Может ли наниматель приватизировать квартиру по соцнайму только на себя, если жена выписана и прописана в другой квартире, но указана в договоре?

Сохранила ли жена нанимателя право на участие в приватизации и нужно ли её согласие

Для ответа на этот вопрос необходимо определить, является ли жена нанимателя лицом, имеющим право на приватизацию данной квартиры на момент подачи заявления. Ключевой критерий — сохранила ли она право пользования жилым помещением после выписки и переезда в другую квартиру.

Общее правило: право на приватизацию — у имеющих право пользования.

Граждане Российской Федерации, имеющие право пользования жилыми помещениями государственного или муниципального жилищного фонда на условиях социального найма, вправе приобрести их на условиях, предусмотренных настоящим Законом, иными нормативными правовыми актами Российской Федерации и нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации, в общую собственность либо в собственность одного лица, в том числе несовершеннолетнего, с согласия всех имеющих право на приватизацию данных жилых помещений совершеннолетних лиц и несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет. (В редакции Федерального закона от 16.10.2012 № 170-ФЗ) Жилые помещения, в которых проживают исключительно несовершеннолетние в возрасте до 14 лет, передаются им в собственность по заявлению родителей (усыновителей), опекунов с предварительного разрешения органов опеки и попечительства либо по инициативе указанных органов. Жилые помещения, в которых проживают исключительно несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет, передаются им в собственность по их заявлению с согласия родителей (усыновителей), попечителей и органов опеки и попечительства. (Часть введена - Федеральный закон от 11.08.1994 № 26-ФЗ;
— п. 1 ст. 2 Закона РФ от 04.07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»

Из этой нормы прямо следует: согласие на приватизацию требуется от всех имеющих право на приватизацию лиц. Если жена утратила право пользования — она не относится к кругу таких лиц, и её согласие на приватизацию не требуется.

Супруг — член семьи нанимателя только при совместном проживании.

К членам семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма относятся проживающие совместно с ним его супруг, а также дети и родители данного нанимателя. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы признаются членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, если они вселены нанимателем в качестве членов его семьи и ведут с ним общее хозяйство. В исключительных случаях иные лица могут быть признаны членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма в судебном порядке. 2. Члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма имеют равные с нанимателем права и обязанности. Дееспособные и ограниченные судом в дееспособности члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма несут солидарную с нанимателем ответственность по обязательствам, вытекающим из договора социального найма. (В редакции Федерального закона от 24.04.2008 № 49-ФЗ) 3. Члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма должны быть указаны в договоре социального найма жилого помещения. 4. Если гражданин перестал быть членом семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, но продолжает проживать в занимаемом жилом помещении, за ним сохраняются такие же права, какие имеют наниматель и члены его семьи. Указанный гражданин самостоятельно отвечает по своим обязательствам, вытекающим из соответствующего договора социального найма.
— ч. 1 ст. 69 ЖК РФ

Ключевой признак: членами семьи нанимателя признаются проживающие совместно с ним супруг, дети и родители. Жена, выписанная и проживающая в другой квартире, не отвечает этому критерию.

Пленум Верховного Суда РФ в п. 25 Постановления № 14 от 02.07.2009 подтверждает эту позицию:

Разрешая споры, связанные с признанием лица членом семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, судам необходимо учитывать, что круг лиц, являющихся членами семьи нанимателя, определен частью 1 статьи 69 ЖК РФ. К ним относятся: а) супруг, а также дети и родители данного нанимателя, проживающие совместно с ним; б) другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы, если они вселены нанимателем в качестве членов его семьи и ведут с ним общее хозяйство. К другим родственникам при этом могут быть отнесены любые родственники как самого нанимателя, так и членов его семьи независимо от степени родства как по восходящей, так и нисходящей линии. 20 При определении круга лиц, относящихся к нетрудоспособным иждивенцам, судам надлежит руководствоваться пунктами 2, 3 статьи 9 Федерального закона от 17 декабря 2001 г. № 173-ФЗ «О трудовых пенсиях в Российской Федерации», содержащими перечень нетрудоспособных лиц, а также понятие нахождения лица на иждивении. Под ведением общего хозяйства, являющимся обязательным условием признания членами семьи нанимателя других родственников и нетрудоспособных иждивенцев, следует, в частности, понимать наличие у нанимателя и указанных лиц совместного бюджета, общих расходов на приобретение продуктов питания, имущества для совместного пользования и т.п.
— п. 25 Постановления Пленума ВС РФ от 02.07.2009 № 14

Таким образом, для признания супруга членом семьи нанимателя необходимо именно совместное проживание. Отсутствие регистрации (выписка) в совокупности с фактическим проживанием в другой квартире исключают признание жены членом семьи нанимателя.

