Как признать квартиры в жилом доме домами блокированной застройки и узаконить капитальную пристройку?

Можно ли признать квартиры домами блокированной застройки (блоками) и как это сделать

Дом поквартирно разделён на два самостоятельных жилых помещения (кв. 1 и кв. 2), у каждой — свой вход и отдельный выход на земельный участок, участок под домом — в общей долевой собственности (по 1/2). Юридическая задача — привести вид объекта в ЕГРН (сейчас «квартира»/«многоквартирный дом») к режиму «дома блокированной застройки».

Основанием служит Федеральный закон от 30.12.2021 № 476-ФЗ, который с 1 марта 2022 г. ввёл определение дома блокированной застройки и установил автоматический «перевод» прежних блоков в новый правовой режим без их переоформления.

Сначала о том, что такое дом блокированной застройки:

дом блокированной застройки − жилой дом, блокированный с другим жилым домом (другими жилыми домами) в одном ряду общей боковой стеной (общими боковыми стенами) без проемов и имеющий отдельный выход на земельный участок.
— п. 40 ст. 1 ГрК РФ (изложение в Обзоре ВС № 4/2025)

Данное определение конкретизировано подзаконным актом:

Домом блокированной застройки признается жилой дом, соответствующий признакам, установленным пунктом 40 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации .
— п. 5.2 Положения, утв. ПП РФ № 47 от 28.01.2006

Ключевая особенность перехода в новый статус — он происходит в силу закона, без обязательного суда, если объект по своим признакам является именно «блоком» в прежнем значении п. 2 ч. 2 ст. 49 ГрК РФ:

Блок, указанный в пункте 2 части 2 статьи 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей до дня вступления в силу настоящего Федерального закона), соответствующий признакам, указанным в пункте 40 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, со дня вступления в силу настоящего Федерального закона признается домом блокированной застройки независимо от того, является ли данный блок зданием или помещением в здании.
— ч. 1 ст. 16 ФЗ № 476-ФЗ от 30.12.2021

Это означает: ваша квартира (кв. 1 или кв. 2), если она фактически отвечает признакам п. 40 ст. 1 ГрК РФ (отдельный блок с общей боковой стеной без проёмов и самостоятельным выходом на участок), уже с 1 марта 2022 г. признаётся домом блокированной застройки независимо от того, числится она в ЕГРН «зданием» или «помещением». Судебное признание, как правило, не требуется — нужно лишь привести записи ЕГРН в соответствие.

Порядок внесения изменений в ЕГРН (внесудебный, совместный) установлен ч. 3 ст. 16 ФЗ № 476-ФЗ:

В случае, если до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в Единый государственный реестр недвижимости были внесены сведения о блоках (независимо от их наименования или вида разрешенного использования) в качестве жилых помещений в жилых домах блокированной жилой застройки, указанных в пункте 2 части 2 статьи 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей до дня вступления в силу настоящего Федерального закона), и зарегистрированы права на такие блоки, собственники указанных блоков вправе совместным решением уполномочить одного из собственников таких блоков на обращение от имени всех собственников блоков в федеральный орган исполнительной власти, уполномоченный Правительством Российской Федерации на осуществление государственного кадастрового учета, государственной регистрации прав, ведение Единого государственного реестра недвижимости и предоставление сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости (далее - орган регистрации прав), с заявлением об учете изменений сведений Единого государственного реестра недвижимости в части приведения вида, назначения и вида разрешенного использования объекта недвижимости в соответствие с требованиями законодательных актов Российской Федерации, измененных настоящим Федеральным законом. Отсутствие в градостроительном регламенте, утвержденном применительно к территориальной зоне, в границах которой расположены такие объекты, указания на соответствующий вид объекта недвижимости и вид его разрешенного использования, а также утвержденных параметров разрешенного строительства таких объектов не является препятствием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости указанных сведений.
— ч. 3 ст. 16 ФЗ № 476-ФЗ от 30.12.2021

