Правомерно ли удержание стоимости сноса ветхого жилья из компенсации?

Правомерно ли удержание из компенсации за аварийное жильё расходов на его снос (собственник помещения)

Исходный вопрос — может ли администрация удержать из выплачиваемой вам компенсации деньги за снос ветхого жилья. Ответ зависит от того, является ли гражданин собственником помещения или нанимателем по договору социального найма, а также от того, по какой программе идёт переселение. Однако общий правовой принцип один: закон не предусматривает такого удержания.

Если ваше помещение изымается у вас как у собственника в связи с изъятием земельного участка для муниципальных нужд (а именно так оформляется снос аварийного многоквартирного дома по ст. 32 ЖК РФ), состав возмещения определён законом исчерпывающим образом:

При определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме , в том числе рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду
— ч. 7 ст. 32 ЖК РФ

Закон прямо перечисляет, из чего складывается возмещение за изымаемое жильё: рыночная стоимость самого жилого помещения, рыночная стоимость доли в общем имуществе и земельном участке, а также все убытки, причинённые собственнику изъятием (переезд, поиск жилья, оформление права и т.п.). Расходы на снос аварийного дома в этот перечень не входят — следовательно, они не могут быть удержаны из выплачиваемой вам компенсации. Та же логика закреплена в земельном законодательстве применительно к изымаемому участку:

При определении размера возмещения в него включаются рыночная стоимость земельных участков, право частной собственности на которые подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на земельные участки, подлежащих прекращению, убытки, причиненные изъятием земельных участков, включая убытки, возникающие в связи с невозможностью исполнения правообладателями таких земельных участков обязательств перед третьими лицами, в том числе основанных на заключенных с такими лицами договорах, и упущенная выгода, которые определяются в соответствии с федеральным законодательством. В случае, если одновременно с изъятием земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется изъятие расположенных на таких земельных участках и принадлежащих правообладателям таких земельных участков объектов недвижимого имущества, в размер возмещения включается рыночная стоимость этих объектов недвижимого имущества, право частной собственности на которые подлежит прекращению
— п. 2 ст. 56.8 ЗК РФ

И здесь состав возмещения — рыночная стоимость изымаемых объектов и убытки правообладателя, а не расходы публичного органа на снос. Подтверждает это и Верховный Суд, разъясняя, что при изъятии выкупаемого жилья в аварийном доме на орган местного самоуправления возлагается обязанность лишь по выплате выкупной цены:

следует исходить из разъяснений, которые даны в подпункте «и» пункта 20 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 2 июля 2009 года № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации». Правильной является практика судов, учитывающих, что в случае, если многоквартирный дом, признанный аварийным и подлежащим сносу, не включен в региональную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, суд не вправе обязать органы государственной власти или местного самоуправления обеспечить собственника изымаемого жилого помещения в таком доме другим жилым помещением, поскольку из содержания статьи 32 ЖК РФ следует, что на орган государственной власти или орган местного самоуправления, принявший решение об изъятии жилого помещения, возлагается обязанность лишь по выплате выкупной цены изымаемого жилого помещения
— п. 20 (подп. «и») Пленума ВС РФ № 14 от 02.07.2009 (по Обзору ВС РФ от 29.04.2014)

Вывод по этому вопросу: удержание расходов на снос из компенсации за изымаемое жилое помещение неправомерно — закон не относит эти расходы на собственника. После выкупа дом переходит в собственность муниципалитета, и именно муниципалитет несёт расходы на его снос; собственник же получает возмещение рыночной стоимости и убытков, в котором никаких удержаний за снос не предусмотрено.

