Как перевести квартиру в нежилое помещение с пристройкой крыльца: полный перечень документов для разрешения

Условия, допускающие перевод квартиры на 1-м этаже в нежилое помещение

Перевод квартиры в многоквартирном доме в нежилое помещение прямо допускается для квартиры на первом этаже:

Перевод квартиры в многоквартирном доме в нежилое помещение допускается только в случаях, если такая квартира расположена на первом этаже указанного дома или выше первого этажа, но помещения, расположенные непосредственно под квартирой, переводимой в нежилое помещение, не являются жилыми
— ч. 3 ст. 22 ЖК РФ

Для вашего случая это ключевое условие выполнено: квартира расположена на 1-м этаже с торца дома. Однако соблюдения только условия об этаже недостаточно — необходимо исключить доступ в переводимое помещение через помещения, обслуживающие жилые квартиры (подъезд, лестничные клетки):

Перевод жилого помещения в нежилое помещение не допускается, если доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, или отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению, если переводимое помещение является частью жилого помещения либо используется собственником данного помещения или иным гражданином в качестве места постоянного проживания, а также если право собственности на переводимое помещение обременено правами каких-либо лиц. В помещение после его перевода из жилого помещения в нежилое помещение должна быть исключена возможность доступа с использованием помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям. (В редакции Федерального закона от 29.05.2019 № 116-ФЗ ) 3. Перевод квартиры в многоквартирном доме в нежилое помещение допускается только в случаях, если такая квартира расположена на первом этаже указанного дома или выше первого этажа, но помещения, расположенные непосредственно под квартирой, переводимой в нежилое помещение, не являются жилыми. 3 1 . Перевод жилого помещения в наемном доме социального использования в нежилое помещение не допускается. (Дополнение частью - Федеральный закон от 21.07.2014 № 217-ФЗ ) 3 2 . Перевод жилого помещения в нежилое помещение в целях осуществления религиозной деятельности не допускается. (Дополнение частью - Федеральный закон от 06.07.2016 № 374-ФЗ ) 4.
— ч. 2 ст. 22 ЖК РФ

Это означает: поскольку вы планируете нежилое помещение с отдельным входом (крыльцом), вам потребуется оборудовать самостоятельный вход с улицы и полностью исключить доступ из помещения в места общего пользования жилой части дома. Отдельный вход, который вы устраиваете через пристройку крыльца, как раз и служит выполнению данного требования — но сам факт устройства такого входа (пробивка проёма в наружной стене, которая относится к общему имуществу) порождает отдельное требование о согласии собственников (см. следующий блок).

Вывод: перевод квартиры на 1-м этаже в нежилое помещение в принципе допустим при условии оборудования изолированного входа с улицы и исключения доступа через помещения, обслуживающие жилые помещения. Эти условия вы намерены обеспечить устройством крыльца — но пробивка проёма в наружной стене и само крыльцо требуют дополнительных согласований.

Полный перечень документов для перевода жилого помещения в нежилое

Исчерпывающий перечень документов установлен ч. 2 ст. 23 ЖК РФ. Заявление подаётся в орган местного самоуправления в месту нахождения помещения (лично или через МФЦ):

заявление о переводе помещения; 2) правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии); 3) план переводимого помещения с его техническим описанием (в случае, если переводимое помещение является жилым, технический паспорт такого помещения); 4) поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение; 5) подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае, если переустройство и (или) перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения); 6) протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, содержащий решение об их согласии на перевод жилого помещения в нежилое помещение; (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 29.05.2019 № 116-ФЗ ) 7) согласие каждого собственника всех помещений, примыкающих к переводимому помещению
— п. 2 ст. 23 ЖК РФ (перечень документов, кнц. ч. 2)

Кроме того, ч. 2.1 ст. 23 ЖК РФ освобождает заявителя от обязанности представлять план с техническим описанием (техпаспорт), поэтажный план дома и — если право зарегистрировано в ЕГРН — правоустанавливающие документы: эти сведения орган запрашивает сам по межведомственным каналам. Применительно к вашей ситуации это означает:

• заявление о переводе — подаёте сами;
• правоустанавливающие документы на квартиру — можно не прикладывать, если право зарегистрировано в ЕГРН (запросят сами);
• технический план (который вы уже заказали) — он заменяет/дополняет «план помещения с техническим описанием» и «поэтажный план», и представлять старый техпаспорт не обязательно;
• проект переустройства и (или) перепланировки — обязателен, поскольку для использования помещения как нежилого требуются переустройство (устройство отдельного входа, крыльцо);
• протокол общего собрания собственников МКД с решением о согласии на перевод (п. 6) — обязателен;
• согласие каждого собственника помещений, примыкающих к переводимому (п. 7) — обязателен.

