Иконка поиска
Логотип Все адвокаты

Краткий ответ

Ваша ситуация отличается?Опишите её своими словами — Нейроадвокат ответит за 5 минут
Опишите ситуацию своими словами — ответ за 5 минут

Рекомендуемые действия

  1. 1
    Проверьте повестку протокола: согласие всех собственников должно быть на реконструкцию с присоединением части общего имущества.
  2. 2
    Если протокол лишь «разрешает продажу», проведите новое общее собрание собственников помещений с правильной повесткой.
  3. 3
    Добейтесь единогласного (100 %) решения всех собственников помещений, а не членов ТСЖ.
  4. 4
    Включите в решение собрания размер компенсации другим сособственникам за пользование частью общего имущества сверх доли.
  5. 5
    Закажите проектную документацию на реконструкцию с присоединением коридора к вашей квартире.
  6. 6
    После реконструкции закажите технический план и зарегистрируйте изменения в ЕГРН.

Документы и доказательства

  • Протокол общего собрания собственников помещений с повесткой о реконструкции и присоединении части коридора.
  • Технический план дома, подтверждающий статус коридора 4,2 кв. м как общего имущества.
  • Выписка из ЕГРН на вашу квартиру и на помещения общего имущества.
  • Проектная и техническая документация на реконструкцию с присоединением части общего имущества.
  • Письменное согласие всех собственников помещений (100 % голосов) на уменьшение общего имущества.
  • Документ о размере компенсации другим сособственникам, согласованный общим собранием.

  • Сроки и риски

    • Договор купли-продажи с ТСЖ оспорим или ничтожен — права на коридор не даст.
    • Без единогласного решения всех собственников о реконструкции передача невозможна.
    • Протокол с повесткой «о продаже» не подтверждает согласие на реконструкцию — собрание заново.
    • Цена законом не установлена: кадастровая или рыночная стоимость обязательной не является.
    • Выделить долю в натуре или отчуждать её отдельно от квартиры нельзя.
    • Изменение размера доли в общем имуществе требует регистрации в Росреестре.

  • Чего не делать

    • Не заключайте договор купли-продажи с ТСЖ — оно не собственник коридора.
    • Не платите ТСЖ ни по кадастровой, ни по рыночной цене — закон её не устанавливает.
    • Не считайте решение о «продаже» достаточным — нужно согласие всех на реконструкцию.
    • Не оформляйте выдел доли в натуре или отчуждение доли отдельно от квартиры.
    • Не полагайтесь на решение членов ТСЖ — вопрос решает общее собрание собственников.
    • Не присоединяйте коридор без проекта и регистрации изменений в ЕГРН.

  • Когда нужен адвокат

    • Если протокол фиксирует лишь разрешение продажи, а не реконструкцию с присоединением: Протокол лишь «разрешает продажу», а не реконструкцию с присоединением — нужен адвокат.
    • Если тСЖ настаивает на договоре купли-продажи от своего имени: ТСЖ настаивает на договоре купли-продажи от своего имени — сделка оспорима.
    • Если соседи оспаривают согласие или уменьшение общего имущества: Соседи оспаривают согласие или уменьшение общего имущества — спор в суде.
    • Требуется проект реконструкции и перепланировки с присоединением части коридора.
    • Нужно определить размер компенсации сособственникам и оформить изменение доли.

  • Альтернативные пути

    • Оформить не продажу, а присоединение части коридора к вашей квартире через реконструкцию с согласия всех собственников.
    • Вместо купли-продажи рассмотреть оформление права пользования частью коридора по решению общего собрания.
    • Согласовать проектную и техническую документацию на перепланировку и подготовить техплан изменённой квартиры.
    • Зарегистрировать изменения в ЕГРН: записи о помещении и размере доли в общем имуществе.

Столкнулись с похожей ситуацией?

Подробно опишите детали, и Нейроадвокат подберёт решение

Развёрнутый ответ Нейроадвоката

1. Ситуация

Собственник помещения в многоквартирном доме намерен приобрести у ТСЖ часть межквартирного коридора площадью 4,2 кв. м, расположенного непосредственно перед его квартирой. Указанный коридор учтён в техническом плане как общее имущество многоквартирного дома. Имеется протокол общего собрания, которым все собственники помещений выразили согласие на отчуждение этой части коридора заявителю.

