Пользователя интересует, какие документы должны быть в наличии на жилой дом (построенный менее 20 лет назад), чтобы он подходил под условия программы «Семейная ипотека». Суть вопроса сводится к двум ключевым моментам: 1) обязательно ли для банка наличие уведомления о начале строительства и уведомления о завершении строительства; 2) должно ли быть оформлено уведомление о соответствии построенного/реконструированного объекта градостроительным нормам, и если да, то на каком этапе оно должно появиться — до начала стройки или после.
Юридически значимым является то, что объект индивидуального жилищного строительства (ИЖС) или садовый дом, который строится или уже построен, должен быть введён в гражданский оборот и признан банком ликвидным залогом. Для этого он должен быть зарегистрирован в Росреестре как объект недвижимости. Регистрация права на дом блокируется, если у застройщика нет документов, подтверждающих, что дом построен легально.
Здесь сталкиваются два разных понятия: «уведомление о начале строительства» и «уведомление о соответствии». Первое — это документ, который застройщик подаёт в местную администрацию до того, как начать копать котлован или заливать фундамент. Второе (уведомление о соответствии построенного объекта требованиям законодательства) — это итоговый документ, который администрация выдаёт после того, как дом уже построен и застройщик уведомил об окончании строительства. Именно это уведомление (иногда называют «уведомление о соответствии») является основанием для подачи документов на кадастровый учёт и регистрацию права собственности. Без него Росреестр откажется ставить дом на кадастровый учёт, а значит, право собственности не возникнет.
Таким образом, для самой ипотеки (как кредитного продукта) критичен не сам факт наличия документов о начале стройки, а легальный статус дома на момент обращения в банк. Если дом построен до 4 августа 2018 года (до введения уведомительного порядка), для регистрации права достаточно «дачной амнистии» (техплана и декларации). Если дом строился после этой даты, наличие уведомления о начале строительства и итогового уведомления о соответствии является обязательным условием для регистрации права, а следовательно, и для ипотеки.
Пользователь правильно замечает, что уведомлений о начале и завершении строительства «может и не быть» — это возможно только в двух случаях: либо дом является «самостроем» (нелегальная постройка, на которую не будут выдавать ипотеку), либо дом построен в период, когда уведомительный порядок ещё не действовал (до 2018 года). Для домов, построенных после 2018 года, отсутствие уведомления о начале строительства делает всю стройку незаконной, а «уведомление о соответствии» в такой ситуации получено быть не может — оно выдаётся только тому, кто начинал стройку официально.
Юридически значимые факторы:
— Дата завершения строительства дома (до или после 4 августа 2018 года).
— Способ легализации: если дом построен до 2018 года, то регистрация идёт по упрощённому порядку (без уведомлений). Если после — только через уведомительный порядок.
— Наличие зарегистрированного права на дом (право собственности). Если право не зарегистрировано, дом не может быть предметом залога по ипотеке.
— Требования банка к объекту недвижимости (год постройки менее 20 лет, а также наличие документов, описанных выше).
Итог: пользователь столкнулся с неопределённостью в требованиях банка и пытается понять, можно ли купить в ипотеку дом, по которому не было оформлено начало законного строительства (и, соответственно, нет итогового уведомления о соответствии), но который при этом стоит меньше 20 лет. В правовом поле такой дом скорее всего будет «самовольной постройкой» (статья 222 Гражданского кодекса), если строительство было начато без уведомления администрации, и зарегистрировать на него право без решения суда не получится. Для ответа на вопрос нужно разграничить: идёт ли речь о доме, построенном до 2018 года (тогда уведомления не нужны вообще), или о более позднем доме, где их отсутствие является нарушением.
