Можно ли купить квартиру, выданную погорельцам из сгоревшего барака, если дом стоит под снос?

Кто является собственником сгоревшего барака и можно ли его отчуждать

Ответ зависит от того, на каком праве прежние жильцы владели бараком. Разбираю обе ветки.

Ветка А — барак был муниципальным, жильцы жили по договору социального найма. Тогда собственности у них не возникало, квартиры им предоставлены по ст. 86 ЖК РФ как нанимателям, и продавать им сгоревший барак нечего — он принадлежит муниципалитету и подлежит сносу.

Если дом, в котором находится жилое помещение, занимаемое по договору социального найма, подлежит сносу, выселяемым из него гражданам органом государственной власти или органом местного самоуправления, принявшими решение о сносе такого дома, предоставляются другие благоустроенные жилые помещения по договорам социального найма.
— ст. 86 ЖК РФ

Это означает: если прежние жильцы получили квартиры как наниматели (по соцнайму), прав на барак у них нет вообще — покупать у них нечего, а покупать напрямую с муниципалитетом аварийное жильё под снос закон оснований не даёт (ст. 32 ЖК изымает такое жильё и выплачивает возмещение либо предоставляет другое жильё, но не продаёт его стороннему покупателю).

Ветка Б — жильцы приватизировали барак и были его собственниками. В этом случае у них возникало право на возмещение по ст. 32 ЖК РФ. Однако если барак сгорел полностью, имущество как вещь физически исчезло — право собственности на него прекращается по п. 1 ст. 235 ГК РФ.

1. Право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом. 2. Принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производятся: 1) обращение взыскания на имущество по обязательствам (статья 237); 2) отчуждение имущества, которое в силу закона не может принадлежать данному лицу (статья 238); 3) отчуждение недвижимого имущества в связи с изъятием земельного участка ввиду его ненадлежащего использования (статья 239); (В редакции Федерального закона от 31.12.2014 № 499-ФЗ) 3 1 ) отчуждение объекта незавершенного строительства в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (статья 239 1 ); (Дополнение подпунктом - Федеральный закон от 23.06.2014 № 171-ФЗ) 3 2 ) отчуждение недвижимого имущества в связи с принудительным отчуждением земельного участка для государственных или муниципальных нужд (изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд (статья 239 2 ); (Дополнение подпунктом - Федеральный закон от 31.12.2014 № 499-ФЗ) 4) выкуп бесхозяйственно содержимых культурных ценностей, домашних животных (статьи 240 и 241); 5) реквизиция (статья 242); 6) конфискация (статья 243);
   — п. 1 ст. 235 ГК РФ

Из этого следует прямой вывод для ветки Б: если барак полностью уничтожен пожаром, право собственности на него уже прекратилось в момент гибели, вещи (объекта недвижимости) в обороте нет, поэтому продавать его юридически нечего — договор не будет иметь реального предмета, а регистрация перехода права на несуществующий объект невозможна.

Регистрация перехода права на сгоревший барак, числящийся в ЕГРН

Даже если документы на барак есть и он числится в ЕГРН, Росреестр не зарегистрирует переход права на сгоревший (уничтоженный) объект, пока запись о нём не погашена. Предмет договора должен быть определён и существовать как недвижимость — по ст. 554 ГК РФ договор продажи недвижимого имущества без данных, позволяющих определённо установить объект, не считается заключённым.

В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
— ст. 554 ГК РФ

Если барак частично сохранился после пожара, но числится в ЕГРН как объект, для регистрации перехода права потребуется сначала провести кадастровый учёт и (или) регистрацию по акту обследования, подтверждающему прекращение существования объекта в связи с гибелью/уничтожением.

