Может ли самозанятый сдавать в аренду оборудование в жилой квартире с отдельным входом без вывески

Можно ли в жилой квартире как самозанятому сдавать в аренду оборудование, которым пользуются приходящие мастера, — или это использование жилья не по назначению

Определяющий вопрос — что фактически предоставляется: движимые вещи (стол, стул — законно и облагается НПД) или жилое помещение как рабочее место третьих лиц (чего в жилом фонде делать нельзя). Центральная норма — назначение жилого помещения и пределы его использования:

Статья 17. Назначение жилого помещения и пределы его использования. Пользование жилым помещением 1. Жилое помещение предназначено для проживания граждан. 2. Допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение. 3. Не допускается размещение в жилых помещениях промышленных производств, гостиниц, а также осуществление в жилых помещениях миссионерской деятельности, за исключением случаев, предусмотренных статьей 16 Федерального закона от 26 сентября 1997 года № 125-ФЗ "О свободе совести и о религиозных объединениях". Жилое помещение в многоквартирном доме не может использоваться для предоставления гостиничных услуг. (В редакции федеральных законов от 06.07.2016 № 374-ФЗ , от 15.04.2019 № 59-ФЗ ) 4. Пользование жилым помещением осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, а также в соответствии с правилами пользования жилыми помещениями
— ч. 1, 2 ст. 17 ЖК РФ

Что значит ч. 2 ст. 17 ЖК для Вашей схемы. Она разрешает ведение профессиональной или предпринимательской деятельности в жилом помещении только «проживающими в нем на законных основаниях гражданами». Вы в квартире не проживаете (заходите «как в подсобку»), а сами мастера, которые приходят по записи и работают с клиентами в этих стенах, жильцами не являются вовсе. Следовательно, деятельность, при которой квартира служит принимаемым по записи третьим лицам местом их профессиональной работы, не охватывается ч. 2 ст. 17 ЖК РФ — для неё порог ст. 17 не пройден, и она квалифицируется как использование жилого помещения не по назначению.

Даже если бы деятельность вёл сам собственник-резидент, приходили бы мастера как его подрядчики или он передавал место в аренду под салон — это уже выход за пределы жилого назначения. Прямые внешние признаки салона у Вас есть: отдельный вход (перепланировка), поток посторонних лиц (мастера и их клиенты) по записи, помещение используется не для проживания.

При этом сама по себе аренда движимых вещей (стол, кресло, зеркало) гражданско-правовому запрету не подлежит:

Статья 209. Содержание права собственности 1. Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. 2. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом
— п. 1, 2 ст. 209 ГК РФ

Что даёт ст. 209 ГК. Передача собственного движимого имущества в аренду — обычная форма распоряжения своим имуществом. Но свобода собственника здесь ограничена Жилищным кодексом: право пользования жилым помещением реализуется «в соответствии с его назначением» (ч. 1 ст. 30 ЖК, см. ниже > Статья 30. Права и обязанности собственника жилого помещения 1. Собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены настоящим Кодексом. 1 1 . Собственник жилого помещения не вправе совершать действия, влекущие возникновение долей в праве собственности на это помещение, а обладатель доли в праве общей собственности на жилое помещение не вправе совершать действия, влекущие разделение этой доли в праве общей собственности, если в результате таких действий площадь жилого помещения, приходящаяся на долю каждого из сособственников и определяемая пропорционально размеру доли каждого из сособственников, составит менее шести квадратных метров общей площади жилого помещения на каждого сособственника. Сделки, заключенные с нарушением правил, предусмотренных настоящей частью, являются ничтожными. Положения настоящей части не применяются при возникновении права общей долевой собственности на жилое помещение в силу закона, в том числе в результате наследования по любому из оснований, а также в случаях приватизации жилых помещений. (Дополнение частью - Федеральный закон от 14.07.2022 № 310-ФЗ) 2. Собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма (в том числе краткосрочного найма), договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством, настоящим Кодексом, при условии обеспечения соблюдения прав и законных интересов соседей, правил пользования жилыми помещениями, правил содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, требований энергетической эффективности и оснащенности помещений многоквартирных домов и жилых домов приборами учета используемых энергетических ресурсов, требований к предоставлению коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, включая предоставление коммунальной услуги по обращению с твердыми коммунальными отходами. В случае, если предоставление такого жилого помещения нарушает жилищные права граждан, проживающих в многоквартирном доме, в котором оно расположено, граждане, жилищные права которых нарушены, вправе обратиться за их защитой в суд

— ч. 1, 2 ст. 30 ЖК РФ). Поэтому ключ — в той части, которая не про движимые вещи, а про то, в каких условиях и кем квартира эксплуатируется.

