Ситуация касается переселения граждан из многоквартирного дома, признанного аварийным и подлежащим сносу до 2019 года. В рамках данной процедуры у собственника жилого помещения (внука) и членов его семьи, зарегистрированных и проживающих в таком помещении, возникает право на получение возмещения за изымаемое жильё в связи с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд.
Юридически значимым обстоятельством является момент возникновения права собственности на квартиру (2021 год) по отношению к дате признания дома аварийным. Управляющая организация, ссылаясь на «недавнее» дарение, ставит под сомнение форму обеспечения — вместо предоставления другого жилого помещения предлагается денежная компенсация (выкупная цена).
Суть спора сводится к квалификации правоотношений по переселению: должно ли быть предоставлено равноценное жилое помещение взамен изымаемого, либо собственник вправе претендовать только на возмещение его стоимости (выкупную цену). Ключевым моментом здесь является не «свежесть» сделки, а различие в правовом режиме — собственник аварийного жилья может получить либо денежную выплату, либо, при определённых условиях, другое жильё.
Факт дарения сам по себе, как и то, что даритель (свекровь) распорядилась иными квартирами (завещание постороннему), не меняет правового статуса нынешнего собственника (внука) и его семьи. Однако законодательство дифференцирует подход: если на момент признания дома аварийным собственник уже не являлся нанимателем по договору социального найма, а право собственности возникло после такого признания (особенно на возмездной основе или в порядке дарения), это может трактоваться как основание для выплаты исключительно выкупной цены, а не предоставления жилья.
Юридически значимыми фактами являются: дата признания дома аварийным (до 2019 года); дата регистрации права собственности на квартиру (2021 год); факт проживания и регистрации в квартире как в единственном жилье; состав семьи собственника. Факт того, что свекровь подарила квартиру внуку, а не продала её, а также её собственные действия с другой квартирой (завещание) имеют значение только для проверки добросовестности участников, но не являются прямым основанием для изменения формы обеспечения — они оцениваются в совокупности с обстоятельствами дела (например, не было ли искусственного ухудшения жилищных условий).
Анализ применимых норм права необходимо начать со ст. 32 Жилищного кодекса РФ, которая является специальной по отношению к ситуации изъятия жилого помещения в связи с признанием многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу. В вашей ситуации дом признан аварийным до 2019 года, земельный участок под ним подлежит изъятию для муниципальных нужд, что прямо подпадает под действие данной статьи. Ключевое значение имеет то, что ваше право собственности на квартиру возникло на основании договора дарения 2021 года, то есть уже после признания дома аварийным. Однако сама по себе ст. 32 ЖК РФ не устанавливает, что момент возникновения права собственности влияет на форму обеспечения — она лишь предусматривает предоставление возмещения за изымаемое жилое помещение. В контексте вашего вопроса управляющая организация делает вывод, что из-за «недавнего» дарения положена только денежная компенсация. Но из текста ст. 32 ЖК РФ в представленном объёме не следует, что приобретение права собственности после признания дома аварийным автоматически лишает права на получение жилого помещения. Статья лишь закрепляет общий принцип: изъятие возможно на основании решения уполномоченного органа, а возмещение (включая предоставление жилья) определяется в порядке, установленном той же статьёй. Важно, что ст. 32 ЖК РФ допускает два варианта: выкуп (денежная компенсация) или, по соглашению с собственником, предоставление другого жилого помещения с зачётом его стоимости в выкупную цену. При этом нигде не указано, что факт дарения после признания дома аварийным лишает вас права выбора — в законе нет такого ограничения. Более того, ваше постоянное проживание и регистрация в квартире, а также отсутствие другого жилья — обстоятельства, которые, хотя напрямую не упомянуты в приведённой части ст. 32, учитываются судебной практикой при решении вопроса о предоставлении жилого помещения взамен изымаемого. Однако в самом тексте данной нормы эти критерии отсутствуют, поэтому я обязан опираться только на то, что дано.
Статья 32. Обеспечение жилищных прав собственника жилого помещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд 1. Жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд . Предоставление возмещения за часть жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется на основании решения уполномоченного федерального органа исполнительной власти, исполнительного органа субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления. (в ред. Федеральных зако
— Жилищный кодекс Российской Федерации, ст. 32
Теперь обратимся к ст. 209 Гражданского кодекса РФ, которая устанавливает общее содержание права собственности. В вашей ситуации свекровь, будучи собственником квартиры, в 2021 году реализовала своё правомочие распоряжения — подарила квартиру внуку. Это её законное право. Сам по себе факт дарения не является злоупотреблением правом, даже если дом уже был признан аварийным. Управляющая организация не вправе ставить форму обеспечения при переселении в зависимость от того, что дарение имело место «недавно» — в законе такой оговорки нет. Более того, дарение было совершено три года назад, что для гражданских правоотношений является значительным сроком, а не «недавним» событием. Таким образом, ст. 209 ГК РФ подтверждает законность сделки, но не содержит нормы, которая бы ухудшала положение нового собственника при изъятии жилья. Если бы законодатель хотел ограничить права приобретателей по безвозмездным сделкам после признания дома аварийным, он сделал бы это прямо, например, в ст. 32 ЖК РФ. Поскольку такого ограничения в представленных нормах нет, довод о «недавности» дарения не основан на законе.
Статья 209. Содержание права собственности 1. Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. КонсультантПлюс: примечание. О выявлении конституционно-правового смысла п. 2 ст. 209 см. Постановление КС РФ от 19.04.2021 N 14-П. 2. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом. 3. Владение, пользование и распоряжение землей и другими пр
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 209
Теперь необходимо оценить значение того факта, что у свекрови была вторая квартира в этом же доме, которую она завещала постороннему лицу. В представленном контексте нет норм, которые бы устанавливали, что действия прежнего собственника (дарителя) по распоряжению иным имуществом влияют на права лица, получившего квартиру по дарению. Более того, вы и ваш сын (внук) — самостоятельные субъекты права, а свекровь на момент вашего переселения уже не является собственником спорной квартиры. Поэтому её отношения с другим лицом по завещанию никак не касаются вашей ситуации. Применимое право (ст. 32 ЖК РФ и ст. 209 ГК РФ) не содержит механизма, увязывающего форму обеспечения нового собственника с действиями прежнего собственника в отношении иного имущества.
В связи с тем, что в предоставленном фрагменте «Контекста из НПА» отсутствуют нормы, которые бы прямо устанавливали ограничение на предоставление жилого помещения собственнику, приобретшему квартиру после признания дома аварийным, а также критерии учёта единственного жилья и регистрации, необходимо отметить: такие нормы могут содержаться в более широком тексте ст. 32 ЖК РФ (её части 8.2, введённой Федеральным законом от 27.12.2018 № 473-ФЗ, а также в разъяснениях Верховного Суда РФ). Поскольку в вашем контексте они не приведены, для полного анализа следовало бы обратиться к полному тексту ст. 32 ЖК РФ и к Обзору судебной практики Верховного Суда РФ № 1 (2021). Однако исходя из имеющихся норм, можно сделать вывод: ни ст. 32 ЖК РФ (в данной редакции), ни ст. 209 ГК РФ не дают оснований для замены предоставления жилого помещения денежной компенсацией только из-за того, что квартира была подарена через два года после признания дома аварийным и за три года до планируемого переселения.
