабушки, других наследников или членов семьи, не учтённых при переселении).
Также юридически значимым является факт владения квартирой менее трёх лет. Это обстоятельство влияет на налоговые обязательства продавца, так как срок владения недвижимостью исчисляется с даты регистрации права собственности на неё (в данном случае — с момента регистрации приватизации), а не с момента получения ордера или договора соцнайма. Однако происхождение квартиры (из ветхого жилья) в данном случае не создаёт дополнительных ограничений или разрешительных процедур для продажи — собственник вправе распорядиться имуществом по своему усмотрению.
При продаже приватизированной квартиры, полученной взамен ветхого жилья, ключевое значение имеют нормы, определяющие правовую связь между прежним и новым жильём, а также правила налогообложения и объём обязательств продавца. Разберём каждую релевантную норму применительно к фактам вашей ситуации.
Статья 87 ЖК РФ закрепляет, что признание жилого помещения непригодным для проживания влечёт обязанность наймодателя предоставить другое благоустроенное жильё по договору социального найма. Поскольку ваша мама получила квартиру именно в связи с ветхостью (непригодностью) предыдущего дома, эта норма подтверждает, что ваше право пользования и последующая приватизация производны от статуса ветхого жилья. Однако из этого не следует, что при продаже приватизированной квартиры вы обязаны предоставлять покупателю документы на старый дом. Норма лишь объясняет происхождение вашего права, но не расширяет объём обязанностей продавца по договору купли-продажи.
Статья 87 ЖК РФ устанавливает, что при признании жилого помещения непригодным для проживания наймодатель предоставляет другое благоустроенное жилое помещение по договору социального найма. Это подтверждает, что квартира пользователя была предоставлена взамен ветхого жилья, что может обосновывать требование покупателя о предоставлении документов на предыдущее жилье для проверки законности получения квартиры.
— Жилищный кодекс Российской Федерации, ст. 87
Статья 89 ЖК РФ детализирует требования к предоставляемому жилью (благоустроенность, равнозначность по площади, нахождение в границах населённого пункта). Она юридически связывает новую квартиру с предыдущим жильём, но для вас как для продавца это означает лишь, что квартира была предоставлена на законных основаниях. Покупатель может интересоваться этой связью для проверки чистоты сделки, однако закон не обязывает вас предоставлять документы на ветхий дом при продаже. Достаточно подтвердить своё право собственности на приватизированную квартиру выпиской из ЕГРН и договором приватизации.
Статья 89 ЖК РФ регулирует предоставление другого благоустроенного жилого помещения по договору социального найма в связи с выселением из ветхого жилья. Она устанавливает требования к предоставляемому жилью (благоустроенность, равнозначность по общей площади, нахождение в границах населенного пункта). Это полезно для понимания правовой связи между ветхим жильем и полученной квартирой, что может обосновывать требование покупателя о предоставлении документов на предыдущее жилье.
— Жилищный кодекс Российской Федерации, ст. 89
Статья 549 ГК РФ определяет предмет договора купли-продажи недвижимости: продавец обязан передать в собственность покупателя квартиру. При этом закон не возлагает на продавца обязанность передавать документы, не относящиеся непосредственно к продаваемому объекту (например, документы на прежнее жильё третьих лиц). Ваша обязанность — передать квартиру свободной от прав третьих лиц и обеспечить регистрацию перехода права. Архивная выписка из домовой книги по ветхому дому и выписки о правах на него не входят в стандартный пакет документов для сделки. Если стороны не согласовали это в договоре, такое требование покупателя не основано на законе.
- По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 549
Статья 217.1 НК РФ содержит специальное правило о зачёте срока владения предыдущим жильём при продаже квартиры, полученной по программе реновации в городе Москве. Данная норма не применяется к вашей ситуации, поскольку дом был признан ветхим и квартира предоставлена не в рамках программы реновации (которая действует только в Москве и касается сноса домов по определённому перечню). Следовательно, срок вашего владения приватизированной квартирой для целей налогообложения исчисляется с даты государственной регистрации права собственности на неё. Поскольку прошло менее трёх лет, при продаже у вас возникает обязанность уплатить налог на доходы физических лиц, если только вы не воспользуетесь имущественным вычетом по ст. 220 НК РФ.
В целях настоящего пункта и пункта 3 настоящей статьи в случае продажи жилого помещения или доли (долей) в нем, предоставленных в собственность взамен освобожденных жилого помещения или доли (долей) в нем в связи с реализацией программы реновации жилищного фонда в городе Москве, при исчислении минимального предельного срока владения продаваемыми жилым помещением или долей (долями) в нем в срок нахождения в собственности налогоплательщика этих жилого помещения или доли (долей) в нем включается срок нахождения в собственности такого налогоплательщика освобожденных жилого помещения или доли (долей) в нем.
— Налоговый кодекс Российской Федерации, ст. 217.1
В представленном контексте отсутствует норма, устанавливающая общий минимальный предельный срок владения для приватизированного жилья (3 года). Эту норму можно найти в п. 2 ст. 217.1 НК РФ. Она предусматривает, что для жилых помещений, приобретённых в собственность в порядке приватизации, минимальный срок владения составляет три года. Этот срок и подлежит применению к вашей ситуации.
Таким образом, требование покупателя о предоставлении документов на ветхий дом является необоснованным с точки зрения закона, однако оно может быть продиктовано его желанием убедиться в законности получения квартиры по соцнайму. Юридической обязанности предоставлять такие документы у вас нет. Для продажи вам необходимы: договор приватизации, выписка из ЕГРН, паспорт, иные документы по требованию нотариуса (если сделка нотариальная). Налоговые последствия: поскольку срок владения менее трёх лет, потребуется уплатить НДФЛ, если не применить вычет или не уменьшить доход на расходы (но расходов на приобретение в порядке приватизации не было, поэтому вычет в 1 млн руб. или вычет фактических расходов могут быть использованы).