Административная ответственность за использование жилья не по назначению:

Статья 7.21. Нарушение правил пользования жилыми помещениями. Самовольные переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме (Наименование в редакции Федерального закона от 24.04.2020 № 133-ФЗ) 1. Порча жилых помещений или порча их оборудования либо использование жилых помещений не по назначению - (В редакции Федерального закона от 24.04.2020 № 133-ФЗ) влечет предупреждение или наложение административного штрафа на граждан в размере от одной тысячи до одной тысячи пятисот рублей ; на должностных лиц - от двух тысяч до трех тысяч рублей; на юридических лиц - от двадцати тысяч до тридцати тысяч рублей . (В редакции федеральных законов от 22.06.2007 № 116-ФЗ, от 24.04.2020 № 133-ФЗ) 2. Самовольные переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме, если иное не установлено частью 4 статьи 9.23 настоящего Кодекса, - (В редакции федеральных законов от 24.04.2020 № 133-ФЗ, от 06.04.2024 № 77-ФЗ) влекут наложение административного штрафа на граждан в размере от двух тысяч до двух тысяч пятисот рублей ; на должностных лиц - от четырех тысяч до пяти тысяч рублей; на юридических лиц - от сорока тысяч до пятидесяти тысяч рублей . (В редакции федеральных законов от 22.06.2007 № 116-ФЗ, от 24.04.2020 № 133-ФЗ) Примечание. За административные правонарушения, предусмотренные настоящей статьей, лица, осуществляющие предпринимательскую деятельность без образования юридического лица
— ч. 1, 2 ст. 7.21 КоАП РФ

Что грозит по ч. 1 ст. 7.21 КоАП. Если проверяющий (государственная жилищная инспекция, прокуратура, органы местного самоуправления по жалобе соседей) зафиксирует, что квартира используется не по назначению — как место приёма третьих лиц под их коммерческую деятельность, собственника-гражданина ждёт предупреждение или штраф 1000–1500 руб., а после 24.04.2020 для ведущего предпринимательскую деятельность без образования юрлица — санкция как для юридического лица (примечание, 20 000–30 000 руб.). Штраф мал, но главный риск — не штраф сам по себе, а его связка с фактом самовольной перепланировки (отдельный вход) и с налоговой переквалификацией (см. блоки ниже).

Вывод: если квартира фактически используется приходящими по записи мастерами как рабочее место для приёма их собственных клиентов, а Вы лишь обеспечиваете их мебелью — это использование жилого помещения не по назначению (не укладывается в ч. 2 ст. 17 ЖК РФ), даже если по документам Вы арендуете только стол и стул. Формальная «аренда движимого» не снимает риск по ч. 1 ст. 7.21 КоАП. Легальная форма — либо реальное использование оборудования вне жилого фонда (мастерская/коворкинг, где мастера сами арендуют нежилое место), либо перевод квартиры в нежилое помещение (см. блок 2).

Что требуется для легального коммерческого использования квартиры на 1 этаже с отдельным входом — перевод в нежилое и согласование отдельного входа

Ключевой способ легализовать коммерческое использование — перевод квартиры в нежилое помещение, что для квартиры на первом этаже прямо допускается:

Статья 22. Условия перевода жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение 1. Перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение допускается с учетом соблюдения требований настоящего Кодекса и законодательства о градостроительной деятельности. 2. Перевод жилого помещения в нежилое помещение не допускается, если доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, или отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению, если переводимое помещение является частью жилого помещения либо используется собственником данного помещения или иным гражданином в качестве места постоянного проживания, а также если право собственности на переводимое помещение обременено правами каких-либо лиц. В помещение после его перевода из жилого помещения в нежилое помещение должна быть исключена возможность доступа с использованием помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям. (В редакции Федерального закона от 29.05.2019 № 116-ФЗ) 3. Перевод квартиры в многоквартирном доме в нежилое помещение допускается только в случаях, если такая квартира расположена на первом этаже указанного дома или выше первого этажа, но помещения, расположенные непосредственно под квартирой, переводимой в нежилое помещение, не являются жилыми
— ч. 1–3 ст. 22 ЖК РФ

Что это значит. Ч. 3 ст. 22 ЖК РФ прямо позволяет перевести в нежилое квартиру, расположенную на первом этаже — Ваш случай. «Отдельный вход» — не второстепенная деталь, а обязательный признак перевода: после перевода в нежилое «должна быть исключена возможность доступа с использованием помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям» (ч. 2 ст. 22). То есть фактически сделанный Вами отдельный вход юридически корректен только в рамках процедуры перевода в нежилой фонд, а сам по себе, без решения органа местного самоуправления, он является самовольной перепланировкой/реконструкцией.

