Может ли Росреестр выдать предписание об устранении несогласованной перепланировки при дарении квартиры и что будет, если её не узаконить в срок

Квалификация работ: является ли это перепланировкой, требующей согласования

1. Перепланировка помещения в многоквартирном доме представляет собой изменение границ и (или) площади такого помещения, и (или) образование новых помещений, в том числе в случаях, предусмотренных статьей 40 настоящего Кодекса, и (или) изменение его внутренней планировки (в том числе без изменения границ и (или) площади помещения). В результате перепланировки помещения также могут быть изменены границы и (или) площадь смежных помещений. Перепланировка влечет за собой необходимость внесения изменений в сведения Единого государственного реестра недвижимости о границах и (или) площади помещения (помещений) или осуществления государственного кадастрового учета образованных помещений и государственной регистрации права на образованные помещения.
   — ч. 2 ст. 25 ЖК РФ

Снос перегородки между комнатой и коридором и увеличение санузла за счёт кладовки — это изменение внутренней планировки, а если изменилась площадь или конфигурация помещений — ещё и изменение границ/площади помещения. По ч. 2 ст. 25 ЖК РФ такие работы прямо охватываются понятием перепланировки и влекут необходимость внесения изменений в ЕГРН (если площадь/границы фактически изменились).

1. Переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления (далее - орган, осуществляющий согласование) на основании принятого им решения.
   — ч. 1 ст. 26 ЖК РФ

Разрешительный порядок — заявительный и адресованный собственнику: перепланировка проводится только по решению органа местного самоуправления по месту нахождения квартиры (органа, осуществляющего согласование). Поскольку решения не было, работы являются самовольными.

1. Самовольными являются переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме, проведенные при отсутствии основания, предусмотренного частью 6 статьи 26 настоящего Кодекса, или с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки, представлявшегося в соответствии с пунктом 3 части 2 статьи 26 настоящего Кодекса.
   — ч. 1 ст. 29 ЖК РФ

Для вашей ситуации это ключевая норма: самовольной признаётся перепланировка, проведённая при отсутствии основания, предусмотренного ч. 6 ст. 26 ЖК РФ, то есть без документа, подтверждающего принятие решения о согласовании. Именно этот факт и зафиксирован в техническом паспорте (изменения есть, разрешения нет).

1. Предусмотренный частью 5 настоящей статьи документ является основанием проведения переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме.
   — ч. 6 ст. 26 ЖК РФ

Отсюда — процедурный вывод: легализация возможна только через получение решения органа местного самоуправления; без него любые действия нового собственника по «оформлению» планировки юридически ничтожны, а обязанность привести помещение в прежнее состояние сохраняется.

Вывод по вопросу: работы по вашим фактам — самовольная перепланировка по смыслу ч. 1 ст. 29 ЖК РФ; согласование проводится исключительно органом местного самоуправления по месту нахождения квартиры на основании заявления собственника с проектом перепланировки (ч. 1, 2, 6 ст. 26 ЖК РФ). Регистрирующий орган (Росреестр) такое согласование не осуществляет и решений по перепланировке не принимает.

Кто вправе выдать предписание и может ли это сделать Росреестр

1. Предметом государственного жилищного надзора является соблюдение юридическими лицами, индивидуальными предпринимателями и гражданами обязательных требований, установленных жилищным законодательством, законодательством об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности, законодательством о газоснабжении в Российской Федерации в отношении жилищного фонда, за исключением муниципального жилищного фонда: (В редакции Федерального закона от 18.03.2023 № 71-ФЗ ) 1) требований к использованию и сохранности жилищного фонда, в том числе требований к жилым помещениям, их использованию и содержанию, использованию и содержанию общего имущества собственников помещений в многоквартирных домах, порядку осуществления перевода жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое в многоквартирном доме, порядку осуществления перепланировки и (или) переустройства помещений в многоквартирном доме;
   — п. 1 ч. 1 ст. 20 ЖК РФ

Контроль за порядком осуществления перепланировки отнесён к предмету государственного жилищного надзора, который ведут уполномоченные исполнительные органы субъекта РФ (в городах федерального значения — их органы, например Мосжилинспекция в Москве). Росреестр в этот перечень не входит — он только регистрирует права.

