Могут ли снять с очереди на расселение из аварийного жилья, если купить дом за свой счет

Является ли покупка жилого дома за свой счёт законным основанием для исключения из списка на расселение аварийной квартиры (собственники)

Ваша квартира находится в собственности (у вас и 4 детей, по 1/5 доли) и включена в региональную адресную программу переселения из аварийного жилищного фонда. Обратите внимание на принципиальное различие: право на расселение при аварийности дома возникает у собственника жилого помещения не из-за «нуждаемости», а из факта наличия собственности в доме, включённом в программу. Президиум Верховного Суда РФ прямо установил:

Исключение из региональной адресной программы по переселению граждан из аварийного жилищного фонда одного жилого помещения в многоквартирном доме, включенном в указанную программу, действующим законодательством не предусмотрено и свидетельствует о нарушении прав граждан, являющихся собственниками данного помещения и имеющих право выбора способа обеспечения своих жилищных прав.
— п. 41 Обзора судебной практики ВС РФ № 1/2019 от 24.04.2019

Для вашей ситуации это означает: сам факт того, что вы приобрели дом за собственные средства, не создаёт предусмотренного законом основания исключить вашу квартиру (и, соответственно, вас как собственника) из программы расселения. Президиум ВС подчеркнул и сам механизм защиты собственника, включённого в программу:

если жилой дом, признанный аварийным и подлежащим сносу, включен в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, то собственник жилого помещения в таком доме в силу п. 3 ст. 2, ст. 16 Федерального закона «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» имеет право на предоставление другого, равнозначного, жилого помещения либо его выкуп.
— п. 41 Обзора судебной практики ВС РФ № 1/2019 от 24.04.2019

Вы как собственник дома, признанного аварийным и включённого в региональную адресную программу, сохраняете право выбора способа обеспечения жилищных прав: предоставление другого равноценного жилого помещения либо выкуп (возмещение). Приобретение дома не лишает вас этого права — оно зависит от включения вашего дома в программу и вашей собственности, а не от наличия/отсутствия иной недвижимости. Федеральный закон подтверждает, что перечень аварийных домов составляется по факту признания их аварийными, а не по жилищной обеспеченности их собственников:

1. Региональная адресная программа по переселению граждан из аварийного жилищного фонда должна содержать, в частности: 1) перечень многоквартирных домов, признанных до 1 января 2017 года в установленном порядке аварийными и подлежащими сносу или реконструкции в связи с физическим износом в процессе их эксплуатации;
   — ч. 2 ст. 16 ФЗ-185 от 21.07.2007

Вывод: покупка дома за свой счёт не является законным основанием для исключения вас и вашей квартиры из списка на расселение аварийного жилищного фонда, если вы сохраняете право собственности на доли в аварийной квартире. Ваше право получить равноценное жильё либо выкупную цену взамен аварийной квартиры сохраняется.

Влияние покупки дома на размер возмещения и на дополнительные меры поддержки (субсидию)

Хотя сама покупка дома не исключает вас из программы, важно понимать, как наличие купленного дома влияет на вид и размер того, что вы получите за аварийную квартиру. Собственнику, чьё жильё находится в аварийном фонде и включено в программу, за счёт средств Фонда выплачивается возмещение за изымаемое жилое помещение:

1. выплату гражданам, в чьей собственности находятся жилые помещения, входящие в аварийный жилищный фонд, возмещения за изымаемые жилые помещения в соответствии с частью 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации ; 3) предоставление указанным в пункте 2 настоящей части гражданам, не имеющим иного пригодного для проживания жилого помещения, находящегося в собственности или занимаемого на условиях социального найма, субсидии на приобретение (строительство) жилых помещений в размере, не превышающем разницы между стоимостью жилого помещения, равнозначного по площади изымаемому, рассчитанной исходя из нормативной стоимости квадратного метра, и полученным возмещением, и (или) субсидии на возмещение части расходов на уплату процентов в размере не выше ключевой ставки за пользование займом или кредитом, полученными в валюте Российской Федерации и использованными на приобретение (строительство) жилых помещений. Нормативная стоимость квадратного метра определяется как стоимость одного квадратного метра общей площади жилого помещения, определяемая по субъектам Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере строительства, архитектуры, градостроительства (за исключением государственного технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства) и жилищно-коммунального хозяйства.
   — п. 2 ч. 6 ст. 16 ФЗ-185 от 21.07.2007

Цитата охватывает и п. 2 ч. 6 ст. 16 ФЗ-185 (безусловная выплата собственнику возмещения за изымаемое жильё). То есть само возмещение (выкупную цену) вы получите независимо от покупки дома — оно исчисляется по рыночной стоимости в порядке ч. 7 ст. 32 ЖК РФ.