Выезд на другое постоянное место жительства прекращает право пользования.

В случае выезда нанимателя и членов его семьи в другое место жительства договор социального найма жилого помещения считается расторгнутым со дня выезда, если иное не предусмотрено федеральным законом. (В редакции Федерального закона от 06.12.2011 № 395-ФЗ) 4. Расторжение договора социального найма жилого помещения по требованию наймодателя допускается в судебном порядке в случае: 1) невнесения нанимателем платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение более шести месяцев; 2) разрушения или повреждения жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает; 3) систематического нарушения прав и законных интересов соседей, которое делает невозможным совместное проживание в одном жилом помещении; 4) использования жилого помещения не по назначению. 5. Договор социального найма жилого помещения прекращается в связи с утратой (разрушением) жилого помещения, со смертью одиноко проживавшего нанимателя.
— ч. 3 ст. 83 ЖК РФ

Жена выписана из квартиры, зарегистрирована и проживает в другой квартире. В отличие от временного отсутствия (ст. 71 ЖК РФ), которое не влечёт изменения прав:

Временное отсутствие нанимателя жилого помещения по договору социального найма, кого-либо из проживающих совместно с ним членов его семьи или всех этих граждан не влечет за собой изменение их прав и обязанностей по договору социального найма.
— ст. 71 ЖК РФ

Здесь ситуация иная — снятие с регистрационного учёта и проживание в другом месте свидетельствуют о выезде на другое постоянное место жительства, а не о временном отсутствии. Именно для таких случаев ч. 3 ст. 83 ЖК РФ устанавливает прекращение договора социального найма — а следовательно, и права пользования.

Факт указания в договоре соцнайма сам по себе не сохраняет право пользования. Часть 3 ст. 69 ЖК РФ говорит, что члены семьи нанимателя должны быть указаны в договоре, но это техническая норма — она не создаёт автономного права, независимого от факта проживания. Если жена выбыла на другое постоянное место жительства, договор соцнайма в отношении неё считается расторгнутым, а указание в старом тексте договора — неактуальным.

ВЫВОД по первому вопросу: Если выезд жены был добровольным, на другое постоянное место жительства, и она снята с регистрационного учёта в спорной квартире, она утратила право пользования жилым помещением, а следовательно — не имеет права на участие в приватизации. Её согласие на приватизацию не требуется. Однако если выезд был вынужденным или временным (и она сможет это доказать), она может претендовать на сохранение права пользования и, соответственно, на участие в приватизации — тогда её согласие станет обязательным.

Практическая рекомендация: до подачи заявления на приватизацию следует обратиться к наймодателю для внесения изменений в договор социального найма (исключение жены из договора) либо получить от неё нотариальное заявление об отсутствии правопритязаний на квартиру — это минимизирует риск последующего оспаривания приватизации.

Может ли наниматель приватизировать квартиру только на себя

Приватизация квартиры в собственность одного лица прямо допускается ст. 2 Закона о приватизации — «в общую собственность либо в собственность одного лица, в том числе несовершеннолетнего». Однако это право ограничено обязательным условием: согласие всех имеющих право на приватизацию совершеннолетних лиц и несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет.