Срок рассмотрения заявления:

Решение о переводе или об отказе в переводе помещения должно быть принято по результатам рассмотрения соответствующего заявления и иных представленных в соответствии с частями 2 и 2 1 настоящей статьи документов органом, осуществляющим перевод помещений, не позднее чем через сорок пять дней со дня представления в данный орган документов
— ч. 4 ст. 23 ЖК РФ (срок рассмотрения)

Вывод: помимо уже заказанного технического плана вам потребуются заявление, проект переустройства/перепланировки (включающий устройство отдельного входа и крыльца), протокол общего собрания собственников МКД о согласии на перевод и письменные согласия собственников всех примыкающих помещений (имеющих общую стену либо расположенных непосредственно сверху/снизу). Решение принимается в течение 45 дней.

Согласие собственников МКД на пристройку крыльца и пользование общим имуществом

Крыльцо и отдельный вход физически устраиваются на земельном участке под домом и затрагивают наружную (ограждающую) стену дома. И то, и другое относится к общему имуществу собственников помещений МКД:

земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты
— ч. 1 ст. 36 ЖК РФ (фрагмент: земельный участок — общее имущество)

Устройство крыльца означает не просто пользование, а присоединение части общего имущества (участка земли, конструкций фасада) к вашему помещению и, по сути, реконструкцию здания с изменением его границ. Поэтому применяется правило ч. 2 ст. 40 ЖК РФ:

Если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме
— ч. 2 ст. 40 ЖК РФ

А уменьшение размера общего имущества (например, занятие части придомового земельного участка под крыльцо) допускается только с согласия всех собственников:

Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции
— ч. 3 ст. 36 ЖК РФ

Вывод: устройство крыльца с отдельным входом невозможно без согласия всех собственников помещений в многоквартирном доме, оформленного решением общего собрания (протоколом). Это согласие принципиально отличается от согласия лишь «примыкающих» собственников (п. 7 ч. 2 ст. 23 ЖК РФ) и от решения о согласии на сам перевод (п. 6 ч. 2 ст. 23 ЖК РФ): для занятия части придомового участка и изменения внешней стены требуется единогласие всех собственников дома. Если отдельный вход устраивается на месте уже существующего оконного проёма без изменения несущих конструкций и без занятия земли (например, облегчённое крыльцо без фундамента), круг согласований может быть уже — но при капитальной пристройке на фундаменте согласие всех собственников обязательно.

Нужно ли разрешение на строительство для пристройки крыльца

Пристройка крыльца с изменением параметров здания (площади/объёма, а при пробивке проёма — и несущих конструкций) квалифицируется как реконструкция объекта капитального строительства:

реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) - изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства
— п. 14 ст. 1 ГрК РФ (понятие реконструкции, фрагмент)

Реконструкция по общему правилу осуществляется на основании разрешения на строительство:

Строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей
— ч. 2 ст. 51 ГрК РФ

Следовательно, если крыльцо возводится капитально (фундамент, изменение внешней стены, увеличение площади/объёма здания), на него требуется разрешение на строительство (реконструкцию), которое выдаёт орган местного самоуправления по месту нахождения дома (ч. 4 ст. 51 ГрК РФ).

Исключение, когда разрешение не требуется:

изменения объектов капитального строительства и (или) их частей, если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции
— п. 4 ч. 17 ст. 51 ГрК РФ

Вывод: если ваша пристройка крыльца затрагивает несущие и ограждающие конструкции здания, изменяет его параметры (площадь/объём) или возводится на фундаменте — это реконструкция, и без разрешения на строительство она незаконна. Разрешение не потребуется только в том случае, если крыльцо облегчённое (некапитальное, без прочной связи с землёй), не затрагивает конструктивные характеристики надёжности и безопасности здания и не превышает предельные параметры разрешённого строительства по ПЗЗ. Практически для каменного крыльца с отдельным входом на 1-м этаже МКД, как правило, требуется именно разрешение на реконструкцию.