Однако следующий пункт той же нормы прямо ставит получение субсидии на приобретение/строительство жилья в зависимость от отсутствия у вас иного пригодного жилья:

1. предоставление указанным в пункте 2 настоящей части гражданам, не имеющим иного пригодного для проживания жилого помещения, находящегося в собственности или занимаемого на условиях социального найма, субсидии на приобретение (строительство) жилых помещений в размере, не превышающем разницы между стоимостью жилого помещения, равнозначного по площади изымаемому, рассчитанной исходя из нормативной стоимости квадратного метра, и полученным возмещением, и (или) субсидии на возмещение части расходов на уплату процентов в размере не выше ключевой ставки за пользование займом или кредитом, полученными в валюте Российской Федерации и использованными на приобретение (строительство) жилых помещений.
   — п. 3 ч. 6 ст. 16 ФЗ-185 от 21.07.2007

8 1 . Органы государственной власти субъекта Российской Федерации вправе устанавливать для собственников жилых помещений в многоквартирных домах, признанных в установленном порядке аварийными и подлежащими сносу или реконструкции, дополнительные меры поддержки по обеспечению жилыми помещениями при условии, что на дату признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции у них отсутствуют иные жилые помещения, пригодные для постоянного проживания, находящиеся в их собственности либо занимаемые на условиях социального найма или по договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования.
— ч. 8.1 ст. 32 ЖК РФ

Разберём это применительно к вашей ситуации. Если вы купите дом и он станет «иным пригодным для проживания жилым помещением, находящимся в собственности», вы утратите право на дополнительную субсидию на приобретение жилья и на дополнительные меры поддержки по ч. 8.1 ст. 32 ЖК, устанавливаемые регионом. Но это не лишает вас права на основное возмещение (выкупную цену) за аварийную квартиру, которое является безусловным для собственника. Иными словами: покупка дома меняет форму вашей поддержки (вы остаётесь с рыночным возмещением, но теряете субсидию-доплату для тех, у кого после расселения вовсе не останется жилья).

Вывод: покупка дома не снимает вас с расселения и не лишает выкупной цены за аварийную квартиру, но может лишить вас дополнительной субсидии на приобретение жилья и дополнительных мер поддержки региона, которые предоставляются только лицам, не имеющим иного пригодного жилья. Если дополнительная субсидия для вас важна — до заключения соглашения о расселении стоит взвесить, выгоднее ли вам покупка дома или получение равнозначного жилья по программе.

Снятие с учёта нуждающихся (ст. 56 ЖК) и разграничение со списком на расселение — в отличие от близкого вопроса о «программе ветхого жилья»

Важно не смешивать два разных учёта: список на расселение из аварийного фонда (для собственников, гарантирован ст. 32 ЖК и ФЗ-185) и учёт нуждающихся в жилых помещениях (ст. 51–56 ЖК). Если ваша семья состоит и на учёте нуждающихся (по договору социального найма), то там покупка дома действительно может привести к снятию — но именно с этого учёта, а не со списка на расселение. Основания снятия с учёта нуждающихся закрыто перечислены в ст. 56 ЖК РФ:

Статья 56. Снятие граждан с учета в качестве нуждающихся в жилых помещениях 1. Граждане снимаются с учета в качестве нуждающихся в жилых помещениях в случае: 1) подачи ими по месту учета заявления о снятии с учета; 2) утраты ими оснований, дающих им право на получение жилого помещения по договору социального найма; 3) их выезда на место жительства в другое муниципальное образование, за исключением случаев изменения места жительства в пределах городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя; (В редакции Федерального закона от 21.07.2014 № 217-ФЗ) 4) получения ими в установленном порядке от органа государственной власти или органа местного самоуправления бюджетных средств на приобретение или строительство жилого помещения; 5) предоставления им в установленном порядке земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, для строительства жилого дома, за исключением граждан, имеющих трех и более детей , а также иных категорий граждан, определенных федеральным законом, указом Президента Российской Федерации или законом субъекта Российской Федерации ;
— ч. 1, 2 ст. 56 ЖК РФ

