Могу ли я получить компенсацию за свою 1/3 доли в аварийном доме, если другие собственники не согласны?

Процедурный порядок изъятия и ответственность органа МСУ за бездействие

После признания дома аварийным орган местного самоуправления обязан издать распоряжение с указанием сроков отселения:

В соответствии с пунктом 49 Положения на основании полученного заключения соответствующий орган исполнительной власти либо орган местного самоуправления принимает решение и издает распоряжение с указанием дальнейшего использования помещения, сроков отселения физических и юридических лиц в случае признания дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции или о непризнании необходимости проведения ремонтно-восстановительных работ
— п. 49 Положения, утв. Постановлением Правительства № 47 от 28.01.2006 (цит. по Обзору ВС РФ 29.04.2014)

Это — подзаконный механизм, обеспечивающий начало процедуры: орган МСУ на основании заключения межведомственной комиссии принимает решение с конкретными сроками отселения. При этом, как разъяснено в п. 22 Пленума ВС № 14 (цитата в блоке 1), собственникам даётся разумный срок для сноса дома, и лишь затем принимается решение об изъятии каждого жилого помещения.

Если орган МСУ бездействует — не издаёт распоряжение, не принимает решение об изъятии, не направляет проект соглашения — его бездействие является незаконным. Гражданско-правовым последствием такого бездействия выступает обязанность возмещения убытков:

Убытки, причиненные гражданину или юридическому лицу в результате незаконных действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления или должностных лиц этих органов, в том числе издания не соответствующего закону или иному правовому акту акта государственного органа или органа местного самоуправления, подлежат возмещению Российской Федерацией, соответствующим субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием.

Это ст. 16 ГК РФ (уже процитирована как c8). Аналогичную норму содержит ст. 1069 ГК РФ — вред от незаконных действий органов местного самоуправления возмещается за счёт казны муниципального образования.

Кроме того, ст. 395 ГК РФ предусматривает начисление процентов на несвоевременно выплаченные суммы: если суд установит, что орган МСУ обязан был выплатить возмещение и уклоняется от этого, на сумму долга начисляются проценты за пользование чужими денежными средствами.

Вывод: процедура изъятия запускается распоряжением органа МСУ о сроках отселения (п. 49 Положения № 47). При бездействии администрации — невынесении распоряжения, непринятии решения об изъятии — её бездействие можно обжаловать в суд (в порядке административного судопроизводства по КАС РФ либо в исковом порядке), а также требовать возмещения убытков за счёт муниципальной казны. Требование «ждать 10 лет» при бездействии администрации незаконно — орган обязан соблюдать установленную процедуру в разумные сроки.

Правомерно ли «ждать 10 лет» и как себя защитить при затягивании расселения

Указание администрации «ждать 10 лет» не отменяет установленную законом обязанность осуществить изъятие в процедурном порядке; однако конкретные сроки переселения определяются региональной адресной программой, и при включении дома в такую программу собственник вправе выбирать способ обеспечения его прав (предоставление жилья либо выкуп). Поскольку процедура инициируется органом МСУ (см. блок 1), для ускорения и защиты прав используется суд.

Изъятие возможно лишь при условии предварительного и равноценного возмещения (ч. 6 ст. 32 ЖК РФ — цитата в блоке 1). Возмещение определяется соглашением, а при его отсутствии — судом.

Возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения. Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения. При этом по заявлению прежнего собственника жилого помещения за ним сохраняется право пользования жилым помещением, если у прежнего собственника не имеется в собственности иных жилых помещений, не более чем на шесть месяцев после предоставления возмещения прежнему собственнику жилого помещения, если соглашением с прежним собственником жилого помещения не установлено иное
— ч. 6 ст. 32 ЖК РФ

Принудительное изъятие допускается только судом и только при предварительном и равноценном возмещении. Это — гарантия против «бессрочного ожидания»: если орган МСУ годами бездействует и не исполняет обязанности по обеспечению жилищных прав собственников аварийного дома, собственник может добиваться защиты в судебном порядке.

Спор об изъятии жилого помещения путём выкупа рассматривается районным судом:

Жилищные споры (о признании права на жилое помещение, о выселении из жилого помещения, о прекращении права пользования жилым помещением бывшего члена семьи собственника этого жилого помещения, о сохранении права пользования жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения, об изъятии жилого помещения у собственника путем выкупа в связи с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд, о предоставлении жилого 3 помещения по договору социального найма, о признании недействительным решения о предоставлении жилого помещения по договору социального найма и заключенного на его основании договора социального найма, о принудительном обмене занимаемого жилого помещения, о признании обмена жилыми помещениями недействительным и другие) исходя из положений статей 23 и 24 ГПК РФ рассматриваются по первой инстанции районным судом
— п. 3 Постановления Пленума ВС РФ № 14 от 02.07.2009

Иски об изъятии жилого помещения у собственника путём выкупа в связи с изъятием земельного участка подсудны районному суду, а не мировому. Это важно для определения правильной подсудности вашего иска об обязании администрации изъять квартиру либо о взыскании возмещения.

Вывод: «ждать 10 лет» само по себе не является законным основанием отказа — сроки расселения задаются региональной программой переселения, а обязанность по изъятию с равноценным возмещением возложена на орган МСУ. При необоснованном бездействии администрации вы вправе обратиться в районный суд (требование об обязании осуществить изъятие и (или) о взыскании возмещения), а также использовать внесудебные меры (обращения в прокуратуру). Точная дата переселения зависит от вашей региональной и муниципальной программы переселения — без её изучения назвать конкретный срок нельзя.