Акт обследования представляет собой документ, в котором кадастровый инженер в результате осмотра места нахождения здания, сооружения, помещения, машино-места или объекта незавершенного строительства с учетом имеющихся сведений Единого государственного реестра недвижимости о таком объекте недвижимости, а также иных предусмотренных требованиями к подготовке акта обследования документов подтверждает прекращение существования здания, сооружения или объекта незавершенного строительства в связи с гибелью или уничтожением такого объекта недвижимости либо прекращение существования помещения, машино-места в связи с гибелью или уничтожением здания или сооружения, в которых они были расположены, гибелью или уничтожением части здания или сооружения, в пределах которой такое помещение или такое машино-место было расположено. (В редакции федеральных законов от 03.07.2016 № 315-ФЗ ; от 03.07.2016 № 361-ФЗ) 2. Акт обследования подготавливается в форме электронного документа и заверяется усиленной квалифицированной электронной подписью кадастрового инженера, подготовившего такой акт. Акт обследования, если это предусмотрено договором подряда, также подготавливается в форме документа на бумажном носителе, заверенного подписью и печатью подготовившего такой акт кадастрового инженера, для передачи его заказчику по договору подряда. 3.
— ч. 1 ст. 23 Закона № 218-ФЗ

акт обследования (при государственном кадастровом учете и государственной регистрации прекращения прав либо при государственном кадастровом учете в связи с прекращением существования здания, сооружения, объекта незавершенного строительства, помещения или машино-места); (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 30.04.2021 № 120-ФЗ) 8) иные документы, предусмотренные федеральным законом, а также другие документы, которые подтверждают наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости в соответствии с законодательством, действовавшим в месте и на момент возникновения, прекращения, перехода прав, ограничения прав и обременений объектов недвижимости; (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 361-ФЗ) 9) наступление обстоятельств, указанных в федеральном законе. 3.
— п. 7.4 ч. 2 ст. 14 Закона № 218-ФЗ

Если же сгоревший объект уже списан с учёта через акт обследования (по п. 7.4 ч. 2 ст. 14 и ст. 23 Закона № 218-ФЗ) — продавать нечего, переход права зарегистрировать нельзя. Если объект формально числится, но фактически уничтожен, регистратор приостановит операцию по ст. 26 Закона № 218-ФЗ (в том числе из-за противоречий между заявленным правом и реальным состоянием объекта) и по итогам откажет по ст. 27.

Осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если: 1) лицо, указанное в заявлении в качестве правообладателя, не имеет права на такой объект недвижимости и (или) не уполномочено распоряжаться правом на такой объект недвижимости; 2) с заявлением о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав обратилось ненадлежащее лицо; 3) имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами; 4) (Пункт утратил силу - Федеральный закон от 13.06.2023 № 248-ФЗ) 5) не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав; 6) представленные (поступившие) документы являются подложными, что установлено судом, или информация о чем содержится в поступившем в орган регистрации прав от правоохранительного органа, судебного пристава-исполнителя, имеющих в производстве дела, связанные с объектом недвижимого имущества и (или) их правообладателем, органа, осуществляющего в установленном федеральным законом порядке оперативно-разыскную деятельность в соответствии с Федеральным законом от 12 августа 1995 года № 144-ФЗ "Об оперативно-розыскной деятельности", документе, или сведения, содержащиеся в них, недостоверны;
— п. 1 ч. 1 ст. 26 Закона № 218-ФЗ

Таким образом, покупку сгоревшего барака, числящегося в ЕГРН, Росреестр с высокой вероятностью не проведёт: либо объект уже прекратил существование (регистрировать переход нечего), либо он сочтён подлежащим снятию с учёта — и в обоих случаях сделка упрётся в отказ регистратора.

Что фактически получит покупатель жилья в аварийном и сносимом доме

Самая важная для покупателя норма — ч. 8.2 ст. 32 ЖК РФ. Лицо, купившее жилое помещение в многоквартирном доме, признанном аварийным и подлежащим сносу, ПОСЛЕ такого признания (кроме наследников), имеет право только на возмещение, не превышающее стоимость приобретения, а положения о предоставлении ему другого жилого помещения с зачётом стоимости (ч. 8) и о дополнительных мерах поддержки (ч. 8.1) к нему не применяются.