Ключевой пункт — п. 2 ч. 1 ст. 56 ЖК: снимают при «утрате ими оснований, дающих право на получение жилого помещения по договору социального найма». Основание нуждаемости определяется по обеспеченности суммарной площадью всех жилых помещений на каждого члена семьи (ст. 50–51 ЖК):

1. При наличии у гражданина и (или) членов его семьи нескольких жилых помещений, занимаемых по договорам социального найма, договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования и (или) принадлежащих им на праве собственности, определение уровня обеспеченности общей площадью жилого помещения осуществляется исходя из суммарной общей площади всех указанных жилых помещений.
   — ч. 2 ст. 51 ЖК РФ

Это означает: если при покупке дома суммарная площадь (ваша доля в аварийной квартире + дом) на каждого из пяти членов семьи станет равна или выше учётной нормы, установленной в вашем муниципалитете, — вас правомерно снимут с учёта нуждающихся. Если же даже с домом обеспеченность останется ниже нормы — оснований для снятия с учёта нуждающихся нет. Но подчеркнём: это касается учёта нуждающихся (очереди на соцнайм), а не вашего права на расселение аварийной квартиры, которое сохраняется как у собственника независимо от нуждаемости.

Вывод: если вы состоите на учёте нуждающихся, покупка дома может стать основанием снятия с этого учёта, но лишь при достижении обеспеченностью общей площади учётной нормы (п. 2 ч. 1, ч. 2 ст. 56, ч. 2 ст. 51 ЖК). При этом сам факт покупки дома не основание исключить вас из программы расселения аварийного фонда: право на равнозначное жильё или выкуп у собственника по обзору ВС № 1/2019 не зависит от нуждаемости.

Что делать, если вас попытаются исключить из списка: выбор варианта и обжалование

Даже если орган местного самоуправления неправомерно исключит вашу квартиру из программы или откажет в расселении, вы вправе защитить свои права. Ваше основное право — выбрать между предоставлением равнозначного жилья и выкупом — закреплено в ЖК РФ:

1. По соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости при определении размера возмещения за изымаемое жилое помещение.
   — ч. 8 ст. 32 ЖК РФ

Сочетая ч. 8 ст. 32 ЖК и обзор ВС № 1/2019 (п. 41), вы как собственник вправе требовать либо другое равнозначное жилое помещение (с зачётом его стоимости в выкупную цену), либо выкупную цену. Приобретённый вами дом никак не мешает этому выбору — вы можете выбрать выкуп и оставить дом себе, либо выбрать равнозначное жильё.

Если орган власти всё же вынесет решение о снятии вас с учёта / исключении из списка, такое решение обжалуется в суде в порядке административного судопроизводства. Срок на оспаривание составляет три месяца со дня, когда вы узнали о нарушении ваших прав:

Статья 219. Срок обращения с административным исковым заявлением в суд 1. Если настоящим Кодексом не установлены иные сроки обращения с административным исковым заявлением в суд, административное исковое заявление может быть подано в суд в течение трех месяцев со дня, когда гражданину, организации, иному лицу стало известно о нарушении их прав, свобод и законных интересов.
— ч. 1 ст. 219 КАС РФ

Это означает: получив уведомление о снятии/исключении, не затягивайте — у вас три месяца с момента, когда вы узнали о нарушении, чтобы подать административный иск об оспаривании решения.

Вывод: при неправомерном исключении из списка на расселение вы вправе оспорить решение органа власти в суде (административный иск, срок — 3 месяца, ч. 1 ст. 219 КАС РФ), ссылаясь на то, что исключение жилого помещения из региональной адресной программы законодательством не предусмотрено (п. 41 Обзора ВС № 1/2019), а покупка дома не лишает вас права на расселение как собственника. Рекомендуется до покупки дома получить в администрации письменное подтверждение, что приобретение иного жилья не повлияет на ваше включение в программу расселения.

