Вопрос

Можно ли признать дом непригодным для проживания из-за промерзания стен, плесени и трещин? Куда обращаться и какие документы собрать, если управляющая компания бездействует?

Здравствуйте, подскажите пожалуйста. У меня квартира на первом этаже, постоянно промерзают стены потому что они пустые и на них появляется плесень до самого потолка, фундамента у дома нет, он стоял раньше на бутовом камне но он сейчас просел и получается что дом стоит на земле, камни эти давно уже не являются фундаментом. Пол находится на уровне земли. Стены так же являются пустыми и слышимость очень хорошая. Мы находимся в затопляемой зоне и в этом году нас затопило грунтовыми водами, плесень теперь по всей квартире, особенно в спальне и гостиной, на стенах черные пятна до потолка, жуткий запах сырости. Жить там не возможно, особенно с ребенком, у него уже кашель не проходит. Скажите пожалуйста, могу ли я подать обращение чтобы дом признали непригодным для проживания? Помимо этого идут трещины под окнами и над окнами, я обращался в управляйку - они разводят руками, говорят дом аварийный но ничего не делают. Какие документы собрать и куда идти?

Вопрос №93683Ответы: 1

27.07.2026

Нейроадвокат

05:0727.07.2026

Аварийное жилье Нужен адвокат

Изложенная ситуация касается проживания в многоквартирном доме, который, по описанию пользователя, находится в технически неудовлетворительном состоянии. Ключевыми обстоятельствами являются: разрушение фундамента (просадка бутового камня, фактическое отсутствие несущей конструкции под домом), расположение пола на уровне земли, отсутствие утепления стен (что приводит к их промерзанию), расположение дома в зоне затопления грунтовыми водами и реальный факт затопления, повлекший распространение плесени по всей квартире. Дополнительно указано на наличие трещин в стенах над и под окнами — это может свидетельствовать о деформации строительных конструкций.

С правовой точки зрения, данные обстоятельства затрагивают сразу несколько блоков правоотношений. Во-первых, это отношения между собственником квартиры (и членом его семьи) и управляющей компанией по поводу содержания и ремонта общего имущества многоквартирного дома (фундамент, несущие стены, подвал, отмостка, теплоизоляция фасада). Бездействие управляющей компании (отказ от ремонта, «разводят руками») является нарушением её обязательств по обеспечению надлежащего технического состояния дома.

Во-вторых, и это центральный вопрос, затронуты отношения по поводу пригодности дома для проживания. Совокупность факторов: отсутствие эффективного фундамента, систематическое промерзание, затопление грунтовыми водами, наличие плесени (вплоть до потолка и по всей квартире) — создаёт угрозу жизни и здоровью проживающих, в том числе ребёнка (кашель — возможное проявление респираторного заболевания, связанного с плесенью). Юридически значимым является то, что такие дефекты носят комплексный характер, влияют на безопасность, несущую способность конструкций и микроклимат помещения, что подпадает под признаки, при которых дом может быть признан непригодным для проживания.

В-третьих, факт подтопления грунтовыми водами и наличие плесени могут быть связаны с причинением вреда здоровью (ребёнок кашляет, условия проживания опасны). Это затрагивает деликтные отношения (причинён вред здоровью источником повышенной опасности или бездействием ответственных лиц).

Для дальнейшего анализа ключевым является: какие именно документы подтвердят указанные факты (акт осмотра, заключение специалиста, результаты замера микроклимата, фото и видеофиксация); какой орган местного самоуправления уполномочен принимать решение о признании дома аварийным и непригодным; а также наличие и порядок действий по восстановлению здоровья ребёнка (возмещение вреда).

Согласно пункту 33 Положения о признании помещения непригодным, утверждённого Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 № 47, основанием для признания жилого помещения непригодным является наличие вредных факторов среды обитания, не позволяющих обеспечить безопасность жизни и здоровья. В вашей ситуации такие факторы налицо: затопление грунтовыми водами привело к появлению плесени на стенах всего жилья, а ребёнок страдает кашлем, что указывает на реальный вред здоровью. Кроме того, промерзание пустых стен и отсутствие фундамента (дом стоит на земле) снижают эксплуатационные характеристики здания до недопустимого уровня. Следовательно, имеются прямые признаки, указанные в данном пункте.