Юридически значимым является то, что коридор площадью 4,2 кв. м относится к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме (ч. 1 ст. 36 ЖК РФ, п. 1 ст. 290 ГК РФ) и находится в их общей долевой собственности. ТСЖ собственником этого имущества не является: товарищество лишь представляет интересы собственников в отношениях с третьими лицами по вопросам управления общим имуществом (п. 8 ст. 138 ЖК РФ). Следовательно, ТСЖ не вправе выступать продавцом коридора, а сама передача возможна только как уменьшение размера общего имущества путём реконструкции с согласия всех собственников помещений (ч. 3 ст. 36, ч. 2 ст. 40 ЖК РФ).

2. Затронутые правоотношения

  • Право общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома — затронуто, поскольку коридор площадью 4,2 кв. м входит в состав общего имущества, принадлежащего всем собственникам помещений; его отчуждение одному лицу означает уменьшение общего имущества, что допустимо только по правилам ч. 3 ст. 36 ЖК РФ.

  • Полномочия ТСЖ по распоряжению общим имуществом — затронуты, поскольку ТСЖ не является собственником общего имущества и вправе лишь представлять интересы собственников (п. 8 ст. 138 ЖК РФ); заключение ТСЖ договора купли-продажи от своего имени юридически невозможно.

  • Порядок принятия решений о реконструкции и перепланировке — затронут, поскольку присоединение части общего имущества к квартире заявителя квалифицируется как реконструкция, требующая решения общего собрания собственников, принятого единогласно (п. 1 ч. 2 ст. 44, ч. 2 ст. 40, ч. 3 ст. 36 ЖК РФ).

  • Правовой режим доли в общем имуществе — затронут, поскольку собственник помещения не вправе отчуждать долю в общем имуществе отдельно от права собственности на помещение (ч. 4 ст. 37 ЖК РФ); передача коридора оформляется как присоединение к квартире с изменением размера доли, а не как самостоятельная сделка с долей.

  • Договорные отношения по возмездной передаче имущества — затронуты в части определения цены: закон не устанавливает обязательную кадастровую или рыночную цену, стоимость определяется соглашением всех собственников (п. 1 ст. 246 ГК РФ), а при превышении доли в пользовании общим имуществом другие сособственники вправе требовать компенсации (п. 2 ст. 247 ГК РФ).

3. Юридически значимые обстоятельства, которые решают дело

  • Коридор площадью 4,2 кв. м является общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме, что исключает его продажу ТСЖ как самостоятельным продавцом.

  • Передача коридора заявителю означает уменьшение размера общего имущества, что в силу ч. 3 ст. 36 ЖК РФ возможно только путём реконструкции и только с согласия всех собственников помещений.

  • Имеющийся протокол общего собрания должен содержать решение именно о реконструкции/перепланировке с присоединением части общего имущества к квартире заявителя, а не о «продаже» коридора; в противном случае требуется проведение нового собрания с надлежащей повесткой.

  • Согласие должно быть единогласным (100 % голосов всех собственников помещений), что прямо следует из ч. 3 ст. 36 и ч. 2 ст. 40 ЖК РФ; решение, принятое простым большинством, недостаточно.

  • Цена передачи части общего имущества законом не установлена: ни кадастровая, ни рыночная стоимость не являются обязательной ценой; размер платы или компенсации определяется решением общего собрания собственников.

  • Оформление передачи должно производиться как присоединение части общего имущества к квартире с последующим изменением технической документации и записи в ЕГРН, а не как договор купли-продажи между ТСЖ и заявителем; сделка, совершённая с нарушением этого порядка, является оспоримой или ничтожной (ст. 168 ГК РФ).

Кому принадлежит коридор и вправе ли ТСЖ его продавать

Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: 1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);
— ч. 1 ст. 36 ЖК РФ

Спорный коридор площадью 4,2 кв. м прямо подпадает под признак «помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения», и в техплане он уже учтён как общее имущество. Значит, собственником коридора является не ТСЖ, а все собственники помещений дома в режиме общей долевой собственности.

Собственникам помещений, машино-мест в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения многоквартирного дома, несущие и ненесущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование многоквартирного дома, расположенное за пределами или внутри помещений, обслуживающее более одного помещения, машино-места в многоквартирном доме, а также земельный участок, указанный в пункте 2 статьи 287 6 настоящего Кодекса. 2. Собственник помещения, машино-места не вправе отчуждать свою до
— п. 1 ст. 290 ГК РФ

Закон прямо относит общие помещения к общей долевой собственности собственников помещений; ТСЖ — лишь объединение для совместного управления — собственником коридора не является и своей вещи продать не может. Продавцом может выступать только вы сами как один из сособственников при согласии остальных.

Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. 2. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.
— п. 1 ст. 246 ГК РФ

Распоряжение общим имуществом возможно исключительно по соглашению всех участников долевой собственности. Единогласное решение общего собрания, о котором вы сообщили, — это и есть форма такого соглашения; но оно легитимирует передачу, а не делает ТСЖ продавцом.

представлять законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, связанные с управлением общим имуществом в данном доме, в том числе в отношениях с третьими лицами;
— п. 8 ст. 138 ЖК РФ

ТСЖ в отношениях с третьими лицами лишь представляет законные интересы собственников, связанные с управлением общим имуществом, — то есть действует от имени и в интересах собственников, а не как собственник-продавец.

Правление товарищества собственников жилья вправе принимать решения по всем вопросам деятельности товарищества, за исключением вопросов, отнесенных к исключительной компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме и компетенции общего собрания членов товарищества собственников жилья.
— ч. 1 ст. 147 ЖК РФ

Правление ТСЖ вправе решать лишь вопросы текущей деятельности; распоряжение общим имуществом (отчуждение части дома) к ним не относится и в отсутствие решения общего собрания является превышением полномочий.

Вывод: коридор — общая долевая собственность всех собственников помещений, а не имущество ТСЖ. Прямая купля-продажа «ТСЖ → вы» юридически невозможна: ТСЖ не собственник и вправе лишь представлять интересы собственников по управлению общим имуществом. Правильная конструкция — присоединение части общего имущества к вашей квартире на основании решения общего собрания и последующая реконструкция; ТСЖ выступает лишь представителем собственников при оформлении, а не продавцом.

Нужно ли согласие всех собственников и каким документом оно оформляется

Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.
— ч. 3 ст. 36 ЖК РФ

Уменьшение размера общего имущества (а изъятие 4,2 кв. м коридора — это именно уменьшение) допускается только с согласия всех собственников и только путём реконструкции дома. Недостаточно простого «разрешения продать»: требуется решение, оформляющее присоединение части общего имущества.

Если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.
— ч. 2 ст. 40 ЖК РФ

Если присоединение коридора к вашей квартире невозможно без использования части общего имущества, требуется согласие всех собственников помещений.

К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся: 1) принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме, об использовании фонда капитального ремонта, о переустройстве и (или) перепланировке помещения, входящего в состав общего имущества в многоквартирном доме;
— п. 1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ

Решение о реконструкции дома и о переустройстве/перепланировке помещения, входящего в состав общего имущества, отнесено к компетенции общего собрания собственников, а не членов ТСЖ.

Надлежащим подтверждением наличия согласия всех собственников на реконструкцию жилого помещения в многоквартирном доме является соответствующее решение общего собрания собственников помещений многоквартирного дома
— п. 5 Обзора судебной практики ВС РФ от 16.11.2022

Надлежащим доказательством согласия всех собственников служит именно решение общего собрания.

Проведение реконструкции многоквартирного дома, в результате которой произойдет уменьшение размера общего имущества (например, частичного использования внешней стены дома (ограждающей несущей конструкции) и части придомовой территории для оборудования отдельного входа в помещение), требует согласия всех собственников помещений
— п. 27 Постановления Пленума ВС РФ от 12.12.2023 № 44

Пленум ВС РФ прямо подтверждает: реконструкция, ведущая к уменьшению размера общего имущества, требует согласия всех собственников помещений.

Итог по кворуму прямо следует из ч. 3 ст. 36 и ч. 2 ст. 40 ЖК РФ: закон требует согласия всех собственников помещений (то есть 100 % голосов), а не большинства. Именно в этом отличие от общей нормы ст. 46 ЖК РФ о «большинстве голосов»: уменьшение общего имущества — особый случай, требующий единогласия.

Вывод: для присоединения 4,2 кв. м коридора нужно решение общего собрания собственников (не членов ТСЖ), принятое всеми собственниками — 100 % голосов. Если ваш протокол фиксирует согласие всех собственников дома по вопросу реконструкции с присоединением части общего имущества, условие соблюдено; если же он лишь «разрешает продажу» — потребуется провести собрание заново с правильной повесткой (реконструкция/перепланировка с присоединением части общего имущества и уменьшением общего имущества).

По какой цене — кадастровой, рыночной или иной — возможна передача части общего имущества

Отдельной нормы, устанавливающей цену передачи части общего имущества в многоквартирном доме (кадастровую, рыночную или иную), ни ЖК РФ, ни ГК РФ не содержат. Закон регулирует не «цену продажи», а порядок распоряжения общим имуществом:

Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. 2. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.
— п. 1 ст. 246 ГК РФ

Распоряжение общим имуществом — компетенция соглашения всех сособственников. Цена, если стороны решили её определить, устанавливается этим же соглашением (решением собрания), а не предписанием закона.