Граждане, которые приобрели право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме после признания его в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, за исключением граждан, право собственности у которых в отношении таких жилых помещений возникло в порядке наследования, имеют право на выплату возмещения за изымаемое жилое помещение, рассчитанного в порядке, установленном частью 7 настоящей статьи, размер которого не может превышать стоимость приобретения ими такого жилого помещения, при этом положения частей 8 и 8 1 настоящей статьи в отношении таких граждан не применяются. (Дополнение частью - Федеральный закон от 27.12.2019 № 473-ФЗ) 9. Если собственник жилого помещения не заключил в порядке, установленном земельным законодательством, соглашение об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд, в том числе по причине несогласия с решением об изъятии у него жилого помещения, допускается принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда. Соответствующий иск может быть предъявлен в течение срока действия решения об изъятии земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд.
— ч. 8.2 ст. 32 ЖК РФ

Это означает: если покупатель купит барак (часть дома) в доме, который уже признан аварийным и подлежит сносу, он не получит другую квартиру взамен сносимой. Ему выплатят только возмещение в размере не выше уплаченной им цены покупки (рыночную стоимость и право на равноценное жильё он утратит). Смысла в такой сделке для получения жилья нет — это покупка «обязанности» получить обратно свои же деньги, а не приобретение жилищных прав.

Для нанимателей ситуация иная: им по ст. 86–89 ЖК РФ предоставляют другое благоустроенное жильё по договору социального найма, но это касается нанимателей, а не покупателей.

В случае, если барак приватизирован и сгорел не полностью, а частично сохранился и дом отнесён к аварийным, приобретение такого объекта чревато тем, что покупатель попадёт под ограничения ч. 8.2 ст. 32 ЖК, а ценность вложенных денег не будет компенсирована рыночной стоимостью. С учётом того, что дом стоит под снос, приобретать сгоревшую часть экономически нецелесообразно и юридически рискованно (вероятен отказ в регистрации либо возмещение лишь цены покупки).

Вывод по всем веткам: купить сгоревший барак, часть дома под снос, юридически либо невозможно (при полной гибели имущества или при муниципальном статусе в соцнайме), либо крайне невыгодно (покупатель получает лишь возмещение цены покупки без права на другое жильё). Сделку следует проводить только после выяснения точного собственника (приватизирован ли барак), фактической степени сохранности объекта и статуса дома в программе переселения; регион/муниципалитет при этом не названы — конкретные условия программы расселения своего региона нужно проверять отдельно.

Сроки, доказательства, альтернативы и исполнение сделки по сгоревшему бараку

Доказательства. Ключевые документы для понимания сделки: (1) свидетельство/выписка ЕГРН — кто собственник и приватизирован ли барак; (2) договор социального найма либо договор приватизации — какое право было у прежних жильцов; (3) акт обследования, составленный кадастровым инженером по осмотру места нахождения объекта (ст. 23 Закона № 218-ФЗ, цитирована выше), если барак погиб — он подтверждает прекращение существования объекта. Без этих документов невозможно установить ни продавца, ни существование предмета договора (ст. 554 ГК РФ).

Сроки. Законодательством срок для собственника на снятие сгоревшего объекта с кадастрового учёта прямо не ограничен, однако пока объект числится в ЕГРН, он «жив» для оборота, и именно на этом построен риск: покупка не ведёт к возникновению права на рыночную компенсацию. Применительно к изъятию сносимого жилья по ст. 32 ЖК РФ собственнику направляется уведомление с проектом соглашения, и принудительное изъятие возможно по решению суда (ч. 9 ст. 32 ЖК РФ), поэтому тянуть с выяснением судьбы объекта для покупателя нельзя.