В квартире проживают и имеют право пользования (а значит — право на приватизацию):

• Дочь нанимателя (совершеннолетняя) — её письменное согласие обязательно;
• Несовершеннолетняя внучка — её правовой статус при приватизации регулируется ч. 2 ст. 7 Закона:

В договор передачи жилого помещения в собственность включаются несовершеннолетние, имеющие право пользования данным жилым помещением и проживающие совместно с лицами, которым это жилое помещение передается в общую с несовершеннолетними собственность, или несовершеннолетние, проживающие отдельно от указанных лиц, но не утратившие право пользования данным жилым помещением. (Часть введена - Федеральный закон от 11.08.1994 № 26-ФЗ) Право собственности на приобретенное жилое помещение возникает с момента государственной регистрации права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. (В редакции федеральных законов от 15.05.2001 № 54-ФЗ; от 20.05.2002 № 55-ФЗ; от 29.06.2004 № 58-ФЗ) Статья 8. Решение вопроса о приватизации жилых помещений должно приниматься по заявлениям граждан в двухмесячный срок со дня подачи документов. (В редакции Федерального закона от 20.05.2002 № 55-ФЗ) Должностные лица, виновные в нарушении требований части первой настоящей статьи, привлекаются к ответственности в установленном порядке. В случае нарушения прав гражданина при решении вопросов приватизации жилых помещений он вправе обратиться в суд. (В редакции Федерального закона от 20.05.2002 № 55-ФЗ) Статья 9. (Утратила силу - Федеральный закон от 29.12.2004 № 189-ФЗ) Статья 9 1 .
— ч. 2 ст. 7 Закона РФ от 04.07.1991 № 1541-1

Несовершеннолетняя внучка обязательно подлежит включению в договор передачи жилого помещения в собственность, поскольку она имеет право пользования и проживает в квартире. Исключить несовершеннолетнего из числа собственников при приватизации нельзя — это императивное требование закона. Единственный механизм, которым она не становится сособственником — если она не проживает в квартире и не имеет права пользования (здесь это не так).

Таким образом, окончательный состав собственников при приватизации будет зависеть от воли совершеннолетних:

• Вариант 1 (наиболее вероятный при желании нанимателя получить квартиру в единоличную собственность): наниматель, дочь и внучка все участвуют в приватизации, квартира передаётся в общую долевую собственность. Дочь может отказаться от участия в приватизации — в этом случае она не становится собственником, но сохраняет бессрочное право пользования квартирой (п. 18 Пленума ВС № 14 — лицо, давшее согласие на приватизацию, но отказавшееся от участия в ней, сохраняет право пользования).

• Вариант 2: все трое участвуют в приватизации, квартира в равных долях на троих — нанимателя, дочь и внучку.

• Вариант 3: наниматель и внучка — в долях (если дочь откажется). Но наниматель не может получить 100% единоличной собственности, пока в квартире зарегистрирована и проживает внучка — несовершеннолетняя должна быть включена в число собственников.

При этом ч. 1 ст. 11 Закона устанавливает принцип однократности:

Каждый гражданин имеет право на приобретение в собственность бесплатно, в порядке приватизации, жилого помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования один раз. (В редакции Федерального закона от 20.05.2002 № 55-ФЗ) Несовершеннолетние, ставшие собственниками занимаемого жилого помещения в порядке его приватизации, сохраняют право на однократную бесплатную приватизацию жилого помещения в государственном или муниципальном жилищном фонде после достижения ими совершеннолетия. (Часть введена - Федеральный закон от 11.08.1994 № 26-ФЗ; в редакции Федерального закона от 16.10.2012 № 170-ФЗ) Статья 12. (Утратила силу - Закон Российской Федерации от 23.12.1992 № 4199-I) Статья 13. (Утратила силу - Закон Российской Федерации от 23.12.1992 № 4199-I) Статья 14. (Утратила силу - Закон Российской Федерации от 23.12.1992 № 4199-I) Статья 15. (Утратила силу - Закон Российской Федерации от 23.12.1992 № 4199-I) Статья 16. Приватизация занимаемых гражданами жилых помещений в домах, требующих капитального ремонта, осуществляется в соответствии с настоящим Законом. При этом за бывшим наймодателем сохраняется обязанность производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда в порядке, установленном жилищным законодательством Российской Федерации. (В редакции федеральных законов от 20.05.2002 № 55-ФЗ;
— ч. 1 ст. 11 Закона РФ от 04.07.1991 № 1541-1

Это означает, что дочь и внучка, реализовав право на приватизацию сейчас, не смогут повторно приватизировать другое жильё в будущем. Внучка сохранит право на повторную приватизацию после достижения совершеннолетия (ч. 2 ст. 11), а дочь — нет.