Ветка нанимателя по договору социального найма: предоставление жилья без удержаний

Если вы проживали в аварийном доме не как собственник, а как наниматель по договору социального найма (муниципальная квартира), то никакой денежной компенсации с удержанием вам не положено вовсе — закон обязывает предоставить другое жильё, а не платить деньги за снос:

Если дом, в котором находится жилое помещение, занимаемое по договору социального найма, подлежит сносу, выселяемым из него гражданам органом государственной власти или органом местного самоуправления, принявшими решение о сносе такого дома, предоставляются другие благоустроенные жилые помещения по договорам социального найма
— ст. 86 ЖК РФ

Предоставляемое гражданам в связи с выселением по основаниям, которые предусмотрены статьями 86 - 88 настоящего Кодекса, другое жилое помещение по договору социального найма должно быть благоустроенным применительно к условиям соответствующего населенного пункта, равнозначным по общей площади ранее занимаемому жилому помещению, отвечать установленным требованиям и находиться в границах данного населенного пункта. В случаях, предусмотренных федеральным законом, такое предоставляемое жилое помещение с согласия в письменной форме граждан может находиться в границах другого населенного пункта субъекта Российской Федерации, на территории которого расположено ранее занимаемое жилое помещение. В случаях, предусмотренных федеральным законом или нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации , гражданам, которые состоят на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях или имеют право состоять на данном учете, жилые помещения предоставляются по нормам предоставления. В случаях, предусмотренных федеральным законом, нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, гражданам, выселяемым по основаниям, которые предусмотрены статьями 86 и 87 2 настоящего Кодекса, с согласия в письменной форме нанимателя и проживающих совместно с ним членов его семьи, в том числе временно отсутствующих членов его семьи, взамен предоставления другого благоустроенного жилого помещения по договору социального найма может быть выплачено денежное возмещение, размер которого определяется в соответствии с нормативным правовым актом Правительства Российской Федерации или нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации
— ч. 1 ст. 89 ЖК РФ

То есть при сносе дома нанимателю предоставляется другое благоустроенное жилое помещение по договору социального найма, равнозначное по площади (ст. 89 ЖК РФ). В новой редакции ч. 1 ст. 89 ЖК РФ допускается и выплата денежного возмещения — но только с письменного согласия нанимателя и в размере, определяемом постановлением Правительства РФ или субъекта РФ. Ни в одном из этих вариантов закон не предусматривает удержания из возмещения или из выплаты расходов на снос дома.

Вывод по ветке нанимателя: требование администрации удержать деньги за снос при предоставлении жилья или компенсации нанимателю по социальному найму тоже не основано на законе — снос является обязанностью наймодателя/муниципалитета, а гражданину либо предоставляется равнозначное жильё, либо (по согласию) денежное возмещение без каких-либо удержаний.

Развилки: когда возможно самостоятельное несение собственником расходов и что делать при незаконном удержании

Важная развилка, которую нужно учитывать. Статья 32 ЖК РФ действительно допускает ситуацию, когда сам собственник обязан снести аварийный дом за свой счёт — если орган власти, признавший дом аварийным, предъявил собственникам требование о сносе в разумный срок:

Признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 - 3, 5 - 9 настоящей статьи
— ч. 10 ст. 32 ЖК РФ

Однако эта норма работает по принципу «или-или», и это исключает законность удержания из компенсации:

• Либо собственники по требованию органа сами сносят дом в установленный срок — тогда дом остаётся в их собственности, никакой компенсации за изымаемое жильё им не выплачивается, и расходы на снос они несут сами как сособственники здания.
• Либо собственники не сносят дом в срок — тогда участок и помещения изымаются для муниципальных нужд, выплачивается полное возмещение по ч. 7 ст. 32 ЖК РФ (рыночная стоимость + убытки), а снос после перехода права к муниципалитету оплачивает уже муниципалитет.

Не бывает одновременно и получения компенсации за изъятие, и взыскания с собственника расходов на снос. Если администрация предлагает вам подписать соглашение об изъятии с условием об удержании расходов на снос — такое условие не соответствует ч. 7 ст. 32 ЖК РФ.

Что делать: не подписывать соглашение на таких условиях. Если вы откажетесь заключать соглашение, администрация вправе обратиться в суд с иском о принудительном выкупе (ч. 9 ст. 32 ЖК РФ), но и в этом случае суд определит размер возмещения в полном объёме — рыночную стоимость и убытки — без удержания расходов на снос. При отказе администрации выплатить компенсацию без удержания вы вправе обратиться в суд общей юрисдикции по месту нахождения имущества/ответчика с иском об обязании выплатить возмещение в надлежащем размере либо оспаривать уже подписанное соглашение.

