В центре ситуации находится вопрос о судьбе жилого помещения, предоставленного взамен аварийного дома, и о правах на него лиц, которые фактически в нем проживают.
В 80-х годах вы и ваша семья получили квартиру от предприятия. Это было социальное предоставление жилья, которое порождало право пользования им по договору социального найма для всех членов семьи, включая вас, мужа и сына. В 2005 году сын приватизировал эту квартиру на себя одного. Юридически значимым обстоятельством является то, что на момент приватизации вы и муж, будучи зарегистрированными в квартире, имели равные права на участие в приватизации, но не воспользовались ими. Согласие на приватизацию квартиры сыном, если оно было дано, означало ваш добровольный отказ от права собственности на данное жилье, но не лишало вас права пользования им. Сын стал единоличным собственником.
Далее дом признали аварийным и снесли. В рамках программы расселения аварийного жилья собственнику (вашему сыну) было предоставлено другое жилое помещение взамен изымаемого. Ключевой момент: это новое жилье предоставлялось на основании договора краткосрочного найма сроком на один год и с условием, что сын оформит его в свою собственность. Фактически это была «промежуточная» схема, технический этап, предшествующий регистрации права собственности. Сын этого не сделал, и договор найма, очевидно, прекратил свое действие в связи с истечением срока.
Сын с 2005 года не проживает ни в старой, ни в новой квартире, имеет огромные долги и отказывается оформлять собственность, опасаясь взыскания. Вы и муж зарегистрированы в новой квартире, проживаете в ней и оплачиваете коммунальные услуги. Ваша регистрация и проживание порождают определенные жилищные права, но не дают автоматических прав на недвижимость в отсутствие воли собственника или решения суда.
Юридически значимы обстоятельства: 1) невыполнение сыном обязательства по оформлению права собственности на новое жилье, что повлекло за собой неопределенность правового статуса квартиры (она не оформлена, срок договора найма истек); 2) наличие у сына долгов, что создает риск обращения взыскания на его будущую собственность; 3) тот факт, что вы и муж длительное время (с 80-х годов) проживаете в квартирах, предоставленных по социальной программе, и, вероятно, имели право на приватизацию, от которого по факту отказались.
Правоотношения затронуты сложные: жилищные (право пользования жильем), наследственные (потенциальная передача прав), обязательственные (неисполнение сыном условий предоставления жилья), а также отношения, связанные с переходом права собственности (возможность оспаривания приватизации, требования о понуждении к оформлению, судебное признание права). Ваше желание оформить квартиру на себя напрямую не подкреплено законом, поскольку вы не являетесь ни собственником, ни нанимателем по действующему договору. Вопрос о возможности признания за вами права собственности требует анализа того, была ли фактически утрачена возможность приватизации жилья либо есть ли основания для перехода к вам прав сына в силу закона или судебного решения.
Предоставление новой квартиры взамен аварийного жилья было оформлено договором краткосрочного найма сроком на один год. Согласно ст. 683 ГК РФ, такой договор заключается на срок до одного года, и к нему не применяются правила о пролонгации, предусмотренные для обычного найма. Истечение срока договора в 2013 году не привело к автоматическому возникновению у сына права собственности – он должен был совершить действия по регистрации, но не сделал этого. До настоящего времени квартира формально не находится ни в собственности сына, ни в собственности муниципалитета (если договор не был перезаключен), что создаёт правовую неопределённость: родители проживают в жилье, которое не имеет определённого правового статуса.
Статья 683. Срок в договоре найма жилого помещения
- Договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет.