А ч. 4 той же статьи определяет, что именно меняет орган регистрации, и автоматическое снятие прежнего «здания» (многоквартирного дома) с кадастрового учёта:

При изменении в соответствии с заявлением, указанным в части 3 настоящей статьи, вида, назначения и вида разрешенного использования объекта недвижимости орган регистрации прав одновременно с изменением в отношении всех блоков вида объекта недвижимости на "здание", назначения объекта недвижимости на "жилой дом", вида разрешенного использования на "дом блокированной застройки" и исключением наименований объектов недвижимости, не соответствующих данному виду разрешенного использования, снимает с государственного кадастрового учета здание, в котором расположены указанные в части 3 настоящей статьи блоки.
— ч. 4 ст. 16 ФЗ № 476-ФЗ от 30.12.2021

Применение к вашей ситуации: поскольку дом числится как объект с двумя квартирами (а каждая квартира по своим техническим параметрам — отдельный вход, отдельный выход на участок, общая стена без проёмов — отвечает признакам блока), то:

• статус «квартира» меняется на «жилой дом» / «здание» с назначением «жилой дом» и видом разрешённого использования «дом блокированной застройки»;
• первоначальное здание (МКД) снимается с кадастрового учёта.

Механизм: оба собственника совместным решением уполномочивают одного из них подать в Росреестр заявление об учёте изменений. Суд не обязателен, если нет спора и дом по характеристикам действительно блокированной застройки.

Важная особенность для земли: участок у вас уже в общей долевой собственности. По ч. 5 ст. 16 ФЗ № 476-ФЗ смена статуса может одновременно сопровождаться разделом участка под каждый блок:

если созданный до дня вступления в силу настоящего Федерального закона жилой дом блокированной застройки, указанный в пункте 2 части 2 статьи 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей до дня вступления в силу настоящего Федерального закона), расположен на земельном участке, находящемся в общей долевой собственности собственников блоков в таком доме, решение, указанное в части 3 настоящей статьи, может содержать указание на решение таких собственников о разделе данного земельного участка с образованием земельных участков под каждым домом блокированной застройки. В этом случае одновременно с заявлением, указанным в части 3 настоящей статьи, в орган регистрации прав должно быть подано заявление о государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав на образуемые земельные участки с приложением документов, необходимых для осуществления таких государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав. Отсутствие в градостроительном регламенте, утвержденном применительно к территориальной зоне, в границах которой расположен данный земельный участок, указания на соответствующий вид разрешенного использования, а также утвержденных предельных (минимальных и (или) максимальных) размеров земельных участков не является препятствием для указанного в настоящей части раздела земельного участка.
— ч. 5 ст. 16 ФЗ № 476-ФЗ от 30.12.2021

Подсудность и орган: заявление подаётся в орган регистрации прав (Росреестр) через МФЦ; суд потребуется только если Росреестр откажет или между сособственниками есть спор о характеристиках дома (тогда — в районный суд по месту нахождения недвижимости, ст. 30 ГПК РФ об исключительной подсудности).

Вывод по вопросу: квартиры при наличии признаков блока признаются домами блокированной застройки в силу закона (с 01.03.2022), судебное признание не требуется. Достаточно совместного заявления обоих собственников в Росреестр об учёте изменений сведений ЕГРН (вид — «здание», назначение — «жилой дом», ВРИ — «дом блокированной застройки»), по результатам чего прежний МКД снимается с кадастрового учёта.

Как оформить капитальную пристройку 20 кв. м к кв. 1 (реконструкция)

Пристройка, увеличившая площадь кв. 1 на 20 кв. м и отсутствующая в техпаспорте БТИ, по правовой природе является реконструкцией объекта капитального строительства.