ВЫВОД по второму вопросу: Наниматель не может приватизировать квартиру исключительно на себя одного при наличии других проживающих, имеющих право пользования — особенно несовершеннолетней внучки, включение которой в договор передачи обязательно. Максимально возможный вариант — приватизация на нанимателя и внучку (в долях) с отказом дочери от участия в приватизации, либо приватизация на всех троих. Единоличная собственность нанимателя возможна только в одном случае: если дочь добровольно откажется от участия в приватизации, а внучка будет снята с регистрационного учёта и выселена — но для выселения несовершеннолетней необходимы веские правовые основания, которые в описанной ситуации отсутствуют.

Последствия отказа от участия в приватизации и риски оспаривания

Для дочери, отказавшейся от участия в приватизации. Если дочь даёт согласие на приватизацию, но отказывается от включения в число собственников, она сохраняет бессрочное право пользования квартирой и после перехода права собственности к нанимателю/другим лицам. Это следует из п. 18 Постановления Пленума ВС РФ № 14 от 02.07.2009:

К названным в статье 19 Вводного закона бывшим членам семьи собственника жилого помещения не может быть применен пункт 2 статьи 292 ГК РФ, так как, давая согласие на приватизацию занимаемого по договору социального найма жилого помещения, без которого она была бы невозможна (статья 2 Закона Российской Федерации от 4 июля 1991 г. № 1541-I «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»), они исходили из того, что право пользования данным жилым помещением для них будет носить бессрочный характер и, следовательно, оно должно учитываться при переходе права собственности на жилое помещение по соответствующему основанию к другому лицу (например, купля-продажа, мена, дарение, рента, наследование). Аналогичным образом при переходе права собственности на жилое помещение к другому лицу должен решаться вопрос о сохранении права пользования этим жилым помещением за бывшим членом семьи собственника жилого помещения, который ранее реализовал свое право на приватизацию жилого помещения, а затем вселился в иное жилое помещение в качестве члена семьи нанимателя по договору социального найма и, проживая в нем, дал необходимое для приватизации этого жилого помещения согласие. 13 19.
— п. 18 Постановления Пленума ВС РФ от 02.07.2009 № 14

Это ключевая гарантия: лицо, отказавшееся от приватизации, не может быть выселено из квартиры новым собственником. Это обременение, которое переходит на всех последующих приобретателей квартиры (при купле-продаже, дарении, наследовании).

Риск оспаривания приватизации женой. Если жена сочтёт, что её выезд был вынужденным или временным, она может обратиться в суд с иском о признании за ней права пользования и о признании приватизации недействительной в части, затрагивающей её права. Срок исковой давности по таким спорам — 3 года (ст. 196 ГК РФ), но при длящихся правоотношениях момент начала течения срока может определяться по-разному. Риск особенно высок, если:

• выезд был связан с конфликтными отношениями в семье (вынужденный);
• у жены отсутствует право собственности на другое жильё, а по новому месту она зарегистрирована временно;
• жена продолжает нести расходы по оплате коммунальных услуг спорной квартиры.

Поэтому до подачи заявления на приватизацию целесообразно получить от жены нотариально удостоверенное заявление об отсутствии правопритязаний на квартиру и о признании факта добровольного выезда на другое постоянное место жительства, либо инициировать судебное признание её утратившей право пользования.

Для несовершеннолетней внучки. Согласно ч. 2 ст. 11 Закона она сохранит право на однократную бесплатную приватизацию после совершеннолетия, даже если будет включена в число собственников сейчас. Это преимущество несовершеннолетних перед взрослыми.

ВЫВОД по третьему блоку: Отказ дочери от участия в приватизации означает не утрату, а сохранение её бессрочного права пользования квартирой. Риск оспаривания со стороны жены тем выше, чем более спорными являются обстоятельства её выезда. Нотариальное заявление от жены или судебное решение о признании её утратившей право пользования — эффективные способы минимизации рисков. Подсудность по спорам о праве на жилое помещение (оспаривание приватизации, признание утратившим право пользования) — районный суд (п. 3 Пленума ВС № 14).