Вывод: удержание расходов на снос из компенсации за аварийное жильё неправомерно в любом варианте (собственник / наниматель). Не подписывайте соглашение с таким условием; при отказе администрации выплатить полное возмещение оспаривайте её действия — в суде возмещение будет определено без удержания за снос.

Гражданско-правовые последствия: возврат уже удержанных средств как неосновательного обогащения

Если администрация уже удержала из выплаченной вам компенсации денежные средства за снос (или вы подписали соглашение, предусматривающее такое удержание), возникшие отношения регулируются нормами Гражданского кодекса о неосновательном обогащении. Поскольку удержание не основано на законе (состав возмещения определён ч. 7 ст. 32 ЖК РФ и не включает расходы на снос), удержанные деньги подлежат возврату:

Лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение
— п. 1 ст. 1102 ГК РФ

То есть муниципалитет, удержав у вас средства за снос без законного основания (такое основание не предусмотрено ни ЖК РФ, ни ЗК РФ), «сберёг» их за ваш счёт, и вы вправе требовать их возврата. Помимо возврата удержанной суммы такой спор может включать и проценты за пользование чужими денежными средствами, однако главное — что сам факт удержания не соответствует закону и подлежит оспариванию.

Вывод по гражданско-правовой ветке: если удержание уже произведено (или удержание заложено в подписанное соглашение), у вас есть гражданско-правовой механизм возврата: взыскание неосновательно удержанных средств с муниципалитета в судебном порядке. До подписания же — не соглашайтесь на условие об удержании и настаивайте на полном возмещении по ч. 7 ст. 32 ЖК РФ.

Альтернативные способы обжалования: КАС и гражданский иск, подсудность и сроки

Если администрация настаивает на удержании или отказывает в выплате полного возмещения, закон предоставляет несколько способов защиты — в зависимости от того, подписано ли уже соглашение и на какой стадии находится изъятие.

(1) Оспаривание в порядке административного судопроизводства (КАС РФ): если администрация направила вам проект соглашения с условием об удержании, сам проект соглашения — это решение органа, нарушающее ваши права. Вы вправе оспорить такое решение, а не подписывать его:

Гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями (включая решения, действия (бездействие) квалификационной коллегии судей, экзаменационной комиссии), должностного лица, государственного или муниципального служащего (далее - орган, организация, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями), если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности
— ч. 1 ст. 218 КАС РФ

Срок для подачи административного иска — 3 месяца с момента, когда вы узнали о нарушении права (например, получили проект соглашения с незаконным условием):

Если настоящим Кодексом не установлены иные сроки обращения с административным исковым заявлением в суд, административное исковое заявление может быть подано в суд в течение трех месяцев со дня, когда гражданину, организации, иному лицу стало известно о нарушении их прав, свобод и законных интересов
— ч. 1 ст. 219 КАС РФ

(2) Гражданский иск: если удержание уже произведено — взыскание неосновательно удержанных средств как неосновательного обогащения (ст. 1102 ГК РФ, см. блок 4) подаётся в порядке гражданского судопроизводства в районный суд. Если вы не согласны с размером возмещения по ч. 7 ст. 32 ЖК РФ — это также гражданский спор о выкупной цене.

(3) Встречный иск в рамках суда о принудительном изъятии: если администрация уже обратилась в суд с иском о принудительном изъятии (ч. 9 ст. 32 ЖК РФ), а вы не подписали предложенное соглашение, суд будет определять размер возмещения. В этом процессе вы можете заявить возражения против включения расходов на снос в расчёт — суд определит возмещение исходя из ч. 7 ст. 32 ЖК РФ без такого удержания.

Единая подсудность: во всех трёх случаях — районный суд общей юрисдикции (по месту нахождения ответчика/органа либо по месту нахождения недвижимости). Срок на обжалование по КАС — 3 месяца с момента, когда вы узнали о нарушении; по гражданскому иску о взыскании денег — общий срок исковой давности 3 года (ст. 196 ГК РФ).

Вывод по альтернативам: наиболее эффективная стратегия — не подписывать соглашение с удержанием; при отказе администрации от устранения удержания — подать административный иск (3 месяца со дня получения такого проекта) либо, если уже выплатили с удержанием — гражданский иск о взыскании неосновательного обогащения в районный суд.