Понятие реконструкции:

Статья 1. Основные понятия, используемые в настоящем Кодексе В целях настоящего Кодекса используются следующие основные понятия: 1) градостроительная деятельность - деятельность по развитию территорий, в том числе городов и иных поселений, осуществляемая в виде территориального планирования, градостроительного зонирования, планировки территорий, архитектурно-строительного проектирования, строительства, капитального ремонта, реконструкции, сноса объектов капитального строительства, эксплуатации зданий, сооружений, комплексного развития территорий и их благоустройства ; (В редакции федеральных законов от 28.11.2011 № 337-ФЗ , от 29.12.2017 № 463-ФЗ , от 03.08.2018 № 340-ФЗ , от 30.12.2020 № 494-ФЗ ) 2) территориальное планирование - планирование развития территорий, в том числе для установления функциональных зон, определения планируемого размещения объектов федерального значения, объектов регионального значения, объектов местного значения; (В редакции Федерального закона от 20.03.2011 № 41-ФЗ ) 3) устойчивое развитие территорий - обеспечение при осуществлении градостроительной деятельности безопасности и благоприятных условий жизнедеятельности человека, ограничение негативного воздействия хозяйственной и иной деятельности на окружающую среду и обеспечение охраны и рационального использования природных ресурсов в интересах настоящего и будущего поколений;
— п. 14 ст. 1 ГрК РФ (понятие реконструкции)

Пристройка (расширение) изменяет площадь и параметры объекта, то есть это реконструкция. Для неё в общем порядке требовалось либо разрешение на строительство, либо уведомление (для ИЖС — ст. 51.1 ГрК РФ). Поскольку пристройка возведена без такого документа, она обладает признаками самовольной постройки.

Квалификация самовольной постройки:

Самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.
— п. 1 ст. 222 ГК РФ

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Абзац. (Утратил силу - Федеральный закон от 03.08.2018 № 339-ФЗ) Использование самовольной постройки не допускается. (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 03.08.2018 № 339-ФЗ) Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (далее - установленные требования), осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи, и случаев, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления. (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 03.08.2018 № 339-ФЗ) 3.
— п. 2 ст. 222 ГК РФ

Отдельно важно: дом находится в долевой собственности (по 1/2), а общий земельный участок — тоже в общедолевой собственности. Реконструкция объекта в долевой собственности без согласия другого сособственника делает постройку самовольной:

Возведение (создание) объекта на земельном участке, находящемся в долевой собственности, реконструкция объекта недвижимости, принадлежащего лицам на праве долевой собственности, могут осуществляться по соглашению участников общей собственности (пункт 1 статьи 247 ГК РФ). Постройка, возведенная (созданная) в том числе в результате реконструкции в отсутствие согласия других участников долевой собственности, является самовольной.
— п. 28 Пленума ВС РФ № 44 от 12.12.2023

Применение к вашей ситуации: даже если участок ваш (в долевой собственности) и вид разрешённого использования допускает ИЖС/блокированную застройку, отсутствие согласия собственника кв. 2 на реконструкцию общего объекта означает, что пристройка самовольная. Поэтому оформление требует, как минимум, согласия второго сособственника (или судебного решения).

Порядок легализации — признание права собственности на самовольно реконструированный объект судом при соблюдении условий:

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; (В редакции Федерального закона от 03.08.2018 № 339-ФЗ) если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан. В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.
— п. 3 ст. 222 ГК РФ

Три условия должны быть соблюдены одновременно: (1) права на земельный участок допускают строительство; (2) на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям (градостроительным, строительным, противопожарным нормам — подтверждается заключением о соответствии/техническим заключением); (3) сохранение постройки не нарушает права других лиц и не создаёт угрозу жизни и здоровью граждан.