1. При осуществлении государственного жилищного надзора, муниципального жилищного контроля может выдаваться предписание об устранении выявленных нарушений обязательных требований, выявленных в том числе в ходе наблюдения за соблюдением обязательных требований (мониторинга безопасности).
   — ч. 8 ст. 20 ЖК РФ

Предписание об устранении выявленных нарушений обязательных требований — инструмент именно органов жилищного надзора (муниципального жилищного контроля), и выдаётся оно по результатам контрольного (надзорного) мероприятия, в том числе наблюдения за соблюдением обязательных требований.

1. Собственник помещения в многоквартирном доме, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, или наниматель жилого помещения по договору социального найма, договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, обязан привести такое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование.
   — ч. 3 ст. 29 ЖК РФ

Содержание предписания по перепланировке — не «согласовать перепланировку», а привести помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, установленных органом, осуществляющим согласование. Обязанным лицом закон называет собственника помещения (а не «бывшего» собственника и не регистратора).

Вывод по вопросу: Росреестр не вправе выдать предписание о согласовании или устранении перепланировки — это полномочие органа государственного жилищного надзора субъекта РФ (по ч. 8 ст. 20 ЖК РФ) и органа местного самоуправления, осуществляющего согласование (ч. 3, 5, 6 ст. 29 ЖК РФ). Предписание адресуется собственнику и требует приведения помещения в прежнее состояние в установленный срок, а не «узаконивания» планировки.

Может ли Росреестр отказать в регистрации перехода права из-за перепланировки

1. Осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если: 1) лицо, указанное в заявлении в качестве правообладателя, не имеет права на такой объект недвижимости и (или) не уполномочено распоряжаться правом на такой объект недвижимости; 2) с заявлением о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав обратилось ненадлежащее лицо; 3) имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами; 4) (Пункт утратил силу - Федеральный закон от 13.06.2023 № 248-ФЗ ) 5) не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав;
   — п. 5 ч. 1 ст. 26 ФЗ № 218-ФЗ

Перечень оснований для приостановления регистрации закрыт ст. 26 ФЗ № 218-ФЗ. Наличие в техпаспорте несогласованной перепланировки само по себе в нём не названо. Однако п. 5 ч. 1 ст. 26 применим, если регистратор запросит документы, подтверждающие изменения характеристик объекта: если перепланировка изменила площадь, а в ЕГРН и в техплане/акте обследования данные расходятся, это может стать причиной приостановления.

1. В осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 настоящего Федерального закона.
   — ч. 1 ст. 27 ФЗ № 218-ФЗ

1. Если отказ в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав признан судом незаконным (не соответствующим основаниям, указанным в настоящем Федеральном законе) и в решении суда указано на необходимость осуществить государственный кадастровый учет и (или) государственную регистрацию прав, указанные действия осуществляются без подачи заявления о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав на основании соответствующего решения суда, вступившего в законную силу или подлежащего немедленному исполнению в соответствии с законом и поступившего в орган регистрации прав, и документов, ранее помещенных в реестровое дело
   — ч. 2 ст. 27 ФЗ № 218-ФЗ

Отказ возможен только при неустранении причин приостановления. Отказ, не соответствующий основаниям закона, обжалуется в суде; при признании отказа незаконным и указании в решении суда на необходимость регистрации она проводится на основании решения суда. Обжалование решения Росреестра (как органа государственной власти) производится в порядке главы 22 КАС РФ — районным судом по месту нахождения органа; при споре о правах на объект (например, о признании права, о сохранении помещения в перепланированном состоянии) — исковое производство в районном суде по месту нахождения квартиры (ст. 30 ГПК РФ — исключительная подсудность).

Вывод по вопросу: сам факт несогласованной перепланировки, отражённой в техпаспорте, не является законным основанием для отказа в регистрации дарения; приостановить/отказать регистратор может лишь по основаниям ст. 26–27 ФЗ № 218-ФЗ (чаще всего — расхождение площади в ЕГРН и в документах кадастрового учёта). Ветка «если в регистрации отказали»: отказ обжалуется в районный суд (глава 22 КАС РФ), а требование о сохранении квартиры в перепланированном состоянии рассматривается районным судом по месту нахождения квартиры. В любом случае отказ Росреестра не порождает у него права выдать предписание о согласовании перепланировки — такая обязанность у прежнего собственника возникает из ч. 3 ст. 29 ЖК РФ и сохраняется за ним до перехода права.