Перепланировка и переустройство требуют предварительного согласования:

Статья 26. Основание проведения переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме (Наименование в редакции Федерального закона от 27.12.2018 № 558-ФЗ) 1. Переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления (далее - орган, осуществляющий согласование) на основании принятого им решения. (В редакции Федерального закона от 27.12.2018 № 558-ФЗ) 2. Для проведения переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме собственник данного помещения или уполномоченное им лицо (далее в настоящей главе - заявитель) в орган, осуществляющий согласование, по месту нахождения переустраиваемого и (или) перепланируемого помещения в многоквартирном доме непосредственно либо через многофункциональный центр в соответствии с заключенным ими в установленном Правительством Российской Федерации порядке соглашением о взаимодействии представляет: (В редакции федеральных законов от 28.07.2012 № 133-ФЗ; от 27.12.2018 № 558-ФЗ) 1) заявление о переустройстве и (или) перепланировке по форме, утвержденной уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти
— ч. 1 ст. 26 ЖК РФ

Статья 25. Виды переустройства и перепланировки помещения в многоквартирном доме (Наименование в редакции Федерального закона от 27.12.2018 № 558-ФЗ ) 1. Переустройство помещения в многоквартирном доме представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме. (В редакции Федерального закона от 27.12.2018 № 558-ФЗ ) 2. Перепланировка помещения в многоквартирном доме представляет собой изменение границ и (или) площади такого помещения, и (или) образование новых помещений, в том числе в случаях, предусмотренных статьей 40 настоящего Кодекса, и (или) изменение его внутренней планировки (в том числе без изменения границ и (или) площади помещения). В результате перепланировки помещения также могут быть изменены границы и (или) площадь смежных помещений. Перепланировка влечет за собой необходимость внесения изменений в сведения Единого государственного реестра недвижимости о границах и (или) площади помещения (помещений) или осуществления государственного кадастрового учета образованных помещений и государственной регистрации права на образованные помещения
— ч. 1, 2 ст. 25 ЖК РФ

Что это значит. Устройство отдельного входа в квартиру многоквартирного дома (пробивка дверного проёма в наружной стене, изменение границ помещения) — перепланировка/переустройство, для которой нужно решение органа местного самоуправления (ст. 26 ЖК) и, при присоединении части общего имущества, согласие всех собственников помещений в доме (ч. 2 ст. 26, ст. 40 ЖК). Без согласования отдельный вход — самовольная перепланировка.

Последствия самовольной перепланировки:

Статья 29. Последствия самовольного переустройства и (или) самовольной перепланировки помещения в многоквартирном доме (Наименование в редакции Федерального закона от 27.12.2018 № 558-ФЗ ) 1. Самовольными являются переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме, проведенные при отсутствии основания, предусмотренного частью 6 статьи 26 настоящего Кодекса, или с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки, представлявшегося в соответствии с пунктом 3 части 2 статьи 26 настоящего Кодекса. (В редакции Федерального закона от 27.12.2018 № 558-ФЗ ) 2. Самовольно переустроившее и (или) перепланировавшее помещение в многоквартирном доме лицо несет предусмотренную законодательством ответственность. (В редакции Федерального закона от 27.12.2018 № 558-ФЗ ) 3. Собственник помещения в многоквартирном доме, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, или наниматель жилого помещения по договору социального найма, договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, обязан привести такое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование. (В редакции Федерального закона от 27.12.2018 № 558-ФЗ ) 4. На основании решения суда помещение в многоквартирном доме может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью. (В редакции Федерального закона от 27.12.2018 № 558-ФЗ ) 5. Если соответствующее помещение в многоквартирном доме не будет приведено в прежнее состояние в указанный в части 3 настоящей статьи срок в установленном органом, осуществляющим согласование, порядке, суд по иску этого органа при условии непринятия решения, предусмотренного частью 4 настоящей статьи, принимает решение: (В редакции Федерального закона от 27.12.2018 № 558-ФЗ ) 1) в отношении собственника о продаже с публичных торгов такого помещения в многоквартирном доме с выплатой собственнику вырученных от продажи такого помещения в многоквартирном доме средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения с возложением на нового собственника такого помещения в многоквартирном доме обязанности по приведению его в прежнее состояние
— ч. 1, 2, 3, 5 ст. 29 ЖК РФ