По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.
— ч. 4 ст. 36 ЖК РФ

Объекты общего имущества могут быть переданы в пользование иным лицам по решению общего собрания; для вашей ситуации (коридор перед вашей квартирой) типичной является именно возмездная или безвозмездная передача в пользование либо безвозмездное присоединение к квартире, а не купля-продажа.

Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.
— ст. 247 ГК РФ, п. 2

Если в результате вы получаете в пользование часть общего имущества больше, чем приходится на вашу долю, остальные сособственники вправе требовать соответствующей компенсации — это ориентир для расчёта суммы, которую вы можете внести другим собственникам, но не обязательная «цена по кадастру».

Собственник помещения в многоквартирном доме не вправе: 1) осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме; 2) отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанное помещение.
— ч. 4 ст. 37 ЖК РФ

Важно: собственник помещения не вправе отчуждать свою долю в общем имуществе отдельно от квартиры и не может выделить её в натуре. Поэтому передача оформляется не как «продажа доли», а как присоединение части общего имущества к вашей квартире с одновременным изменением размера долей в общем имуществе.

Вывод: закон не устанавливает цену (ни кадастровую, ни рыночную) для передачи части общего имущества. Стоимость — предмет соглашения всех собственников и отражается в решении общего собрания; обычный способ — безвозмездное присоединение к квартире либо передача в пользование за плату/компенсацию другим сособственникам. Рыночная оценка или кадастровая стоимость могут использоваться лишь как ориентир для расчёта компенсации по решению собрания, но не как обязательная цена по закону.

Как правильно оформить передачу (процедура) и чем грозит обход закона

К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся: 1) принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме, об использовании фонда капитального ремонта, о переустройстве и (или) перепланировке помещения, входящего в состав общего имущества в многоквартирном доме;
— п. 1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ

Реконструкция дома и перепланировка помещения, входящего в состав общего имущества, — предмет решения общего собрания собственников; поэтому любые действия с коридором оформляются через собрание, а не через договор с ТСЖ.

Если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.
— ч. 2 ст. 40 ЖК РФ

Присоединение к вашей квартире части общего имущества требует согласия всех собственников помещений — именно это решение собрания (в вашем случае единогласное) становится правовым основанием для присоединения коридора.

При переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме доля в праве общей собственности на общее имущество в данном доме нового собственника такого помещения равна доле в праве общей собственности на указанное общее имущество предшествующего собственника такого помещения.
— ч. 3 ст. 37 ЖК РФ

При переходе права собственности доля в общем имуществе следует судьбе помещения. Значит, присоединив коридор к квартире, вы должны переоформить и размер доли в общем имуществе — отдельного «права на коридор» вне квартиры существовать не может.

За исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. 2. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сде
— ст. 168 ГК РФ, п. 1

Сделка, нарушающая требования закона (например, продажа общим имуществом без необходимого согласия либо ТСЖ как неправомочным лицом), является оспоримой, а если она посягает на права и законные интересы третьих лиц (всех собственников) — ничтожной. Это прямой риск для «простого» договора купли-продажи с ТСЖ.

Наличие согласия всех собственников (ч. 3 ст. 36, ч. 2 ст. 40 ЖК РФ) и компетенция общего собрания (п. 1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ) предопределяют и весь последующий порядок: решение собрания о реконструкции/перепланировке является тем основанием, на котором готовится техническая документация и изменяется запись о помещении в ЕГРН.

Вывод: правильная процедура — 1) решение общего собрания собственников (100 % голосов) о реконструкции/перепланировке с присоединением части общего имущества к вашей квартире и о размере компенсации; 2) разработка и согласование проектной/технической документации, оформление перепланировки/реконструкции; 3) подготовка технического плана на изменённую квартиру и регистрация изменений в ЕГРН через Росреестр. Договор купли-продажи с ТСЖ вместо этой процедуры оспорим/ничтожен и не даст вам права на коридор.

ТСЖ не вправе продать вам часть коридора, поскольку не является его собственником. Коридор площадью 4,2 кв. м — это общая долевая собственность всех собственников помещений в доме (ч. 1 ст. 36 ЖК РФ, п. 1 ст. 290 ГК РФ), и его передача вам возможна только через процедуру реконструкции с присоединением части общего имущества к вашей квартире на основании единогласного решения общего собрания собственников (ч. 3 ст. 36, ч. 2 ст. 40 ЖК РФ). Цена такой передачи законом не установлена — она определяется соглашением всех собственников.