Срок согласования/устранения и последствия его пропуска

1. Собственник помещения в многоквартирном доме, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, или наниматель жилого помещения по договору социального найма, договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, обязан привести такое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование.
   — ч. 3 ст. 29 ЖК РФ

Законом установлен только «разумный срок», который определяет орган, осуществляющий согласование. Фиксированного законодательного срока для приведения помещения в прежнее состояние нет — срок всегда индивидуален и указывается в предписании (или в требовании органа жилищного надзора).

1. Если соответствующее помещение в многоквартирном доме не будет приведено в прежнее состояние в указанный в части 3 настоящей статьи срок в установленном органом, осуществляющим согласование, порядке, суд по иску этого органа при условии непринятия решения, предусмотренного частью 4 настоящей статьи, принимает решение: (В редакции Федерального закона от 27.12.2018 № 558-ФЗ) 1) в отношении собственника о продаже с публичных торгов такого помещения в многоквартирном доме с выплатой собственнику вырученных от продажи такого помещения в многоквартирном доме средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения с возложением на нового собственника такого помещения в многоквартирном доме обязанности по приведению его в прежнее состояние;
   — ч. 5 ст. 29 ЖК РФ

Это главное последствие пропуска срока: если помещение не приведено в прежнее состояние, орган, осуществляющий согласование, вправе обратиться в суд, и суд своим решением продаёт квартиру с публичных торгов, а вырученные средства выплачиваются собственнику за вычетом расходов. Обязанность привести квартиру в прежнее состояние при этом возлагается уже на нового покупателя.

1. Орган, осуществляющий согласование, для нового собственника помещения в многоквартирном доме, которое не было приведено в прежнее состояние в установленном частью 3 настоящей статьи порядке, или для собственника жилого помещения, являвшегося наймодателем по расторгнутому в установленном частью 5 настоящей статьи порядке договору, устанавливает новый срок для приведения таких помещений в прежнее состояние. Если такие помещения не будут приведены в прежнее состояние в указанный срок и в порядке, ранее установленном органом, осуществляющим согласование, такие помещения подлежат продаже с публичных торгов в установленном частью 5 настоящей статьи порядке.
   — ч. 6 ст. 29 ЖК РФ

Ключевая для вашей ситуации норма о переходе обязанности к новому владельцу: если помещение не приведено в прежнее состояние до перехода права, орган устанавливает новый срок именно для нового собственника (одаряемого), а при неисполнении — снова продажа с торгов. То есть обязанность, возникшая у дарителя, после дарения «переходит» на одаряемого, что прямо отвечает на ваш вопрос «может ли предписание выдать новому владельцу».

1. Самовольные переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме, если иное не установлено частью 4 статьи 9.23 настоящего Кодекса, - (В редакции федеральных законов от 24.04.2020 № 133-ФЗ, от 06.04.2024 № 77-ФЗ) влекут наложение административного штрафа на граждан в размере от двух тысяч до двух тысяч пятисот рублей ; на должностных лиц - от четырех тысяч до пяти тысяч рублей; на юридических лиц - от сорока тысяч до пятидесяти тысяч рублей . (В редакции федеральных законов от 22.06.2007 № 116-ФЗ, от 24.04.2020 № 133-ФЗ) Примечание. За административные правонарушения, предусмотренные настоящей статьей, лица, осуществляющие предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, несут административную ответственность как юридические лица. (Дополнение примечанием - Федеральный закон от 24.04.2020 № 133-ФЗ)
   — ч. 2 ст. 7.21 КоАП РФ

Административная ответственность за сам самовольный характер перепланировки — отдельно от предписания: штраф на граждан от 2000 до 2500 рублей. Это карательная мера, применяемая к лицу, самовольно перепланировавшему помещение (фактически — к дарителю, если он производил работы), и она не отменяет обязанности приведения помещения в прежнее состояние.