Противоречие норме ч. 1 ст. 26 ЖК — сделанный без согласования отдельный вход — даёт органу согласования право требовать приведения помещения в прежнее состояние; при неповиновении суд по иску органа вплоть до продажи квартиры с публичных торгов (ч. 5 ст. 29). Дополнительно ч. 2 ст. 7.21 КоАП (см. > Статья 7.21. Нарушение правил пользования жилыми помещениями. Самовольные переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме (Наименование в редакции Федерального закона от 24.04.2020 № 133-ФЗ) 1. Порча жилых помещений или порча их оборудования либо использование жилых помещений не по назначению - (В редакции Федерального закона от 24.04.2020 № 133-ФЗ) влечет предупреждение или наложение административного штрафа на граждан в размере от одной тысячи до одной тысячи пятисот рублей ; на должностных лиц - от двух тысяч до трех тысяч рублей; на юридических лиц - от двадцати тысяч до тридцати тысяч рублей . (В редакции федеральных законов от 22.06.2007 № 116-ФЗ, от 24.04.2020 № 133-ФЗ) 2. Самовольные переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме, если иное не установлено частью 4 статьи 9.23 настоящего Кодекса, - (В редакции федеральных законов от 24.04.2020 № 133-ФЗ, от 06.04.2024 № 77-ФЗ) влекут наложение административного штрафа на граждан в размере от двух тысяч до двух тысяч пятисот рублей ; на должностных лиц - от четырех тысяч до пяти тысяч рублей; на юридических лиц - от сорока тысяч до пятидесяти тысяч рублей . (В редакции федеральных законов от 22.06.2007 № 116-ФЗ, от 24.04.2020 № 133-ФЗ) Примечание. За административные правонарушения, предусмотренные настоящей статьей, лица, осуществляющие предпринимательскую деятельность без образования юридического лица

— ч. 1, 2 ст. 7.21 КоАП РФ) устанавливает штраф за самовольные перепланировку/переустройство: 2000–2500 руб. для гражданина, а для ведущего предпринимательскую деятельность без юрлица — 40 000–50 000 руб.

Вывод: легальная схема для Вашей квартиры на 1 этаже с уже сделанным отдельным входом — оформить перевод в нежилое помещение (ст. 22–23 ЖК): подать заявление, проект переустройства, получить согласие собственников примыкающих помещений и (при присоединении общего имущества) общее собрание; тогда отдельный вход узаконивается, и в нежилом помещении уже можно размещать салон/студию и сдавать его в аренду как нежилое. Пока Вы этого не сделали, отдельный вход является самовольной перепланировкой (риск по ч. 2 ст. 7.21 КоАП и ст. 29 ЖК вплоть до продажи помещения).

Доход от сдачи имущества самозанятым: что является объектом НПД и допустима ли аренда движимого и жилья

Налоговый режим НПД допускает доход от сдачи в аренду имущества:

1. Физические лица при применении специального налогового режима вправе вести виды деятельности, доходы от которых облагаются налогом на профессиональный доход, без государственной регистрации в качестве индивидуальных предпринимателей, за исключением видов деятельности, ведение которых требует обязательной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя в соответствии с федеральными законами, регулирующими ведение соответствующих видов деятельности. 7. Профессиональный доход - доход физических лиц от деятельности, при ведении которой они не имеют работодателя и не привлекают наемных работников по трудовым договорам, а также доход от использования имущества
   — п. 6, 7 ст. 2 ФЗ № 422-ФЗ

Что значит п. 6–7 ст. 2 ФЗ-422. Самозанятый вправе без регистрации ИП вести виды деятельности, доходы от которых облагаются НПД, включая «доход от использования имущества» (п. 7) — то есть арендную плату. Поэтому сдача движимого имущества (стола, стула, кресла) в аренду облагается НПД на общих основаниях — это нормально регистрируемый вид дохода через приложение «Мой налог», даже если имущество стоит в жилой квартире (квартира лишь место хранения/передачи вещей, а не объект аренды).