Особенность именно для вашего случая — долевая собственность и необходимость привлечения второго сособственника:

В случае самовольной реконструкции объекта недвижимого имущества, находящегося в долевой собственности (например, посредством пристройки к жилому дому дополнительных помещений), к участию в деле о признании права собственности на такую постройку подлежат привлечению все сособственники объекта. При этом суду следует вынести на обсуждение вопрос о необходимости перераспределения долей сособственников в случае признания права собственности на самовольно реконструированную постройку (пункт 3 статьи 245 ГК РФ).
— п. 28 Пленума ВС РФ № 44 от 12.12.2023 (абз. о сособственниках)

Применение: в деле о признании права собственности на реконструированную кв. 1 (с пристройкой) обязательным участником будет собственник кв. 2. Суд также вынесет на обсуждение перераспределение долей — поскольку пристройка увеличивает площадь только вашей части, но затрагивает общий объект и общий участок (п. 3 ст. 245 ГК РФ: участник, осуществивший за свой счёт с соблюдением установленного порядка неотделимые улучшения, вправе на увеличение своей доли).

Процессуально: до подачи иска нужно получить технический план с учётом пристройки (кадастровый инженер), подготовить заключение о соответствии постройки нормам. Иск подаётся в районный суд по месту нахождения недвижимости (ст. 30 ГПК РФ). После вступления решения в силу и кадастрового учёта изменённых параметров право регистрируется в Росреестре.

Вывод по вопросу: пристройка — это реконструкция; возведённая без разрешения/уведомления она самовольная постройка. Легализация возможна через суд (п. 3 ст. 222 ГК РФ) при соблюдении трёх условий и с обязательным участием второго сособственника, поскольку дом и участок находятся в долевой собственности и реконструкция без согласия делала постройку самовольной.

Порядок: сначала менять статус на блоки, потом узаконивать пристройку — или одновременно

Технической и юридической «сцепки», которая делала бы смену статуса обязательным предварительным условием узаконивания пристройки, закон не устанавливает. Это два самостоятельных, но тесно связанных действия, и их выгодно делать согласованно.

Почему последовательность не жёсткая:

1. Смена статуса «квартира → блок» — внесудебная и по сути декларативная процедура, основанная на прямом указании закона (ч. 1, 3 ст. 16 ФЗ № 476-ФЗ, см. цитаты выше). Она не зависит от наличия пристройки.

2. Пристройка — это реконструкция уже существующего объекта (кв. 1). Признание права на самовольно реконструированный объект возможно только через суд (п. 3 ст. 222 ГК РФ), и суду всё равно, как объект именуется в ЕГРН — «квартирой» или «блоком»; важен факт соблюдения условий и объект на земле.

3. Практическая связь: при смене статуса составляется технический план на каждый блок. Если кадастровый инженер отразит в техплане кв. 1 уже увеличенную площадь (с пристройкой), возникнет противоречие с техпаспортом БТИ и сведениями ЕГРН — учёт изменений будет приостановлен до легализации пристройки. Поэтому надёжнее либо легализовать пристройку до/одновременно, либо сначала сменить статус на существующие (без пристройки) параметры, а затем отдельным этапом внести изменения по пристройке.

Рекомендуемый практический маршрут (одновременно, одним пакетом действий):

Вариант А (согласие второго собственника достигнуто):

• получить технические планы на оба блока у кадастрового инженера;
• совместным решением уполномочить одного собственника подать в Росреестр заявление об учёте изменений (вид «здание», назначение «жилой дом», ВРИ «дом блокированной застройки») — статус блоков фиксируется в ЕГРН;
• параллельно/следом — иск о признании права собственности на реконструированный блок кв. 1 (с привлечением собственника кв. 2 как сособственника), приложив технический план с пристройкой и заключение о соответствии нормам;
• после решения суда — кадастровый учёт изменённых параметров кв. 1 и регистрация права.

Вариант Б (согласия второго собственника нет):

• сначала пристройку придётся легализовать через суд, поскольку реконструкция без согласия является самовольной постройкой (п. 28 Пленума № 44); в этом же или отдельном процессе решается вопрос о признании дома блокированной застройки и преобразовании статуса (на основании заключения эксперта/кадастрового инженера о соответствии дома признакам п. 40 ст. 1 ГрК РФ).