Отказ в переводе и порядок обжалования

Основания для отказа в переводе исчерпывающе перечислены в ч. 1 ст. 24 ЖК РФ: непредставление обязательных документов; представление документов в ненадлежащий орган; несоблюдение условий ст. 22 ЖК РФ; несоответствие проекта переустройства/перепланировки требованиям законодательства. Решение об отказе должно содержать основания со ссылкой на конкретное нарушение.

Порядок обжалования:

Решение об отказе в переводе помещения выдается или направляется заявителю не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия такого решения и может быть обжаловано заявителем в судебном порядке
— ч. 3 ст. 24 ЖК РФ

Вывод: отказ должен быть мотивирован ссылкой на конкретное нарушение из ч. 1 ст. 24 ЖК РФ. Решение об отказе выдают/направляют не позднее 3 рабочих дней со дня принятия, и оно может быть обжаловано в суд (оспорено в порядке, предусмотренном для оспаривания ненормативных актов органа местного самоуправления). Если отказ не мотивирован или орган потребовал документы сверх перечня ч. 2 ст. 23 ЖК РФ (что прямо запрещено ч. 3 ст. 23 ЖК РФ), это самостоятельное основание для судебного обжалования.

Риски и последствия устройства крыльца без согласований

Если крыльцо будет возведено без необходимых согласований и (или) без разрешения на строительство, оно может быть признано самовольной постройкой:

Самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений
— ч. 1 ст. 222 ГК РФ (фрагмент)

Последствия самовольного строительства:

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Абзац. (Утратил силу - Федеральный закон от 03.08.2018 № 339-ФЗ) Использование самовольной постройки не допускается. (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 03.08.2018 № 339-ФЗ) Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (далее - установленные требования), осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи, и случаев, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления. (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 03.08.2018 № 339-ФЗ) 3.
— ч. 2 ст. 222 ГК РФ

Помимо гражданско-правовых последствий (снос за свой счёт, невозможность узаконить без суда), предусмотрена административная ответственность за реконструкцию без разрешения на строительство:

Строительство, реконструкция объектов капитального строительства без разрешения на строительство в случае, если для осуществления строительства, реконструкции объектов капитального строительства предусмотрено получение разрешений на строительство, - (В редакции Федерального закона от 18.07.2011 № 243-ФЗ) влекут наложение административного штрафа на граждан в размере от двух тысяч до пяти тысяч рублей; на должностных лиц - от двадцати тысяч до пятидесяти тысяч рублей; на лиц, осуществляющих предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, - от двадцати тысяч до пятидесяти тысяч рублей или административное приостановление их деятельности на срок до девяноста суток; на юридических лиц - от пятисот тысяч до одного миллиона рублей или административное приостановление их деятельности на срок до девяноста суток. (В редакции Федерального закона от 22.06.2007 № 116-ФЗ) 2. Нарушение сроков направления в уполномоченные на осуществление государственного строительного надзора федеральный орган исполнительной власти, Государственную корпорацию по атомной энергии "Росатом", орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации извещения о начале строительства, реконструкции объектов капитального строительства или неуведомление уполномоченных на осуществление государственного строительного надзора федерального органа исполнительной власти, Государственной корпорации по атомной энергии "Росатом", органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации о сроках завершения работ, которые подлежат проверке, - (В редакции федеральных законов от 18.07.2011 № 243-ФЗ; от 29.07.2017 № 263-ФЗ) влечет наложение административного штрафа
— ч. 1 ст. 9.5 КоАП РФ (фрагмент)

Вывод: устройство капительного крыльца без согласия собственников МКД и без разрешения на строительство влечёт риск признания его самовольной постройкой и сноса за ваш счёт, а также административный штраф (для граждан от 2 до 5 тыс. руб.; повторно и при самовольном занятии земли — выше). Поэтому правильная последовательность: сначала получить разрешение на реконструкцию и согласие собственников, затем выполнить переустройство, и только после этого завершить перевод помещения в нежилое с внесением изменений в ЕГРН. Выполнение работ до получения всех согласований создаёт реальный риск сноса и убытков.