Процедура изъятия и заключения соглашения: кто инициирует и каковы этапы

Поскольку ваша квартира включена в региональную адресную программу, изъятие происходит по процедуре, установленной ст. 32 ЖК РФ для изъятия земельного участка для муниципальных нужд. Механизм следующий — орган власти направляет собственнику уведомление и проект соглашения:

1. Собственнику жилого помещения, подлежащего изъятию, направляется уведомление о принятом решении об изъятии земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд, а также проект соглашения об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд в порядке и в сроки, которые установлены федеральным законодательством. (В редакции Федерального закона от 31.12.2014 № 499-ФЗ) 5. Собственник жилого помещения, подлежащего изъятию, до заключения соглашения об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд либо вступления в законную силу решения суда о принудительном изъятии такого земельного участка и (или) расположенных на нем объектов недвижимого имущества может владеть, пользоваться и распоряжаться им по своему усмотрению и производить необходимые затраты, обеспечивающие использование жилого помещения в соответствии с его назначением. Собственник несет риск отнесения на него при определении размера возмещения за жилое помещение затрат и убытков, связанных с произведенными в указанный период вложениями, значительно увеличивающими стоимость изымаемого жилого помещения. (В редакции Федерального закона от 31.12.2014 № 499-ФЗ) 6. Возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения.
   — ч. 4 ст. 32 ЖК РФ

Далее, ч. 6 ст. 32 ЖК РФ устанавливает договорной приоритет и судебную гарантию:

1. Возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения. Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения. При этом по заявлению прежнего собственника жилого помещения за ним сохраняется право пользования жилым помещением, если у прежнего собственника не имеется в собственности иных жилых помещений, не более чем на шесть месяцев после предоставления возмещения прежнему собственнику жилого помещения, если соглашением с прежним собственником жилого помещения не установлено иное.
   — ч. 6 ст. 32 ЖК РФ

Ключевое дополнение — ч. 5 ст. 32 ЖК прямо подтверждает, что до заключения соглашения или вступления в силу решения суда собственник сохраняет все правомочия в отношении изымаемого помещения, и процедура изъятия не может быть произвольно прервана или отозвана администрацией без соглашения либо суда:

1. Собственник жилого помещения, подлежащего изъятию, до заключения соглашения об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд либо вступления в законную силу решения суда о принудительном изъятии такого земельного участка и (или) расположенных на нем объектов недвижимого имущества может владеть, пользоваться и распоряжаться им по своему усмотрению и производить необходимые затраты, обеспечивающие использование жилого помещения в соответствии с его назначением.
   — ч. 5 ст. 32 ЖК РФ

Из этих норм для вашей ситуации следует: вы уже получили уведомление о включении в программу (это аналог уведомления о решении об изъятии). Далее администрация направит вам проект соглашения — в нём будут указаны условия возмещения или предоставления другого жилья. Вы вправе подписать соглашение или отказаться, тогда дело перейдёт в суд. До подписания соглашения или вступления в силу решения суда вы сохраняете право владения, пользования и распоряжения квартирой (включая право не продавать доли). Покупка вами дома за собственные средства — это реализация вашего права распоряжаться своими средствами, которая происходит вне рамок процедуры изъятия и не может служить основанием для её прекращения, поскольку никакая норма закона не связывает продолжение процедуры с отсутствием у собственника иного жилья.

Важно: если к моменту расселения вы уже купили дом, при соглашении о выкупе (ч. 8 ст. 32, п. 2 ч. 6 ст. 16 ФЗ-185) право на возмещение не зависит от наличия у вас иного жилья — в размере возмещения учитывается рыночная стоимость аварийной квартиры и все убытки от изъятия. Однако право пользования на 6 месяцев после возмещения сохраняется лишь за теми, у кого «не имеется в собственности иных жилых помещений» — если у вас есть дом, это право не применяется, но это и не ущемляет вас, поскольку жить вы сможете в доме.

Вывод: процедура расселения состоит из уведомления → проекта соглашения → подписания или суда. Покупка дома не прерывает эту процедуру, так как ч. 5 ст. 32 ЖК РФ гарантирует сохранение прав собственника до соглашения или решения суда, а оснований прекращения процедуры изъятия по причине приобретения иного жилья законодательство не содержит.