Объект налогообложения и исключения:

Статья 6. Объект налогообложения 1. Объектом налогообложения признаются доходы от реализации товаров (работ, услуг, имущественных прав). 2. Для целей настоящего Федерального закона не признаются объектом налогообложения доходы: 1) получаемые в рамках трудовых отношений; 2) от продажи недвижимого имущества, транспортных средств; 3) от передачи имущественных прав на недвижимое имущество (за исключением аренды (найма) жилых помещений)
— ч. 1, 2 ст. 6 ФЗ № 422-ФЗ

Что это значит. Объект НПД — доходы от реализации (аренды) имущественных прав. Важнейшее исключение — п. 2 ч. 2 ст. 6: не облагается доход от передачи имущественных прав на недвижимое имущество, кроме аренды (найма) жилых помещений. То есть аренда движимого облагается НПД; аренда недвижимости (в т.ч. жилого помещения под салон как нежилого использования) самозанятым недоступна — по ней НПД не платят, а жилое помещение под коммерческие нужды сдавать нельзя вообще без перевода в нежилой фонд.

Ограничения для применения НПД:

Статья 4. Налогоплательщики налога на профессиональный доход 1. Налогоплательщиками налога на профессиональный доход (далее - налогоплательщики) признаются физические лица, в том числе индивидуальные предприниматели, перешедшие на специальный налоговый режим в порядке, установленном настоящим Федеральным законом. 2. Не вправе применять специальный налоговый режим: 1) лица, осуществляющие реализацию подакцизных товаров , за исключением сахаросодержащих напитков, указанных в подпункте 23 пункта 1 статьи 181 Налогового кодекса Российской Федерации , и товаров, подлежащих обязательной маркировке средствами идентификации в соответствии с законодательством Российской Федерации; (В редакции Федерального закона от 21.11.2022 № 443-ФЗ) 2) лица, осуществляющие перепродажу товаров, имущественных прав, за исключением продажи имущества, использовавшегося ими для личных, домашних и (или) иных подобных нужд; 3) лица, занимающиеся добычей и (или) реализацией полезных ископаемых; 4) лица, имеющие работников, с которыми они состоят в трудовых отношениях; 5) лица, ведущие предпринимательскую деятельность в интересах другого лица на основе договоров поручения, договоров комиссии либо агентских договоров, если иное не предусмотрено пунктом 6 настоящей части; 6) лица, оказывающие услуги по доставке товаров с приемом (передачей) платежей за указанные товары в интересах других лиц, за исключением оказания таких услуг при условии применения налогоплательщиком зарегистрированной продавцом товаров контрольно-кассовой техники при расчетах с покупателями (заказчиками) за указанные товары в соответствии с действующим законодательством о применении контрольно-кассовой техники; 7) лица, применяющие иные специальные налоговые режимы или ведущие предпринимательскую деятельность, доходы от которой облагаются налогом на доходы физических лиц, за исключением случаев, предусмотренных частью 4 статьи 15 настоящего Федерального закона; 8) налогоплательщики, у которых доходы, учитываемые при определении налоговой базы, превысили в текущем календарном году 2,4 миллиона рублей
— ч. 2 ст. 4 ФЗ № 422-ФЗ

Что это значит. Самозанятый не вправе применять режим при доходе свыше 2,4 млн руб. в год (п. 8 ч. 2 ст. 4), при наличии трудовых отношений и перепродаже товаров. Для аренды мебели эти ограничения обычно не срабатывают. Однако правило ч. 7 ст. 2 о «не имеют работодателя и не привлекают наёмных работников» требует, чтобы у Вас не было трудовых отношений с приходящими мастерами («я только передаю им стол и стул» — формально не наём, но при систематической организации их работы возможны претензии о скрытых трудовых отношениях, если Вы фактически управляете их графиком и местом).

Вывод: доход от реальной аренды движимых вещей корректно регистрировать как самозанятому через НПД (объект — п. 7 ст. 2, ч. 1 ст. 6 ФЗ-422). Но если налоговый орган установит, что на деле передаётся право пользования жилым помещением под оказание услуг (салон), этот доход — не что иное, как аренда недвижимости без перевода в нежилой фонд: по п. 2 ч. 2 ст. 6 ФЗ-422 он не может облагаться НПД (запрет аренды жилого под коммерцию), а фактический режим станет скрытой предпринимательской деятельностью в жилом помещении с доначислением НДФЛ (см. блок 4).