Кто собственник коридора и может ли ТСЖ его продавать. Коридор перед вашей квартирой прямо подпадает под признаки общего имущества — это помещение, предназначенное для обслуживания более одного помещения в доме (ч. 1 ст. 36 ЖК РФ). Собственниками этого коридора являются все собственники помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности (п. 1 ст. 290 ГК РФ). ТСЖ — это объединение для совместного управления домом, которое лишь представляет законные интересы собственников в отношениях с третьими лицами (п. 8 ст. 138 ЖК РФ), но собственником общего имущества не является. Правление ТСЖ вправе решать только вопросы текущей деятельности товарищества (ч. 1 ст. 147 ЖК РФ) и не может распоряжаться общим имуществом. Поэтому договор купли-продажи «ТСЖ → вы» юридически невозможен: ТСЖ не вправе выступать продавцом чужого имущества.

Какая процедура требуется вместо купли-продажи. Изъятие 4,2 кв. м из состава общего имущества — это уменьшение размера общего имущества, которое допускается только с согласия всех собственников помещений и только путём реконструкции (ч. 3 ст. 36 ЖК РФ). Если присоединение коридора к вашей квартире невозможно без использования части общего имущества, требуется согласие всех собственников помещений (ч. 2 ст. 40 ЖК РФ). Решение о реконструкции дома и перепланировке помещения, входящего в состав общего имущества, относится к компетенции общего собрания собственников помещений, а не членов ТСЖ (п. 1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ). Надлежащим подтверждением согласия всех собственников является именно решение общего собрания (п. 5 Обзора судебной практики ВС РФ от 16.11.2022). Если ваш протокол фиксирует согласие всех собственников именно на реконструкцию с присоединением части общего имущества — условие соблюдено. Если же он лишь «разрешает продажу» — потребуется провести собрание заново с правильной повесткой. Для окончательного ответа необходимо ознакомиться с текстом протокола — его повесткой и формулировками принятого решения.

По какой цене возможна передача. Закон не устанавливает ни кадастровую, ни рыночную цену для передачи части общего имущества. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех её участников (п. 1 ст. 246 ГК РФ), и цена определяется этим же соглашением — то есть решением общего собрания. Ориентиром для расчёта компенсации другим сособственникам может служить ст. 247 ГК РФ (п. 2): если вы получаете в пользование часть общего имущества сверх приходящейся на вашу долю, остальные сособственники вправе требовать соответствующей компенсации. Рыночная оценка или кадастровая стоимость могут использоваться как ориентир, но не как обязательная цена по закону. Важно: вы не вправе выделить свою долю в общем имуществе в натуре или отчуждать её отдельно от квартиры (ч. 4 ст. 37 ЖК РФ), поэтому передача оформляется не как «продажа доли», а как присоединение части общего имущества к вашей квартире с последующим изменением размера доли в общем имуществе (ч. 3 ст. 37 ЖК РФ).

Чем грозит обход процедуры. Сделка, нарушающая требования закона (например, договор купли-продажи с ТСЖ как неправомочным лицом), является оспоримой, а если она посягает на права и законные интересы третьих лиц — всех собственников помещений — ничтожной (п. 1 ст. 168 ГК РФ). Такой договор не даст вам права на коридор и может быть оспорен.

Пошаговые действия

  1. Провести общее собрание собственников помещений (не членов ТСЖ) с повесткой: «О реконструкции многоквартирного дома путём присоединения части общего имущества (коридора площадью 4,2 кв. м) к квартире [номер] и об уменьшении размера общего имущества». Решение должно быть принято 100 % голосов всех собственников помещений (ч. 3 ст. 36, ч. 2 ст. 40 ЖК РФ). В этом же решении зафиксируйте размер компенсации другим собственникам (если она предусматривается) — цена определяется соглашением всех участников (п. 1 ст. 246 ГК РФ).

  2. Разработать и согласовать проектную/техническую документацию на реконструкцию и перепланировку с присоединением части общего имущества к вашей квартире.

  3. Подготовить технический план на изменённую квартиру с учётом присоединённого коридора.

  4. Обратиться в Росреестр для регистрации изменений в ЕГРН — изменения записи о вашем помещении (увеличение площади квартиры) и соответствующего изменения размера вашей доли в праве общей собственности на общее имущество (ч. 3 ст. 37 ЖК РФ).

Если общее собрание откажет в согласовании или ТСЖ будет настаивать на оформлении через договор купли-продажи, вы вправе инициировать новое собрание с корректной повесткой либо оспорить действия ТСЖ, выходящие за пределы его полномочий (ч. 1 ст. 147 ЖК РФ), в судебном порядке по месту нахождения дома.