- К договору найма жилого помещения, заключенному на срок до одного года (краткосрочный наем), не применяются правила, предусмотренные пунктом 2 статьи 677, статьями 680, 684 - 686, абзацем четвертым пункта 2 статьи 687 настоящего Кодекса, если договором не предусмотрено иное.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 683
Сама процедура предоставления жилья взамен снесённого должна была следовать правилам, установленным Жилищным кодексом для аварийного фонда. Статья 86 ЖК РФ прямо предусматривает, что при сносе дома гражданам, занимавшим помещение по договору социального найма, предоставляется другое благоустроенное жильё именно по договору социального найма, а не по краткосрочному найму. В описываемой ситуации квартира в 80-х была получена от работы – неясно, была ли она впоследствии передана в муниципальную собственность, но приватизация в 2005 году сыном сделала его единственным собственником. Следовательно, на момент сноса жильё уже не находилось в социальном найме, а было в частной собственности. Тем не менее, если бы программа расселения предполагала предоставление компенсации или выкуп, следовало применять нормы о предоставлении равноценного жилья. Статья 89 ЖК РФ также указывает на предоставление жилья по договору социального найма при выселении из аварийного дома. Поскольку фактически сыну была предоставлена квартира для последующего оформления в собственность, это можно рассматривать как особый порядок взамен выкупа. Однако неоформление права собственности оставляет ситуацию без надлежащего правового основания – ни сын, ни родители не стали собственниками.
Статья 86. Порядок предоставления жилого помещения по договору социального найма в связи со сносом дома
Если дом, в котором находится жилое помещение, занимаемое по договору социального найма, подлежит сносу, выселяемым из него гражданам органом государственной власти или органом местного самоуправления, принявшими решение о сносе такого дома, предоставляются другие благоустроенные жилые помещения по договорам социального найма.
— Жилищный кодекс Российской Федерации, ст. 86
Статья 89 ЖК РФ регулирует предоставление другого благоустроенного жилого помещения по договору социального найма в связи с выселением из аварийного жилья. В данной ситуации предоставление новой квартиры по договору краткосрочного найма с последующим оформлением в собственность не соответствует порядку, установленному статьей 89, которая предусматривает предоставление жилья по договору социального найма, а не краткосрочного найма. Статья не регулирует вопросы приватизации или перехода права собственности, но устанавливает стандарты предоставляемого жилья.
— Жилищный кодекс Российской Федерации, ст. 89
Сын, будучи собственником аварийного жилья, имел право на получение нового жилья в собственность на основании общих норм о приобретении права собственности. Статья 218 ГК РФ устанавливает, что право собственности может возникнуть в результате договора (например, мены или выкупа), а также на имущество, от которого собственник отказался. В данном случае новая квартира была предоставлена именно сыну как собственнику снесённого жилья – это основание для регистрации за ним права собственности. Однако длительное неоформление (более 10 лет) и отказ от оформления из-за долгов могут быть расценены как фактический отказ от права. Если сын не желает принимать имущество в собственность, это может привести к утрате его права – например, муниципалитет вправе поставить вопрос о расторжении договора краткосрочного найма и возврате квартиры, так как цель (оформление собственности) не была достигнута. Родители в такой ситуации не имеют прямого права на квартиру, поскольку не были собственниками аварийного жилья.
Статья 218 ГК РФ устанавливает общие основания приобретения права собственности, включая создание новой вещи (п.1), договоры (п.2), а также приобретение права на имущество, от которого собственник отказался или утратил право (п.3). В данной ситуации новая квартира предоставлена взамен аварийной, и сын как собственник аварийного жилья имеет право на получение нового жилья в собственность. Однако неоформление права собственности может привести к утрате права. Родители могут претендовать на признание права собственности, если докажут, что сын отказался от права или утратил его. Также возможен переход права по договору (дарение, купля-продажа) или в судебном порядке. Долги сына могут повлечь взыскание на квартиру, если она будет оформлена на него. Регистрация сына в снесенном доме не влияет на
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 218
Одним из оснований, на которое могут ссылаться родители, является приобретательная давность. Статья 234 ГК РФ предусматривает, что лицо, добросовестно, открыто и непрерывно владеющее недвижимым имуществом как своим собственным в течение пятнадцати лет, может приобрести на него право собственности. Родители проживают в новой квартире с 2012 года, оплачивают коммунальные услуги, зарегистрированы в ней – это может свидетельствовать о добросовестном и открытом владении. Однако существуют серьёзные препятствия: во-первых, они владеют не как собственники, а как наниматели (по договору краткосрочного найма) или по разрешению сына, что не является владением «как своим собственным»; во-вторых, срок в 15 лет на момент рассмотрения вопроса ещё не истёк (2012 + 15 = 2027). Кроме того, приобретательная давность не может быть применена, если у имущества есть собственник (сын пока не утратил право, хотя и не оформил). Поэтому данный способ маловероятен, но может быть использован как вспомогательное требование после признания сына отказавшимся от права.