Риск налоговой переквалификации «аренды оборудования» в аренду помещения/предоставление места под салон

Главный налоговый риск — переквалификация формальной аренды стола/стула в фактическую передачу в пользование помещения (рабочего места) под коммерческую деятельность. Возникает развилка двух веток.

Ветка A (неблагоприятная для Вас, позиция налогового органа). Признаки переквалификации: мастера систематически приходят по записи и принимают своих клиентов именно в квартире; помещение не используется для проживания; доступ посторонних организован через отдельный вход. При такой квалификации объект аренды — фактически недвижимость (помещение/рабочее место), а не «стол и стул».

Правовое следствие прямо следует из п. 2 ч. 2 ст. 6 ФЗ-422 — аренда недвижимости, кроме найма жилого помещения, вообще не признаётся объектом НПД:

Статья 6. Объект налогообложения 1. Объектом налогообложения признаются доходы от реализации товаров (работ, услуг, имущественных прав). 2. Для целей настоящего Федерального закона не признаются объектом налогообложения доходы: 1) получаемые в рамках трудовых отношений; 2) от продажи недвижимого имущества, транспортных средств; 3) от передачи имущественных прав на недвижимое имущество (за исключением аренды (найма) жилых помещений)
— ч. 1, 2 ст. 6 ФЗ № 422-ФЗ

Ветка B (защитная, благоприятная для Вас). Если реально передаётся только движимое оборудование, а квартира — лишь место хранения и выдачи, и мастера не принимают клиентов в квартире (забирают кресло/зеркало и работают в своей локации, либо Вы сдаёте вещи для установки у них) — тогда предмет аренды — движимые вещи, аренда которых прямо облагается НПД:

1. Физические лица при применении специального налогового режима вправе вести виды деятельности, доходы от которых облагаются налогом на профессиональный доход, без государственной регистрации в качестве индивидуальных предпринимателей, за исключением видов деятельности, ведение которых требует обязательной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя в соответствии с федеральными законами, регулирующими ведение соответствующих видов деятельности. 7. Профессиональный доход - доход физических лиц от деятельности, при ведении которой они не имеют работодателя и не привлекают наемных работников по трудовым договорам, а также доход от использования имущества
   — п. 6, 7 ст. 2 ФЗ № 422-ФЗ

Для движимого имущества ограничение п. 2 ч. 2 ст. 6 (недвижимость) не действует, а ограничения ч. 2 ст. 4 (лимит 2,4 млн руб., отсутствие трудовых отношений, запрет перепродажи) не затрагивают саму возможность сдачи мебели. В этом случае использования жилого помещения не по назначению нет.

Что у Вас на самом деле. Решающий факт — «мастера приходят по записи» и являются парикмахерами/стилистами/маникюрщицами, то есть людьми, оказывающими услуги на месте, с клиентом. Сама профессия мастеров означает, что их клиенты приходят туда же, куда приходят мастера, — то есть в Вашу квартиру. Это практически исключает ветку B и переводит ситуацию в ветку A: сдаётся не мебель как таковая, а оборудованное рабочее место в жилом помещении. Формулировка «я только передаю им стол и стул» при этом — юридически слабое прикрытие, поскольку экономический смысл операции состоит именно в предоставлении мастеру доступа к оборудованному помещению для приёма клиентов.

Вывод: оформление дохода как «аренда стола и стула» в жилой квартире, куда по записи приходят мастера обслуживать клиентов, уязвимо — оно с высокой вероятностью будет расценено как фактическая сдача недвижимости (места) под коммерческий приём клиентов, что (а) не облагается НПД по п. 2 ч. 2 ст. 6 ФЗ-422 и грозит доначислением НДФЛ, и (б) является использованием жилого помещения не по назначению. Защитная ветка (аренда только движимого, без приёма клиентов в квартире) законна и облагается НПД, но применима лишь если мастера работают вне Вашей квартиры.