1. Невыполнение в установленный срок законного предписания (постановления, представления, решения) органа (должностного лица), осуществляющего государственный надзор (контроль), муниципальный контроль, об устранении нарушений законодательства , за исключением случаев, предусмотренных частями 2, 4, 6, 8 статьи 14.39 и частями 12, 14, 19, 21 статьи 14.51 настоящего Кодекса, - (В редакции федеральных законов от 05.05.2014 № 125-ФЗ, от 07.07.2025 № 203-ФЗ) влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от трехсот до пятисот рублей
   — ч. 1 ст. 19.5 КоАП РФ

За неисполнение предписания в срок — самостоятельный состав: штраф по ч. 1 ст. 19.5 КоАП РФ от 300 до 500 рублей для граждан. Таким образом, срок в предписании указывается всегда (это обязательный элемент предписания как властного требования), а последствия его пропуска — и административные, и гражданско-правовые (принудительная продажа).

Вывод по вопросу: срок устанавливается в предписании (или в требовании органа согласования) и всегда указывается — законодательно фиксированного срока нет, действует формула «разумный срок». Последствия пропуска: (1) административный штраф по ч. 2 ст. 7.21 КоАП РФ (за самовольную перепланировку) и по ч. 1 ст. 19.5 КоАП РФ (за неисполнение предписания); (2) по иску органа согласования — продажа квартиры с публичных торгов по ч. 5 ст. 29 ЖК РФ, при этом обязанность приведения в прежнее состояние возлагается на нового собственника (ч. 6 ст. 29 ЖК РФ).

Альтернатива: можно ли узаконить перепланировку вместо приведения в прежнее состояние

1. На основании решения суда помещение в многоквартирном доме может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.
   — ч. 4 ст. 29 ЖК РФ

Закон прямо предусматривает легализующую альтернативу репрессивному механизму: если перепланировка не нарушает права граждан и не создаёт угрозу жизни и здоровью, суд вправе сохранить помещение в перепланированном состоянии. Именно на эту норму ссылаются при узаконивании самовольной перепланировки, когда административный (заявительный) порядок согласования упущен или невозможен.

1. Решение о согласовании или об отказе в согласовании должно быть принято по результатам рассмотрения соответствующего заявления и иных представленных в соответствии с частями 2 и 2 1 настоящей статьи документов органом, осуществляющим согласование, не позднее чем через сорок пять дней со дня представления в данный орган документов, обязанность по представлению которых в соответствии с настоящей статьей возложена на заявителя.
   — ч. 4 ст. 26 ЖК РФ

Заявительный порядок легализации («вперёд», до выполнения работ) — 45 дней на решение органа согласования; но он рассчитан на ещё не выполненные работы. Для уже выполненной самовольной перепланировки практический путь — судебное сохранение помещения (ч. 4 ст. 29 ЖК РФ) при наличии проектной документации и заключения о безопасности. При подтверждении безопасности такой путь избавляет и от продажи с торгов, и от обязанности восстанавливать прежнее состояние.

Вывод по вопросу: «согласование» уже выполненной самовольной перепланировки в заявительном порядке после факта её проведения по общему правилу недоступно — но возможна судебная легализация по ч. 4 ст. 29 ЖК РФ (сохранение помещения в перепланированном состоянии), если не нарушаются права граждан и нет угрозы жизни/здоровью. Это единственный легальный способ избежать и обязанности восстановления, и угрозы продажи с торгов. При этом безопасность подтверждается проектом и заключением специализированной организации; затрагивание несущих конструкций, общего имущества или «мокрых зон» над жилыми комнатами делает такой исход маловероятным.

Кому принадлежит обязанность до и после дарения; налоговые последствия

Обязанность привести помещение в прежнее состояние ч. 3 ст. 29 ЖК РФ возлагает на «собственника» — до регистрации перехода права это даритель, что прямо следует из текста нормы (см. > 3. Собственник помещения в многоквартирном доме, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, или наниматель жилого помещения по договору социального найма, договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, обязан привести такое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование.