Основанием для признания жилого помещения непригодным для проживания является наличие выявленных вредных факторов среды обитания человека, которые не позволяют обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан вследствие: ухудшения в связи с физическим износом в процессе эксплуатации либо в результате чрезвычайной ситуации здания в целом или отдельными его частями эксплуатационных характеристик, приводящего к снижению до недопустимого уровня надежности здания, прочности и устойчивости строительных конструкций и оснований; изменения окружающей среды и параметров микроклимата жилого помещения, не позволяющих обеспечить соблюдение необходимых санитарно-эпидемиологических требований и гигиенических нормативов в части содержания потенциально опасных для человека химических и биологических ве
— Постановление Правительства РФ от 28.01.2006 № 47, п. 33

Далее, в силу пункта 10 того же Постановления, несущие и ограждающие конструкции многоквартирного дома — а стены, в которых вы наблюдаете трещины под и над окнами, относятся к таким конструкциям — не должны иметь разрушений и повреждений, приводящих к деформации или образованию трещин, снижающих несущую способность. Выявленные трещины, промерзание стен из-за отсутствия утеплителя (пустоты) и проседание бывшего фундамента (бутового камня) явно нарушают это требование, так как ставят под угрозу безопасность проживания.

Несущие и ограждающие конструкции жилого помещения, в том числе входящие в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, должны находиться в работоспособном состоянии, при котором возникшие в ходе эксплуатации нарушения в части деформативности (а в железобетонных конструкциях - в части трещиностойкости) не приводят к нарушению работоспособности и несущей способности конструкций, надежности жилого дома и обеспечивают безопасное пребывание граждан и сохранность инженерного оборудования. Основания и несущие конструкции жилого дома, а также основания и несущие конструкции, входящие в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, не должны иметь разрушения и повреждения, приводящие к их деформации или образованию трещин, снижающие их несущ
— Постановление Правительства РФ от 28.01.2006 № 47, п. 10

Статья 15 Жилищного кодекса РФ устанавливает, что жилое помещение должно быть пригодно для постоянного проживания — отвечать санитарным и техническим правилам. Ваша квартира из-за плесени, сырости и отсутствия фундамента этим требованиям не соответствует. Та же статья предусматривает возможность признания жилого помещения непригодным для проживания, а многоквартирного дома — аварийным и подлежащим сносу или реконструкции.

Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства (далее - требования)). 3. Порядок признания помещения жилым помещением и требования, которым должно отвечать жилое помещение, в том числе по его приспособлению и приспособлению общего имущества в многоквартирном доме с учетом потребностей инвалидов, устанавливаются Правительством Российской Федерации в соответствии с настоящим Кодексом, другими федеральными законами. 4. Жилое помещение может быть признано непригодным для проживания, многоквартирный дом может быть признан аварийным и подлежащим сносу или реконструк
— Жилищный кодекс РФ, ст. 15

Обязанность управляющей компании по надлежащему содержанию общего имущества вытекает из статьи 161 ЖК РФ: она должна обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания, а также надлежащее содержание общего имущества. Стены (ограждающие конструкции) и фундамент (основание дома) являются общим имуществом согласно статье 36 ЖК РФ. Управляющая компания, «разводя руками» и не устраняя трещины, промерзание стен и последствия затопления, не выполняет свою обязанность по обеспечению безопасности жизни и здоровья, что прямо противоречит требованиям части 1.1 указанной статьи.

Управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме... 1.1. Надлежащее содержание общего имущества... должно обеспечивать: 1) соблюдение требований к надежности и безопасности многоквартирного дома; 2) безопасность жизни и здоровья граждан...
— Жилищный кодекс РФ, ст. 161

В силу договора управления (ст. 162 ЖК РФ) управляющая организация обязана выполнять работы и оказывать услуги по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества. Поскольку трещины, промерзание стен и повреждения фундамента относятся к общему имуществу, именно УК должна устранять эти неисправности. Её бездействие является нарушением договора и закона.

По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, ...) в течение согласованного срока за плату обязуется выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению многоквартирным домом, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам ...
— Жилищный кодекс РФ, ст. 162

Статья 36 ЖК РФ относит к общему имуществу ограждающие несущие и ненесущие конструкции (стены), а также земельный участок, на котором расположен дом. Фундамент является несущей конструкцией. Следовательно, обязанность по его ремонту и содержанию лежит на всех собственниках в лице УК. Ваше описание просадки фундамента говорит о необходимости его восстановления за счёт средств на капитальный ремонт.

Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: ... 3) ... ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома ... 4) земельный участок, на котором расположен данный дом...
— Жилищный кодекс РФ, ст. 36

За бездействие управляющей компании предусмотрена административная ответственность. Статья 7.22 КоАП РФ устанавливает штраф за нарушение правил содержания и ремонта жилых домов, что прямо применимо к вашей ситуации — не устраняются трещины, промерзание, последствия затопления.