Порядок действий и предупреждение на будущее: что сделать, чтобы легализовать и не нарушать

Ключевой программный пункт ответа — три несовместимых с «тихой арендой стола» реалии, которые клиенту нужно решить на будущее:

(1) пока мастера работают с клиентами в жилой квартире — есть использование не по назначению (риск по ч. 1 ст. 7.21 КоАП) и самовольная перепланировка (отдельный вход, риск по ч. 2 ст. 7.21 КоАП и ст. 29 ЖК с возможной продажей помещения по иску органа). Вы не можете «просто захватывать» квартиру как подсобку: право владение/пользование реализуется в соответствии с назначением (ч. 1 ст. 30 ЖК):

Статья 30. Права и обязанности собственника жилого помещения 1. Собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены настоящим Кодексом. 1 1 . Собственник жилого помещения не вправе совершать действия, влекущие возникновение долей в праве собственности на это помещение, а обладатель доли в праве общей собственности на жилое помещение не вправе совершать действия, влекущие разделение этой доли в праве общей собственности, если в результате таких действий площадь жилого помещения, приходящаяся на долю каждого из сособственников и определяемая пропорционально размеру доли каждого из сособственников, составит менее шести квадратных метров общей площади жилого помещения на каждого сособственника. Сделки, заключенные с нарушением правил, предусмотренных настоящей частью, являются ничтожными. Положения настоящей части не применяются при возникновении права общей долевой собственности на жилое помещение в силу закона, в том числе в результате наследования по любому из оснований, а также в случаях приватизации жилых помещений. (Дополнение частью - Федеральный закон от 14.07.2022 № 310-ФЗ) 2. Собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма (в том числе краткосрочного найма), договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством, настоящим Кодексом, при условии обеспечения соблюдения прав и законных интересов соседей, правил пользования жилыми помещениями, правил содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, требований энергетической эффективности и оснащенности помещений многоквартирных домов и жилых домов приборами учета используемых энергетических ресурсов, требований к предоставлению коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, включая предоставление коммунальной услуги по обращению с твердыми коммунальными отходами. В случае, если предоставление такого жилого помещения нарушает жилищные права граждан, проживающих в многоквартирном доме, в котором оно расположено, граждане, жилищные права которых нарушены, вправе обратиться за их защитой в суд
— ч. 1, 2 ст. 30 ЖК РФ

Что это значит. Ч. 1 ст. 30 ЖК прямо говорит: собственник пользуется жилым помещением «в соответствии с его назначением и пределами его использования». Ч. 2 ст. 30 допускает передачу помещения гражданину по найму — то есть ведение в ней парикмахером деятельности им самим возможно только если он там проживает (краткосрочный наём жилья), а не если он работает с потоком клиентов. Сдача квартиры юридическому лицу/организованному потоку под коммерческий приём клиентов — это уже предпринимательская эксплуатация жилого фонда, под запретом.

(2) Рекомендуемый путь для квартиры на 1-м этаже с готовым отдельным входом — перевод в нежилое помещение (ст. 22–23 ЖК), после чего отдельный вход узаконен, и помещение можно сдавать в аренду как коммерческое (под салон) либо самому оказывать там услуги. Без перевода любое «коммерческое использование с потоком клиентов» остаётся правонарушением независимо от того, как оформлены чеки самозанятого.

(3) До момента перевода разумная легальная модель для аренды оборудования — чтобы мебель выдавалась мастерам и использовалась вне этого жилого помещения (мастер вывозит парикмахерское кресло/зеркало в свой рабочий зал, в коворкинг или к себе домой). Тогда предмет — движимые вещи, дохода — аренда движимого, прямо НПД-облагаемая (п. 7 ст. 2, ч. 1 ст. 6 ФЗ-422), и использования жилья не по назначению нет. Если же клиенты приходят в квартиру по записи — такую модель защитить нельзя, нужен перевод в нежилой фонд.

Вывод по всему делу. Самозанятый может легально сдавать в аренду движимое оборудование и платить с этого НПД — при условии, что квартира не превращается в коммерческое место приёма клиентов. Тот факт, что парикмахеры и маникюрщицы приходят по записи в жилую квартиру с отдельным входом и обслуживают там своих клиентов, образует использование помещения не по назначению (ч. 2 ст. 17 ЖК, ответственность по ч. 1 ст. 7.21 КоАП), а отдельный вход без согласования — самовольную перепланировку (ч. 2 ст. 7.21 КоАП, ст. 29 ЖК). Налоговая регистрация такого дохода как «аренда имущества» чревата переквалификацией в аренду помещения с доначислением. Корректное решение для первого этажа с уже сделанным отдельным входом — перевод квартиры в нежилое помещение (ст. 22–23 ЖК); до этого безопасно лишь использование оборудования вне данной квартиры мастерами.