Альтернативы. Если цель — приобрести недвижимость на этом месте, альтернативой покупке сгоревшего барака может быть покупка земельного участка под застройку после расформирования сносимого дома; однако при активном сносе и переселении эти участки, как правило, уходят муниципалитету для госнужд (ст. 32 ЖК РФ). Если цель — участвовать в переселении, то в программу вступают собственники/наниматели уже на момент признания дома аварийным; новый покупатель после этого признания прав на равноценное жильё не получает (ч. 8.2 ст. 32 ЖК РФ) и участвует в программе только на возврат цены покупки.

Исполнение сделки. Если барак полностью уничтожен, продавец физически не может передать предмет договора, а договор продажи недвижимости без существующего определённого объекта не считается заключённым (ст. 554 ГК РФ). Если дом муниципальный и в соцнайме — передавать некому полномочий нет. В обоих случаях исполнение сделки «передать сгоревший барак» юридически неосуществимо, что делает схему покупки неработоспособной.

Итоговый вывод: покупать сгоревший барак, часть дома под снос, нецелесообразно и рискованно: при полной гибели объекта права собственности на него уже нет (ст. 235 ГК), при муниципальном статусе продавца с отчуждением возникнут проблемы, а при частично сохранившемся приватизированном объекте покупатель вместо жилья получит лишь возмещение цены покупки (ч. 8.2 ст. 32 ЖК РФ), и Росреестр может отказать в регистрации (ст. 26–27 Закона № 218-ФЗ). Рекомендую до любых вложений запросить у продавца выписку ЕГРН, договоры соцнайма/приватизации и справку о статусе дома в программе расселения конкретного региона.

Риски признания сделки по покупке сгоревшего барака недействительной

Покупка сгоревшего/подлежащего сносу барака с целью получить жильё или выкупную цену при расселении несёт прямой риск признания сделки ничтожной как мнимой. По п. 1 ст. 170 ГК РФ сделка, совершённая лишь для вида, без намерения создать соответствующие правовые последствия (реально приобрести и владеть жильём), ничтожна.

Мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна. 2. Притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила. (В редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ)
— п. 1 ст. 170 ГК РФ

Согласно ст. 549 ГК РФ договор продажи недвижимости предполагает передачу в собственность покупателя реально существующего недвижимого имущества (здания, сооружения, квартиры). Если предмета — сгоревшего, подлежащего сносу помещения — фактически нет либо он заведомо не пригоден для проживания, а стороны оформляют сделку лишь для получения статуса «собственника жилья под снос», есть основания для квалификации договора как мнимой (ничтожной) сделки с применением последствий недействительности.

По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130). 2. Правила, предусмотренные настоящим параграфом, применяются к продаже предприятий постольку, поскольку иное не предусмотрено правилами о договоре продажи предприятия (статьи 559 - 566).
— п. 1 ст. 549 ГК РФ

Риск усугубляется ч. 8.2 ст. 32 ЖК РФ (возмещение не выше цены покупки, без права на другое жильё) и вероятным отказом Росреестра в регистрации перехода права (ст. 26–27 Закона № 218-ФЗ). Если регистрация всё же пройдёт, а сделку признают мнимой/ничтожной, покупатель рискует получить обратно лишь уплаченную цену и потерять накопления и время, не приобретя жилищных прав.

Итоговый вывод по вопросу: купить сгоревший барак (часть дома под снос) юридически либо невозможно (при полной гибели имущества — ст. 235 ГК; при муниципальной собственности и соцнайме — продавать нечего), либо крайне невыгодно и рискованно (при частично сохранившемся приватизированном объекте покупатель получает лишь возмещение цены покупки по ч. 8.2 ст. 32 ЖК, права на равноценное жильё не имеет, а сама сделка может быть признана ничтожной как мнимая — ст. 170 ГК, и упереться в отказ Росреестра — ст. 26–27 Закона № 218-ФЗ). Решение принимать только после получения выписки ЕГРН о собственнике, документов о праве прежних жильцов (соцнаём/приватизация), акта обследования о состоянии объекта и сведений о включении дома в программу расселения конкретного региона (регион не назван — это нужно проверить отдельно).