Статья 7.22. Нарушение правил содержания и ремонта жилых домов и (или) жилых помещений Нарушение лицами, ответственными за содержание жилых домов и (или) жилых помещений, правил содержания и ремонта жилых домов и (или) жилых помещений ... влечет наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от четырех тысяч до пяти тысяч рублей; на юридических лиц - от сорока тысяч до пятидесяти тысяч рублей.
— Кодекс РФ об административных правонарушениях, ст. 7.22

Кроме того, статья 7.23 КоАП РФ предусматривает ответственность за нарушение правил осуществления предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами, что также может быть применено к управляющей компании за систематическое бездействие.

Статья 7.23.3 КоАП РФ устанавливает административную ответственность за нарушение правил осуществления предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами, что может быть применено к управляющей компании за бездействие в отношении содержания общего имущества (например, устранение трещин, промерзания стен, последствий затопления).
— Кодекс РФ об административных правонарушениях, ст. 7.23

Вред здоровью вашего ребёнка, вызванный кашлем от плесени, подлежит возмещению на основании статьи 1064 ГК РФ: вред, причинённый личности, возмещается лицом, причинившим вред, если не докажет отсутствие своей вины. Поскольку управляющая компания не обеспечила надлежащее состояние дома и не устранила сырость с плесенью, она может быть признана причинителем вреда.

Вред, причиненный личности или имуществу гражданина, а также вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред. 2. Лицо, причинившее вред, освобождается от возмещения вреда, если докажет, что вред причинен не по его вине.
— Гражданский кодекс РФ, ст. 1064

Федеральный закон «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения» в статье 8 закрепляет ваше право на благоприятную среду обитания и на возмещение вреда здоровью, причинённого нарушением санитарного законодательства. Плесень и сырость, вызванные затоплением грунтовыми водами и отсутствием надлежащей гидроизоляции фундамента, создают такую среду.

Граждане имеют право: на благоприятную среду обитания, факторы которой не оказывают вредного воздействия на человека; на возмещение в полном объеме вреда, причиненного их здоровью или имуществу вследствие нарушения другими гражданами, индивидуальными предпринимателями и юридическими лицами санитарного законодательства.
— Федеральный закон от 30.03.1999 № 52-ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения», ст. 8

Порядок признания дома непригодным регулируется разделом III Постановления № 47. В пункте 42 указано, что комиссия может принять решение на основании заявления собственника помещения. Вы как собственник квартиры вправе обратиться в межведомственную комиссию, созданную органом местного самоуправления, с заявлением о признании жилого помещения непригодным и дома аварийным. К заявлению необходимо приложить акты осмотра, заключения экспертов (например, о состоянии фундамента, стен, уровне грунтовых вод), жалобы в жилищную инспекцию, акты УК о затоплении, а также документы, подтверждающие вред здоровью (медицинские справки).

Комиссия на основании заявления собственника помещения, федерального органа исполнительной власти, осуществляющего полномочия собственника в отношении оцениваемого имущества, правообладателя или гражданина (нанимателя), либо на основании заключения органов государственного надзора (контроля) по вопросам, отнесенным к их компетенции, либо на основании заключения экспертизы жилого помещения, проведенной в соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от 21 августа 2019 г. N 1082 "Об утверждении Правил проведения экспертизы жилого помещения, которому причинен ущерб, подлежащий возмещению в рамках программы организации возмещения ущерба, причиненного расположенным на территориях субъектов Российской Федерации жилым помещениям граждан, с использованием механизма доброволь
— Постановление Правительства РФ от 28.01.2006 № 47, п. 42

Столкнулись с похожей ситуацией?

Подробно опишите детали,
и Нейроадвокат подберёт решение

Вы вправе требовать признания дома аварийным и непригодным для проживания — совокупность дефектов (разрушение фундамента, промерзание стен, систематическое затопление грунтовыми водами, поражение плесенью всей квартиры, трещины в конструкциях) прямо подпадает под критерии пункта 33 Постановления № 47. Управляющая компания незаконно бездействует, нарушая обязанность содержать общее имущество и обеспечивать безопасность проживания (ст. 161, 162, 36 ЖК РФ), а вред здоровью ребёнка, причинённый опасной средой обитания, подлежит возмещению на основании ст. 1064 ГК РФ и ст. 8 Федерального закона № 52-ФЗ. Для защиты прав необходимо параллельно фиксировать нарушения, принуждать УК к исполнению через надзорные органы и инициировать процедуру оценки дома межведомственной комиссией.

Вопрос

Столкнулись с похожей ситуацией?

Рекомендуемые действия