- Лицо - гражданин или юридическое лицо, - не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом... в течение пятнадцати лет... приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность).
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 234
Поскольку прошло уже более 10 лет с момента предоставления квартиры, возникает вопрос о сроках исковой давности для требований, связанных с признанием права или понуждением к оформлению. Статья 196 ГК РФ устанавливает общий срок исковой давности в три года со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права. Для родителей, которые не являются стороной договора с муниципалитетом, течение срока может начаться с момента, когда они осознали, что сын отказывается оформлять право собственности, либо с истечения срока договора (2013 год). Если с того времени прошло более трёх лет, то исковые требования о понуждении сына к оформлению или о признании права по договору могут быть заявлены с пропуском срока. Однако требования, основанные на приобретательной давности, не подлежат исковой давности – достаточно самого факта владения в течение установленного срока. Кроме того, срок исковой давности не течёт, если нарушение является длящимся (например, отказ от оформления продолжается). В любом случае, родителям стоит учитывать риск пропуска срока для судебной защиты своих прав.
- Общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.
- Срок исковой давности не может превышать десять лет со дня нарушения права, для защиты которого этот срок установлен, за исключением случаев, установленных Федеральным законом от 6 марта 2006 года N 35-ФЗ "О противодействии терроризму" и Федеральным законом от 30 ноября 2010 года N 327-ФЗ "О передаче религиозным организациям имущества религиозного назначения, находящегося в государственной или муниципальной собственности".
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 196
Для судебной перспективы родители могут использовать институт установления юридических фактов. Статья 264 ГПК РФ позволяет суду устанавливать факты, от которых зависит возникновение, изменение или прекращение прав граждан, в частности факт владения и пользования недвижимым имуществом. Если родители докажут, что они непрерывно и добросовестно владеют квартирой как своей собственной (например, производят капитальный ремонт, несут бремя содержания), суд может установить факт открытого владения, что в совокупности с другими обстоятельствами может служить основанием для признания права по приобретательной давности. Однако без одновременного заявления требования о признании права собственности установление одного лишь факта владения не приведёт к автоматическому оформлению прав.
Статья 264. Дела об установлении фактов, имеющих юридическое значение
- Суд устанавливает факты, от которых зависит возникновение, изменение, прекращение личных или имущественных прав граждан, организаций.
- Суд рассматривает дела об установлении:
- факта владения и пользования недвижимым имуществом;
- других имеющих юридическое значение фактов.
— Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации, ст. 264
Отказ сына оформлять квартиру в собственность вызван его опасениями, что на неё обратят взыскание кредиторы. Статья 446 ГПК РФ устанавливает иммунитет для единственного жилья должника. Однако в данном случае, если квартира будет оформлена на сына, он не проживает в ней и не зарегистрирован по новому адресу (зарегистрирован в уже снесённом доме). По смыслу законодательства, статус единственного жилья предоставляется, если должник и члены его семьи совместно проживают в этом помещении. Сын не проживает, а проживающие родители не являются членами его семьи в смысле совместного ведения хозяйства (сын взрослый, живёт отдельно). Следовательно, квартира может не считаться единственным жильём для самого сына, и кредиторы смогут обратить на неё взыскание. Если же квартира будет оформлена на родителей (например, по договору дарения или купли-продажи), это также может быть оспорено кредиторами как сделка, совершённая с целью уклонения от взыскания (статья 10 ГК РФ о злоупотреблении правом). Поэтому попытка «спасти» квартиру путём переоформления на родителей в условиях наличия долгов сопряжена с риском признания сделки недействительной.
Взыскание по исполнительным документам не может быть обращено на следующее имущество, принадлежащее гражданину-должнику на праве собственности: жилое помещение (его части), если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением, за исключением указанного в настоящем абзаце имущества, если оно является предметом ипотеки и на него в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание;
— Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации, ст. 446