Подсудность по обоим блокам одинаковая: споры о праве на недвижимость и о признании объекта самовольной постройкой рассматривает районный суд по месту нахождения недвижимости (ст. 30 ГПК РФ), внесудебное изменение записей ЕГРН — Росреестр через МФЦ.

Вывод по вопросу: жёсткой обязательной очерёдности «сначала блоки, потом пристройка» закон не устанавливает. Смена статуса на блоки и узаконивание пристройки — два разных действия, которые целесообразно проводить одновременно (внесудебное заявление в Росреестр по статусу + судебный иск по пристройке), предварительно подготовив технические планы и (для пристройки) заключение о соответствии нормам. Единственное реальное ограничение — если пристройку отражают в техплане до её легализации, кадастровый учёт будет приостановлен.

Сроки, доказательства, внесудебная альтернатива и итог (сводный блок по завершению)

Сроки и исковая давность. Требование о признании права собственности на самовольно реконструированный объект (сохранение постройки) в судебной практике квалифицируется как связанное с устранением нарушения права собственника, на которое исковая давность не распространяется (негаторный характер, по аналогии со ст. 304 ГК РФ). Однако самостоятельное требование о сносе самовольной постройки, заявляемое органом или сособственником, может обсуждаться в пределах общих сроков. Для вас главный практический ориентир: чем дольше пристройка существует и бесспорно используется, тем слабее позиция о её сносе, но это не отменяет необходимости её судебной легализации по ст. 222 ГК РФ. Конкретные сроки исковой давности в нормах, которые удалось прочитать в этом диалоге, прямо не установлены — легализация самовольно реконструированного объекта сроком не ограничена, пока объект существует и не демонтирован.

Доказательства (для иска и для Росреестра):

• технический план блока/квартиры, изготовленный кадастровым инженером с отражением фактических параметров (в т.ч. пристройки);
• заключение о соответствии объекта установленным требованиям (о техническом состоянии, строительным и противопожарным нормам) — для подтверждения условия п. 3 ст. 222 ГК РФ;
• выписка из ЕГРН на земельный участок и на квартиру (подтверждение прав на землю и объект);
• технический паспорт БТИ (прежний, без пристройки) и иные правоустанавливающие документы;
• согласие второго сособственника либо доказательства соглашения о порядке пользования (ст. 247 ГК РФ) — ввиду долевой собственности.

Внесудебная альтернатива. Помимо признания права судом (п. 3 ст. 222 ГК РФ), закон допускает приведение самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями с последующим приобретением права собственности без суда (п. 3.2 ст. 222 ГК РФ). Для пристройки, возведённой без разрешения/уведомления, этот путь на практике затруднён, поскольку требует сначала документально подтвердить, что постройка приведена в соответствие со всеми обязательными параметрами, а затем осуществить кадастровый учёт и регистрацию. Применим он, если градостроительных нарушений нет, а отсутствовал лишь разрешительный документ; но при долевой собственности и споре о согласии сособственника надёжнее судебный порядок с привлечением всех сособственников (п. 28 Пленума № 44).

Итог и исполнение. После смены статуса блоков и легализации пристройки в ЕГРН фиксируются: (1) два блока с видом «здание», назначением «жилой дом» и ВРИ «дом блокированной застройки»; (2) изменённые параметры (увеличенная площадь) блока, соответствующего кв. 1; (3) при необходимости — перераспределение долей в праве общей долевой собственности (п. 3 ст. 245 ГК РФ). Земельный участок может остаться в общей долевой собственности либо быть разделён под каждый блок (ч. 5 ст. 16 ФЗ № 476-ФЗ).

Вывод по завершающему блоку: легализация самовольно реконструированной пристройки сроком исковой давности не ограничена; доказательственная база — технический план, заключение о соответствии нормам, выписки ЕГРН и согласие сособственника; внесудебный путь (п. 3.2 ст. 222 ГК РФ) возможен, но при долевой собственности и возможном споре практичнее суд с привлечением всех сособственников.