Значение того, что в документе о признании аварийным указан только дом, а не квартира

Отсутствие в акте признания аварийным указания на конкретные квартиры не является препятствием: признание многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу означает невозможность проживания во всех расположенных в нём помещениях, а изъятие производится в отношении каждого жилого помещения, находящегося в таком доме.

Судам следует учитывать, что в силу части 10 статьи 32 ЖК РФ признание в установленном порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является, по общему правилу, основанием для предъявления органом, принявшим такое решение (то есть межведомственной комиссией, создаваемой исходя из принадлежности жилого дома федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной 17 власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления), к собственникам жилых помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок за счет их собственных средств. В том случае, если собственники жилых помещений в предоставленный им срок не осуществили снос или реконструкцию многоквартирного дома, органом местного самоуправления принимается решение об изъятии земельного участка, на котором расположен указанный аварийный дом, для муниципальных нужд (они заключаются в том, чтобы на территории муниципального образования не было жилого дома, не позволяющего обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан) и, соответственно, об изъятии каждого жилого помещения в доме путем выкупа, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию. К порядку выкупа жилых помещений в аварийном многоквартирном доме в этом случае согласно части 10 статьи 32 ЖК РФ применяются нормы частей 1–3, 5–9 статьи 32 ЖК РФ. При этом положения части 4 статьи 32 ЖК РФ о предварительном уведомлении собственника об изъятии принадлежащего ему жилого помещения применению не подлежат. Необходимо обратить внимание судов на то, что Жилищным кодексом Российской Федерации не установлены правовые последствия признания в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу или реконструкции многоквартирного дома, в котором проживают не только собственники жилых помещений, но и наниматели жилых помещений по договору социального найма. Учитывая это, при рассмотрении споров, связанных с обеспечением жилищных прав собственников жилых помещений в таком многоквартирном доме, суд вправе исходя из норм части 1 статьи 7 ЖК РФ о применении жилищного законодательства по аналогии применить к названным отношениям положения части 10 статьи 32 ЖК РФ об изъятии жилого помещения
— п. 22 Постановления Пленума ВС РФ № 14 от 02.07.2009

Пленум ВС прямо указывает: при признании дома аварийным орган МСУ принимает решение «об изъятии каждого жилого помещения в доме путем выкупа». Ваша квартира входит в число этих помещений, поэтому отдельного решения именно о вашей квартире не требуется — аварийность всего дома автоматически распространяется на все помещения в нём.

Вывод: то, что в документе указан только дом без перечисления квартир, юридически не лишает вас права на возмещение за квартиру. Все жилые помещения аварийного дома подлежат изъятию с компенсацией независимо от того, поименованы ли они в акте о признании дома аварийным.

Денежный аспект: из чего складывается возмещение и учитываются ли расходы на съёмное жильё

Размер возмещения определяется по ч. 7 ст. 32 ЖК РФ и включает не только рыночную стоимость жилого помещения (вашей доли), но и убытки, в том числе расходы на временное пользование иным жилым помещением (наём) до приобретения другого жилья.

при определении размера возмещения за жилое помещение затрат и убытков, связанных с произведенными в указанный период вложениями, значительно увеличивающими стоимость изымаемого жилого помещения. (В редакции Федерального закона от 31.12.2014 № 499-ФЗ) 6. Возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения. Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения. При этом по заявлению прежнего собственника жилого помещения за ним сохраняется право пользования жилым помещением, если у прежнего собственника не имеется в собственности иных жилых помещений, не более чем на шесть месяцев после предоставления возмещения прежнему собственнику жилого помещения, если соглашением с прежним собственником жилого помещения не установлено иное. (В редакции Федерального закона от 31.12.2014 № 499-ФЗ) 7. При определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме , в том числе рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду
— ч. 7 ст. 32 ЖК РФ (об убытках на наём жилья)

В выкупную цену входят: рыночная стоимость жилого помещения и доли в общем имуществе (включая долю в земельном участке), а также все убытки, причинённые изъятием, включая расходы на временное пользование иным жилым помещением (то есть на ваш наём) до приобретения в собственность другого жилья, расходы на переезд, поиск жилья, оформление права собственности и упущенную выгоду. При этом возмещение за вашу долю составит 1/3 от общей суммы возмещения за квартиру пропорционально вашей доле (см. Обзор ВС — блок 1).

Возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения. Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения. При этом по заявлению прежнего собственника жилого помещения за ним сохраняется право пользования жилым помещением, если у прежнего собственника не имеется в собственности иных жилых помещений, не более чем на шесть месяцев после предоставления возмещения прежнему собственнику жилого помещения, если соглашением с прежним собственником жилого помещения не установлено иное
— ч. 6 ст. 32 ЖК РФ

Возмещение и сроки определяются соглашением; при его отсутствии — судом при предварительном и равноценном возмещении. Значит, подтверждённые расходы на аренду жилья, которое вы снимаете из-за непригодности квартиры, вы вправе требовать включить в состав возмещения (в части вашей доли).

Вывод: вы вправе претендовать на возмещение за свою 1/3 доли, включающее не только рыночную стоимость доли и доли в общем имуществе, но и убытки на наём снимаемого жилья (пропорционально доле). Для подтверждения потребуются договор найма и платёжные документы. Итоговая сумма устанавливается соглашением с органом МСУ, а при недостижении согласия — судом на основании оценки.