— ч. 3 ст. 29 ЖК РФ). После регистрации дарения собственником становится одаряемый, и по ч. 6 ст. 29 ЖК РФ орган устанавливает новый срок именно для него (см. > 6. Орган, осуществляющий согласование, для нового собственника помещения в многоквартирном доме, которое не было приведено в прежнее состояние в установленном частью 3 настоящей статьи порядке, или для собственника жилого помещения, являвшегося наймодателем по расторгнутому в установленном частью 5 настоящей статьи порядке договору, устанавливает новый срок для приведения таких помещений в прежнее состояние. Если такие помещения не будут приведены в прежнее состояние в указанный срок и в порядке, ранее установленном органом, осуществляющим согласование, такие помещения подлежат продаже с публичных торгов в установленном частью 5 настоящей статьи порядке.
— ч. 6 ст. 29 ЖК РФ). Таким образом, нового владельца не «оштрафуют за чужую перепланировку» в части административной ответственности (ч. 2 ст. 7.21 КоАП РФ применяется к лицу, совершившему самовольные работы), но гражданско-правовая обязанность восстановления помещения и риск его продажи с торгов переходят на одаряемого как на нового собственника.

Налоговые последствия дарения между близкими родственниками: по подп. п. 18.1 ст. 217 НК РФ доходы, полученные в порядке дарения, освобождаются от НДФЛ, если даритель и одаряемый — члены семьи и (или) близкие родственники в соответствии с Семейным кодексом РФ (супруги, родители и дети, усыновители и усыновлённые, дедушки/бабушки и внуки, полнородные и неполнородные братья и сёстры). Для таких лиц уплата НДФЛ не возникает. Нотариальная госпошлина за удостоверение дарения между близкими родственниками также ниже (подп. 22 п. 1 ст. 333.24 НК РФ), а при дарении квартиры, кроме случаев обязательного нотариального удостоверения, госпошлина за регистрацию перехода права уплачивается в общем порядке за регистрационные действия.

Вывод по вопросу: административная ответственность за самовольную перепланировку (ч. 2 ст. 7.21 КоАП РФ) несёт лицо, фактически выполнившее работы (как правило, даритель); обязанность приведения помещения в прежнее состояние и риск продажи с торгов переходят к одаряемому как новому собственнику (ч. 3, 6 ст. 29 ЖК РФ). НДФЛ при дарении между близкими родственниками не уплачивается (п. 18.1 ст. 217 НК РФ).

Какие документы нужны для согласования/легализации перепланировки

1. Переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления (далее - орган, осуществляющий согласование) на основании принятого им решения.
   — ч. 1 ст. 26 ЖК РФ

Для заявительного согласования перепланировки собственник подаёт в орган местного самоуправления: заявление по утверждённой форме, правоустанавливающие документы, проект перепланировки (а при присоединении части общего имущества — ещё и протокол общего собрания собственников о согласии всех собственников), технический паспорт помещения, а для дома-памятника — заключение органа охраны памятников. Это закрытый перечень документов, иных орган требовать не вправе (ч. 3 ст. 26 ЖК РФ).

1. На основании решения суда помещение в многоквартирном доме может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.
   — ч. 4 ст. 29 ЖК РФ

Для уже выполненной самовольной перепланировки решающее доказательство — техническое заключение о соответствии выполненных работ строительным и санитарным нормам и отсутствии угрозы жизни и здоровью, а также проект фактически выполненных изменений. Именно эти сведения суд проверяет, решая по ч. 4 ст. 29 ЖК РФ, можно ли сохранить помещение в перепланированном состоянии. Технический паспорт с «красными линиями», отражающий отклонение фактической планировки от разрешённой, — первичное доказательство самого факта самовольных изменений, а в случае изменения площади — основание для внесения изменений в ЕГРН.

Вывод по вопросу: для легализации нужны техпаспорт (фиксирует факт и масштаб изменений), проект перепланировки и техническое заключение о безопасности/допустимости; для административного согласования — заявление и пакет по ч. 2 ст. 26 ЖК РФ. Если изменения небезопасны или затрагивают общее имущество/несущие конструкции, легализация по ч. 4 ст. 29 ЖК РФ невозможна и сохраняется обязанность восстановления (ч. 3, 5, 6 ст. 29 ЖК РФ).