Какие действия действительно могут лишить права на расселение: риски отчуждения долей и другие угрозы

Реальную угрозу для вашего права на расселение представляет не покупка дома, а действия, связанные с самой аварийной квартирой. Разберём основные риски.

1. Продажа/дарение ваших долей до расселения. Пока вы сохраняете право собственности на доли (по 1/5 у каждого), вы остаётесь субъектом права на возмещение/равнозначное жильё по ст. 32 ЖК и ФЗ-185. Если вы продадите или подарите доли до заключения соглашения — вы перестанете быть собственниками аварийной квартиры, и ваше право на расселение исчезнет. Более того, новый приобретатель будет ограничен по размеру возмещения — норма ч. 8.2 ст. 32 ЖК прямо устанавливает, что купившие после признания дома аварийным получают лишь возмещение, не превышающее цену приобретения, и без права на равноценное жильё по ч. 8:

8 2 . Граждане, которые приобрели право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме после признания его в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, за исключением граждан, право собственности у которых в отношении таких жилых помещений возникло в порядке наследования, имеют право на выплату возмещения за изымаемое жилое помещение, рассчитанного в порядке, установленном частью 7 настоящей статьи, размер которого не может превышать стоимость приобретения ими такого жилого помещения, при этом положения частей 8 и 8 1 настоящей статьи в отношении таких граждан не применяются
— ч. 8.2 ст. 32 ЖК РФ

Это значит: даже если вы решите продать доли не сейчас, а непосредственно перед расселением, ваши доли перестанут быть основанием для получения равноценного жилья (новый собственник получит лишь компенсацию цены покупки), а вам выплатят лишь сумму, которую дал за них покупатель — что заведомо меньше рыночной выкупной цены. Поэтому продажа/дарение долей до расселения категорически не рекомендуется.

2. Отказ от подписания соглашения без уважительных причин. Отказ может привести к суду, где размер возмещения определит суд, но это не лишит вас самого права на возмещение — принудительное изъятие по ч. 6 ст. 32 ЖК возможно только при равноценном возмещении (c13). Судебное разбирательство затянет сроки, но права не прекратит.

3. Исключение из программы по инициативе администрации. Прямой законодательный запрет на произвольное изменение перечня аварийных домов содержится в ч. 2.2 ст. 16 ФЗ-185:

2 2 . Не допускается внесение в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда изменений, которые приводят к нарушению требований, установленных частями 2 и 2 1 настоящей статьи. (Дополнение частью - Федеральный закон от 23.07.2013 № 240-ФЗ) 2 3 . Методические рекомендации по формированию субъектами Российской Федерации региональных адресных программ по переселению граждан из аварийного жилищного фонда утверждаются федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере строительства, архитектуры, градостроительства (за исключением государственного технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства) и жилищно-коммунального хозяйства. (Дополнение частью - Федеральный закон от 27.12.2019 № 473-ФЗ) 3. Переселение граждан из аварийного жилищного фонда осуществляется в соответствии с жилищным законодательством. Жилое помещение, предоставляемое гражданам при переселении их в соответствии с настоящим Федеральным законом из аварийного жилищного фонда, может находиться по месту их жительства в границах соответствующего населенного пункта или с согласия в письменной форме этих граждан в границах другого населенного пункта субъекта Российской Федерации, на территории которого расположено ранее занимаемое жилое помещение.
— ч. 2.2 ст. 16 ФЗ-185 от 21.07.2007

В развитие этого законодательного запрета Верховный Суд в Обзоре № 1/2019 разъяснил, что исключение отдельного жилого помещения из программы вообще не предусмотрено (c1). Это создаёт двойную защиту: администрация не может ни изменить перечень многоквартирных домов в нарушение требований (ч. 22 ст. 16 ФЗ-185), ни исключить отдельную квартиру (п. 41 Обзора ВС). При попытке такого исключения — обжалование в суд в течение 3 месяцев (c10).

Вывод: реально лишиться права на расселение можно только через отчуждение долей в аварийной квартире (продажа, дарение) до завершения процедуры. Покупка же дома за свои средства — это независимое от расселения действие, которое не затрагивает ваши доли в аварийной квартире и, следовательно, не лишает вас права на возмещение или равнозначное жильё.